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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总好。看了很多您的观点，很受启发。目前家庭状况是这样：永乐西有一套40平的旧房子，一直空着。20年因为孩子上学搬回北京后就一直在学校附近租房住。目前感觉租金每年也不少钱，不如买一套把租金转化成月供。目前孩子上学在呼家楼附近，未来1.5年要考高中，高中学校大概率也在这附近。所以想在朝阳买一套，方便使用。因为目前没指标买不了车，太远的地方确实不太方便，所以想着以呼家楼为中心四公里范围内。资金情况是这样：石景山的房子能卖170左右，加上手里的现金，一共有600。现在有两个方案，一是贷款200买个800左右的房，这个方案没有什么还贷压力，考虑了几个位置，东大桥芳草地迪阳公寓，目前有一套108平两居室的，有人820w出。人民日报社里的房94平，大概也是这个价格。
这两个房地毯面积基本一样。迪阳公寓得房率很低，但是这套房单价比小区其他房子都便宜。公园五号115平，880w，两居有尖角的那个卧室房型。另外延静里华业玫瑰东方，一室的可以改成两室，70平，报价650-700。小区配套设施物业好，居住舒服。方案二，贷款400，出股票200，买个1100-1200左右的房子，这个方案压力比较大。周围楼盘筛了一圈发现这个价格比较尴尬，因为好一点貌似都要1500，选择性才会大一些。筛了几个地方，万科东第115平，两居1038，还有就是朝阳公园丽水嘉园3室130-145平，但这个价位好像目前没有太多好选择。lg的想法是压力小点买个小的先住，他比较倾向于迪阳公寓。因为那边离我弟家也很近，就在旁边。我自己比较纠结，迪阳的朝向是东西，采光一般，房子流通率也不太好。想请教您一下，这两个方案哪个更可行。另外您有没有一些其他楼盘的建议？非常感谢。
A:回答:您好，把石景山的小房子卖掉在朝阳买是对的，这个方向很好，关于买大买小的问题要分具体位置及楼盘，如果是冷门板块从投资的角度要买小的，最好是个2居，因为外溢板块刚需的需求量远远大于改善，相反如果是在内城区要尽可能买大的，内城区、超热门商圈改善户型才是未来的主流，这种改善不一定非要几百平米的大户型，改善也分初改和终改，只要迈入这个产品线就能享受到将来市场分化的红利，可以参阅星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），选筹上：1100-1200的总价可以在朝阳大悦城板块拿到华纺易城140平和青年汇122平，这两个户型都为正南正北的主流产品，大悦城距离呼家楼直线距离5公里，比你们的预期多了1公里，如果能接受这个总价布局到大悦城要比朝阳公园更有效率
朝阳公园主打的是豪宅系列，也就是大户型，小户型并不是这个板块的主流货，朝阳公园实际上是分2个片区的，一个是靠近公园附近，一个是四环外，成长性好的盘全集中在了四环外的豪宅系，本身朝阳公园就是一个慢涨的板块，靠近蓝色港湾，公园西门一带的老塔楼和零散的2000年社区大户型升值性并不好，这种盘在未来的市场上是不具备竞争优势的，迪阳公寓可能就更差了，一栋楼的体量加上区域功能为商务性质，对于未来的成长都是减分项，像国贸三里屯建外这种被写字楼包围的住宅涨幅都是垫底的，流通价值低的离谱，好楼盘首先要有好的土壤，至少区域70%的功能是围绕居住，而不是办公，朝阳大悦城虽然在4环外，但不影响它的价值，从刚需到终改一系列的产品全是次新，加上大悦城的加持成了东边一个很有人气的区域，祝顺利！
Q:提问:星主您好，我是新会员，阅读了您的文章后十分佩服，我想咨询家里房产如何调整优化，我会您介绍我家里房产情况、个人情况，家庭丰台1套大产权;我名下有1套60平米1居室，位于丰台卢沟桥区域晓月苑5里小区，2016年买入，买入价格是154万，期间支付的利息大概是25 万左右，目前剩余90万贷款。我和女朋友打算年前结婚，女朋友有首套资格，我名下已被丰台1居室占用，暂无首套资格。需求1套婚房，首付350万以内，我们首付款构成是：卖出丰台的房子+12月额外补钱210+3月额外补钱40，购房总预算是二手房700万左右，新房800万左右。我在亦庄工作，女朋友在大钟寺工作，我们不想买在海淀（女朋友后面随时会更换工作地，且也离我工作地实在太远），想在东南方位（丰台、大兴、朝阳、通州）选择1套增值能力强的房子（因为之前在丰台买的这套没有赶上行情，所以这次选房也更加谨慎），增值目标是，期望10年内实现增值，增值率最好是20%以上。
我遇到的难题1.卖房的钱+额外补钱再买1套：我们很纠结于买新房，还是买二手房买新房：看了西红门东、十八里店、东坝的房子，按现有资金只能买西红门107左右、十八里店107左右、东坝97左右的房子，但是由于这些新房的单价，都比周边二手房要贵很多，虽然房子户型比二手房好，但是我们很担心，买了之后，能不能达到我们的目标，即10年内实现增值（20%以上），左思右想感觉风险还是比较高，不知道想的对不对。买二手房：二手房太多，在选择上我们很迷茫，1是盘很多，2是很多盘也都在过去兑现过1波～几波涨幅（例如亦庄的房），不知道未来是否还能继续有涨幅，希望您帮忙在丰台、大兴、朝阳、通州区域中，帮忙推荐个，可以最大概率实现我们预期的楼盘。
2.卖出丰台的房子：现在卖不上价，之前还能卖225，现在挂209，只有人看没有人买，有1个人出过170，这个房子加上利息，成本价大概是180万，我是应该年前降到底价尽快出手，还是应该年前再观望一下行情，年后再缓慢降价试探一下呢？卖这套房子，以及买另外房子的时机和顺序，麻烦帮忙解答;
A:回答:您好，感谢阅读！1、关于新房与二手房之间的选择可以参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;按照你的预期10年内实现增值20%以上，东坝对比西红门和十八里店确定性稍强一些，东坝的溢价确实很高，从效率优先原则是要回避的，但按照你的持有时间差不多可以填平了，风险有但不大,就是投这个位置效率要低一些。十八里店的基础资源太差了，这个位置不属于朝阳的发展轴，买新房要么就是买到成熟板块外溢的新地块，要么就是买到未来发展的区域，十八里店是两不占，朝阳的发展轴是东北，国贸东南欢乐谷，垡头，王四营，十八里店，双桥，高碑店、豆各庄这些都是资源极度匮乏的区域，也没有规划利好。
其次西红门不能太过于追求高品质，这个位置是做不到领跑市场的，只能说在大兴西部它是领头羊，太高的品质并不符合这个区的购买力，星苑，月苑才是主流，包括顺驰，新里斯，这个区域买家承受不住太高的价格，只有一小部分能接受，量小推动不了房价上涨；其次700万布局到大兴的首选区域应该是亦庄，一个区域不可能同时出现2个产业中心，亦庄的承载量还达不到产业可以外溢，700买西红门错配很严重，你在亦庄上班当然要优先了，这个位置长期价值很牢靠！如果以投资为主，亦庄要比东坝更容易兑现，如果你的队友工作存在变动，我个人是比较推荐你考虑亦庄的！
2、丰台卢沟桥如果市场回暖并不一定能够涨价，但可以提高买家的心理预期，现在低谷他要议价30万，如果市场成交起来，可能就变成10万或者5万了，房价下跌会造成一部分人恐慌而折价出货，同样房价上涨也会造成一部分人恐慌而加价上车，倒不必着急低价出，如果你要是赶在市场回暖去买二手房，第一是房源足够多，可选择的范围也比较大，第二是可以争取一个很长的卖房周期，如果碰到房主着急的，8个月以上的周期是很好谈下来的，这8个月的周期对于你来说有2个机会，一是可以在市场最高点卖自己的房子，二是可以吃到接下来新房房子的行情，这是潜在看不到的收益，任何市场每个人的判断情绪是不一样的，谁能够把握住正确的方向，谁就能得到市场的奖赏，关于二手房卖出的时机把握可以参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;祝顺利！
Q:提问:您好，我是新会员，有很多想请教您，关于家庭房产置换和优化的问题。现在家里有三套房，一套在将台瞰都嘉园的四居室，估值1000左右，一套位于东城东棉花胡同的2居学区房，东西向顶层，估值730或更低，一套公园1872的公寓，这套今年5月刚入手，现在估值360或更低，当时看中租金高想长期持有，没想到现在会有置换学区房的打算。1、关于置换学区房，我想把东城的那套和1872的公寓卖了，加上手头存款凑个1300在西城德胜学区中部或南边置换一套3居室，因为老大可能会被调剂出区到二环内的什刹海或新街口，住二环北方便接送。现在看了六铺炕一二三区，教场口9、2号院，安德馨居，这几个小区楼领跨度大，各有缺陷，其他小区还没实地考察，请问人定湖公园到二环这一带，有没有合适的三居室推荐？2、关于优化，其实现在自住的瞰都感觉挺好，但是4居已多年未增值，出租的话月租15000左右。所以是否有优化的必要？预算1000的话有没有推荐的楼盘？3、关于上面资金分配和考量，您有其他置换或者优化的建议吗？
A:回答; 您好，1、德胜属于高溢价片区，购买这类房我一直都比较推荐以最低总价的方式获得学位，房产的价值是由地段资源、楼盘资源组成，而学区房增加了一个学位价值，学位价值是存在变数的，购买的总价越高，面临的风险就越大，学位是按套计算，与面积大小无关，房价是按平米计算，大小房产的学位是一样的，大面积的等于多付出了溢价，一旦出现利空，大户型损失也是最大的，相反小户型可以将损失降到最低，解释一下什么叫高溢价学区房：这个地段老房子价值也就10万，由70%的地段资源和30%的楼盘资源组成，但附上名校就变成了15万，甚至16万，多出来的就是学位价值，学位的稀缺性是阶段性的，如果后期这种稀缺性消失，就是它回落的时候，六铺炕一二三区，教场口9、2号院，安德馨居这几个盘如果把学区剔除价格也就是10万-12万之间的水平，马甸不带学位的老房子卖到9-10，如果是为了孩子上学建议买套小的，时间按照最大限度尽量晚买，符合落户要求即可，孩子一旦用完学位可以趁机出掉，哪怕是平价，现在高溢价的学区房不敢长持;可以参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;
2、关于优化的建议：在上述的基础上，瞰都国际也最好考虑出掉，1000万的总价如果只收租效率太低了，这个盘看着离朝阳公园很近，但实际它还是属于酒仙桥板块，被四环隔离开享受不到朝阳公园的生态资源，酒仙桥所有的楼盘不分贵贱涨幅全部垫底主要是输在了商圈上，除非大动该修的修该拆的拆把路扩宽，腾出一个地方建一个中大型的商超，才能提高这个区域的质量，否则被四环和机场高速隔着去哪都需要时间成本，正常这个位置的房价不应该是这个水平，这套脱手之后，买一套小的学区房用来满足上学的需要，剩余的资金以投资为主去配置一套纯居住的品质大盘，这种方案要比花1000多买一个学区房再用这1000投资个小盘或者收租效率高的多，德胜学区房差不多700左右可以搞定，这样你可支配的资金大概是1600，拿一套核心位置的主流大三居或者四居，能住的情况下更好，如果不能住的情况下可以选择租房过渡，置换的本质是增长与效率，一切换房都要围绕这个原则，建议你参阅精华栏03#置换实操理论，抄底与逃顶,01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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