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2023年底，北京楼市一线行情汇总
今年下半年的主旋律就是一个字——跌，年底当然也不例外，当然也有逆势上涨的小区，但只是冰山一角罢了。
海淀区
哪里跌的少，甚至还涨了？先说大家最关注的话题，北京只有一个地能尽量地贴近这个条件，就是中关村软件园周边，即马连洼—西二旗—清河一带，同时要求是品质好、楼龄小的改善型小区，如橡树湾、上林溪、领秀新硅谷和百旺茉莉园等。目前大家对这个区域的主要矛盾是——高保值能力和高“跌价风险”，毕竟不少小区依然有冠绝北京（除了亦庄哈）的40%以上的涨幅，让人又爱又恨，难以抉择。
朝阳区
现在还能保持20%涨幅的小区主要有三种：1、品质小区+朝阳头部学区，如东湖湾、太阳公元、嘉铭桐城和珠江帝景等（涨幅：比上一轮低点时，即2019年底~2020年中；能达到20%以上的绝对是佼佼者）；2、涨幅远高于20%的小区，比如华纺易城、华业玫瑰郡的两居；3、极少数品质好、替代盘少的，如常楹公元。
至于以上三类以外的，唯一的区别就是跌的多或跌的少了。（1）500~700万的朝阳区主力成交型刚改小区，跌的多的已经回到2016年了（比一轮低点还低），如望京新城，这个盘在近期也贡献了相当大的成交量。跌的少的也把本轮（2020年中~2023年初）的大部分涨幅都吐回去了。这个价位的小区体量大、换房需求旺盛，所以“降价一批买一批，不降就没得成交”的现象非常明显。（2）800~1000万的品质改善型小区，相比上一价位，表现略好，但也已呈现出把上一轮涨幅一块块吐回去的趋势。（3）1000万以上的“终极住宅”，又可以分为两类，一是上一轮涨幅很少的，如凤凰城一期，价格依旧稳定且流通速率快。二是涨幅多的，在朝阳区来说，也相对保值。
总结来说，朝阳区越贵的房子，在本次大逆风行情下的保值能力越强。
学区房
老破小类，无论强还是弱学区，都是大降价的主力，万柳中关村三小腰斩、德胜大跌等新闻不绝入耳。
品质住宅类，跌幅也较大，但相对老破小要好很多，流通速率也快的多，如红山世家、中海紫御公馆等。
丰台区——丽泽
目前二手房的行情也比较坚挺，是涨幅高保值好的优秀生代表，但接近新房的单价着实让人捏一把冷汗（注意：同价位才是竞品，二手房两居和新房三居由于总价差距大，并不形成竞争）。
郊区
整体上看，一如既往地阴跌，真真是“城里涨时它不涨，城里跌时它跟进”。依然是郊区的头部区域可以做到保值性强，如昌平区的回龙观和天通苑、顺义区的后沙峪、通州区的武夷花园和名校学区房、大兴区的高米店和西红门、房山的长阳和大学城等。
新房
近期最热的应是亦庄的X47地块——招商玺，虽然开发商的加钱精装包导致价格被诟病，但去化依然很好。
刚需类新房，亦庄的次渠板块有璀璨时代，大兴的西红门板块有中建·玖悦府和橡树湾。
改善类（豪宅）新房，有海淀四季青板块的香山樾和印香山、丰台青塔板块的熙华台、朝阳区朝阳公园的融创壹号院。
其他要么是些老盘，要么早早地把好位置、好楼层卖光了。近两年一些热门项目的准业主也有转订单现象，如菜市口的中信城、太阳宫的中建玖合府等。
现在哪些客群在买入？
1、置换类，郊区换城里、老破换改善、学区改善等；2、自住类，自住客群始终是北京楼市的定海神针，缺了这捆针，楼市链条直接瘫痪；3、投资类，和置换类有高度重叠，为求更好的涨幅和保值，重组家庭重资产
未来展望及猜测
1、基本所有区域将跌回上一轮上涨前的价格
2、希望2024年的小阳春能止损，止损即可，不求返涨
3、学区溢价逐渐变低
4、豪宅和老破小的两极分化愈来愈严重，改善和刚需也是
以上。
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