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今年开工第一周的周末，我就踏上了踩盘之路，看看回龙观传说中的网红盘，融泽嘉园和金域华府，也顺便看看2022年开年的市场行情怎么样。
这两个楼盘的位置在京藏高速以西、京新高速以东，北五环外，离西二旗不远，在西二旗上班的程序员骑着自行车上班很方便，所以大多码农买在这里。目前距离地铁站远一些，未来有13号线拆分线新龙泽站，会解决当前离地铁站远的问题。
融泽嘉园和金域华府离得非常近，共享配套，东边有商业，西边有医院，南边是育翔小学，北边是在建地铁13号线拆分线新龙泽站。
这两个小区的学校配置比较有优势，其中幼儿园有三个，棉花胡同、北京六幼、首师大附属；小学是育翔小学，中学是161中学，昌平综合类排第一的中学（据说升学率也是昌平区排第一名的）。商业是昌发展万科，医院是积水潭医院回龙观分院，回天计划引进来的三甲医院。
融泽嘉园和金域华府都是体量非常大的网红盘，每年的交易量都很大，在北京都是排前几名的。我整理了最近两年的成交价，20年是近几年的较低点，大约从20年10月份开始上涨，相比2020年10月份，平均涨幅20%左右，好户型涨得多一些，差户型涨得少一些（近两年的成交价可以找我要表格：bqd_simple，也可以进我当时买房的时候建的买房群）。大盘的特点就是涨价的时候涨得很快，基本上是领涨的，一套比一套的价格高；市场不好的时候，降价也很快。
一、融泽嘉园
融泽嘉园是体量非常大的网红盘，一共八个院，东6、东8、西2、西6、中1、中2、中6、中12。其中西2、西6挨着积水潭医院最近，有几栋楼的景观都是医院；中1、中2离未来的地铁最近；中12、东8、东6离小学最近，中12的马路对面就是小学。每一个院都不大，一个院几栋楼，所以大多都临街，如果介意临街噪音的话，融泽嘉园可选的房子不多。
融泽嘉园虽然是回迁房，但楼道里罕见地贴了瓷砖，小区环境也挺好的，都是两梯四户的板楼，户型也没什么硬伤，算是回迁房中的体面了。从单元门楼下乱停的自行车、个别楼道里偶尔堆积的东西，还是可以看出回迁房的气质的。
小区的户型有非常多种，大多没有什么硬伤，年轻人也都看得上，两居的面积都是八九十平。
最好的户型是93平的南北两居室，是融泽嘉园最贵的两居，南北通透、主卧朝南，几乎没有什么硬伤，现在的成交价都在620-630万左右。
第二好的户型是87平米的全南两居室，客厅有27平，可以做到餐客分离，每个功能间的面积都很合理，次卧的采光没有任何影响。
如果喜欢这个户型，但达不到这个预算，那么可以看看这个小区里81平的户型，是这个户型的缩小版，面积小，总价低一些。
还有一个比较典型的户型，98平的南北大两居，刀把儿户型，缺点是客厅朝北，只有一个主卧室是能进来阳光的，进门处有堵墙，不是承重墙，可以打掉，打掉后门口正对卫生间的门，然后把卫生间的门改到南边一点，这个小区里很多都是这么改的。这个户型目前的成交价在570-580万。
融泽嘉园最不好的两居户型，我认为是下面这个87平的全南两居，由于次卧和厨房共用阳台，导致次卧二次采光，屋里是很暗的，而且厨房的油烟味会飘进次卧。但这个户型最便宜，目前的成交价在550万左右，预算偏低，还想上车融泽嘉园，可以看看能不能接受这个户型。
总之，融泽嘉园是妥妥的产业房，距离码农产业很近，导致上涨的幅度比较大，升值能力比较强，领涨于其他小区。学校也比较好，刚需自住，又有一点学区的需求，可以选这个小区。
二、金域华府
金域华府是2014-2015年建成的，属于次新商品房，当时最后一期交房的价格是3.3-3.5万左右。万科的物业管理非常好，门卫都很年轻，管理很严格，送外卖的小哥进小区，需要给业主确认。
由于和融泽嘉园在一个区域，所以共享配套，有地铁、有商业、有学校、有医院，比融泽嘉园还多了品质。
二期、三期离地铁站龙泽站近一些，从门口到地铁站大约1-1.2公里，旁边是永辉超市。二三期是纯商品房小区，小区是围绕花园建的，绿化非常好，有塑胶跑道，有水系，有小孩玩的地方，楼道里也非常干净。交房的时候是精装交付的，壁纸、地板、厨房橱柜等等，三期比二期多了一个新风系统。
一期只有三栋商品房，其余都是两限房，不是纯商品房小区，所以价格相对便宜些。两限房的品质差一些，楼道都是水泥地，毛坯交付的。
两居室主打的是纯南的79-80平的户型，全朝南的户型采光比较好，各功能间的面积也合适，得房率不高，不到80%。
回龙观的房子我基本上都看过了，九几年的老房子、经适房、商品房，全部看下来，金域华府的综合实力在回龙观绝对第一的地位，要位置有位置，要品质有品质，属于钱到位，无脑选的小区。
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