北京楼市：注意，这里将受到冲击！-叭楼楼市分享网

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1、提问：550w总价两居室，在昌平南挑，您觉得公园悦府一期，融泽嘉园，想尽可能保值升值，这两个如何选择？

回答：你好，公园悦府一期的优点是新，缺点是这个预算的两居室，户型都很差；融泽嘉园小区品质差一些，但位置还不错，这个预算户型还能稍微好点儿。从升值性角度来说，过往这两个都不错，差距并不是太大。缺点都是不太抗跌，前者是因为未来很多新房冲击，其户型缺点会被无限放大，后者是因为小区内部供应量大。非要选择，我更愿意选择融泽嘉园的好户型，如果能捡漏，那还是可以考虑的。过往，回龙观的一些次新商品房，基本上都能实现普涨，因为很稀缺，以前回龙观太缺次新商品房了。但未来很多新房和新地块出来后，这些次新商品房中的一些缺陷产品如差户型，缺点会放大，很有可能会受到较大冲击，有一定的风险，建议慎重。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据

2、提问：京爷好，请问京投银泰琨御府作为次新小区，又毗邻地铁站，为什么单价比周边颐慧佳园、玲珑花园等小区低不少，是有什么硬伤吗？

回答：你好，京投银泰琨御府这个小区很高端啊，是很稀缺的小区，单价挺高的。里面有一些商办类房产，价格低一些，会把整个小区的均价拉低，但常规住宅价格并不低，小区没啥硬伤。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

3、提问：京爷，想入一个常营附近400-500万的二居(非自住）请问是否有升值价值？推荐哪些小区？

回答：你好，常营这个地方，比较适合自住+保值。很简单，这个板块本来就是这个属性。朝阳东部是就业中心，除了老社区板块，就业人口的第一站是双井、大望路、朝青、四惠。拿六号线来说，常营承接的客户是朝青过滤之后的客户，因此购买力属于相对弱一些的外溢刚需客，侧重自住为主，升值性也不可能达到顶级。从历史升值性角度来看，这个板块基本上能实现跟着大盘，或者略微高一点点大盘，还是可以的。所以总体来看，这是一个自住+保值的板块。这个预算，可以考虑柏林爱乐二期里面的小两居，表现还不错。但还是没有真正的热点板块升值性强，如果你仅仅是考虑投资，还是去拥抱热点板块吧，哪怕一居都行。找准板块定位，就基本能判断一个板块的价值。建议看看星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》《这些二手房跑赢大盘》

4、提问：京爷你好，一直有关注您，想问下南湖东园二区和一区仅仅一街之隔，为什么单价能差1.5w，只是因为学区吗？您给分析分析，二区的房子不咋出，有点想买一区的冲动了。

回答：你好，是的，基本上主要就是学区的差异，另外，南湖东园二区的交通稍微强一点儿。如果不考虑学校，南湖东园一区的性价比稍微高一些，安全性也高。建议看看星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》

5、提问：京爷您好，打算买清河一带的房子，预算650到700，两居。目前看上清缘东里和观澳园的房子。可以评价一下这两个小区么？

回答：你好，这两个小区算是周围的典型次新小区了，品质、环境不算很突出，交通也一般，但这个价格段在周围也就这几个了，有稀缺性，所以比较有价值，可以考虑入手。详见星球内部资料《北京楼市冷暖监测》点击图片栏目即可，每周公布。

6、提问：你好，京爷，东湖湾一期的房子怎么样，目前想买个三居室居住，二期三期买不起，一期也可以够一下，还是说买保利中央公园的房子，以后家里会有孩子，所以可能也要兼顾下学区，东湖湾一期会不会太旧了

回答：一期还是不错的，居住属性和升值属性都有，不过确实老了一些，爆发性未来会有一些受限。如果未来考虑上学问题，那东湖湾最适合。如果仅仅是居住和升值，保利的升值爆发性高一些，毕竟新。建议看看星球内部资料《京爷说房北京买房顶级思维》

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