北京楼市：持有十几年次新也变老了，次新还重要吗？-叭楼楼市分享网

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1、提问：京爷，好！请帮忙推荐一下，500万内落户用房子，出租不自住，有性价比及潜力的房子，不限制城区，谢谢

回答：你好，这个预算可以重点考虑一下热点区域的次新一居，比如海淀的上林溪、当代、绿波漫板、天作国际，朝阳的宝星园、青年汇，西城的远见、欧园等。另外，亦庄的通泰、经开壹中心等小两居也可以考虑。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

2、提问：京爷，张郭庄的熙悦晴翠，和西红门的橡树湾，哪一个升值更高，更值得买，在线等，盼专业细致解答？

回答：你好，西红门橡树湾的价值大一些，主要是西红门这个板块规划比较规整、成片开发，未来连成一片，居住属性和配套都会可以，而且橡树湾这个品牌价值还不错，会成为附近的标杆，未来有地铁后去就业中心方便，这也是为什么橡树湾去化更快的原因。而张郭庄的熙悦晴翠位置还是差一些，周围界面一般，西边人本来就少，周围二手房表现也相对一般，我认为弱于橡树湾。仅供参考，这两个盘，我们都有内部优惠房源和渠道，需要的话可以联系我

3、提问：京爷，我有个疑问，如果现在买入一套房产，持有十几年，那么这套房子是九几年的还是2000年以后的很重要吗？感觉十几年后，现在的次新也变老了，那这样两者的价差会不会缩短呢？

回答：你好，这个还是很重要，因为：① 楼龄不仅仅是楼龄的差别，还有产品年代的差别，比如次新属于现代商品房了，其产品设计、物业管理等和老公房都有年代的差别，就像人车分流、园林、现代化物业管理等；② 影响着贷款，这里面隐藏着金融价值。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京各小区历史数据》

4、提问：京爷好，您如何看丽泽商务区房价走势，最近两年有20%左右涨幅，还有后发力吗？不知道建设的第五实验学校会不会有支撑，丽泽雅园怎么样？商务区附近800万以内的商品房小区推荐几个吧？

回答：你好，我个人认为丽泽商务区，问题应该不大。北京这边有不少所谓的规划板块，比如未来科学城、永丰、丽泽、大兴机场临空区、通州等。这里面，仅从房价的角度，我认为只有部分能起来。在北京，一个区域要能发展起来，一个是需要真金白银大量投入，比如通州，这是真的大投入，未来肯定没问题；另一个是产业自然外溢，画一个偏远的区域然后产业起来，其实挺难的，但是如果本来就比较靠近产业板块，那就很容易外溢过去，比如永丰、丽泽，而大兴机场临空区、未来科学城这一类就难一些。我认为丽泽商务区，还有潜力。至于学校，这个就不好说能办成什么样子。丽泽雅园，可以考虑，问题不大。你还可以看看金泰城丽湾、顺驰蓝调、益丰苑（虽然经适房、但非常不错）、保利百合。你可以看看星球内部资料《北京买房顶级思维》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

5、提问：京爷您好！最近打算在中关村附近上车600-700的老破小。个人需求是比较偏好小区环境和物业管理，能不能麻烦京爷推荐几个小区

回答：你好，你的思路是对的，老社区就是该关注小区环境和物业管理，可以看看知春路52号院、知春路56号院、农科院、海洋局小区、外文局宿舍、大慧寺12号院等，金额不要设限，因为这里面有不少公房，可以高贷款。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

6、提问：京爷您好，关注很久了，打算年底买房。预算350-450，东坝，常营，或者西坝河x里（离单位近），投资兼顾自住，请问有哪些盘比较推荐？

回答：你好，以下是一些推荐：东坝，主要是一些回迁属性的房子，楼龄尽量新、尽量有地铁，比如金隅景和园就是一个典型；常营，基本上就是选择次新政策房（两限），如富力、首开之类的，流动性其实还可以；西坝河x里，主要还是考虑一些管理好的楼栋或者院子，表现大盘水平。你还可以看看天通苑、立水桥之类的小区，也都是大盘水平。如果能接受一居，海淀这边的一些上车房也可以考虑，比如天作、中铁翰，老社区的一居，涨幅表现其实比朝阳好一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

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