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拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主您好，经过上两次的提问和您的回答，我的置换需求已经有了比较清晰的规划。随着落户的成功和二套资格的确定，卖房和买房都已经明确提上了日程，并已经开始着手操作。买房，基本锁定在望京陈分附近对应的几个小区，东湖湾，上京新航线，华彩国际和澳洲康都这几个小区。一是这几个小区保值增值能力，二是孩子上陈分比较方便。7月份到现在陆陆续续看了几次房，根据自己的需求综合评估了一下想以上京新航线的两居或三居为主。卖房，朝阳管庄西里2004年左右东向塔楼高层一居65平，大兴旧宫灵秀山庄2003年南向三层板楼45平一居，天津南开区学区房老破小南向四层板楼43平一居。 预算，三套房如果顺利卖掉，加上手里的现金有大概950万左右。如果买2居，用掉正常的二套资格贷款就可以。如果买三居，则需要再加200万左右的预算。综合以上有两个问题，希望得到您进一步的专业指导意见。
第一，市场行情预判及买卖顺序操作问题。最近这半年感觉房价一直在下降，望京这几个小区也是如此，虽然下降幅度不大。从现在的12月到明年小阳春的3月，您觉得市场行情会继续下降还是会保持平稳，或者价格在小阳春会有所抬升。对于买卖顺序先卖后买肯定是比较稳妥的，但是周期可能会拉的比较长。我爱人也是希望我能保守操作。还有一种是先买后卖会有一些风险，但我个比较有意向这种操作。 趁着年底价格在下探，先买到心仪的房子谈好周期。今天绿中介告诉我，上京新航线的一套刚成交三居室竟然给到了一年的周期。等到小阳春的时候顺利能把那几套房卖掉最好。这种保险和冒进的操作，也希望您能给点指导意见。第二，从上京新航线这个楼盘来看。两居和三居的产品从未来的保值增值和市场流动性来看，哪一个会更占优势？我的预算买两居基本没有什么压力，如果买三居则需要追加200万左右的预算或贷款。无论两居和三居，对于我们过几年去上学自住的话，问题都不太大。更多的是考虑保值增值和市场流动性，期待您的回答，谢谢。
A:回答:您好，1、关于操作上的顺序：我比较建议你先买后卖，换个角度思考，管庄西里+旧宫+天津往望京换是属于垮商圈垮城市的升级，按照星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶,等于是从二三线区域往一线区域做升级，即便是置换后房价再次下跌，一线位置的一定会比二三线位置的更抗跌，从目前的趋势看年后市场回暖的概率是要大于继续下跌的，今年已经开始明确释放了信号，如支持改善型住房，降低首付比例，认房不认贷等，如果市场还没有起色，利好类的政策还会有，并且时间不会太长，对于节后的小阳春，我个人是比较乐观的，如果能够在这之前完成置换升级，不光是价格上的有优势，周期、可选择的房源、议价空间都是潜在机会
2、上京新航线的定位属于改善类住宅，无论大小户型都不存在价值风险与流动风险，而三居在后期的成长性上会比两居表现更好，望京是具备大跃升条件的，具备大跃升的区域意味着好品质的楼盘爆发性更高，尤其是改善类的，在同等涨幅条件的情况下,大面积自然要比小户型利润更高，如同下雨拿小盆接和拿大盆接是有明显区别的，在商圈具备大跃升、楼盘具备爆发潜力的条件上尽可能去拿面积大的，户型好的，从上京新航线2居与3居的产品本身，3居的户型要比2居更优，一般品质楼盘的主流户型都是大的，但上京恰恰相反，它的主流户型是三居里面最小的那个，也就是132客厅与一卧朝南，二卧与三卧朝北的这种，再大一点的都有瑕疵，如170往上的户型不方正，150的要么是有一个卧室局中，要么客厅把边不朝南，如果月供能力支持贷款可以优先考虑三居，可以参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），祝顺利！
Q:提问:京总，您好，我的情况是想在京购买首套房，目前北三环工作，想购买总价400万左右的房子，目前有个情况想请求解答：按我目前的预算情况，看了一些地方，能买的二手房品质不高，未来置换可能不容易，所以入手比较纠结，一是想咨询一下我的情况是否有比较合适的地段跟小区。二是想咨询一下目前的购房的思路，总有一些因素要有取舍。想听听您的意见，感谢。
A:回答:您好,首先建议你认真阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;关于购房的思路：400W如果靠在你工作的位置，似乎很难选筹到可以与大盘保持一致涨幅的房产，这个问题可以归纳到预算有限应该如何平衡居住和投资，如果工作的区域综合资源都比较匮乏，又没有什么像样的楼盘，而自己的筹码又比较优，选筹的范围可以扩大到更优质的区域和板块，这种情况如果为了通勤方便将就在工作的区域，从选筹的逻辑是居住属性大于投资属性，价值自然不大，正确的策略应该是放弃这种位置，选择投住分离,以租换租，很多人都希望住自己的房子，尤其是像北京这样的城市住上自己的房子可以说是门槛相当高，好不容易搞一套当然要优先考虑自住了，所以才会有人选择居住属性大于投资属性的策略买房， 但实际的情况是每一个住市区大平层的，都是慢慢折腾过来的，从租房到换租，再到高端改善社区，
我们今天所看的结果是人家熬过来的，并不是一次性到位的，第二种情况是工作单位所辐射到的区域都是拥有一线资源的区域，而预算范围内可选筹的范围又很局限，只能买到这些板块的尾盘，然而这些尾盘的行情并不好，这种情况也要投住分离，作为刚需者或初级改善者更应该关注的是房子未来的上涨空间，因为以后大概率还要进行二次以上置换的，如果只买便宜差的，以后再换同样是同类产品，第一套吃不到行情，二次置换时压力会很大，楼市分化的颗粒度要比我们实际看到的更细分，你的情况选择投住分离是明智之举！ 2、板块上你可以关注朝阳大悦城板块的晨光家园，正规的一居室的报价在400-450，也有更小面积在400以下的，预算够尽量选大的，同板块炫特嘉园的2居报价也是在400-450，这两个盘都是2000年之后的，保值性很好，回龙观板块流星花园的小两居、报价是在400左右，亦庄的南海家园南北向的2居，报价在400左右，朝阳大悦城，回龙观，亦庄都是具备长期价值和流动价值的，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);这些盘作为纯投资都是很好的选择，有合适的房源入手后长持就可以了，祝顺利！
Q:提问:老师好，手里270个左右。积分落户需要在郊区买个房子，家庭2套。不希望再贷款，也没有自住需求。目前计划是170左右买个住宅;100左右买个商住出租。(租金回报率大概年4.5%)考虑到未来1变现保值，2租金收益尚可;1.想让您帮忙分析下，看看这个是策略是否合适？2.想让您看看几个楼盘哪个未来更保值，更好出手。目前住宅看了几个盘:1.昌平北街家园20多平米小户型140～ 150左右;2.昌平保利芳园40平米开间 170~180左右;3大兴西红门鸿坤理想城八期40平米开间160~170左右。4密云龙湖原著30平米开间，60左右。5昌平北方明珠 230左右。6顺义蓝星花园35平米开间160左右;商住看的:1常营公园自由派2.通州保利;或者您有什么其他的建议也可以跟我说下，比如270全拿来买住宅，或者有其他的楼盘和区块推荐。感谢！
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;你描述的这些楼盘保值性以及流动性都有很大的风险，按照文章的核心都是要尽快脱手的,商住一是变现困难，二是折价严重，你现在购买价是100万，1年或者2年转手的时候会打6折，甚至5折，这个折扣也很难卖出去的，看似你这期间租金收益不错，一旦出货就会面临严重的亏损，即便是四环内也同样如此，市区库存量更大，100万以内可以随便挑，如果是地铁口租金会更高，但是第一套住房不建议买商住。关于住宅，40平以下的开间只有内城区才有流动性和保值性，除此远郊区和近郊区都没有流动性更没有保值性， 你应该以270万的总价选筹，不要再拆分了，1000万以内我都建议拿一套而非两套，500万以下更不应该拆分，5年10年后的市场会比今天分化的更严重，资金不足多建仓不但会降低楼盘资源，商圈资源同样会放掉，亦庄泰和园和南海家园正规一居室价格基本在300万出头，租金虽然比你的计划的要低一半，但房子流通性保值性都可，未来也具备增值的条件，租金收益不是住房投资收益的主体，涨幅才是，租金收益是基于房价停止上涨，做为一种理财方式去计算，对比银行收益或其它投资品相对稳健，但是北京的房价还远远没有到停止上涨这个阶段，这个时候应该关注涨幅，而非租金，其次你应该贷款，哪怕是少贷一些，至少要满足可以拿到好位置的最小户型，可以参考07#巧用杠杆，贷款的利用，祝顺利！
Q:提问:老师好，我还有个问题想要咨询，我父母有一套通州区的老房子，97年的，华龙小区，一层，96/7平米，三居，市价大概300多一点。因为我父母一年只在北京住一两个月，我想要出掉换一个能跟得上大盘的房子，也可以租出去，不知道有推荐的吗？还有就是卖房时机，是现在就卖还是等等？现在市场不好，通州会不会解除双限购，解除后会不会好卖一些？谢谢！
A:回答:您好，参考星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;通州原则上即便是核心位置，老房子也要脱手的，通州是新城新区，现在市场上的新盘及次新产品已经巨多了，还有正在盖的和未出让的土地，加上保障房市场，这些都是对于老破小的不利因素，至于出手的时机，你注意观察这一波就可以，到高峰不管是否有针对通州的利好都要尽快脱手，通州的供应量太大,你开车绕一圈基本都是新盘和刚刚交付的，即便是有针对性的利好，对于老房子的价格影响很小，顶多是原来要谈10万的变成5万了，唯一能够影响到的就是给买家信心，让观望的买家下定更容易一些，卖出后你可以看看融御的二手或者京贸国际城的二手，这两个项目自身资源很好，祝顺利！
Q:提问:星主您好！我现在手里有大兴黄村的两套小一居，市值一共约400+，手里有200的资金，可以用100-200的杠杆，总计700-800的预算。想置换一套适合居住的大两居，同时能满足孩子小升初跨区到西城陶白或海淀北四环以南（目前上班在大兴，不想去太北面）。想跟您咨询一下：1、考虑目前学区房价格较高，可不可以分开置业？也就是说想在大兴黄村用400~500置换一套宜居的两居，再用300~400给孩子购置一套占坑学区房。（孩子目前四年级，距离小升初还有两年的时间。）2、发现陶白学区天缘公寓的均价较低，不知道可入吗？您能推荐几个具体的社区吗？3、是现在趁买方市场立刻置换好？还是再等1~2年孩子小升初前1年左右再置换？感谢！
A:回答; 您好，购买高溢价的学区房要遵循以最低总价获取学位的方式买入，如果是中等学区倒不必太控制价格，这样反而会降低楼盘的资源，以你的描述如果拆分为2套显然黄村的价值是没有西城白纸坊高的，黄村属于大兴的老城区，而大兴是在大力发展新城区，新区越金贵，老城区就越破败，这是新区与老区的选筹逻辑，在黄村布局尽量往西红门靠，参考星球精华栏84#大兴跑赢大盘选筹导图，大兴西部的每一轮行情都是从西红门开始向外溢出，按照你的预算顺驰领海可以淘淘100平南北向的大两居，星海家园80平的南北两居，西城可以看看建功，南运巷，天缘公寓一是高层二是体量太小，
后期物管资源存在跟不上的可能性，老房子尽量买低层的，将来也更容易翻新，保值性及流动性都要更好一些，这是以你计划的建议； 如果是效益最大化的原则，孩子需要学位的时间还有2年，这个期间可以先不用考虑学区的问题，以800的总价做纯投资布局，北京已经挤压5年，加上之前的调控也是四个一线城市最严的，所以北京的房价比着上海和深圳更加稳健，没有出现过暴涨暴跌的现象，过去5年的挤压很多优质板块的好房子价格并不高反而很低，现在的各项政策都在利好，如果在这之前完成置换升级，去拿一套800万左右的核心2居，后面市场一旦回暖价格会很快冒上来，2年后再去配置学区房都来得及，无论是自住的这套还是学区，选择的余地都会扩大，关于置换操作上的细节可以参阅星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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