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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:请问现在名下一套房山金地朗悦的房子，已经好几年不涨了，想做资产优化，手头上只有100万现金左右，有什么好的推荐方案吗？好像听说明年是涨的行情，也拿不准，您怎么看？换房时机应该怎么定？
A:回答:城六区外的最边缘位置，出货最好是等待阶段性行情出现的时候，长阳在房山准确说不属于最边缘位置，而是可以承接到内城区的首要地区，房山北的长阳和昌平南的回龙观很相似，同样都有轨道交通和配套资源，但长阳的行情比着回龙观要差很多，海淀的生产资源全部集中在了北部，回龙观刚好可以实现无缝衔接，加上海淀的房价一轮比一轮高，所以才导致了回龙观的多轮补涨，而长阳在过去是没有生产资源可承接的，丰台本来就是缺乏产业的区域，丽泽也是最近几年才开始逐渐成型的， 从地理位置上丽泽距离长阳近30公里的距离，加上这个唯一的产业中心并不具备人口外溢的条件自然影响不到长阳的房价，金地朗悦算是长阳品质最高的楼盘了，但供应量大于需求量现在出货很亏，今年的政策在利好，最先放松限制的大概率是城六区外库存积压大的区域，等到这种阶段性行情出现的时候就是最佳的出货时机，长阳是有机会的，关于置换的时机可以参考星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，选筹上首选距离创造财富近的区域，可以是核心板块，也可以是外溢板块，根据自己房子变现的金额加上现金来筛选，亦庄，朝阳东部，回龙观都是很好的区域，祝顺利！
Q:提问:星主好，和您咨询换房困惑，希望能得到您的指点，非常感谢！我家情况是：门头沟老城区，快4公交站旁边有一套12年的电梯回迁房（商品房属性），60平小两居；另一套房也是门头沟老城区，京煤医院附近，15年的商品房，90平两居；孩子是21年11月生的，预计28年上学；老公在东四十条地铁站旁边的写字楼上班，我在云岗的航天单位上班。 现在想卖掉门头沟的60平两居，腾出一个购房资格，但是下一步买什么没想好。第一个想法：在玉海园买个三居，我们单位总部在永定路，可以坐班车到云岗，并且目前有玉泉小学的共建资格；第二个想法：在门头沟90平两居的小区买一套大三居，改善居住品质，因为现在90平小区性价比很好，然后再把90平的两居卖掉，等学区房价格再回落些后看看是买东四十条附近或玉海园学区房。犹豫的点就是在现阶段孩子不着急上学，学区房走势不明朗，担心买到了高点，现阶段的主要需求是扩大家里房子的面积，让孩子和老人住的舒服些，所以非常希望能得到专家的指导，十分感谢！
A:回答:您好，感谢信任！关于重置的建议，由于你的字面描述信息不全，我看不到具体小区名称，我按照我的理解给你回复，描述中12年这套60平回迁房应该脱手，其一你已经提到了是回迁房，即便是可以上市交易，但回迁房的本质是硬件设施和人文素质，这两点都不如纯商品房，其二，60平的小两居所承载的购买群体非常有限，只能是刚的不能再刚的客群，这部分群体对于房价的推动很小，你也可以理解为60平的2居不是门头沟这个区域未来的主流户型，从这两点你出这套不会错的。 第二套15年90平商品房小区，从产品的角度上看，每个区域的次新盘都是比较稀缺的，但门头沟这种小区太多了，像上岸地铁，冯村这两个典型的板块有很多扎堆的次新盘，所以这种区域次新小区的稀缺性是在减弱的，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,
你卖掉90平两居再买一套三居除了会增加买卖成本就没有其它预期了，因为门头沟的发展趋势是生态，如果养老的话这个区域很棒，基本上稍微好一点的房子都可以观山观河，而价值呢海淀的价格是10万，石景山是8万，门头沟是4万，这三点一线，从楼市的轮动规律怎么看门头沟也不会是4万，但实际就是4万，那无疑就是它的经济价值太弱了，本地支付能力有限，门头沟的房价涨跌取决于石景山和海淀，如果海淀15万，石景山10万，门头沟怎么也要到6万，大概就是这个逻辑，所以我是不建议你在门头沟内折腾的， 延伸到你的买入方案上，保守的方案是你出一套（回迁房）买一套城内，激进的方案是门头沟如果没有自住的需要应该全部出掉，然后重新布局，玉海园很好，围绕永定路附近你都可以筛选，这些位置的反应速度以及空间都是要高于门头沟的！而东城的学区房倒是没有太多溢价，你也可以列为筛选的范围，从稳健性我更倾向于稀缺性比较好的次新产品，建议你认真参考星球内会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章选筹,早买到早收益,祝顺利！
Q:提问:星主好！目前有德胜门西大街7号院一套82平米的三居室，不知道是应该留着出租还是卖了。还有一个园墅的243的联排，也是一直没怎么涨，不知道是不是应该卖了。如果卖了，想在西直门附近买，您推荐买那个小区呢？
A:回答:您好，从楼盘本身的价值7号院是大于园墅的，回龙观是一个偏刚需的区域，这种终极改善盘的流量很小，价格也很难涨上去，其次园墅确实有点老了，200多平的联排在居住上分隔为三层，其实一层也就70平左右的活动空间，住起来舒适性要整体差一些，鉴于板块属性和楼盘自身因素，如果有条件最好是把园墅做置换升级，这套盘按照市场价最终可能会是在1300-1400之间，按照这个价格段在西直门你可以看看交大嘉园140的三居户型，长远考虑，我更建议你把德胜的也一并出掉， 用2换1的打法去拿熙府桃园140平的南北三居户型，熙府桃园这种户型无论是从楼盘，还是户型在整个西直门板块都是很稀缺的，未来的海拔也更高，成长性及保值性都有保障，北京三环内的品质大盘，正南正北的三居极为稀缺，长持价值自然牢固，尤其是像海淀西城这种区域更为明显，拿海淀来说地段好户型好的大多都集中在公房上，但是这种房普遍面积很小，户型好品质好的的地段资源差，地段好品质好的户型很拉，像熙府这种有地段资源，品质资源户型又很好的有条件的情况下要做首要考虑，可以参考星球文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）祝顺利！
Q:提问:您好，我是新会员，有很多想请教您，关于家庭房产置换和优化的问题。现在家里有三套房，一套在将台瞰都嘉园的四居室，估值1000左右，一套位于东城东棉花胡同的2居学区房，东西向顶层，估值730或更低，一套公园1872的公寓，这套今年5月刚入手，现在估值360或更低，当时看中租金高想长期持有，没想到现在会有置换学区房的打算。1、关于置换学区房，我想把东城的那套和1872的公寓卖了，加上手头存款凑个1300在西城德胜学区中部或南边置换一套3居室，因为老大可能会被调剂出区到二环内的什刹海或新街口，住二环北方便接送。现在看了六铺炕一二三区，教场口9、2号院，安德馨居，这几个小区楼领跨度大，各有缺陷，其他小区还没实地考察，请问人定湖公园到二环这一带，有没有合适的三居室推荐？2、关于优化，其实现在自住的瞰都感觉挺好，但是4居已多年未增值，出租的话月租15000左右。所以是否有优化的必要？预算1000的话有没有推荐的楼盘？3、关于上面资金分配和考量，您有其他置换或者优化的建议吗？
A:回答; 您好，1、德胜属于高溢价片区，购买这类房我一直都比较推荐以最低总价的方式获得学位，房产的价值是由地段资源、楼盘资源组成，而学区房增加了一个学位价值，学位价值是存在变数的，购买的总价越高，面临的风险就越大，学位是按套计算，与面积大小无关，房价是按平米计算，大小房产的学位是一样的，大面积的等于多付出了溢价，一旦出现利空，大户型损失也是最大的，相反小户型可以将损失降到最低，解释一下什么叫高溢价学区房：这个地段老房子价值也就10万，由70%的地段资源和30%的楼盘资源组成，但附上名校就变成了15万，甚至16万，多出来的就是学位价值，学位的稀缺性是阶段性的，如果后期这种稀缺性消失，就是它回落的时候，六铺炕一二三区，教场口9、2号院，安德馨居这几个盘如果把学区剔除价格也就是10万-12万之间的水平，马甸不带学位的老房子卖到9-10，如果是为了孩子上学建议买套小的，时间按照最大限度尽量晚买，符合落户要求即可，孩子一旦用完学位可以趁机出掉，哪怕是平价，现在高溢价的学区房不敢长持;可以参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;
2、关于优化的建议：在上述的基础上，瞰都国际也最好考虑出掉，1000万的总价如果只收租效率太低了，这个盘看着离朝阳公园很近，但实际它还是属于酒仙桥板块，被四环隔离开享受不到朝阳公园的生态资源，酒仙桥所有的楼盘不分贵贱涨幅全部垫底主要是输在了商圈上，除非大动该修的修该拆的拆把路扩宽，腾出一个地方建一个中大型的商超，才能提高这个区域的质量，否则被四环和机场高速隔着去哪都需要时间成本，正常这个位置的房价不应该是这个水平，这套脱手之后，买一套小的学区房用来满足上学的需要，剩余的资金以投资为主去配置一套纯居住的品质大盘，这种方案要比花1000多买一个学区房再用这1000投资个小盘或者收租效率高的多，德胜学区房差不多700左右可以搞定，这样你可支配的资金大概是1600，拿一套核心位置的主流大三居或者四居，能住的情况下更好，如果不能住的情况下可以选择租房过渡，置换的本质是增长与效率，一切换房都要围绕这个原则，建议你参阅精华栏03#置换实操理论，抄底与逃顶,01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）祝顺利！
Q:提问:京总好！感谢您非常认真和专业的分析解答，这几天反复学习您之前的精华帖，对买房有了新的认识。关于您买朝青板块的建议我也非常认同。现在重新定位了一下自己的需求，如下：1. 首先我们家因为孩子上学，基本能接受的上学时间早晨就是电动自行车10分钟。而且考虑到1年半以后考高中，学校目前确定不了，大概率未来4年半要在学校附近租房。所以其实这个房子买哪里对于我目前的居住需求都无法满足。如果这样，选择投住分离是不是更佳？
2.考虑到未来还要继续租房，一年房租大概14-15w，那么再贷款的话会有压力。 如果全款600先上车，等5年后孩子高考完了，我们就不用再租房了，到时候如果钱够了就进行再次置换。这样的话，是朝青板块好还是望京板块好？目前根据总价，首先考虑的是2居室的户型。网上研究了国美第一城，青年汇，望京新城，望京西园几个小区，但这些超大体量的小区，物业就非常一般。有没有未来增值的空间？3. 但lg认为买房首先满足居住需求，所以他倾向于买一个学校附近的房子这1年半先住着，这样就不必再花租金，未来如果孩子发挥好能考入附近的高中部就更理想，等于未来5年都不用再租房了。目前我比较纠结，时而思路清晰，时而思路混乱。恳请您给点专业指导。万分感谢。
A:回答:1、你的思路是清晰且正确的，从效益原则可以理解属于进攻性型，这个进攻属稳健并非冒进，因为所选筹的方位并没有脱离安全边界，置换的本质是增长与效率，如果以这个角度，首先要完成升级，地段资源、楼盘资源、户型资源至少要占有一个，占有的资源越多房产的价值就越大，只有遵循这个原则才能保证增长与效率。而选筹的本质是取舍和排序，房地产有双重属性，金融属性和居住属性，在实际选筹的过程中，如果把居住属性放在首位自然要放弃金融属性，这个就是取舍，从这种角度你lg考虑的也没问题。经济学其实就是告诉我们不可能什么好事都能全占，只要在安全边界内，任何选择都没有对错，适合自己的就是最好的，家庭的幸福指数大于一切，如果购买房产的位置太远会给生活带来不便，可以就近选择的！
2、是的，投注分离可以扩大更广泛的选筹范围，但600万如果不使用杠杆，在好地段只能拿到刚需盘的入门户型，这些户型不是商圈内的主流产品，保值性及流动性不差，但就失去投住分离的意义了，改善户型的涨幅才具备大跃升的条件，至少要保证不降低原来的预算才可以选择投住分离;参考星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:星主您好，目前在考虑置换问题，预算大概负担得起900左右的房子（根据我们房子的上一套成交估算），也想通过置换实现资产升级保值增值。目前在清缘里中区，因为孩子刚上小学，所以感觉置换还得在这个学区。前期也看了好多房子，但是这个预算电梯三居的选择很有限。现在有一套清缘东里的112平三居正在考虑中，房子双卧和客厅朝南，南边视野也不错，但是房子是有硬伤的，处在12层消防连廊层，其他层都是南北通透的，但这一层北边的厨房和小卧室看出去就是对着连廊，而且小卧室没法朝北开窗户改为朝东开，并且连廊层房子内屋顶加了三根横梁，所以说这个房子是有硬伤的，所以我们也比较犹豫，但是同户型就这1套在卖。 今年5月成交了一套7层的（没有连廊）是996个，这一套业主底价吐口915个，估计再低也低不了多少，感觉业主怎么着也得900以上才出。我们的房子是清缘里中区的东西向2居室，不带电梯的6层（总高7层），去年最高505个，今年5月成交472个，11月跟我们同楼层隔壁单元成交417（买房承担中介），所以我们的房子估计不会超过这个价。现在犹豫的是1、清缘东里这套房子目前这个价格值不值得入手？毕竟有硬伤，而且我们的房子也卖不上价估计也不好卖。
2、我们目前置换完全是因两居不够住需要多一个卧室，把自己房子租出去再租一套三居也是可以的，所以也是在现在置换和先租房后续找时机再置换之间犹豫，请教您从家庭资产保值增值的角度有没有好的建议？
A:回答:您好，关于置换建议你参阅星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，置换和升级属于两个不同的概念，置换是根据需求来选筹，比如工作调动、孩子上学、扩大居住面积等，这些都是基于家庭的需求来进行置换，然而这种置换是没有价值的，而升级是要先升级区域资源，再升级楼盘资源，最后才升级面积，因为房地产是由土地和房屋两个部分组成的，稀缺的是土地，贵的也是土地，贵的房子有70%的价格是贵在了土地上，只有30%在房子上，从这个逻辑去理解把清缘里中区出掉往清缘东里换价值是不高的，清缘东里并不是主流盘，你描述的112平双卧加客厅朝南也不是主流户型，这个户型客厅的采光面很窄，两个朝南的卧室往外伸将近3米的距离，加上楼层的原因被卧室窗户只能往东开，虽说好地段的房子可以弥补房源上的瑕疵，但要是主流盘且房子的本身不能有过多的硬伤，硬伤和瑕疵有很大区别，否则都会影响它的长期价值和流动价值，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);
在这个板块置换目标应该瞄准莱圳家园115平的南北三居，这是主流盘主流户型，未来的成长性及流动价值都有保障，从清缘里中区往这个盘上换是属于升级的，在地段不变的情况下升级了楼盘资源并扩大了面积，从非主流户型改为主流户型具备长期价值，当然这种户型需要提高预算，如果短期不具备换这种户型的条件可以先换到这个盘上的两居户型，效率也要比继续持有原来房产和换到东里上高，900左右可以拿到莱圳的主流南北两居，虽然扩大不了居住面积但可以提升楼盘资源，清河是具备爆发条件的，这种资源的地段置换楼盘资源和户型资源至少要占有一个才能吃到板块的前端行情，下次再置换三居时就轻松了，置换主流盘困难的原因是我们自己的盘和主流盘分化太严重，要用升级的逻辑去尽量缩小这种差距，置换的目的更多的是获得财务上的回报，在这个基础之上才能有更多更优的选择机会，祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#关于房地产泡沫
42#学区房最后的狂欢
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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