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拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:感谢星主之前关于马连洼置换的长篇回答。我们决定接受建议，考虑五彩城和清河去踩盘看看！之前因考虑将来老人过来住，方便照顾，所以一直想两套房子买得不远。如果抛开这个因素，确实可选择面会更广点。另外这几天也在考虑海淀、朝阳靠近北四环的品质公房，省税费（因考虑高贷），月供可接受2万8以内，如果出租现有住房，再提高至3万5，首付最多600w ，请问有合适的品质公房小区推荐么？自住兼保值增值，有看过朝阳南沙滩的中科院公房科学院南里5区复式和3居，不知这个小区怎样？或者还有更好的推荐么？商品房的成长性是不是一定好过管理好、地段好的公房小区呢？
A:回答:您好，海淀的老公房靠北侧你可以看看石油大院97，北影小区、农科院82，双榆树南里86平，青云北区80，知春里70，可以参阅星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);这些老公房的保值性不差，但很难追上大盘的水平，除非是地段极好的，如二环以里的，个别管理突出的老公房表现会超过次新盘，老房子的第一价值逻辑是环线，城中心位置优于二环，二环优于三环，三环优于四环以此类推，在这个基础之上才是拼物业、面貌和人文，但海淀靠北的位置并不属于稀缺地段， 北三环不是也出现过保障房项目吗，这些都是属于老房子未来的竞争品，老房子可以高贷是属性优势，从投资上高贷的初衷是为了将来涨上去之后获得更高的利润，所以前提是房价涨幅要超过平均涨幅，这样你贷款的成数就是利润的成数，在有更多选择空间的情况下尽可能的挑选爆发性高的产品，你可以去观察具体一个板块内不同的产品线，以最近2年，稀缺的楼盘即便是在市场波动的情况下，每年也会有将近8-10左右的涨幅，而一旦市场放量一个周期能达到20甚至30往上的水平，相反不具备稀缺资源的房子最好的是抗跌能力不错，稍微差一点的不但在价格上会回落，流通性也会变差，祝顺利！
Q:提问:博主你好～我们的基本情况是：工居证首套资格，夫妻分别在太阳宫和知春路上班，首付预算240左右。需求：两三居（根据实际楼价），希望楼盘有保值增值潜力、学区中等就行，对房型有一定要求，希望南北通透。有地铁更好，也可根据楼盘情况考虑买车。最近计划/在看的：目前主要关注回龙观，天通苑，朱辛庄，北七家。在新旧，远近，2居3居，是否地铁，城市界面和未来发展等方面犹豫。想听听博主对于区域，地块的建议。根据我们的需求，对于我们犹豫的方面给出一些具体建议。另外如今二手房降价都比较多，新房销售价还在上涨。对于新房和二手房的选择和未来走势，也想听听博主的看法，感谢！
A:回答:您好，1、选筹上如果回龙观可以满足你们的通勤要求，当然要优先选择，天通苑属于次级商圈，北七家属于卫星城，卫星城原则上是指距离、配套、交通，即这个板块必须和主城区接轨，中间不能留白和出现大型建筑，有基础的配套资源，最后加上便捷的地面交通和轨道交通，这些资源北七家都具备，但实际是要跨过北清路、立水桥、天通苑才能到主要产业区，向城市核心延伸只有两大产业区，望京和西二旗，这也是北七家主要的外溢购买力聚集地，从地理位置望京到北七家的买家会被北苑，天通苑，立水桥截留，而往西二旗方向会被回龙观截留，回龙观霍营是刚需商品房大量供应的集中地区，这些次级板块对北七家的冲击不亚于空白和大型建筑，其次还有一个主要竞争对手后沙峪，这个板块的资源比北七家更优，未来的北七家只能靠科学城，城内很大概率靠不住的，所以当初买这个位置的亏损在全市是最大的，不是说这个地方永远不会涨，而是不容易变现，流通性差！可以参考星球会员文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;
2、关于新房涨二手跌的理解；二级市场是开发商之间的竞争，新盘的价格更容易管理，几个人就可以说了算，可以理解为人为干预形成的资源垄断，二手房市场是人为干预不了的，只能通过政策,所以新房的销售价没有任何参考价值，无论新盘卖多少，都要去参考同板块相同品质的二手价格，只有二手市场的成交价才公平、可参考，二手市场是通过各种政策干预，卖家与买家的长期博弈、稀缺性最终形成的价格，这是市场价，大家都认，而新房是垄断价，无论你买的新房价格多少，真正的决战都会转移到二手市场，值得投的新盘应该是品质比二手高，价格低于二手， 如果一个板块内同类盘新房的价格明显低于二手价格，品质又比二手高，这个时候就要买新房，反之如果新房的价格明显高于二手，就要买二手，
投资任何商品讲究的是性价比，投新盘肯定是要投对比核心位置的二手足够的便宜，只有具备这种条件的新盘才能有可套利的空间，打个比方，望京二手盘10万，东坝崔各庄这种新区对标望京的同类盘只有5万，这样你买5万的新盘赚的概率就会大大提高，不说5折，哪怕是6折都有赚的可能，反之如果新区的价格已经接近核心位置的二手价格，甚至高出二手价格，在接下来的行情里有极高的概率是二手涨，正确的选择应该是买二手，当新区新盘价格严重低于核心位置二手的时候，新区新盘一定会补涨，当新区新盘价格逼近核心位置二手的时候，二手也一定会再涨，这是铁律！正确的选筹应该是在二手市场淘笋，淘到即赚，建议你认真阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理祝顺利！
Q:提问:博主您好！您觉得北京北这个小区如何，有保值增值的可能吗？ 我们的首付预算还是240左右，主要看了偏后几栋楼（地铁声音比最前排小些）的两个户型：1. 南北通透的01户型，通风性好，但是总价目前550，不知道砍价空间多大，预算可能稍超，需要加点钱，您觉得北京北的南北户型如何呀？2.纯南的顶楼复式，稍便宜，500出头，好处是自己可以靠装修提高利用率‘能做个3-4居，以后小家庭居住会比较方便，但担心保值性。请问您觉得可考虑复式吗？ 或者买复式前需要考虑什么因素？谢谢您的回答！
A:回答:您好，北京北属于立水桥板块的流量热盘，保值性很好，这个位置可以理解为次级板块，能承接到东南西三个方向的外溢人群；作为刚需过渡是一个很好的选择，关于户型结构：准确说200平以下都要尽可能的选择平层单位，如果是再小的面积比如100平左右，分割为2层实际上单层的活动空间抛去公摊还不到50平，按照常规的得房率计算大概是40平左右，这个居住体验是非常差的，对于没有住过复式结构人来说可能有着美好的想象空间，竖向分区更能做到动静分离来保证私密性，实际上当你住进去之后，如果单层的活动面积过小，无法做到日常的精细化分区，每天上下楼可能是在20次以上，这会给生活带来很大的不便，因为面积太小会导致单层的功能性并不齐全，而大面积的别墅产品一层也有将近200平左右，每一层都有它独特的主要功能可以做到细分，节假日我可以在地下室待上一天一夜，这一层的功能配套足够满足我这一天的需要，而太小的面积在单层功能性上就要欠缺很多，对于小面积最好是首选平层单位，可以参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）祝顺利！
Q:提问:京总好，看了您星球的文章深受启发，准备整合一下自己的房产做重新布局，请给予建议。目前房产情况：1、海淀区北京大学燕东园90平米学区房，预计售价：990W;2、海淀区人济山庄二期105平米，预计售价：1155W;3、西城区马连道茶茂国际 2套34平米商用开间，预计售价：204W;4、房山区窦店镇世界名园小区131平，自建二层顶楼带露台。预计售价：200W;5、房山区琉璃河小产权房100平米，预计售价：80W;6、今年底前，到手一套房山区琉璃河大产权回迁房，86平米可选择变现100W;7、手里无多余资金，不考虑贷款。问题：1、以您的角度，如果持有这些房产如何整合。2、卖出后仍考虑重新布局市内优质区域优质房型2居以上。区域不限，不考虑居住，纯考虑未来升值可能。您会建议布局何区？甚至哪个盘？以上，请解答，万分感谢！
A:回答:您好，感谢阅读！其一：3456你要最先做脱手的动作，参阅星球11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山的窦店和琉璃河都是正被弃掉的板块，这种类型的住宅没有流通性更没有金融属性，也不会存在未来上涨的可能，房地产有多种类型，住宅地产，商业地产，工业地产等，每一类还有细分，最具备投资价值的只有70年产权商品房，准确说哪怕是在房山这种外围区域，只要是主商圈的70年产权商品房，都有它的价值，结合产权性质及地理位置，这三套都要弃掉，且越快越好，只要有人买，价格不离谱就可出。其次马连道茶城这套你要从2个角度考虑，一是租金回报怎么样，二是在你不出这套的情况下能拿到什么类型的盘，按照你描述的价格三套全部出仓也只有380左右，这和你的投资期望是不符的，380两居或者一居都很难吃到接下来每轮的第一波，如果马连道回报不明显可以考虑出掉把资金加到新两居的建仓上。
其二：人济山庄和燕东园的保值性尚可，但你这两套的总价是北京主流盘主流户型的标准，分布在这两个盘上都为小户型，效率太低太浪费资源了，从长远角度你应该把这两套二流区域二流盘的小户型换为一流区域一流盘的品质大户型，这种置换是大趋势，影响会长达十年二十年，市场分化的越严重越会凸显这种策略的价值，可参阅星球04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;你房山加马连道抛出后总资金是近600，燕东园和人济是2100往上，这样你的布局很灵活：大的可以选一套主流大盘的四居，2100可一次打完，剩余的600在次级位置选一套2居，另一种思路是大盘选一套三居，总价控制在1800左右，剩余的加到600上拿资源更好的盘！还有一种情况是不动马连道（这种情况是马连道的租金回报不错），降低大盘的总价提高小盘的资源，置换升级后的最终布局：一大一小或一大两小（含一套商业），这都是很稳健的方案，方向上海淀和朝阳的头牌区域都可以考虑，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总您好！请教您：目前孩子就读石景山实验小学三年级，家有八角南里房子一套约500万，现金100，夫妻年收入60+，工作稳定。原想孩子小学毕业前一年（2026年，京籍小孩入学人数骤减，西城房子可能降价）购入西城一般学区房子，在西城小升初。但现在新政出台，不知西城房子会否冲高，到2026即使下降也高于现在，那我们空等三年毫无意义。不知您建议是现在做置换还是再等等观望，谢谢
A:回答:您好，关于学区房未来的走势，这个谁也无法预判精准到具体年份，因为这类房人为干预性太强，我们只能通过商品房稀缺特征和未来学区政策的大概走向判断要避开哪类带有学区属性的风险房产，从商品房的居住属性西城具备稀缺性的楼盘，学区属性占比低的，会随着时间的推移而再次走高，这个是无疑的，西城拥有全国最顶尖的资源，除了教育还包括民生、生产、人文,这些都是无法复制的，而稀缺性的房产是指楼盘稀缺，户型稀缺，地段稀缺，而不具备稀缺属性的房产它今天的价格主要是因学区推高的，原本以它的价值市场价可能只值10万，因为学区的加持变成了15万，这5万就是学区溢价; 如果5年后学区继续加持，那么15万可能会涨到16万18万甚至更高，
反之如果未来弱化学区属性，15万可能会变成13万11万甚至更低直到回归它原来的价格，这期间的波动我们牺牲的是时间成本，准确说西城这种一线位置的房子从更长远去考虑价格只会越来越贵，不会越来越便宜，即便是高溢价跌下来学区房，未来还会继续往上走，只不过这期间我们的损失是时间，稳健的思路是要么去买楼盘稀缺，户型稀缺，地段稀缺的这部分盘，如果拿不到就要避开这个区域了，你八角南里的房子是要做置换升级，但你600万做首付在西城怕是不太好拿稀缺的房产，要么是选一些中等片区，参考精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;如展览路，南北露园都不错，要么就是以租换租把八角南里置换到其它区域的一线位置，未来孩子上学时再做置换，这两种方案都要比继续持有八角效率更优，星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)可以查询楼盘详细行情,祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#关于房地产泡沫
42#学区房最后的狂欢
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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