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1、提问：您好，我的总预算是500～620左右，工作地点在海淀西土城，购房需求是两居室，保值，同时也自住，通勤一小时左右，希望小区和楼里干净整洁，房子隔音不差，有两个问题想咨询一下：1.我和我对象预计一两年后结婚，那么等有孩子且上小学可能就是八九年之后了，您觉得我目前在选板块的时候需要考虑学区吗？2.目前只在网上看了一些大致符合预算的小区，还没实地看，希望您根据我的情况给我一些建议。朝青附近看符合预算的有金隅汇星苑，兴隆家园；定福庄的美然动力；常营的柏林爱乐，北京新天地；望京几个老小区：花家地西里三区，南湖中园二区，世安家园；东坝的奥林匹克花园；回龙观的金域华府，国风美唐。您看看能不能帮我分析一下，排个序，或者有其他推荐，如果能具体到小区的几期就更好了，谢谢
回答：你好，以下是我的回答：①还没有结婚，我个人倒不是太建议考虑学区，而应该优先考虑居住+通勤和涨幅，因为学区房未来会有较大的变动，还有这么多年呢；② 朝青/高碑店附近，兴隆还是不错的，主要是刚需+地铁，涨幅表现也还行，而金隅汇星苑也有价值，但离地铁有些距离，不是太适合你这种情况；③ 望京，花家地没必要，因为老破小，主要价值在于学校，表现大盘水平，不太适合你，而南湖中园二区、世安家园，略微高于大盘，倒是一种选择；④ 东坝的奥林匹克花园，自住+升值都还行；⑤ 回龙观的金域华府，国风美唐，自住+升值都不错，可以作为优选。因为你是在西土城上班，如果不是考虑前面说的几个地铁次新的话，我反而建议你可以看看附近的海淀老社区，比如周围塔院、黄亭子小区等，毕竟升值性还不错，比世安家园、花家地这种又远的老小区合适一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》《北京各小区历史数据》
2、提问：京爷你好，定慧寺这块，总预算520左右小两居，学区，交通，配套，户型，保值升值这些方面综合比较，定慧北里，定慧东里，八里庄北里，恩济里小区，安装宿舍，麻烦您帮我排个序。
回答：你好，从升值性角度来说，这些房子都还不错，毕竟海淀+学区。相对来说，八里庄北里还是比较有价值的，因为学区很稀缺，未来学生人数变少后，买了能上对口学校的话，这个小区的价值会回归。当然，这里面，恩济里也有一定的稀缺性，主要是环境口碑算还可以，如果希望居住性价比高一些，这个小区还是可以考虑的。而其他几个小区，则差别不是太大。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京各小区历史数据》
3、提问：京爷，丽阳四季八十多平南北小两居，和丽泽的蓝调金泰同面积小两居，从保值增值角度，哪个更优呢？
回答：你好，其实表现都还不错，丽阳四季虽然小区一般，但至少在西城、楼龄也还可以，所以表现还可以；而丽泽的蓝调金泰，位置很好，也是很有潜力。升值性不好说哪个更好，差距不大，丽阳四季在西城，可能会稍晚占点儿优势。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
4、提问：京爷好，有个房子，业主急需400万资金，我这边两套房子还没卖出去，我想和业主聊下，先给他400万，然后要个一年周期卖房，您看方案可行吗？付首付款400万，想和业主聊把房子抵押在我名下，这样我也踏实，您有更好的建议吗？
回答：你好，风险还是有的，抵押金额也就是400万，如果出了问题就扯皮了，走法院也是糟心事。而且周期太长，担保估计都不愿意接。另外，也有查封的风险。你可以看看星球内部资料《北京二手房交易大全》
5、提问：购房需求：我和爱人工作在二里沟附近，二套住房，预算在650-750之间，想买大两居或小三居，要求南北通透和地铁附近，考虑自住和升值，最好是次新。二套的位置您有推荐吗？是在单位和父母家中间合适（我自己看了牡丹园，位于单位和父母家中间，单位到牡丹园换乘两次地铁，牡丹园到永泰换乘两次地铁）；还是在单位附近合适（我看了一下田村是单位附近单价低品质新的区域，但是离父母家特别远）您有其他更好的建议嘛，还麻烦您帮忙推荐几个小区～
回答：你好，在我看来，还是可以考虑买一个中间地段的，管理好点儿、口碑尚可的老社区，挑里面楼龄新点儿的。不过这种情况不太可能是次新，比如北影小区、知春路2号院、罗庄南里、知春路56号院等，表现其实还挺好。当然，学院路的逸成东苑也可以考虑，户型差点儿，但表现还不错。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》《北京各小区历史数据》
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