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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，年初新购入望京樾的新房还未放贷，看到整体房价已跌，在考虑是否交10%违约金出场，选入次新。想必这个问题也是很多年初买房者共同的困惑，还请京总指教。
A:回答:您好，这种情况换仓是要计算利润和成本的，和直接买有很大区别，因为你违约会有一笔成本，再购置二手房还会增加一笔成本，通过换仓来抹平亏损操作起来不是一件简单的事，比如你换仓的目标锁定在臻园上，拿3居来说正常的市场假如是1000万，市场微涨会是1050，大涨会是1100往上，你换仓的买入价不能是1000万，无论是再出货能卖到1050还是1100，这个利润大于你的成本(亏损+买入)才等于持平，再赚取利润需要从1100或者1150之后开始计算了，别人1000万的入手价之后的部分就是利润，你的利润需要算上亏损+交易费后开始计算，
如果以1000万以下的价格买入，这种换仓就显的稳健，因为1000万是市场价，往下你的购买价越低越容易抹平，反之越贴近市场价就越难。现在大盘的抄底期已经接近尾声了，好房源的议价空间很小，在年中的时候可以拿到1年以上的周期，价格及付款条件都相对宽松很多，业主的心态也是很弱的，而现在是越来越强势，但也不是完全没有机会，市场从冷到热还需要一个过程，你可以没事往中介溜达溜达，如果有这样的房源还是可以操作的;可以参考星球精华栏03#置换实操论,抄底与逃顶!
望京樾的劣势是距离望京太远，只能说需要时间来养，它将来兑现的周期要看贴近它大盘的表现，望京樾主导不了房价上涨，只有靠近它的一线楼盘涨幅很大，它才有跟涨的可能，也并不是完全有机会，也不用担心会出现暴跌，购买的成本和品质在那放着，往下大幅降价不太现实，就好比租赁市场，品质装修很好的房子，旁边的旧小区同面积租金在1万，这个装修好的价格可能是2万，即便租不出去也不会降价，两者是一样的道理，祝顺利！
Q:提问:京总好，感谢回答，1、您关于石景山的看法，我很认同。另外我还有几个事有些疑惑：您提到西北旺生命周期接近尾部，我不太理解，西北旺紧邻中关村软件园，有百度科技园、联想新浪等大厂总部产业支撑，有地铁16号线，有大型商业（西北旺万象汇），配套也在成熟。是否这块的后续发展动能会被永丰吸走？2、另外，我有以下逻辑：从未来增值的角度，只要买的够便宜，不管哪个区域，都是可以有安全垫，有增值空间。这个思路正确吗？感谢！
A:回答:您好，尾部并不是要结束的意思，一个板块完整的生命周期是从最开始的概念开始，通过概念卖地皮，到最后的配套，供需，这个周期前半部分是最容易上涨的，到了配套和供需阶段也就是尾部，房价想要破顶需要多种因素叠加，购买力强弱、区域居住体验、楼盘稀缺性、对比同质商圈的性价比、供需这些都是房价是否能够持续上涨的核心，西北旺在马连洼路以北到北清路属于最好住的区域，但并不是最好投的区域，
这个位置一共2类产品，10年前和10年后，10年前的楼盘价格是9万5到10万左右，10年之后的价格是12万-13万，你要是投资的话应该怎么选，如果买10年之前的，永丰那边的新盘价格更低，楼盘品质更高，显的这些盘并没有稀缺性也没有价格上的优势，如果买10年之后的价格12万以上，这个价格投资在非核心地段是存在流动风险的，选择哪类产品要考虑这类产品购买力的强弱，对于具备投资属性的商品，当需求量严重的大于供应量，在加上这个区域的经济增长，房价就会上涨，如果整个北京的房价和海淀的经济再往上走一个台阶，西北旺也会有好的表现
所以只能说这个位置现在好住但并不好投，不是说它将来不会涨，而是效率要低一些！城市化增量时代的红利期，很多位置都很容易上涨，而到了存量时代的分化期，购买力会因综合价值聚焦，不会再像过去那样分散！2、买的足够低只能保证跌不动，并不代表有增值空间，你可以参考星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，文章中有关于新区的成长周期规律,祝顺利！
Q:提问:您好，我是新会员，有很多想请教您，关于家庭房产置换和优化的问题。现在家里有三套房，一套在将台瞰都嘉园的四居室，估值1000左右，一套位于东城东棉花胡同的2居学区房，东西向顶层，估值730或更低，一套公园1872的公寓，这套今年5月刚入手，现在估值360或更低，当时看中租金高想长期持有，没想到现在会有置换学区房的打算。1、关于置换学区房，我想把东城的那套和1872的公寓卖了，加上手头存款凑个1300在西城德胜学区中部或南边置换一套3居室，因为老大可能会被调剂出区到二环内的什刹海或新街口，住二环北方便接送。现在看了六铺炕一二三区，教场口9、2号院，安德馨居，这几个小区楼领跨度大，各有缺陷，其他小区还没实地考察，请问人定湖公园到二环这一带，有没有合适的三居室推荐？
2、关于优化，其实现在自住的瞰都感觉挺好，但是4居已多年未增值，出租的话月租15000左右。所以是否有优化的必要？预算1000的话有没有推荐的楼盘？3、关于上面资金分配和考量，您有其他置换或者优化的建议吗？
A:回答; 您好，1、德胜属于高溢价片区，购买这类房我一直都比较推荐以最低总价的方式获得学位，房产的价值是由地段资源、楼盘资源组成，而学区房增加了一个学位价值，学位价值是存在变数的，购买的总价越高，面临的风险就越大，学位是按套计算，与面积大小无关，房价是按平米计算，大小房产的学位是一样的，大面积的等于多付出了溢价，一旦出现利空，大户型损失也是最大的，相反小户型可以将损失降到最低，解释一下什么叫高溢价学区房：这个地段老房子价值也就10万，由70%的地段资源和30%的楼盘资源组成，但附上名校就变成了15万，甚至16万，多出来的就是学位价值，学位的稀缺性是阶段性的，如果后期这种稀缺性消失，就是它回落的时候，六铺炕一二三区，教场口9、2号院，安德馨居这几个盘如果把学区剔除价格也就是10万-12万之间的水平，马甸不带学位的老房子卖到9-10，如果是为了孩子上学建议买套小的，时间按照最大限度尽量晚买，符合落户要求即可，孩子一旦用完学位可以趁机出掉，哪怕是平价，现在高溢价的学区房不敢长持;可以参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;
2、关于优化的建议：在上述的基础上，瞰都国际也最好考虑出掉，1000万的总价如果只收租效率太低了，这个盘看着离朝阳公园很近，但实际它还是属于酒仙桥板块，被四环隔离开享受不到朝阳公园的生态资源，酒仙桥所有的楼盘不分贵贱涨幅全部垫底主要是输在了商圈上，除非大动该修的修该拆的拆把路扩宽，腾出一个地方建一个中大型的商超，才能提高这个区域的质量，否则被四环和机场高速隔着去哪都需要时间成本，正常这个位置的房价不应该是这个水平，这套脱手之后，买一套小的学区房用来满足上学的需要，剩余的资金以投资为主去配置一套纯居住的品质大盘，这种方案要比花1000多买一个学区房再用这1000投资个小盘或者收租效率高的多，德胜学区房差不多700左右可以搞定，这样你可支配的资金大概是1600，拿一套核心位置的主流大三居或者四居，能住的情况下更好，如果不能住的情况下可以选择租房过渡，置换的本质是增长与效率，一切换房都要围绕这个原则，建议你参阅精华栏03#置换实操理论，抄底与逃顶,01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）祝顺利！
Q:提问:京总，您好！关注 有一段时间了。我目前住在望京西园三区83平米东南向大一居，工作也在望京。房子今年已经满五年，已经转为商品房，还有80-90万公积金贷款，是本人唯一住房。平时都是一个人住，偶尔父母来住，就很不方便，且采光不好，影响居住体验。考虑出售，贷款100-200万，在朝阳换个房龄新一些的南北通透小两居，距离地铁近。今年初，房子降价很多。曾考虑中建璞园100平米三居，房子户型好，质量好，品质好，但是周边交通不方便，且距离机场太近。
目前的房子卖不上价，老房新房价格差距大，购买100平米三居比较困难。没有学区房需求，主要想改善居住环境。也兼顾可能之后出租和投资的收益情况。望京生活工作都很方便，进城也不远，理想情况当然是首选，但是价格太贵了，老房子户型不好，物业不好，也担心之后还会降价。新房子又都远，都在五环外，配套不好，通勤时间长，远离城市核心资源。北京南部不太喜欢，上班也远空气不好不考虑。期待您给指点一下。
A:回答:您好，从望京往中建换是属于降级，虽然楼盘的资源提升了，但你的地段资源下降了，这种置换是没有价值的，完全是为了情怀买单，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,在房产的价值排序中地段资源是远远大于楼盘资源的，即便是望京西园三区的抗跌性和成长性都不如同区域次新，但因为地段资源的加持至少还有流动价值，现在的房价下跌是整个市场都在往下走，未来区域大跃升这种楼盘并不是一点机会没有，
相反你换到中建那个位置未必就比望京西园好，有极大可能会同时失去保值性与流动性，还会同时失去地段资源，这个置换的方向不太好，其实你的内心是期望在望京换的，迫于预算又没办法一次性到位，你可以参考星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，如果预算够的情况下原则上是要一次性到位，但你需要压缩面积，同一地段不增加预算升级楼盘资源只能压缩面积，这是唯一的办法，如果压缩完面积还是无法触达好盘好户型也是有方法的，
可以在高峰期把你自己的房子出掉，等高峰期过后市场下调的时候去买好盘的一般户型，一般回调阶段那些好盘的一般户型是不扛跌的，这个就是你抄底的机会，拿到之后以后再找机会进行升级，好盘的一般户型或者有瑕疵的户型特征就是容易忽高忽低，市场热度高也能涨起来，但市场回调价格也容易下来，不过这种操作是有一定的风险存在，如果一路走高或者一轮翻倍就麻烦了，一般是不建议这种操作，从目前的形势出现这种现象的概率很小很小，但并不是完全没有风险，最好是按照03#置换实操理论，抄底与逃顶的方法去置换，比较保险一些，一次性不能到位可以选一个差不多的，只要留在牌桌上就还有机会，祝顺利！
Q:提问:朝阳公园板块，如丽水嘉园、景园大厦等，有入手价值吗？或者您认为朝阳公园板块，除了棕榈泉、公园大道、观湖国际、北京花园，其他低一些档次的楼盘，哪个有入手价值？大望路的华贸公寓南北3居，和双井的合生国际小南北3居，值得入手吗？您一直觉得十里堡界面资源很差，其实朝阳路这边挨着四惠朝阳路地铁明年后年开通，凯德mall明年也开。爱这城南北通透的3居4居，合适的价格，值得入手吗？
A:回答:这些盘并不是不可以买，也不是一定不会涨，而是波动性比较大，确定性要差一些，你可以参考星球精华栏03#置换实操论,抄底与逃顶,购买这种楼盘比较考验操作上的精细化：如进场时机，购买的时间处于市场波动的哪个阶段，再如进场价，非主流板块主流楼盘只要买进价稍高一点，再加上入场时机不对，产生的负面后果远远大于购买那些主流楼盘主流户型，现在网上经常会有人挂出一个楼盘同户型的成交价，近期的一次成交比着一年前两年前跌幅大多在10%甚至20%以上，这个数据大家看着是跌了，其实是买入的时机与价格不对，加上产品的特征，一旦市场下行撑不住选择抛出，亏损的一定是这类，相反如果是主流盘主流户型，即便是下跌它的抗跌性是最强的，剔除个别着急用钱的房主，价格基本不会往下掉反而很坚挺，这是主流与非主流的最大区别，如果你对自己的操作非常自信，这些安全边界内的非主流盘是可以考虑的！否则选我之前给你推荐的主流盘最稳妥，祝顺利！
Q:提问:您好，看了很多信息，个人比较纠结，恳请帮助答疑： 现名下住房1套：海淀牡丹园金尚嘉园2居室（非南向户型），100平，无贷款。之前有二套，前几年已卖掉，有二套贷款记录。孩子：还有两三年高中毕业 夫妻两人：单位算是比较稳定，两人税前略超百万。咨询问题：1、目前这种情况，可以付款（约1500万现金，可再贷个几百万）直接再买一套；也可以把金尚嘉园的房子进行升级置换。再买一套，主要是给孩子将来结婚用，也可以等父母年纪大些来京后居住。未来六七年，有2套房的计划。不是着急买 不太敢下手，主要是担心以后房价会下行，现在买了后悔。名下金尚嘉园2居室，整体升值潜力评价？是否应该置换成更优质的三四居室？置换的时间点是？下行期置换是不是更合算？夫妻两人上班均在东北二环附近，如果置换的话，在北三环以外往北往东或西，朝阳和海淀可选的优质盘、具备上升潜力的有哪些？
2、现在没有好的投资项目，钱在手里也没太有用。鉴于这个情况以及个人家庭情况，是直接买一套还是置换更合适？谢谢！
A:回答:您好，关于置换的逻辑建议你参阅星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，文章覆盖了对置换的理解，包括买入与卖出的节奏如何把握；牡丹园属于二类商圈，也可以理解为老城区，金尚嘉园是一个很好的盘，只不过你拿的户型属于非主流品，商圈资源，楼盘资源，户型这三个都具备稀缺性才属于优质房产，牡丹园的商圈资源是减分项，但金尚嘉园在同区域具备稀缺性，你应该升级成这个小区154平的三居户型，以楼盘优势加户型优势来弥补商圈资源上的缺陷，未来依然可以跑在大盘前面，这种三居的流动价值及成长性很好，也属于未来的主流品！可以参考星球精华栏文章01#北京楼市未来十年主流预判， 根据置换实操理论的核心，你有现金流优势，应该在最低谷阶段去购买优质户型，
市场回暖后再脱手自己的，你持有的盘无需担心流动性，这是完美换仓效益最大化的操作;完成这套升级后可以以同样的打法再布局一套，长期持有优质房产一定可以跑得赢通胀，也无需担心未来的流动价值与保值能力，最好脱离二环与三环，可以往奥森板块看，两套房离得不远，将来家人住也方便些，融域嘉园110平左右的南北两居、澳林春天四期110平左右的南北两居、三期120平左右的南北两居这些都可，奥森主要的稀缺资源是生态，属于慢长的区域，保值性很好，这两套基本可以分配完资金，选筹奥森时可以根据资金变化调整面积，但别降低楼盘资源，祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#关于房地产泡沫
42#学区房最后的狂欢
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
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