哈喽大家好，我是血拼哥。
最近北京楼市热度起来了，有些项目已经壮着胆子涨价了，有朋友跟哥们打听D ] { = 2 m，G , l W O = ] F有没有“低调奢华有内涵的"新房可以选择啊？
翻一下，他意思应该是：价格合适，产品走心，位置不偏，最好临铁，配套尚可的新房
这样的难题血拼哥每天都在面对，不过目前市场上，类似冷门地段的热点项目还真有。
刚刚开盘的京玥兰园算是通州一个“均好”的项目：
城市副中心！临双地铁！环球影城旁！总价不到400万上车大两居！
目前曝光了r \ \ k x \最新带尺寸的户型图！一起看看这个项目到底怎么样！
Part1:核心板块
京玥兰园位于通州t Z e g i J M城市副中心0306街区，群芳中二街与颐瑞中三街交叉口西侧，南侧紧邻北京& { Z O 2 & H环球影城，属于核心板块。
说起通州，近两年置业通州的情绪冷静了很[ V Z & W % t多。
放3年前，副中心w + P ? @ c还“闪闪发光v \ ` b p U i i p”，但是经过疫情，经过这么多年的等待，副中心的光环似乎也在减退，再加上通州最严w 3 8 *双线，导致购房人数量有限，如今选择通州的再也不是雄心勃勃的炒房客，更多的是北京户口无房的首套刚需群体。
很多人问，通州还有希望吗？
我个人看法，通州，起码副中心依旧可以看好。
城市副中心已经– 7 \ C c O R `虹吸了众多世界级企业进驻，亿元以上企业200家，运河商务区注册企业达) E e 2 ( ? ~ Z18000家，其z : A P Z w 0中外资93家，总部企业48家，金融企业282家。而且城市副中心每年保持千亿元以上投资强度，2023年还将继续，所有重大工程都在紧锣密鼓的进行，副中心的未来是需要过程，但是目标明确。` ! W x m
所以目前上车通州，自住没问题，投资并不划算，时间太长，性价比差。
最近两年通州（尤其副中心）的产品也多以刚需为主。
新房项目一旦扎堆，必然有竞争，那么作为通州核心板块的新房，京玥兰园竞争力咋样？
副中心新房项目情况
Part2:临双铁-37分钟4 b 7 J % Z I # [直达商圈w 7 y 1 \ _ K n
项目被双线包围，北侧步行 1.6公里左右是地铁1号线临河里站，南侧步行 1000米= L } – 5 p B左右是7号线群芳站。
虽然距离7号线地k W ? K = +铁站更近，但是我觉得大部分上班族可能觉得1号线直达国贸更实用。从临河里到国贸大概37分钟左右，不用换乘。
项目交通图
另外还有地铁M1{ \ j j02号线，城际铁路联络线还在规划中。
项目地面交通网络也非常发{ 5 L 4达，如果是有车一族就更加便利了。周边有京V D d I G R 8 N通快速路V F 1，广渠快速路，京哈高速，东五环，东六环等p 3 Z P ) 7 & D快速路，九棵树西路，九棵树东路，万盛. Z y S : 2南街，群芳南街等城市干道都可以到达项目。
此外，项目的其他配套也是相当完善。
商业配套方面? u ? ^ & G h N ]，项目东南侧一公里左右就是环球度假区，驾车前往不到10分钟，乘车3站可达$ d Y h |非常便捷。六公里内还有盒马生鲜奥莱、玫瑰坊商业中心、阳光新生活广场、万L U R 3 E | 5达广场等。
教育配套方面，小区配建3000平幼儿园，北京育才学校与项目仅一路之隔，属于通州中上，但教育方面不得不承认比不上京贸国际公馆和融御。
医疗配套方面，项目5公里范围内有北京中医药大学东N Q y C ^直门医院，北京大学人民医院，北京友谊医院，通州区妇幼保健院，通州新华医院等。
总的来看，别看京玥兰园比目前附近3公里在售的两个项目更靠近六环，但是周围教育和商业配套更优一些。
要说BUG，项目C $ u小户型西侧距离高压线比较近。这个大家f 2 y看房的时候可? ( D 7以重点关注一下。
Part3:
刚需户型 低总价上车
京玥兰园由6007、6008地块两宗地组成。其中的6008地块@ l o配建幼儿园，6007地块为居@ p % 7 M住用地，占地面积2.16万平，总建筑面积5.4万平，V l U g : V +共规划10栋住宅楼，容积率2.5，控高36米（U D & o局部45米）。楼栋排布上看，有东西向的产品，而且是76平10层产品。
项目鸟瞰图
6-15层洋房及小高层组成，共586户，3栋小高层15层，7栋洋房6层。
项目效果图
带尺寸户型图流出，主力户型为75-78平两居室，89-110平三居室和135平四居室,就户型设计上，PK周围几个项目，都有胜算。
75平两居室，这个户型段不T B 9 } e ~ Z少项目都有涉及，但是南北通透，户型方正的# v J V q不多，只有金地北京壹街区。
京玥兰园的两6 p 5 = T 4 & l居e ? Z _ T – 5双卧朝南| 5 G – \ Z W带飘窗，卫生间干湿分离，空间利用率很高，进深和面宽比比较合理，保证了室内采光和通风。
76平两居室是东西向N W R P d的，0 ? \ v D H r p配置飘窗。U型h ! %厨房动线合理，功能性更强。
89平三居户u = ! o型方正，南向主卧采光充足，卫生间干湿分离，房间为全明设计。
14 0 j00平三居南向三面宽，双卧朝南，全明设计，转角飘窗，4 b N { m w & X厨餐客一体。
118平四居标准四叶草户型，南向三面宽达10.84米，房间互不干扰，隐私性较强。
135平四居* @ C全明设计，主卧自带衣帽间，U型厨9 & ( a J ~ l r 9房，家庭活动空间较大。
预计2024年年底交房，据说得房率还可以，| 6 K t Q ( d w76%-80%。并且全部为精装交付。
项目尚未f 4 m n O开盘，目前开放售a & 5 g c 1 v x楼处样板间，100平三居样板间整体装Z C { d C Z b修效果很不错，感兴趣的朋友可以去现场亲眼看一看！
Part4:首付159万左右拿下两居
最后看看价格。$ p _ ~ 2 b + {
项目预计销~ 8 d r H J M Q m售指导价为6.2万元/㎡，但是据了解，项目首期开盘，东西向两居单价53000-54000元/㎡，75平小两居基本总4 z ) l 1 Q `价398万左右，首付四成159万拿下；南向两居和南北小三居均价57000元/㎡，大三居及四居室均价在58000-59000元/㎡，均低于指导价。
另外，附近碧桂4 t , 6 % G 9 j园两居的网签价格在5.r s Q d 17-5.8万/平。
再来看下周边的二手房，房源还是非常多的。
在售二手房均价在3.4万/平到4.6万/平之间，但是楼龄不是很新，基本上是1994年到2009年之间的，老破小房源居多。
其中楼龄最新的小区新通国际花园，2019年建立的，目前在售– | | \ F x q )二手房源45套，距离地铁1号线/八通线临河里站大约1300米左右，单价平均在4q l \ ~ 4 l K.6万左右。
小区一些朝向和户型比较好的房源，单价甚至在5万+。而且50-70平左右的小户型不是Q U e很多，朝向也以东西北面，低楼层为主。而小区90平左右的房源，总价也得在4U _ H ] .50万左右了。
综合来看，临近双= ~ M + , { [ V地铁，40分钟商圈地铁直达，产品刚需Q 3 @ !且精致，教育资源商业配套在线，最关键价格适中，京玥兰园是通州副中心目前比较均好的项目。
据说上周末开盘首推265套房，当天认购200余套，销售金额12.8亿，关注度不低，趁这个时机，大家不妨关注下a ^ ~ F q后期开盘情况。K k f Z e m ]
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