观点网讯：12月18日，建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金更新招募说明书。

文件显示，基础设施基金通过特殊目的载体实现对基础设施资产的控制，基础设施资产包括互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目和孵化加速器项目。

本基金标的基础设施项目收益大部分依赖于租金收入，2018年、2019年、2020年和2021年1-6月，基金初始投资的标的基础设施项目分别取得租金收入17,568.13万元、21,441.09万元、20,240.91万元和11,269.11万元，其中物业租金收入占比分别为98.86%、98.72%、98.52%和98.54%，停车场租金收入占比分别为1.14%、1.28%、1.48%和1.46%。

截至尽调基准日，协同中心4号楼由度小满科技（北京）有限公司及其关联方整租，租赁合同到期日均为2023年8月31日。截至尽调基准日，度小满科技租赁合同平均租赁单价为172.29元/平方米/月。2018年-2020年及2021年1-6月，协同中心4号楼营业收入占标的基础设施项目总营业收入的比例分别为8.86%、21.97%、23.98%以及19.88%。

截至2021年6月30日，本基金标的基础设施项目租户行业涵盖软件和信息技术服务、科技推广和应用服务、商务服务业等，其中软件和信息技术服务业对应租赁面积占标的基础设施项目资产总租赁面积的53.80%。

截至尽调基准日，本基金标的基础设施项目租赁合同到期时间主要分布在2021年-2023年，对应合同的租赁面积占标的基础设施项目已出租总面积的比例为85.23%，若承租方租约大面积较为集中地同时期满，或者该等租约未获续期、未获替代等，标的基础设施项目将面临一定的空置风险，进而导致标的基础设施项目的租金收入减少。

另悉，标的基础设施项目均位于北京市海淀区中关村软件园内，其中互联网创新中心5号楼项目对应的土地使用权的面积为29,619.62平方米，建筑面积为82,158.10平方米；协同中心4号楼项目对应的土地使用权的面积为10,183.67平方米，建筑面积为31,802.06平方米；孵化加速器项目对应的土地使用权的面积40,428.20平方米，建筑面积为52,820.32平方米。

2020年，标的基础设施项目营业收入合计20,240.91万元，为研发用房及配套和车位租赁产生的租金收入。标的基础设施项目具备良好持续的经营能力，且现金流主要来源于入驻企业支付的租金，为市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。

基础设施资产存在部分租户为原始权益人关联方的情形。2018年、2019年、2020年及2021年1-6月，标的基础设施项目收入中来源于关联方的比例（注：关联方租金收入/营业收入）分别为1.98%、3.20%、3.84%及3.61%。

此外，本基金发行后，北京中关村软件园发展有限责任公司将作为外部管理机构提供标的基础设施项目的运营管理服务，并由其下属公司北京中关村鸿嘉物业服务有限公司提供标的基础设施项目的物业管理服务。故存在一定的关联交易风险。