紧急应对新政！北京买房实用手册

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紧急应对新政！北京买房实用手册

23年底这波新政对楼市的促进作用还是不错的，好多朋友都完成了买（卖）房，但突如其来的行情让大部分意向购房者乱了阵脚，所以，小博把一些北京买房的常识按优先级先后整理如下。

1、能涨钱最重要，其次是流通

无论是减少换房成本也好，变现离京也罢，大家最强烈、最需要的是我买了这个房，要涨的比别人多。但在当下的新房或二手房市场，能涨的房依然只占极少数，大部分的房面临着不涨甚至下跌的预期。有两条方法可破，一是多调查、多分析，调查意向房源的价格走势，分析该走势形成的原因：是因为高薪人口持续涌入还是学校政策的改变等；二是放弃感性，拥抱理性，如想拥有更强增值能力的房产，一定不要被感性禁锢，我们常说自住和投资是两码事，选房逻辑也完全不同，大抵也是这个意思。为尽可能地减少大家的试错时间，可参考下述的基本选房方向：

（大前提：好的区域的房子基本都可以选，差的区域的房子要百里挑一）

• 城六区内优先东城、西城、海淀、朝阳这四个区，城六区外优先靠近海淀、朝阳的地；
• 近郊区的热门区域：亦庄、昌平的回龙观及周边、大兴的西红门和高米店、通州的武夷花园、顺义的后沙峪；
• 如以长安街为线，北城绝大部分都是领涨区域，尤其是海淀；南城能选的地极有限，东南方向如双井及周边、亦庄、东城区，西南方向如丽泽及周边、青塔、西城区；
• 绝大部分新房都是垃圾，不是垃圾的有：所有靠关系才能抢到的“几天就售罄盘”、靠近中关村软件园的永丰和回龙观周边、海淀西部所有区域、靠近望京的奶西、亦庄、丰台的丽泽及周边。
• 每个价位都有涨幅最好的几个产品，不是总价越高，涨幅就一定更高；
• 地段差劲老破小≤远大新＜地段优秀老破小＜地段优秀品质小区；

2、力所能及，按需购买

在市场快速变换期，时间就是金钱，可能你晚一周锁定到意向房源，房子就要涨好几个月的工资。所以，根据首付款、还款能力，提前算好可选房子的总价就十分必要。如贷款，可运用“贷款计算器”或下面的速算方法：

（计算条件：城六区，买北京第一套房）

• 最高贷款成数：7成，最高贷款额=房屋面积*8.5万*7成；如100平的最高贷款额：100㎡*8.5万*70%=595万；
• 商贷，每贷100万，月供4949元；贷595万，即：4949*5.95=2.945万元，以此类推；
• 组合贷，每用10万的公积金，在纯商贷的基础上，月供少：67.8元/月；如用120万公积金，则少：12*67.8=814元/月；

如果是二套或买城六区外，月供差距不大；公积金由于给贷条件较多，可先按商贷来估算，会更保险一些。

综上，能用公积金最好，如因公积金，房东涨价偏多，那就要做一些取舍；贷款利息还是很高的，而且利息是从高到低收取，可能隔了三五年换房的时候发现利息交了大几十万，本金倒是没还多少，所以少贷款肯定更经济。

3、充分了解，再下手

房子是背负了几代人的耕耘，不重视不行。起码应做到：多次看房，即使没看房也要去小区内、楼道内、房门口多转转；近期的成交价格是多少，与之匹配的签约条件是什么，房东是否着急卖、装修情况、房子位置等，以此来推导你的意向房源的合理价格；如在意通勤或其他配套的水平，可提前去感受一下，看看地铁挤不挤、学校近不近、公园好不好。

4、不是两三年内上学的，学区房谨慎

供大于求的现象愈发明朗，按经济学的底层逻辑就是下行趋势；学区房行情是强政策导向，每三五年就会出一轮政策；目前上学的优先级不论买房先后（全市仅两三所除外）；学区房更贵、房子更破，极影响居住体验。

5、纯投资需要高投入、高技巧

不在专业投资人面前班门弄斧，对小白来说，从北京粗筛一千个小区，从中细筛三五十个小区，盯着捡漏应是最可行最可靠的方法。

6、谈价

非销售及相关行当的话，入门比较难，只能通过多次实践来训练；真诚是必杀技，结合合理的价格，就能让谈价事半功倍；简单有效小技巧：一是哭穷，二是哭穷，三还是哭穷；错误小蠢招：和房东辩论房子的好与坏。

以上，欢迎指正。

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