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紧急应对新政!北京买房实用手册
23年底这波新政对楼市的促进作用还是不错的,好多朋友都完成了买(卖)房,但突如其来的行情让大部分意向购房者乱了阵脚,所以,小博把一些北京买房的常识按优先级先后整理如下。
1、能涨钱最重要,其次是流通
无论是减少换房成本也好,变现离京也罢,大家最强烈、最需要的是我买了这个房,要涨的比别人多。但在当下的新房或二手房市场,能涨的房依然只占极少数,大部分的房面临着不涨甚至下跌的预期。有两条方法可破,一是多调查、多分析,调查意向房源的价格走势,分析该走势形成的原因:是因为高薪人口持续涌入还是学校政策的改变等;二是放弃感性,拥抱理性,如想拥有更强增值能力的房产,一定不要被感性禁锢,我们常说自住和投资是两码事,选房逻辑也完全不同,大抵也是这个意思。为尽可能地减少大家的试错时间,可参考下述的基本选房方向:
(大前提:好的区域的房子基本都可以选,差的区域的房子要百里挑一)
- 城六区内优先东城、西城、海淀、朝阳这四个区,城六区外优先靠近海淀、朝阳的地;
- 近郊区的热门区域:亦庄、昌平的回龙观及周边、大兴的西红门和高米店、通州的武夷花园、顺义的后沙峪;
- 如以长安街为线,北城绝大部分都是领涨区域,尤其是海淀;南城能选的地极有限,东南方向如双井及周边、亦庄、东城区,西南方向如丽泽及周边、青塔、西城区;
- 绝大部分新房都是垃圾,不是垃圾的有:所有靠关系才能抢到的“几天就售罄盘”、靠近中关村软件园的永丰和回龙观周边、海淀西部所有区域、靠近望京的奶西、亦庄、丰台的丽泽及周边。
- 每个价位都有涨幅最好的几个产品,不是总价越高,涨幅就一定更高;
- 地段差劲老破小≤远大新<地段优秀老破小<地段优秀品质小区;
2、力所能及,按需购买
在市场快速变换期,时间就是金钱,可能你晚一周锁定到意向房源,房子就要涨好几个月的工资。所以,根据首付款、还款能力,提前算好可选房子的总价就十分必要。如贷款,可运用“贷款计算器”或下面的速算方法:
(计算条件:城六区,买北京第一套房)
- 最高贷款成数:7成,最高贷款额=房屋面积*8.5万*7成;如100平的最高贷款额:100㎡*8.5万*70%=595万;
- 商贷,每贷100万,月供4949元;贷595万,即:4949*5.95=2.945万元,以此类推;
- 组合贷,每用10万的公积金,在纯商贷的基础上,月供少:67.8元/月;如用120万公积金,则少:12*67.8=814元/月;
如果是二套或买城六区外,月供差距不大;公积金由于给贷条件较多,可先按商贷来估算,会更保险一些。
综上,能用公积金最好,如因公积金,房东涨价偏多,那就要做一些取舍;贷款利息还是很高的,而且利息是从高到低收取,可能隔了三五年换房的时候发现利息交了大几十万,本金倒是没还多少,所以少贷款肯定更经济。
3、充分了解,再下手
房子是背负了几代人的耕耘,不重视不行。起码应做到:多次看房,即使没看房也要去小区内、楼道内、房门口多转转;近期的成交价格是多少,与之匹配的签约条件是什么,房东是否着急卖、装修情况、房子位置等,以此来推导你的意向房源的合理价格;如在意通勤或其他配套的水平,可提前去感受一下,看看地铁挤不挤、学校近不近、公园好不好。
4、不是两三年内上学的,学区房谨慎
供大于求的现象愈发明朗,按经济学的底层逻辑就是下行趋势;学区房行情是强政策导向,每三五年就会出一轮政策;目前上学的优先级不论买房先后(全市仅两三所除外);学区房更贵、房子更破,极影响居住体验。
5、纯投资需要高投入、高技巧
不在专业投资人面前班门弄斧,对小白来说,从北京粗筛一千个小区,从中细筛三五十个小区,盯着捡漏应是最可行最可靠的方法。
6、谈价
非销售及相关行当的话,入门比较难,只能通过多次实践来训练;真诚是必杀技,结合合理的价格,就能让谈价事半功倍;简单有效小技巧:一是哭穷,二是哭穷,三还是哭穷;错误小蠢招:和房东辩论房子的好与坏。
以上,欢迎指正。
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