北京楼市:“老破小”的逃顶时机!-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，年初新购入望京樾的新房还未放贷，看到整体房价已跌，在考虑是否交10%违约金出场，选入次新。想必这个问题也是很多年初买房者共同的困惑，还请京总指教。

A:回答:您好，这种情况换仓是要计算利润和成本的，和直接买有很大区别，因为你违约会有一笔成本，再购置二手房还会增加一笔成本，通过换仓来抹平亏损操作起来不是一件简单的事，比如你换仓的目标锁定在臻园上，拿3居来说正常的市场假如是1000万，市场微涨会是1050，大涨会是1100往上，你换仓的买入价不能是1000万，无论是再出货能卖到1050还是1100，这个利润大于你的成本(亏损+买入)才等于持平，再赚取利润需要从1100或者1150之后开始计算了，别人1000万的入手价之后的部分就是利润，你的利润需要算上亏损+交易费后开始计算，如果以1000万以下的价格买入，这种换仓就显的稳健，因为1000万是市场价，往下你的购买价越低越容易抹平，反之越贴近市场价就越难。现在大盘的抄底期已经接近尾声了，好房源的议价空间很小，在年中的时候可以拿到1年以上的周期，价格及付款条件都相对宽松很多，业主的心态也是很弱的，而现在是越来越强势，但也不是完全没有机会，市场从冷到热还需要一个过程，你可以没事往中介溜达溜达，如果有这样的房源还是可以操作的;可以参考星球精华栏03#置换实操论,抄底与逃顶!

望京樾的劣势是距离望京太远，只能说需要时间来养，它将来兑现的周期要看贴近它大盘的表现，望京樾主导不了房价上涨，只有靠近它的一线楼盘涨幅很大，它才有跟涨的可能，也并不是完全有机会，也不用担心会出现暴跌，购买的成本和品质在那放着，往下大幅降价不太现实，就好比租赁市场，品质装修很好的房子，旁边的旧小区同面积租金在1万，这个装修好的价格可能是2万，即便租不出去也不会降价，两者是一样的道理，祝顺利！

Q:提问:星主您好！我现在手里有大兴黄村的两套小一居，市值一共约400+，手里有200的资金，可以用100-200的杠杆，总计700-800的预算。想置换一套适合居住的大两居，同时能满足孩子小升初跨区到西城陶白或海淀北四环以南（目前上班在大兴，不想去太北面）。想跟您咨询一下：1、考虑目前学区房价格较高，可不可以分开置业？也就是说想在大兴黄村用400~500置换一套宜居的两居，再用300~400给孩子购置一套占坑学区房。（孩子目前四年级，距离小升初还有两年的时间。）2、发现陶白学区天缘公寓的均价较低，不知道可入吗？您能推荐几个具体的社区吗？3、是现在趁买方市场立刻置换好？还是再等1~2年孩子小升初前1年左右再置换？感谢！

A:回答; 您好，购买高溢价的学区房要遵循以最低总价获取学位的方式买入，如果是中等学区倒不必太控制价格，这样反而会降低楼盘的资源，以你的描述如果拆分为2套显然黄村的价值是没有西城白纸坊高的，黄村属于大兴的老城区，而大兴是在大力发展新城区，新区越金贵，老城区就越破败，这是新区与老区的选筹逻辑，在黄村布局尽量往西红门靠，参考星球精华栏84#大兴跑赢大盘选筹导图，大兴西部的每一轮行情都是从西红门开始向外溢出，按照你的预算顺驰领海可以淘淘100平南北向的大两居，星海家园80平的南北两居，西城可以看看建功，南运巷，天缘公寓一是高层二是体量太小，

后期物管资源存在跟不上的可能性，老房子尽量买低层的，将来也更容易翻新，保值性及流动性都要更好一些，这是以你计划的建议；如果是效益最大化的原则，孩子需要学位的时间还有2年，这个期间可以先不用考虑学区的问题，以800的总价做纯投资布局，北京已经挤压5年，加上之前的调控也是四个一线城市最严的，所以北京的房价比着上海和深圳更加稳健，没有出现过暴涨暴跌的现象，过去5年的挤压很多优质板块的好房子价格并不高反而很低，现在的各项政策都在利好，如果在这之前完成置换升级，去拿一套800万左右的核心2居，后面市场一旦回暖价格会很快冒上来，2年后再去配置学区房都来得及，无论是自住的这套还是学区，选择的余地都会扩大，关于置换操作上的细节可以参阅星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，祝顺利！

Q:提问:京总好！学习了您星球的文章，有种认知提升的感觉。最近也有置换升级的打算，目前的情况：1 石景山杨庄中区107平两居，价格一直涨不起来；2 昌平北京风景137平三居，看了您的文章，感觉前景也不是很乐观；现住在海淀，想二合一，换个总价在1500-1800W之间的。区域首选海淀。想请教您：1 石景山和昌平的是不是应该现在脱手？2 从保值和升值的角度，您推荐哪些合适的楼盘；3 这种置换，需要先卖后买，时间点有点把握不好，担心卖低买高，实操层面还请您不吝赐教。非常感谢！

A:回答:您好，1、关于出货与进货的时间，参考星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/置换,如果是同等资源的楼盘置换，这个选择是比较灵活的，可以在淡季换，也可以在旺季换，因为楼市一旦放量，你持有的楼盘和你要置换的楼盘是保持在同一条涨幅线上的，只需要双边同时进行就不会出现卖低买高的风险，这种置换的场景大多出现在同一商圈不同的楼盘，比如太阳宫的太阳公元往红玺台换，只要两个楼盘共享的是同一资源，相对的品质和价格就可以按照这样的策略调整，反之如果是资源升级，从二流区域往一流区域换一定先买后卖，最好是在淡季，在精确就是在淡季的尾部，熊市转牛市的前夜，市场起来之前下定锁房，市场回暖你新买的房源已经锁价，你要卖的房源也可以在高峰期挂牌，卖方市场要比买方市场更有选择权，这种操作主动权在自己手里，适用大动作置换，石景山和昌平往海淀换更适用于后者，把握政策可以把握趋势，但很难做到准确的逃顶与抄底，只要方向是对的就可以放心操作。

2、选筹上按照你的预算可以去拿资源最好的盘，围绕核心去选方向上不会有问题，如果在位置上没有特别的需求，如更靠内一些，参考星球海淀跑赢大盘选筹导图,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),1800你的首选盘应该是世华龙樾，橡树湾，清河的两大品质盘现在还处于非常低的位置，一旦市场真正的回调，真正持续一个牛市长周期，这两个盘会很快破15，你看北部的盘都啥价格了，近郊的价格和核心位置的差价逐渐缩小，必然会为核心位置后期的发力提供动能，这是铁律，近郊5万一平，核心位置10万一平，近郊有极大概率会补涨，闭着眼买都能有利润，近郊补到10万，核心位置比着原来的价格并没有明显的涨幅，这不是不会涨了，而是缺乏上涨条件，一旦条件允许上涨的速度会超过预期，祝顺利！

Q:提问:京总好，关注公众号很久了，星球新人，读了精华，受益匪浅。我们夫妻双方都是体制内，家庭年收入90W，我单位东单，老婆单位牛街，孩子2027年上小学，单位可解决东城普小，如果孩子有东城区户口单位可解决更好的小学。目前丰台西罗园南里一套一居室老破小，目前300W（在老婆名下，180W贷款，老婆不想卖）。我现在有首套资格(JLH)，不卖老破小首付能凑到400W左右，个人年收入60-70W，本来慢慢悠悠看房，结果现在政策出来，需要尽快买了。下一套房希望能自住的同时，能稳稳的赶上大盘涨幅，有增值能力，希望负债高一些，需要两居室。目前的考虑的方案有如下几个 1、新房，900W左右的，目前考虑的有东坝北熙区和保利的新盘，玺悦朝阳，东城华龙in巷(这个地段好，但看不准这种有底商，品质不好的房子未来的走势）。

2、东西城二手房，我的理解是如果是满五唯一的房子，400W首付我是可以买到800-900W的，不知道理解对不对，在考虑东西城的老房子，上班近，不知道这种老房子未来还能不能赶上大盘，有没有推荐的片区或者小区。3、二手房，朝阳的次新二手房，希望有一些品质的，通勤不要太远，现在四处看没有头绪，不知道有没有推荐的片区。4、离现在房子近的，珠江骏景，京品小区，宋家庄片区等，不知道未来的走势。第一次提问，问题较多，辛苦京总！

A:回答:您好,感谢信任!1、你应该和你爱人做思想工作把丰台西罗园的老破小趁着这一轮牛市脱手,部分区域的老破小我已经多次提醒,相信你之前翻阅文章时也有看到,参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,尤其是地段资源差的小户型更要脱手,南三环以外的城市界面很差,整个南三环东从分钟寺,西至玉泉营这中间是严重匮乏的区域,玉泉营房价牢靠是因为丽泽的成长,而北京大部分的优质资源全部集中在北部,而南部新的资源是跨过丰台整个区域的,这种位置的老房子,尤其是小户型未来预期很低,你留着第一占你们一套名额,第二你们此次置换资金不算富裕,如果把老破小脱手,在此次的置换上多扩大10平米都要好于继续持有西罗园;

2、关于选筹上:你们夫妻双方都在东城上班,根据你前面的描述如果有东城的户口孩子可以上更好的学校,基于上述条件无疑东城才是你们最好的选择:除非是你们对于孩子未来的入学计划另有打算,才会考虑其他位置,从投资的角度,东城的学区溢价相对西海较轻,从楼盘的成长性以及保值能力,东城的次新盘是要好于朝阳的二类区域的,像东坝是属于二类区域,新区伴随着发展进度配套也会逐渐成熟,但如果价格高的话是透支了的,投资这样的区域并不是一个好选择, 你的第一选择应该放到东城本地:广渠门就很适合你们,广渠家园、保利蔷薇,水上华城,京城仁合,远洋得邑都是很好的盘,广渠门整个商圈界面还可,楼盘品质也不错,无学区溢价,保值增值性在整个区域算是头列的,其次朝阳可以关注双井的首城国际、合生国际花园、富力城、A派公寓;可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;双井距离你们工作单位通勤不远,保值上没问题,祝顺利!

Q:提问:京总好！我们名下有一套西城新街口小三居（2005年），商品房，无贷款，周边有地铁2号线、19号线、4号线，超市、商场及医院都比较方便。三代同堂，孩子高中，离学校骑车15分钟；2、老人名下有一套106平米的天通苑东二区两居，东南向，16层塔楼的第9层，有电梯，商品房，无贷款。地铁17号线12月正式开通，离房子大概四五百米，走路两三分钟。西城的房暂时不打算调整，方便老人就医，孩子上学，也想为孩子的孩子保留一个西城的入学资格。因老人年级较大，身体不好，我们想把天通苑那套房卖出去，最高时那套房可卖440万，目前挂牌428万，看房人比较多，但心理价位都比较低，还没进入实质谈价环节。想请教京总：

1、您觉得我家怎样做家庭房产配置比较好？2、天通苑现在是卖房的好时机吗？3、卖房后再加上现金有600万左右，能接受200万左右贷款，我们是应该存款理财，还是趁现在房价比较低投资一套能保值增值的房产？800万左右您推荐买哪个小区的二手房比较能保值增值？4、西城的房子是否还有上升空间？将来孩子长大需要房子的时候，可以考虑把西城的房子和另一套投资房屋都卖掉，换一套改善型的房屋，这个安排是否合理？

A:回答:您好，你的规划效率已经很高了，我就依照你的安排做以下补充：1、天通苑比较适合过渡，不适合长持，在有能力可以拿到更好资源的楼盘当然要进行升级，天通苑作为望京西二旗的大后方，流通性和保值性都可，但由于供应量太大，高密度原因导致欠缺稀缺性，整体表现并不是特别突出。

2、关于卖出的时间：置换天通苑属于资源升级，要遵循先买后卖的原则，最好是在淡季的尾部，熊市转牛市的前夜，市场起来之前下定锁房，市场回暖你新买的房源已经锁价，要卖的房源可以在高峰期挂牌，刚需板块的买家很容易被市场氛围影响，如果是在楼市的低迷期，大家普遍的心理是观望，即便是有意向房源，砍价的力度也很大，因为他本来购买的欲望就很小，如果楼市成交量回暖，买家的心理预期也会随着市场提高，原本一套500万的房子在淡季他们的心理预期可能是在470万，但如果你真给他这个价他不一定能马上签约，相反在旺季，他的心理预期就会往上提，价格合适受市场氛围影响会马上签约，作为卖家而言这个时候出货自然价格更有保障，天通苑虽然说不能在旺季能有很出色的表现，但价格还是会有一点影响的;可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/房价涨幅规律,

3、关于买房还是银行理财，如果你没有可靠稳健的投资渠道，最好是选择买房，好房子上涨的收益是超过一般理财产品的，还不包括货币通胀因素，如果再加上这些对于持有大量现金是存在风险的，除非你有比一般理财收益高的渠道，否则就在选筹上多下功夫拿一套优质大盘依然是不错的选择，楼盘选择上；清河莱圳家园2居、安宁庄上林溪的2居保值性及成长性都很不错，也比较适合你。可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);4、合理，东西海朝这四个区楼盘资源太差的小区会随着时间的推移水涨船高，在大盘没有明显上涨的时候这类盘的保值性很好，因为地段资源可以弥补楼盘的缺陷，如果是楼盘资源稍微好一些，或者比较突出的品质次新盘，成长空间无需担心，北京是独立于全国其他城市的,未来也要参与世界一流城市的房价竞争,不能拿其他城市的房价回调逻辑硬套北京;预计在下个月我会细分东西海朝这四个区的产品类型，数据出来之后哪类房子会跑在前面一看便知，可留意精华栏动态，祝顺利！

Q:提问:星主好！目前有德胜门西大街7号院一套82平米的三居室，不知道是应该留着出租还是卖了。还有一个园墅的243的联排，也是一直没怎么涨，不知道是不是应该卖了。如果卖了，想在西直门附近买，您推荐买那个小区呢？

A:回答:您好，从楼盘本身的价值7号院是大于园墅的，回龙观是一个偏刚需的区域，这种终极改善盘的流量很小，价格也很难涨上去，其次园墅确实有点老了，200多平的联排在居住上分隔为三层，其实一层也就70平左右的活动空间，住起来舒适性要整体差一些，鉴于板块属性和楼盘自身因素，如果有条件最好是把园墅做置换升级，这套盘按照市场价最终可能会是在1300-1400之间，按照这个价格段在西直门你可以看看交大嘉园140的三居户型，长远考虑，我更建议你把德胜的也一并出掉，用2换1的打法去拿熙府桃园140平的南北三居户型，熙府桃园这种户型无论是从楼盘，还是户型在整个西直门板块都是很稀缺的，未来的海拔也更高，成长性及保值性都有保障，北京三环内的品质大盘，正南正北的三居极为稀缺，长持价值自然牢固，尤其是像海淀西城这种区域更为明显，拿海淀来说地段好户型好的大多都集中在公房上，但是这种房普遍面积很小，户型好品质好的的地段资源差，地段好品质好的户型很拉，像熙府这种有地段资源，品质资源户型又很好的有条件的情况下要做首要考虑，可以参考星球文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）祝顺利！

Q:提问:您好，我的问题比较具体：目前我是双职工家庭，双方工作地点都在昌平区未来科学城，比较看重居住周围环境，综合预算和喜好，目前锁定在顺义后沙峪的璟上兰园105平 540W（再高就负担不起了）（开发商：北京顺能，项目名称：映荷家园），但是期房2026年交房。我的担心点：1.目前北京的期房是否可靠（老家是二三线城市，近一年见过跑路的盘）？2.关于这个盘有什么建议？3.工作较忙，精力有限，难免有漏关注的更好的盘没了解到，您有什么推荐的话可以告诉我们吗？虚心向您求教，谢谢。

A:回答:您好，1、北京的刚需盘倒不必担心开发商会跑路，包括上海深圳广州同样，一线城市和新一线城市还是有很大区别的，如果是那种大项目，比如超级大盘，一个小区四五十栋楼的，或者超大别墅项目，这种要注意土地手续是否齐全，是否存在违建现象，如果开发商资质有问题可能会在中期被强制停工，其次是开发商的现金流是否健康，因为现在是增量时代转向存量时代，加上其它因素开发商的利润越来越低，如果现金流不健康可能会延迟交付或者后期楼盘建成无法做小区园林绿化工程，这种风险主要体现在高端改善大盘或者远郊别墅项目上，刚需盘不必担心！

2、璟上兰园这个盘有溢价，江山赋的位置比璟上要好很多，价格5万出头，花点功夫5万以下也能买到好房源，作为投资来讲，这个位置缺乏上涨条件，后沙峪是顺义资源最好的一个区，可以承接到内城区的外溢客群，比如望京有一部分刚需就会选择在后沙峪置业，但是这种外溢地区的行情会滞后，只有当核心区大热暴涨的时候，有一部分买家在核心位置购买力已经严重脱离了房价，这个时候才会选择考虑外溢地区，这只是过去板块轮动的规律，以后的市场不是说不会涨，而是暴涨的现象会减少，核心位置不暴涨，外溢地区就很难涨，只能长持等整体房价的上升，兑现起来比较慢，买这个盘谈不上投资，就是纯居住需要，如果是投资的话可以淘淘吉祥花园130平的三居，户型很好，单价合到4万出头，这个价格后期会稳健一些，在下定之前建议你认真阅读81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#关于房地产泡沫

42#学区房最后的狂欢

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判