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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主您好，向您请教:目前的情况是北京只有一套西城区展览路片区1982年的48平米老破小，购于2017年4月，620万。划片对应进步小学。此房买来后装修好便出租出去了，我们在学校附近租了一套大一些的房子住。目前很犹豫要不要将这个老房子尽快卖掉，换一个流动性好、房龄新的房子，继续出租，利于保值增值，等孩子上完高中后再考虑自住(孩子目前三年级)。可承受的换房总价为1000万元。我关注了朝阳惠新西街北口附近的千鹤家园，1000万元可以买个大两居。也有朋友建议换到朝青板块或西大望路，说那边的房子好出租，流动性也不错，房龄比较新。现在很犹豫，不知该如何决策，是买个西城大点的老房子自住，还是换到外区去呢？请星主指点，万分感谢！

A:回答:您好，从你的信息描述，如果你持有的是百万庄大街甲21号院的话,这个盘是有溢价的，就展览路这个板块而言，整体老旧盘的保值属性还不错，但是要避开学区，48平这个面积对应的客群太局限了，并且即便是往上走，它所能接到的利润也很少，加上学区未来的调整性，从长期你去置换大面积的房子效率上自然要比继续持有48平更优且稳健，选筹的方向上：1000万如果目光锁定在大望路或惠新西街板块，不如留在原区域了，从综合资源这两个位置都不如展览路，展览路除了一个融城体量很小的次新盘，其它全为老小区，你去挑选避开学区的像展览路南北露园都是空间很不错的盘，在中上等学区房的区域里，

投资中下等的学区房，如果未来中下等学区房因政策调整可以入学上等学区，或者以其它的限制条件方式入学，这对于中下等学区房是最大的利好，在房产投资里面回报也是最大的。其二如果计划投住分离，1000万的总价你应该瞄准的是海淀和朝阳的一线区域二线楼盘，就是综合资源最好的区域里中等品质的楼盘，慧新西街和大望路从板块属性是属于二线区域的，选择二线区域的初衷是希望能够在品质上追求更高的标准，基于这样的条件才放弃一线，你投住分离的话就不适合了，自然要追求利益最大化，在朝阳和海淀选筹你可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),一线区域的次新都可以作为参考目标,祝顺利！

Q:提问:京总您好，手头有现金200多点，在西城上班，考虑丰台四五百万的房子。请问1、现在这会四五百万的价有没有出手的必要？2、暂时看了一下丰台丰益花园东区及西区、鹏润家园，感觉配套环境一般，请京总评价一下，有没有特别推荐的？3、京外郑州郊区有一房闲置是不是也得抓紧出手？可置换出一部分现金。4、假如丰台住宅不出手的话，西城世纪茶贸中心的公寓是否也可以考虑？

A:回答:您好，1、关于进场时机你可以参考星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/房价涨跌原理,如果房价刚经历过一个上涨周期，这个时候要谨慎出手，所有的城市及商圈，只要房价经过一个上涨周期，无论小牛还是大牛，波段有多长，这种浪潮退后就会出现回调的现象，除非是那种超地段极度稀缺楼盘，这个回调周期是根据政策变化的，长则2年以上，其次是房价上涨的后期也要谨慎选择，小区里面的房源外部买家看不出规律，但小区内的业主很清楚的，房价上涨并不是一下子全部涨起来的，分为前期中期与后期，前期先走量，一般价格没有明显的起伏，只有量大了才能推动价，第一批房源清空，第二批房源挂牌的时候就会有所上涨，也就是中期，到后期也就是第三批，第四批房源挂牌价一定高，但质量未必好，而后期的成交量是很容易直线下滑的，一旦回调你就买到了顶部，只能等下一轮行情，下一轮之前你的买价属于历史最高价;现在既不是上涨的后期，也不属于回调的初期，而是回调的后期启动的前夜，有合适的房源可以出手的！

2、丰益花园及鹏润家园收益于丽泽的影响，整体都不错，你也可以往玉泉营方向淘淘万年花城的次新，板块内的标杆，保值性成长性都很好，公寓最好别碰，不分地段和产品，刚需第一套更不要碰，被套就是5年8年，出货基本都是5折价，郑州的郊区现在卖价格不会太高，这种房子按照星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘的逻辑是要出货的，你可以根据北京的进度决定，在不买房的情况下没必要折太多的价出，如果有合适的房源可以，祝顺利！

Q:提问:您好，我是刚需自住，近期考虑上车。手上现金大约400w左右，但贷款不想太大压力，计划是公积金贷100w左右，家庭收入40w左右。目前还没有孩子，户口在牛街，但没房。短期没有学区考虑，也买不起，所以想以居住为主要因素。靠近父母，考虑在西罗园洋桥角门这区域，100米以内的两居或小三居。这区域多是90年代的老房子，矬子里拔将军，1）求帮忙推荐小区，只求保值和今后容易出手。2）如强烈不推荐此区域，500w总价推荐在哪里上车。感谢！

A:回答:您好，建议你认真参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘/老破小的购买策略,以你的预算可以往天宁寺看，距离牛街10分钟的车程，天宁寺东里60平左右的两居,南北的价格在500左右，好好淘一淘也是有希望500以内拿下的，东西的500以内可以搞定，包括天宁寺西里也有适合你的盘，可能的话尽量拿南北面积大的，你的预算没必要非卡在500以内，确实碰到好房源再增加几十万的商贷,我觉得对你的生活质量也没什么影响，这个盘的保值性很好，流通性也没问题，未来也具备成长的条件，东西城两个区域可以以长安街划分为南北两个区，长安街以北要比长安街以南的资源更丰富，过了南护城河老破小的保值性还可，南护城河以北好一点的老小区成长性很好，

如果迈入丰台靠近南三环两侧，成长性及流通性都要欠缺，只是对比洋桥，西罗园，角门如果选在天宁寺可能需要你压缩面积，在这三个位置可以拿到70平上下的三居，在天宁寺只能拿到60平以下的2居，从保值性以及未来的成长空间天宁寺是要比这三个区域有很大优势的，房子稀缺的是土地资源，好地段的房子具备天然的投资优势，可以弥补产品上的缺陷，面积小户型紧凑，物业管理欠缺这些都可以被地段资源覆盖，长远价值更大，往后的修修补补也都是从这些地方开始，相反像西罗园这种地段虽然和城内有一定的距离优势，但这种位置老房子没有稀缺性，东南西三个方向一抓一大把，供应量又大的可怕，投资难度要大一些，只有超级低价的笋盘才可以入，碰到那种房主着急用钱的可以捡漏，但是这种房源不容易碰到，一般出来中介很快就能找到投资客接盘，从业时间长的中介一般手里都有固定的几个投资客，一旦发现笋盘不等挂牌可能就被远程定了，或者小区内部的业主自己就买了，祝顺利！

Q:提问:京主您好！2021年为了老婆上班近和孩子以后上学（2026年一年级），把石景山的一套房子置换到幸福家园三期，由于实力有限，只能换一个88的西北朝向2居，贷款186万。朝向问题一直比较纠结，目前房子满两年了，总惦记同小区换个朝向好的。石景山老山还有套99年的房全南朝向80平，不太想卖。努着换大概换个97左右东南或西南，不知道这种想法对不对，家人是不想折腾了。

A:回答:您好，88换成97倒是没什么坏处，最多就是短期增加一部分摩擦成本，后面又不是不涨了，但我更建议你把目标锁定到一二期110的南北两居上，这个才是稀缺货很抢手，平时基本不出房，在不动其它住房的情况下你的目标应该是这个户型，其次石景山老山的房子我建议你考虑出掉，参阅星球会员文章，04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，老山一共5个社区全都是老房子，实在是没有啥价值，老破小的价值是环线逻辑，资源匮乏的区域老破小会随着时间的推移越来越破败，像石景山，丰台，房山，昌平北部，这些区域有大量土地资源，未来的新盘和保障房市场会慢慢把老破小淹没，保障房是未来的趋势，都集中在外部，

升级是资源上的升级，市场已从增量时代转向存量时代，未来不是所有的房子都具备上涨的条件，过去上涨是因为处于高速增长期，所有的区域起点基本是一致的，过了高速增长阶段产业资源匮乏，民生资源跟不上的就会停滞，这个时候要尽快升级及逃顶，一旦市场回暖广渠门的上涨幅度肯定要比老山大嘛，同样面临下跌的情况，广渠门的抗风险能力也比老山更强，石景山的出掉你的选筹目标就可以移到同小区南北的三居上，广渠门这个区域的特点是楼盘品质整体都很好，但大小户型都不入流，尤其是大的要更拉一些，优质的大户型才是这个板块稀缺货，这种产品很值得折腾的，建议你认真阅读星球文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！

Q:提问:东城区灯市口西街1985年的房子，两居室，均价10.5万/平，非顶层，请问您觉着可以入手吗？比去年四季度的成交均价低了不少。主要考虑是孩子上学近且生活便利。

A:回答:灯市口大街、北沿河大街、东黄城根南街会稍微好一些，这种位置的价格波动是整个市场回调导致的，并非学区溢价，今年市场不好价格有回落，明年市场好还会涨上来，只要遵循星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶,保证不买在顶部无需担心，其次对于增值性也不要有过高的期望，期望越大失望就越大，本身小面积的它的天花板就比较低，整个兑现的周期也很长，未来即便是因为商圈的价值提升房价整体上涨，因为面积小所以利润也不会太多，只是短期过渡，能满足保值与流动就可，达不到可以作为财富的主要来源，将来有条件该还是要做置换升级的，祝顺利！

Q:提问:老师好，之前咨询过置换时机的问题，您说现在适合买入不适合卖出，将置换的第一步改成其他方式筹集资金，但是我们的问题是觉得其他方式风险太大，还是希望现卖后买，目前日坛边的老破小已经降了10%了还是无人出价，想买的房子倒是也在降，请问现在是合适的置换时机吗？深圳已经有政策出台了，如果还是卖不出去，现在是先下架还是等政策？等到政策会不会想买的房子涨得更多？另外，工作地点在朝阳门，将在孩子希望在东城上学，想买的房子目前在看800-1000W的，东城的华龙美晟、北京上舍、朝阳的怡景园、纽约豪园、朝青的华纺易城、珠江罗马、青年汇，老师更推荐哪里？如果加到1100多，可以考虑天鹅湾平层，您觉得会比刚才几个更值得入手吗？或者您有更好的推荐？

A:回答:您好，1、既然你已经在中介放盘了就没必要撤回了，只要保证不随意降价即可，如果不能以其他的方式解决资金问题，从置换的逻辑上，如果是同等资源的楼盘置换，这个选择是比较灵活的，可以在淡季换，也可以在旺季换，因为楼市一旦放量，你的盘和你要换的盘是保持在同一条涨幅线上的，只需要双边同时进行就不会出现卖低买高的风险，这种置换的场景大多出现在同一商圈不同的楼盘，只要两个楼盘共享的是同一资源，相对的品质和价格就可以按照这样的策略调整，反之如果是资源升级，从二流区域往一流区域换一定先买后卖，最好是在淡季，在精确就是在淡季的尾部，熊市转牛市的前夜，

市场起来之前下定锁房，市场回暖你新买的房源已经锁价，你要卖的房源可以在高峰期挂牌，操作空间更大，这种策略适用跨度较大的置换，日坛往东边换就可以采取后者的方案，现在基本已经很接近淡季的尾部了，你应该要尽快选筹到意向房源了，一旦市场的看房量增加，可以随时下定锁盘，按照1100的价格交易周期4-6个月为正常周期，只要不是大涨的前夜一般房主都会同意，你需要做好节点上的管理！选筹上你参考87#朝阳跑赢大盘选筹导图,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)可以锁定华纺130-140的三居、银谷美泉140的三居、天鹅湾138的南北三居、熙悦尚郡125的南北三居（这个盘位置稍偏，非笋不入），望京慧谷阳光145平的南北三居也可以淘淘（总价偏高），祝顺利！

Q:提问:京总好！准备在西城购房，预算2500万左右，选哪个楼盘合适？目前看过阳光丽景、官园公寓、丰侨公寓、朱雀门、新风街1号、中信沁园，目前倾向的有朱雀门、中信沁园、新风街1号和官园公寓。想听听京总的高见，选择哪个楼盘合适，不限于我目前看过的这几个盘。

A:回答:您好，2500左右布局西城核心首选盘是西城晶华160的三居、朱雀门165平三居、官园8号165的三居，这三个项目的三居长期价值很好，在整个西城的核心次新产品里，这三个盘三居是最优的，同等地段同等楼盘没有可对比的，也是它的最大的稀缺价值，无论是从楼盘资源还是地段资源都是西城最顶尖的，而你看的其它项目不是说项目本身有问题，只是它的三居室户型略差，稀缺性一般，比如中信它的主流户型是四居，你买这个盘的三居显然不符合未来的主流，阳光丽景这个盘稀缺性尚可，就是看你的主次需求，如果你主需求是这个板块的学区，拿这个盘没什么问题，相反它的学位对于你作用不大，或者是次要非必要的，就没必要考虑这个盘了，综合资源它要比上述的三个差一些，就是未来北京价格创新高的区域一定是西城这种拥有顶尖资源的，而产生破顶的楼盘会是具备稀缺的主流产品，在西城投资是这个逻辑，可以参阅星球精华栏01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！

Q:提问:京总您好，感谢知识分享，带领大家不断进步。现想就个人情况进行咨询：家庭在大望路乐成公馆有一套三居（自住），西城广安门外一套两居西堤红山（老人住），同时作为西城学区房名额，打算今年把孩子从东城转到西城上学，本人在广安门外附近上班，目前居住在朝阳，上班较远。老人名下一套大望路两居石韵浩庭，目前在当办公室用。目前仍有较高贷款。另外，西安未央区有一套正在挂牌出售，预估出售价450万元左右。考虑出售西安这套后，在西安高新或曲江区重新购买一套作为投资，手头无资金，西安换房不考虑加价。请问把西安房产出售后，重新在当地投资一套，是否可以？北京的房子是否还有置换优化的必要？谢谢您！祝工作愉快！

A:回答:您好，感谢信任！1、你们北京的仓位很不错，乐城公馆和西堤红山无论从商圈还是楼盘都很好，要说瑕疵唯一的不足就是红山稍微小点，这种大盘三居以上的大户型更有优势，并且越往后越吃香，你可以考虑把石韵浩庭和红山合并为一套，在红山升级一套大户型，石韵浩庭这个盘在大望路不差但也不算很好的那种，保值性没问题，行情来了区域的大盘往上走，它也不会拉下，只能说中规中矩，如果合并一套的话你们可以多出一张房票，往后可操作空间更大;可参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,

2、关于西安的房产，我不知你是处于什么原因要做置换，我对这个城市具体的板块不熟悉，选筹上无法给你具体的建议，可以给你一个大致的方向，一般一座城市或者一个较大的区域都分为老城区和新城区，老城区如果整体界面空间都不错，配套也很完善，又有好楼盘，这种位置无疑是比较稀缺的，房价的上限也比较高，如果靠近老城区的新区域发展的很快，有真金白银的投入，各项配套也在兑现的路上，整个区域的空间界面软硬设施都已经逼近或超过原有的老城区了，而价格只有老城区的一半或者6折7折，这种情况投资新区未来的空间更大，就是原有的核心区越金贵，新区越不值钱，原有的核心区越破败，新区就越值钱，大概就是这种逻辑，给你一个参考的方向，具体位置还要具体分析，如果要下手还是要花时间研究板块的差异化，其次我的第一感觉是450放在西安总价略高，祝顺利！

Q:提问:京总好，感谢回答，1、您关于石景山的看法，我很认同。另外我还有几个事有些疑惑：您提到西北旺生命周期接近尾部，我不太理解，西北旺紧邻中关村软件园，有百度科技园、联想新浪等大厂总部产业支撑，有地铁16号线，有大型商业（西北旺万象汇），配套也在成熟。是否这块的后续发展动能会被永丰吸走？2、另外，我有以下逻辑：从未来增值的角度，只要买的够便宜，不管哪个区域，都是可以有安全垫，有增值空间。这个思路正确吗？感谢！

A:回答:您好，尾部并不是要结束的意思，一个板块完整的生命周期是从最开始的概念开始，通过概念卖地皮，到最后的配套，供需，这个周期前半部分是最容易上涨的，到了配套和供需阶段也就是尾部，房价想要破顶需要多种因素叠加，购买力强弱、区域居住体验、楼盘稀缺性、对比同质商圈的性价比、供需这些都是房价是否能够持续上涨的核心，西北旺在马连洼路以北到北清路属于最好住的区域，但并不是最好投的区域，这个位置一共2类产品，10年前和10年后，10年前的楼盘价格是9万5到10万左右，10年之后的价格是12万-13万，你要是投资的话应该怎么选，如果买10年之前的，永丰那边的新盘价格更低，楼盘品质更高，显的这些盘并没有稀缺性也没有价格上的优势，

如果买10年之后的价格12万以上，这个价格投资在非核心地段是存在流动风险的，选择哪类产品要考虑这类产品购买力的强弱，对于具备投资属性的商品，当需求量严重的大于供应量，在加上这个区域的经济增长，房价就会上涨，如果整个北京的房价和海淀的经济再往上走一个台阶，西北旺也会有好的表现所以只能说这个位置现在好住但并不好投，不是说它将来不会涨，而是效率要低一些！城市化增量时代的红利期，很多位置都很容易上涨，而到了存量时代的分化期，购买力会因综合价值聚焦，不会再像过去那样分散！2、买的足够低只能保证跌不动，并不代表有增值空间，你可以参考星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，文章中有关于新区的成长周期规律,祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#关于房地产泡沫

42#学区房最后的狂欢

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判