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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，我想请教一下，目前房子的情况：1套苏州街附近的老公房，目前自住，面积比较小，50多平米。目前价格大概600。另外在良乡大学城那里有一套房子，紫悦台小区，75平南北两居，目前价格大概260的样子。现在的想法是把良乡这套出掉，在苏州街附近再买一套，这样家里老人就可以住在附近，居住就不那么紧张了。不过附近的房子都是比较老的 我现在看了一套三义庙的房子，挨着苏州桥地铁，1980年代的，老公房。47平米南向2居价格450，一层带个院子，院子面积30多平米。确实最近是降了不少。我个人比较喜欢一层带院子的。请问三义庙这套房子现在可以出手吗？或者您有什么建议？我的诉求是总价不要超过500了，希望能有比较好的保值空间。最好在这附近，如果实在不能满足这,中关村附近的区域，其他的您有啥推荐吗？
A:回答:您好，内城区老房子的小户型作为财富的一种资产自然有它的价值，如果你的预期只是能够保值与流通，三义庙足够可以满足，从良乡往海淀换，方向上是正确的，单纯从这两套上的调整没有什么问题，如果有可能的话最好是以良乡和你现在持有的50平来换一套小三居，参考星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘; 小户型接近40平米或者40平米以下将来都是要被市场淘汰的，内城区之所以可以做到保值与流动，主要是它的地段避开了保障房范围，但作为财富资产它的上限太低了，同样的地段，100平的小三居或者70-80平的两居价值要比40平更牢靠，虽然47平米可以做到2居，实际还是1居的面积， 你可以参考星球精华栏文章01#北京楼市未来十年主流预判，
过去的刚需家庭购买的主要面积段是在40平米-60平米，刚改购买的面积是60-90，购买力发生改变之后刚需和刚改都会集中在60-90这个面积段，你要考虑到下次置换的可能性，将来老旧小区翻新这种大面积的小比小面积的更具备成长属性 三义庙至少要买到60平米以上价值才能更大化，中关村可以看看石油大院97平的南北三居，北影小区110平的三居、农科院82平的南北三居，双榆树南里86平的南北三居，青云北区80平的南北三居户型，知春里70平的南北三居，这些户型的保值性都很好；这是依照你描述的建议，如果更关注房子的成长性，还是次新比较香，这两套的资金也可以往次新盘上看了，只不过要换位置了， 关于出手时机可以参考星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，从良乡往海淀换属于资源升级，原则上是要先买后卖，但海淀老旧社区存在反应迟钝和良乡轮动慢的因素，最好是两边同时进行，保证房山那边有意向客户并且可以签约，这边你有意向房源房主也可以随时签约就可以操作，在同一天完成两边的签约，这样会稳妥一些，祝顺利！
Q:提问:您好！基本情况：一套两居室在长河湾，1400-1500，目前自住，两个孩子都在附近上小学，属海淀学籍。本人也在西直门附近工作，爱人常出差可不考虑。另有父母名下（2009年限购前购买，外地户口）交大嘉园小两居700左右，丰台亿朋苑一区大三居750万左右，两套都在出租，短期都用不到。目前自住的有点小，但孩子未来中学地点不确定，也没有清晰置换方向。请教资产优化方案。谢谢
A:回答:您好,长河湾和交大嘉园在西直门板块价值很好,保值增值性都很稳健,交大嘉园比着长河湾成长性略慢一点,丰台亿朋苑这个盘的自身成长性很差,玉泉营有很多刚需盘,品质都要比亿朋苑好很多,而价格却没差多少,如金丰园、万柳园,价格略高一点的三环新城7号院、首经贸中街1号院这些盘的口碑资源都要高于亿朋苑,从成长性这个盘肯定是要脱手的,关于置换的思路: 保守点你可以单独出掉丰台亿朋苑用750全款或者加一定的杠杆再纯投资一套,激进点可以把交大嘉园和丰台亿朋苑全部出掉,这样你有近1500的资金,少加杠杆可以撬动2000左右的盘,不加杠杆可以拿到1500左右的盘,无论是全款还是做贷款这个总价可选的范围都比较广泛,可以把目标锁定在海淀或者朝阳的主流区域;参阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;
第二种思路是兼顾到你现在的自住需要更激进;可以三套全部出仓,在西直门板块重新购买一套,你三套的资金约为3000左右,西直门的熙府桃园比着长河湾长期海拔更高,180左右的三居价格在1700左右,剩余的1300可以做纯投资再布局,这种方案的前提是你还要在西直门板块住多年,否则是不建议的,因为你两个孩子未来升学后大概率还要进行置换,而长河湾现有的价值也很好,单纯为了扩大居住面积持有时间不能拉长的话这种置换的效率要差一些,熙府桃园你要至少长持10年以上才能见到价值,第一种方案的优势是你持有2套1500的盘,未来孩子升学后再做置换主动权在你手里,可以全部出仓换大盘,也可以根据两套的涨幅选择,更稳健一些,可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利!
Q:提问:京总您好。我想800在海淀清河或马连洼附近买一个两居。主要需求是自住但仍希望房子后续能跟得上大盘。目前比较中意的两个房子，一个是马连洼西山公馆的77平小两居，优点是小区好，环境好，缺点是面积比较小。另外是清河力度家园的一个122平大两居，优点是位置好，面积大，缺点是房龄较老（04年），小区一般。后者比前者总价大概多100万，多贷款还是能比较明显地影响生活质量。我打算五六年以后换掉，请问买哪个可能更保值？谢谢！
A:回答:您好，参考星球海淀跑赢大盘选筹导图,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);西山公馆是被商业体包围的，它自身的资源是不错的，东北旺最初始的规划布局是以商业为主，西山公馆最开始的土地性质也是商业，从居住的角度东北旺不如西北旺，西北旺的规划才是纯居住，住在这种被写字楼包围的区域里会很吵，再加上它自身楼体的特殊结构和小体量，体验会差很多，而力度家园不具备稀缺性，价格也很难上来，整个清河一带老社区，塔楼，次新加起来将近100个，这种没有稀缺性的楼盘竞争力很弱，清河这个商圈是具备大跃升条件的，你的期望不应该只保留在保值上，如果只是保值马连洼，清河有很多个盘都可以满足，包括西山公馆，你应该压缩面积提高品质，把面积压缩到80平上下，一个区域的经济发展是房价上涨的主要驱动力，这种购买力逐渐增强的区域里的房价水平是最顶端的收入群体决定的，选筹的逻辑是要品质弃面积，你的选筹对象换到莱圳会好很多，建议你认真阅读星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理，祝顺利！
Q:提问:老师好，我还有个问题想要咨询，我父母有一套通州区的老房子，97年的，华龙小区，一层，96/7平米，三居，市价大概300多一点。因为我父母一年只在北京住一两个月，我想要出掉换一个能跟得上大盘的房子，也可以租出去，不知道有推荐的吗？还有就是卖房时机，是现在就卖还是等等？现在市场不好，通州会不会解除双限购，解除后会不会好卖一些？谢谢！
A:回答:您好，参考星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;通州原则上即便是核心位置，老房子也要脱手的，通州是新城新区，现在市场上的新盘及次新产品已经巨多了，还有正在盖的和未出让的土地，加上保障房市场，这些都是对于老破小的不利因素，至于出手的时机，你注意观察这一波就可以，到高峰不管是否有针对通州的利好都要尽快脱手，通州的供应量太大,你开车绕一圈基本都是新盘和刚刚交付的，即便是有针对性的利好，对于老房子的价格影响很小，顶多是原来要谈10万的变成5万了，唯一能够影响到的就是给买家信心，让观望的买家下定更容易一些，卖出后你可以看看融御的二手或者京贸国际城的二手，这两个项目自身资源很好，祝顺利！
Q:提问:您好，一直关注您很久了，很佩服您对北京房地产细节趋势的判断，我于2020年入手亦庄河西两套89平小三居的限竞房，5年内不能上市，资金被套牢，然后另外有一套大兴生物医药基地的89平自住型商品房，靠近地铁和商业，学校有个清华附中大兴分校，目前出租中，每月租金5000元，刚满5年可出售，出售后还完贷款只剩下300多万，想咨询您这套自住型商品房该出手还是该继续留着出租，出手后是持有资金还是立刻买入其他项目，再买入的话买哪里保值属性更好些？不想压力太大了，再贷款不想贷太多，可接受贷150万以内吧，过几年我的目标肯定是想办法整合房子换个130平左右的四居室，估计至少5年后吧，麻烦您帮我看看该怎么办
A:回答:您好，如果89平这套还存在补涨的机会就暂时不要动了，你可以参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，西红门那条线是有行情的，越靠北越容易兑现，反之越靠南越难，通过你的描述生物医药基地这一片的补涨会很慢，重要的是变现能力弱，投资属性越强越有价有市，涨上来之后可以随时变现再去做其它布局，反之变现能力弱的呢,拿冷门板块来说，它的涨幅是波动性非常大的，市场好的时候可能会出现一个上涨周期，如果市场不好大部分时间是在那一直横着， 参阅星球文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，从抄底与逃顶的逻辑,本是可以在市场高峰期选择出货，但流通性太差就会导致变不了现，看着是你的房子涨价了，但你成交周期被拉长，想要出货只要降价，因为这种地段的次新盘没有稀缺性，无论是新房市场还是二手房市场供应量都很大，如果在高峰期出不了货，看似房价涨了，一旦牛市消失,实际跟没涨一样，因为上涨的那部分都是虚价;换筹的方位你可以到回龙观淘淘，拿现金肯定是不合适，哪怕面积小点先吃上再说，等25年再重新整合，至少比这5年一直跌要强，祝顺利！
Q:提问:京总好，感谢您的回复！还想请教您:除了投资二手房，我们还有一个方向，就是买一套改善型的新房，目前关注了西红门橡树湾，东坝的天汇，北熙等新房，都是近地铁（建设或者规划中），户型好，适合三代同堂。请问这几个楼盘值得买吧，从保值角度来说？西红门XSW最近有特价房，5.7万/平米，比开盘价6.3万低了很多，现在买算捡漏吗？800万~900万左右的预算，您还有其他改善型楼盘推荐吗？谢谢！
A:回答:投资新盘的逻辑是寻找被低估的区域，被低估主要体现在价格上：价格对比现板块核心位置足够便宜才能有套利的空间，望京二手盘10万，东坝崔各庄这种新区对标望京的同类盘只有5万，这样你买5万的新盘赚的概率就会大大提高，反之如果新区的价格已经接近核心位置的二手价格，接下来大概率是核心位置涨，这种条件买新盘横盘的概率就会增大，正确的选择应该是买二手，新盘的位置比较偏，配套并不完善，只有价格绝对低才有投资价值，天汇和北熙区一片废墟价格倒是很高，还是要谨慎选择，如果你的进货价和核心位置差价很小，配套资源在短时间兑现不了，或者兑现后比着原有的核心位置差很多，90%的概率会横盘很长，建议你参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区理解。
其次橡树湾从6万3降到5万7，这也是很多买家比较兴奋的一个点，实则降的都是虚价,不管你是5万7买的，还是6万3买的你最终是要挂到二手市场上卖的，礼域府的价格才5万出头，还有5万以下的价格，曦望山的品质更高价格在6万左右，新房的销售价没有任何参考价值，无论卖多少，最终到你手里你要卖的时候都会流通到二手市场，二手市场是通过各种政策干预，卖家与买家的长期博弈、稀缺性最终形成的价格，这是市场价，大家都认，值得投的新盘应该是品质比二手高，价格低于二手，西红门最好的位置是鸿坤广场，橡树湾那个位置5万7并不便宜，你可以参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,900万的预算上次给你推荐的2个盘已经是很好的选择了，或者你看看望京的澳州，慧谷，这两个也很好！
Q:提问:请问现在名下一套房山金地朗悦的房子，已经好几年不涨了，想做资产优化，手头上只有100万现金左右，有什么好的推荐方案吗？好像听说明年是涨的行情，也拿不准，您怎么看？换房时机应该怎么定？
A:回答:城六区外的最边缘位置，出货最好是等待阶段性行情出现的时候，长阳在房山准确说不属于最边缘位置，而是可以承接到内城区的首要地区，房山北的长阳和昌平南的回龙观很相似，同样都有轨道交通和配套资源，但长阳的行情比着回龙观要差很多，海淀的生产资源全部集中在了北部，回龙观刚好可以实现无缝衔接，加上海淀的房价一轮比一轮高，所以才导致了回龙观的多轮补涨，而长阳在过去是没有生产资源可承接的，丰台本来就是缺乏产业的区域，丽泽也是最近几年才开始逐渐成型的， 从地理位置上丽泽距离长阳近30公里的距离，加上这个唯一的产业中心并不具备人口外溢的条件自然影响不到长阳的房价，金地朗悦算是长阳品质最高的楼盘了，但供应量大于需求量现在出货很亏，今年的政策在利好，最先放松限制的大概率是城六区外库存积压大的区域，等到这种阶段性行情出现的时候就是最佳的出货时机，长阳是有机会的，关于置换的时机可以参考星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，选筹上首选距离创造财富近的区域，可以是核心板块，也可以是外溢板块，根据自己房子变现的金额加上现金来筛选，亦庄，朝阳东部，回龙观都是很好的区域，祝顺利！
Q:提问:您好！一直关注您的问答，刚刚把我家老小区卖掉了，希望向您请教下一步的购房选择，谢谢！我们目前有400多现金，加上贷款的话是700多预算。希望面积大一些，所以80多平的两居不太考虑。希望是100平的可以改三居的。目前比较心仪的有1. 清河东边的水木天成、清景园这些，但是觉得那边地铁较远，也没有大型商场什么的，人有点多。2. 清河西边2000年多点的塔楼社区，比如清上园、美和园，但是感觉社区老化有点严重，怕过5年也变成老小区…那电梯什么的感觉都老了。而且700多的预算只能买光照条件不太好的户型。3. 金域华府一期，有三居户型，小区舒适性感觉比海淀这几个高，但人家要价比较高，而且一期其实均价挺低的，怕花了钱不保值。现在还没孩子，想请教下您比较推荐哪个选择呢？谢谢！
A:回答:您好，从选筹的逻辑上：当核心位置的流量大盘满足不了自己的需要，如面积、居室、户型等，可以退一步到次级板块选择类似品质的拔尖产品，这个逻辑的前提是次级板块和核心位置的资源是共享的，就不属于资源错配，比如你在国贸上班，主要的核心位置是太阳宫和双井，你在这两个区域选筹要么就是压缩面积取楼盘资源，如果扩大面积就要降低楼盘的资源，而这些核心位置的涨幅逻辑是资源稀缺的盘跑在前面，这个时候你不压缩面积在方向上就是错的，基于自住的需求你退一步选择到朝青，就可以同时兼顾品质与面积，因为朝青和太阳宫双井的资源是共享的，都可以享受到国贸带来的人口红利，但有的投资者没有选择在朝青，而是为了贪更大的面积继续往东移选择了常营，这就属于资源错配！
同样清河和回龙观虽然一南一北在距离上有明显的差距，但这两个商圈同样有共享的生产资源，清河是被直接辐射，承接面更广，向市中心可以受中关村的影响，本地可以受上地西二旗的影响，而回龙观只能受上地西二旗的影响，承接面比较窄，从板块上清河的本地民生资源比回龙观更优质，一个属于昌平，一个属于海淀，产业的人口红利可以共享，但学位资源是不能共享的，板块价值当然是清河优于回龙观，但回龙观并非弱势区域，西二旗不是产住结合的发展模式，回龙观成了承接这个地区外溢购买力的主要地区，改善类产品像华府、美唐长期价值都很牢靠，购买回龙观要遵循笋盘原则：因为回龙观的依赖性较强，大多的买家都是互联网从业者，而互联网这个行业的变数又太大，跳槽，裁员，降薪这些都会导致这个区域的购买力不稳定，如果是笋价进场，即便是再次往下波动，你的房子也不会亏，因为你的进货价是低于市场平均值的，一旦市场回暖会很容易冒尖，如果拿不到笋盘，清河会稳妥一些，但要压缩面积提高楼盘资源，在进场的节点上可以参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#关于房地产泡沫
42#学区房最后的狂欢
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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