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1、提问：京爷，我最近看上海针对70年超龄的老旧小区，试点原拆原建，北京老旧小区是不是也有可能？ 最近也看了古城南区哪些老破的小房子，这个是不是可以入？
回答：你好，老旧小区试点原拆原建，对于北京来说，我认为是一个比较漫长的过程，从一些区域开始试点，然后慢慢再弄。所以如果不是规划中的板块，估计还要很长时间。所以期待不要过高，不过如果你预算不足，且买来上班方便，那倒是可以考虑。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
2、提问：国美第一城东向两居，投资角度，值得买吗？
回答：你好，还是可以的，主要是国美这个小区属于热点板块的刚需次新，大家选择实在太少，所以流通性很好，升值性也能略微跑赢大盘。当然，纯投资的话，可以选择一些卖相更好一些的，爆发性强一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
3、提问：京爷好，最近中介推荐了慧时欣园的一居，南北东西感觉都不通透，但因为手头预算有限（也就130万），能买的不多，这个慧时欣园，和石榴园、南顶村邮政小区、苗圃东西里这些相比，哪个好些？主要是刚需自住。
回答：你好，慧时欣园这类品质环境一般的小区，加上板块比较一般，表现其实并不突出，与周围的老公房社区差不多。如果是自住，还不如考虑石榴园、南顶村邮政小区、苗圃东西里这类小区中的南北通透户型，至少户型好、通透、两居功能性好，总体性价比高一些，毕竟涨幅都一般。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
4、提问：京爷，洋桥北里，一居室板楼顶层刚需可入否？
回答：你好，洋桥北里，小区和板块都不算突出，不过对于预算不足的刚需上车来说，也是可以。顶层，这类房子，硬伤房，主要是夏天热、潜在漏水、市场认可度低。有个可怕的现实是，这类房子在市场好的时候就低于正常楼层很多，现在市场很差，这类房子跌得更可怕。所以有条件能不买就不买，实在要买的话，一定要很捡漏才行。至于怎么是捡漏，你可以参考一下历史成交价，星球会员都可以找我们索取最新成交价和历史成交价统计。需要注意的是，现在捡漏房很多，但很多真不一定是捡漏，大家务必计算清楚。
5、提问：京爷，有几个问题想咨询一下：① 我看绿中介经纪人跟我说最近成交量其实还可以，周末成交都有300-400套日均，那很多人又说市场很凉，究竟哪个是真的呢？；② 都说次新很抗跌，那这次降价过程中是如此吗？③ 现在要纯投资，怎么样才算捡漏呢？
回答：① 现在市场确切无疑很差，链家的成交量高，那是因为市占率给提高了，所以数据好看一些了；② 市场下跌时，本来价值一般或者硬伤房，特别不抗跌，而有价值的房源，特别是次新热门小区更抗跌一些。但实际情况中不一定，还得看小区挂牌量是否很大，有没有着急卖房的人，如果这样，那再次新、稀缺热门小区也经不起价格下跌，比如这一波望京、回龙观等，也跌了不少；③ 从目前市场情况来看，至少得低于今年最高点的10%左右才算捡漏，如果是硬伤房，那还需要更多。
6、提问：京爷您好，请教一下，观澜国际现在入手自住+投资可以吗？感觉他的户型大小不均衡，并且房子老，优点是离地铁近，附近有和他一样的竞品吗？麻烦京爷推荐一下
回答：你好，观澜国际，无论是板块、地段、小区，都是不错的，可以用来自住+投资。现在是否值得入手，关键看价格是否很低、是否能捡漏，这句话说三遍。附近的话，四季青的这些改善，都可以作为备选或者竞品，关键看你的预算。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据
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