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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷，想咨询下成寿寺静馨嘉苑东南小3室的房子流通性怎么样，自住➕保值可以买吗？
回答：你好，静馨嘉苑的小三居有些价值，流通性尚可，用来自住和保值问题不大，过往表现差不多就是大盘水平。当然，看你的预算，这个预算比较难买上优质的次新三居二手，我个人认为还是可以考虑去看看地铁新房，未来表现可能会好一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京各小区历史数据》
2、提问：您好，请问同小区同楼栋同户型，总层数20多层的前提下，四层和十三层价差正常来说应该是百分之多少的差价呢，关于各楼层的差价我们应该按照什么比例来评估呢，谢谢。
回答：你好，四层楼层还是有些低，低于正常楼层3-5%左右比较常见，不过一房一价，不一定这么来算。各层之间的价差，可以看看历史成交价，进行对比，你可以看看星球会员的福利《各个小区历史成交价》。
3、提问：京爷好，最近看了两套房，一个海淀建西苑，南向改的小两居，单价比较低（因为学区占用到28年）。无电梯三楼带五一小学（晋元庄分校）一个碧森里，东向一居有电梯，单价9万，学校田村小学。请问从保值角度看哪个更合适！
回答：你好，相对来说碧森里强一些，主要小区环境和楼龄占优势，而建西苑房子还是有些老了，有些学区溢价，而且学校也不算突出，不过当下来看，要是能捡漏，倒也是可以考虑得。从过往表现来看，海淀很多区域小区都普涨，不一定能看出升值性距离，但时间久了之后，估计会有一些区别。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
4、提问：京爷，现在是谈判的好时机吗？应该等到12月底，还是现在也可以磨刀开始了。感觉市场一直下行，是不是再有特别优质房源新挂出来几率不大。现在谈判的话，安全垫如何划定呢？
回答：你好，现在算是谈判的好时机，我预计年底临近快过年的时候，应该有一波成交 （但价格不一定会有涨幅），因为有很多人想着年前搞定，特别是刚需客户群体和学区群体。至于现在安全垫怎么划定，比较复杂，具体情况具体定了，每个区域每个小区都不一样，很多降价多的区域，一般比最高点低10%左右，但有些区域可能没有这么多。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据
5、提问：您好，看的房子如果目前被卖房抵押给银行了，卖房着急还款所以价格好，绿中介说这种会有几万的中介金融担保费，这种房子能买吗，会不会以后到我手里还有别的风险
回答: 你好，这种情况属于比较常见的操作，很多中介都是这么处理。一般担保公司能承接的单子，问题都不算太大。你可以看看星球内部资料《北京二手房交易大全》
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