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01
前几天发了一篇稿子。
我发现昌南和昌北人群的认知差异非常大。我们接触的昌南业主，基本都是90后年轻人，最大的特点就是非常要强，桀骜不驯。昌南业主认为：昌南才是城里人，昌北是昌平人。在他们眼中，没钱才去昌北。去昌北干嘛？去十三陵看盗墓笔记去？如果说生态环境好，那为什么不去张家口?房价更便宜。
而昌北的业主们，相对比之下，大多数比较佛系。什么？昌南说他们是城里人？人说的没错啊。什么？昌南看不起昌北？倒也没毛病……总之，昌北业主们，年纪整体比昌南相对偏大一点，而且资金实力未必比昌南低。
但对昌北业主来说，奋斗不是人生的终极意义，生活才是。
当昌南业主在996的时候，昌北业主可能早早下班忙着遛狗；
当昌南业主节假日不休冲刺KPI的时候，昌北业主可能直接去张家口滑雪了……
当昌南业主京东淘宝比价买东西的时候，昌北业主更愿意全家老小一起去八达岭奥特莱斯血拼……
虽然同在昌平，但这两拨人差异实在太大了……
02
为了让大家对昌平新房板块有个整体的认识我们把昌平的板块按照纵向坐标、横向坐标归类——
纵向坐标是Y轴，代表昌平线
横向坐标是X轴，代表北清路
X轴的板块增值逻辑，是从东到西，因为昌平是抱海淀大腿，越往西走，昌平到海淀的产业区上地、西二旗距离越近，通达性越高。
（请注意东小口和歇甲不是这个逻辑，因为这两板块不依附北清路，还会受到朝阳的辐射）Y轴的板块增值逻辑，是从南向北。
昌平线先发展的南部区域，同时越往南，去海淀以及市区就越方便。这是通勤便利度增值逻辑。
昌北的发展思路，本质就是沿着昌平地铁线去发展的思路。
昌北板块的整体价值得到拉升，最重要就是靠昌平线南延。最起初昌北板块通勤，只能触达一个重点产业区海淀的西二旗站。昌平线南延5站开通后，六道口站可换乘15号线直达望京，西土城站则换乘北京地铁“全城贯通“的10号线，可以直达国贸。
这样昌北板块的可通达性又进一步打通。昌北整体板块价值提升，还有一个彩蛋就是19号线北延，以及北延支线。
目前19号线北延二期以及北延支线靠谱程度比较高，但二期只能北延到生命谷/清河站，再往北，要等19号线三期了。三期具体站点怎么规划，什么时候动工，不太清楚，现在的饼还不熟。但如果19号线北延真的落地，将对整个昌北又是利好——19号线牡丹园站可以到达国贸，
19号线太平桥站直通金融街又是昌平对巨无霸产业区的链接。
现在有小道消息说是，19号线北延三期也有可能在高教园设站，经过昌平老城区。这些信息说实话都是还没和面的大饼，没法吃。但我们也能看到19号线的北延思路——进一步充分释放昌北区域生产力。
03
接下来我们盘点下昌北的各个板块。
从5年内短期板块增值来看，沙河高教园>南邵>创新基地
从10年后未来预期看，创新基地＞南邵＞沙河高教园
从居住品质、居住圈层看，南邵＞沙河高教园＞创新基地
大家结合自身购房情况，来各个板块做选择。
高教园板块：昌北第一站，规划正在烙饼，要上桌了
高教园板块是连接昌北和昌南的中间枢纽，可以说是承上启下的位置。他的通勤很方便，三站到朱辛庄，五站到西二旗。
他还有一个优势就是性价比，梧桐星宸开盘的折扣给的很足，虽然限价5.5万/平，但大部分房源价格可以做到5.0-5.3万/平。即将土拍的朱辛庄0022 0027地块，大概率是中海拿下，限价是6.6万/平。
这样差价基本是1.3万/平以上——朱辛庄：我城市界面好，我配套更齐全
高教园：可是我5万出头。
朱辛庄：我被市场认可，新盘每次开盘都售罄。高教园：可是我5万出头。朱辛庄：我有小米产业园，我距离海淀更近。高教园：可是我5万出头。所以，高教园最大的优势就是5万出头。
你可以说，在互联网大环境下，各位IT精英们工作压力比较大，受到优化减薪裁员的影响，所以买高教园，属于消费降级。但对比买朱辛庄，高教园压力小啊。一平省下一万多，100平就省100来万，100来万一个月房贷就少还大几千，谁少还房贷谁爽啊。另外说一下规划，目前项目最大的缺点是没有商业配套，这点未来会在百万体量的配套中补足。
而且整体小百万配套地块规划是被大学城环绕的，大学城已经落地多年，这部分配套也是充分满足周边居民的需求，并不是单纯画饼，实施起来难度相对不大。
(规划示意图)
未来高教园还会有新的地块入市，想要土地发挥更大价值，那么配套的推动节点，按照道理不会特别慢。明年高教园板块依然还会上新，小道消息是华润目前对这个地块意向很大。随着华润的到来，那么这个地块的配套落地应该也会加速。明年高教园四期区域住宅建筑规模为19万平米。按照套均100平计算，约1900套左右房源。。商办及酒店规模为26万平米，社会停车场及社区服务用地规模6万平米。
另外这个地块的增值前景我们也比较看好。在《梧桐星宸楼盘测评报告》里，我们根据北街家园的增值情况，推断了下该板块新盘的增值可能性。
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南邵板块：虽然我是饼，但我要整个大肉饼
按照昌平线增值逻辑，南邵板块，本来区域价值要低于高教园的。
因为高教园区域位置更接近城区嘛。
但是你看，比较诡异的是，高教园和南邵板块的观堂府，限价都是5.5万/平。这说明了什么?说明了昌平政府对南邵板块的预期是很高的。我最起初对南邵有刻板印象，我觉得他太远了，可能购买力不行。
但通过带建发观堂府的客户，我发现南邵的购买力，其实是分两拨人——一波是真刚需，预算400万左右，想买个昌平上车盘，还要品质好的另外一波就是昌平老县城的人。老县城的人对南邵板块的评分很高，同时，老街坊们还确实挺有钱的，都特别喜欢看大户型。昌平老县城的房子已经多数很老旧了，整体城市界面也固定了。而且昌平老县城想要发展，只能往东，往北是山，往南饱和，往西更偏。
随着南邵整体的城市界面提升，而且未来高大上的商业规划落地，真正成为昌平三里屯甚至北京的商业地标，那么南邵的未来确实可期。当然了，可期的重点是，什么时候规划落地……按照目前的规划进度，是“三年成势、五年成形、十年成城”，这是昌平新城东区规划建设的总体安排，即从2021年到2023年底全面形成开发建设势头，到2025年底基本完善城市功能形态，到2030年底初步建成一座现代化新城。我们后续也会跟踪。
如图，猫叔团队独家《昌平新城东区分析报告》，可以私信获取。
创新基地：短期我不行，长期潜力第一名
创新基地其实是昌平本土产业最强大的板块，中国移动国际信息港、中石油、石油化工研究院等，其实是昌平比较成功的独立的产业区。有点昌平版亦庄的感觉。关键是这个区域未来还有不计数的潜在供应。到处都是新地块。目前来看相对荒凉一些，配套不足，居民不多，但马路很宽阔，城市界面很新。地理位置针对开车群体来说，去海淀比较方便。
沿京新高速驾车20分钟左右，在不堵车的情况下，直达西二旗，上地，中关村、永丰科技园等产业片区。
目前地铁是短板，但规划有彩蛋。未来规划上，有规划S2号线（市郊铁路东北环线）沙河北站。预计2026年6月通车。同时19号线二期也进入了北京地铁三期规划，未来地铁通车后，交通通达性会有个很大的提升。
在教育资源上，中海·汇智里东侧是一块教育用地，是一所9年一贯制学校，据昌平报2022年6月20日报道，未来将落子北师大附属学校，也是一大利好消息。（信息来源：https://www.cprt.com.cn/newspaper/details.html?id=1467432&gid=1467439&docid=1467462）好了，以上就是昌北简单的板块排序情况。
当然还有更多比较敏感的缺点和增值信息，因为篇幅原因就不详聊了。
如果您对昌平置业有任何问题，可以找猫叔团队选房师一对一咨询。
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