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拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总好！我们名下有一套西城新街口小三居（2005年），商品房，无贷款，周边有地铁2号线、19号线、4号线，超市、商场及医院都比较方便。三代同堂，孩子高中，离学校骑车15分钟；2、老人名下有一套106平米的天通苑东二区两居，东南向，16层塔楼的第9层，有电梯，商品房，无贷款。地铁17号线12月正式开通，离房子大概四五百米，走路两三分钟。
西城的房暂时不打算调整，方便老人就医，孩子上学，也想为孩子的孩子保留一个西城的入学资格。因老人年级较大，身体不好，我们想把天通苑那套房卖出去，最高时那套房可卖440万，目前挂牌428万，看房人比较多，但心理价位都比较低，还没进入实质谈价环节。想请教京总：1、您觉得我家怎样做家庭房产配置比较好？2、天通苑现在是卖房的好时机吗？
3、卖房后再加上现金有600万左右，能接受200万左右贷款，我们是应该存款理财，还是趁现在房价比较低投资一套能保值增值的房产？800万左右您推荐买哪个小区的二手房比较能保值增值？4、西城的房子是否还有上升空间？将来孩子长大需要房子的时候，可以考虑把西城的房子和另一套投资房屋都卖掉，换一套改善型的房屋，这个安排是否合理？
A:回答:您好，你的规划效率已经很高了，我就依照你的安排做以下补充：1、天通苑比较适合过渡，不适合长持，在有能力可以拿到更好资源的楼盘当然要进行升级，天通苑作为望京西二旗的大后方，流通性和保值性都可，但由于供应量太大，高密度原因导致欠缺稀缺性，整体表现并不是特别突出。
2、关于卖出的时间：置换天通苑属于资源升级，要遵循先买后卖的原则，最好是在淡季的尾部，熊市转牛市的前夜，市场起来之前下定锁房，市场回暖你新买的房源已经锁价，要卖的房源可以在高峰期挂牌，刚需板块的买家很容易被市场氛围影响，如果是在楼市的低迷期，大家普遍的心理是观望，即便是有意向房源，砍价的力度也很大， 因为他本来购买的欲望就很小，如果楼市成交量回暖，买家的心理预期也会随着市场提高，
原本一套500万的房子在淡季他们的心理预期可能是在470万，但如果你真给他这个价他不一定能马上签约，相反在旺季，他的心理预期就会往上提，价格合适受市场氛围影响会马上签约，作为卖家而言这个时候出货自然价格更有保障，天通苑虽然说不能在旺季能有很出色的表现，但价格还是会有一点影响的;可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/房价涨幅规律,
3、关于买房还是银行理财，如果你没有可靠稳健的投资渠道，最好是选择买房，好房子上涨的收益是超过一般理财产品的，还不包括货币通胀因素，如果再加上这些对于持有大量现金是存在风险的，除非你有比一般理财收益高的渠道，否则就在选筹上多下功夫拿一套优质大盘依然是不错的选择，楼盘选择上；清河莱圳家园2居、安宁庄上林溪的2居保值性及成长性都很不错，也比较适合你。可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);
4、合理，东西海朝这四个区楼盘资源太差的小区会随着时间的推移水涨船高，在大盘没有明显上涨的时候这类盘的保值性很好，因为地段资源可以弥补楼盘的缺陷，如果是楼盘资源稍微好一些，或者比较突出的品质次新盘，成长空间无需担心，北京是独立于全国其他城市的,未来也要参与世界一流城市的房价竞争,不能拿其他城市的房价回调逻辑硬套北京;预计在下个月我会细分东西海朝这四个区的产品类型，数据出来之后哪类房子会跑在前面一看便知，可留意精华栏动态，祝顺利！
Q:提问:星主您好，慕名而来。目前首付400，sfsd，按还款能力总预算可以到800，打算今年上车。我和老婆分别在大钟寺和新中关上班，暂时不考虑学区，想找个兼顾通勤（单程1h以内）和保值增值的房子。目前看了海淀清河、回龙观片区的二手房，还有二拨子、朱辛庄新房。二手房受贷款额度限制，大约只能买到600~700w之间的房子，在清河只能看看老破小，以后可能没人接盘；而回龙观标杆次新两居也基本奔700去了，
担心买了之后高位站岗。但同样的700w在二拨子、朱辛庄可以上车户型不错的3居室，优点是户型、小区环境好，缺点是位置较远，不确定性较大。目前在犹豫：1.买二拨子、朱辛庄三居新房;2.换个片区再看看二手;3.等位置更优的新房;因此来咨询下您的建议。望回复，感谢
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,最好的选择是控制面积选五彩城附近的次新产品，莱圳家园南北向的2居800出头，当代城市家园南北的2居800左右，差一点的怡美也可，其次退一步可以看回龙观的国风美唐一期金域华府二期，参阅星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);
这两个板块的次新产品从稳健性以及后期的成长空间都要比二拨子朱新庄新房更适合投资; 一个板块是有生命周期的，决定房价能走多远从来都不是产品力，区域资源大于产品力的好坏，这么给你说，落后的区域想在短期之内快速提升价值，需要把有钱人吸引过来，换句话说需要把有消费能力的人吸引过来，这些人聚拢之后对周围的商业是有帮助的，
慢慢这个片区的成熟度，配套资源就起来了，反之它周围原来不值钱的荒地就变的值钱了，从海淀北部和昌平南部北清路这一带的地形资源去看，未来能够聚拢有消费能力的板块大概就是回龙观，西二期和未来的海北，我在星球精华栏文章海淀/昌平跑赢大盘选筹导图中有过详细的分析及建议, 这些板块有现成的优质资源，
生命周期不会那么早衰退，围绕这些位置的新板块想发展成熟，或者超过原有的老牌区域很难，或者说不可能，这些无配套资源的新区只有一种情况可以迅速提升价值，就是老牌区域已经衰退，没有次新产品，全是老破小，这种情况各种好的资源都会往新区挤，新区的价值会很快提升，像这种区域最稳健的选择是不要标新，兑现周期太长了，并且后期你也不好变现，祝顺利！
Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。 目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，
这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议
A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈指的是综合资源，主城区是以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离核心区的开发区，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，
并且保障房人才型住房它的公共服务会更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源也越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对安全一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,
有些小户型是坚决不能碰的,建议你认真阅读! 关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，准确说越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，
那种靠买卖房子赚钱的职业人士比较适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，只是时间问题,犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,87#朝阳跑赢大盘选筹导图,石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问:京总您好。我们目前手里一套石景山御山府自住，但没有满二，以后也会置换。目前正在卖掉车道沟一个小两居大概到手700个，手里有400个，一共1100个。由于孩子2024年上学，想先买个海淀或者东城的三居，对学校要求不高。有两个疑问请教您：1.预算1100w的话，能否推荐一下楼盘？我们看了兰德华庭，感觉有点旧啊，交通方便，不知道其他价值点在哪里。
2.是否应该等石景山满二后一起换房?但孩子无法一年级入学了，只能等派位，1100w需要站岗一年。以上是我的考虑和疑问，万分感谢！
A:回答:您好,你原计划是用1100做购置,且御山府确定满二后要出掉,基于这样的条件,现在不妨适当增加杠杆, 如不想增加家庭负债,未来石景山卖掉之后补上缺口即可,贷款额度可以参考御山府的出货价;这样等于是现在把御山府盘活最大化利用,你1100W在选筹上如果压缩面积,把户型控制在两居是足够拿到好盘的,三居室可能要在楼盘或者商圈上做让步,那你不如现在直接一次性到位了,无需再等石景山出手一并置换,
选筹上东城你可以关注工体板块的阳光都市,这个盘的成长性很好,学区在东城的话也还不错,其次可以关注广渠门的保利蔷薇,海淀就可以关注乐府江南150平左右的主流三居户型了,或者清河板块的莱圳家园、上林溪; 这个选筹方案在海淀的上林溪、莱圳家园以1100W左右的总价也能拿到小三居户型,只是这些盘的大三居更贴近主流;
包括东城的两个,现阶段加杠杆是基于楼盘还有预期,并且空间很大;这种情况加杠杆是为了扩大面积,以此在兑现时产出更高的利润,如果楼盘已经见顶,或者预期很低,兑现周期不明朗再去盲目加杠杆就很冒进;可以参阅星球精华栏07#巧用杠杆，贷款的利用;
你对标的是中等学区,不用担心溢价,原则上是在能力范围内尽量拿面积大户型优的;以上楼盘整体行情都很稳健,田村的价值在于它的价格,就是性价比,同样的品质如果往东移3公里以上价格要12万13万了,从位置上田村并没有离核心圈很远,未来是有补涨机会的,并且空间应该不会小,可以参阅星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利!
Q:提问:老师好，手里270个左右。积分落户需要在郊区买个房子，家庭2套。不希望再贷款，也没有自住需求。目前计划是170左右买个住宅;100左右买个商住出租。(租金回报率大概年4.5%)考虑到未来1变现保值，2租金收益尚可;1.想让您帮忙分析下，看看这个是策略是否合适？
2.想让您看看几个楼盘哪个未来更保值，更好出手。目前住宅看了几个盘:1.昌平北街家园20多平米小户型140～ 150左右;2.昌平保利芳园40平米开间 170~180左右;3大兴西红门鸿坤理想城八期40平米开间160~170左右。4密云龙湖原著30平米开间，60左右。5昌平北方明珠 230左右。6顺义蓝星花园35平米开间160左右;商住看的:1常营公园自由派2.通州保利;或者您有什么其他的建议也可以跟我说下，比如270全拿来买住宅，或者有其他的楼盘和区块推荐。感谢！
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;你描述的这些楼盘保值性以及流动性都有很大的风险，按照文章的核心都是要尽快脱手的,商住一是变现困难，二是折价严重，你现在购买价是100万，1年或者2年转手的时候会打6折，甚至5折，这个折扣也很难卖出去的，看似你这期间租金收益不错，
一旦出货就会面临严重的亏损，即便是四环内也同样如此，市区库存量更大，100万以内可以随便挑，如果是地铁口租金会更高，但是第一套住房不建议买商住。关于住宅，40平以下的开间只有内城区才有流动性和保值性，除此远郊区和近郊区都没有流动性更没有保值性， 你应该以270万的总价选筹，不要再拆分了，1000万以内我都建议拿一套而非两套，500万以下更不应该拆分，5年10年后的市场会比今天分化的更严重，资金不足多建仓不但会降低楼盘资源，商圈资源同样会放掉，
亦庄泰和园和南海家园正规一居室价格基本在300万出头，租金虽然比你的计划的要低一半，但房子流通性保值性都可，未来也具备增值的条件，租金收益不是住房投资收益的主体，涨幅才是，租金收益是基于房价停止上涨，做为一种理财方式去计算，对比银行收益或其它投资品相对稳健，但是北京的房价还远远没有到停止上涨这个阶段，这个时候应该关注涨幅，而非租金，其次你应该贷款，哪怕是少贷一些，至少要满足可以拿到好位置的最小户型，可以参考07#巧用杠杆，贷款的利用，祝顺利！
Q:提问:京总，您好！关注 有一段时间了。我目前住在望京西园三区83平米东南向大一居，工作也在望京。房子今年已经满五年，已经转为商品房，还有80-90万公积金贷款，是本人唯一住房。平时都是一个人住，偶尔父母来住，就很不方便，且采光不好，影响居住体验。考虑出售，贷款100-200万，在朝阳换个房龄新一些的南北通透小两居，距离地铁近。今年初，房子降价很多。
曾考虑中建璞园100平米三居，房子户型好，质量好，品质好，但是周边交通不方便，且距离机场太近。 目前的房子卖不上价，老房新房价格差距大，购买100平米三居比较困难。没有学区房需求，主要想改善居住环境。也兼顾可能之后出租和投资的收益情况。望京生活工作都很方便，进城也不远，理想情况当然是首选，但是价格太贵了，老房子户型不好，物业不好，也担心之后还会降价。新房子又都远，都在五环外，配套不好，通勤时间长，远离城市核心资源。北京南部不太喜欢，上班也远空气不好不考虑。期待您给指点一下。
A:回答:您好，从望京往中建换是属于降级，虽然楼盘的资源提升了，但你的地段资源下降了，这种置换是没有价值的，完全是为了情怀买单，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,在房产的价值排序中地段资源是远远大于楼盘资源的，即便是望京西园三区的抗跌性和成长性都不如同区域次新，但因为地段资源的加持至少还有流动价值，现在的房价下跌是整个市场都在往下走，未来区域大跃升这种楼盘并不是一点机会没有，
相反你换到中建那个位置未必就比望京西园好，有极大可能会同时失去保值性与流动性，还会同时失去地段资源，这个置换的方向不太好，其实你的内心是期望在望京换的，迫于预算又没办法一次性到位，你可以参考星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，如果预算够的情况下原则上是要一次性到位，但你需要压缩面积，同一地段不增加预算升级楼盘资源只能压缩面积，这是唯一的办法，如果压缩完面积还是无法触达好盘好户型也是有方法的， 可以在高峰期把你自己的房子出掉，
等高峰期过后市场下调的时候去买好盘的一般户型，一般回调阶段那些好盘的一般户型是不扛跌的，这个就是你抄底的机会，拿到之后以后再找机会进行升级，好盘的一般户型或者有瑕疵的户型特征就是容易忽高忽低，市场热度高也能涨起来，但市场回调价格也容易下来，不过这种操作是有一定的风险存在，如果一路走高或者一轮翻倍就麻烦了，一般是不建议这种操作，从目前的形势出现这种现象的概率很小很小，但并不是完全没有风险，最好是按照03#置换实操理论，抄底与逃顶的方法去置换，比较保险一些，一次性不能到位可以选一个差不多的，只要留在牌桌上就还有机会，祝顺利！
Q:提问:朝阳公园板块，如丽水嘉园、景园大厦等，有入手价值吗？或者您认为朝阳公园板块，除了棕榈泉、公园大道、观湖国际、北京花园，其他低一些档次的楼盘，哪个有入手价值？大望路的华贸公寓南北3居，和双井的合生国际小南北3居，值得入手吗？您一直觉得十里堡界面资源很差，其实朝阳路这边挨着四惠朝阳路地铁明年后年开通，凯德mall明年也开。爱这城南北通透的3居4居，合适的价格，值得入手吗？
A:回答:这些盘并不是不可以买，也不是一定不会涨，而是波动性比较大，确定性要差一些，你可以参考星球精华栏03#置换实操论,抄底与逃顶,购买这种楼盘比较考验操作上的精细化：如进场时机，购买的时间处于市场波动的哪个阶段，再如进场价，非主流板块主流楼盘只要买进价稍高一点，再加上入场时机不对，产生的负面后果远远大于购买那些主流楼盘主流户型，现在网上经常会有人挂出一个楼盘同户型的成交价，
近期的一次成交比着一年前两年前跌幅大多在10%甚至20%以上，这个数据大家看着是跌了，其实是买入的时机与价格不对，加上产品的特征，一旦市场下行撑不住选择抛出，亏损的一定是这类，相反如果是主流盘主流户型，即便是下跌它的抗跌性是最强的，剔除个别着急用钱的房主，价格基本不会往下掉反而很坚挺，这是主流与非主流的最大区别，如果你对自己的操作非常自信，这些安全边界内的非主流盘是可以考虑的！否则选我之前给你推荐的主流盘最稳妥，祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#关于房地产泡沫
42#学区房最后的狂欢
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
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