北京楼市:海淀北部,后市研判!-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:朝阳公园板块，如丽水嘉园、景园大厦等，有入手价值吗？或者您认为朝阳公园板块，除了棕榈泉、公园大道、观湖国际、北京花园，其他低一些档次的楼盘，哪个有入手价值？大望路的华贸公寓南北3居，和双井的合生国际小南北3居，值得入手吗？您一直觉得十里堡界面资源很差，其实朝阳路这边挨着四惠朝阳路地铁明年后年开通，凯德mall明年也开。爱这城南北通透的3居4居，合适的价格，值得入手吗？

A:回答:这些盘并不是不可以买，也不是一定不会涨，而是波动性比较大，确定性要差一些，你可以参考星球精华栏03#置换实操论,抄底与逃顶,购买这种楼盘比较考验操作上的精细化：如进场时机，购买的时间处于市场波动的哪个阶段，再如进场价，非主流板块主流楼盘只要买进价稍高一点，再加上入场时机不对，产生的负面后果远远大于购买那些主流楼盘主流户型，现在网上经常会有人挂出一个楼盘同户型的成交价，

近期的一次成交比着一年前两年前跌幅大多在10%甚至20%以上，这个数据大家看着是跌了，其实是买入的时机与价格不对，加上产品的特征，一旦市场下行撑不住选择抛出，亏损的一定是这类，相反如果是主流盘主流户型，即便是下跌它的抗跌性是最强的，剔除个别着急用钱的房主，价格基本不会往下掉反而很坚挺，这是主流与非主流的最大区别，如果你对自己的操作非常自信，这些安全边界内的非主流盘是可以考虑的！否则选我之前给你推荐的主流盘最稳妥，祝顺利！

Q:提问:您好，看了很多信息，个人比较纠结，恳请帮助答疑：现名下住房1套：海淀牡丹园金尚嘉园2居室（非南向户型），100平，无贷款。之前有二套，前几年已卖掉，有二套贷款记录。孩子：还有两三年高中毕业夫妻两人：单位算是比较稳定，两人税前略超百万。咨询问题：

1、目前这种情况，可以付款（约1500万现金，可再贷个几百万）直接再买一套；也可以把金尚嘉园的房子进行升级置换。再买一套，主要是给孩子将来结婚用，也可以等父母年纪大些来京后居住。未来六七年，有2套房的计划。不是着急买不太敢下手，主要是担心以后房价会下行，现在买了后悔。名下金尚嘉园2居室，整体升值潜力评价？是否应该置换成更优质的三四居室？置换的时间点是？下行期置换是不是更合算？夫妻两人上班均在东北二环附近，如果置换的话，在北三环以外往北往东或西，朝阳和海淀可选的优质盘、具备上升潜力的有哪些？

2、现在没有好的投资项目，钱在手里也没太有用。鉴于这个情况以及个人家庭情况，是直接买一套还是置换更合适？谢谢！

A:回答:您好，关于置换的逻辑建议你参阅星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，文章覆盖了对置换的理解，包括买入与卖出的节奏如何把握；牡丹园属于二类商圈，也可以理解为老城区，金尚嘉园是一个很好的盘，只不过你拿的户型属于非主流品，商圈资源，楼盘资源，户型这三个都具备稀缺性才属于优质房产，牡丹园的商圈资源是减分项，但金尚嘉园在同区域具备稀缺性，你应该升级成这个小区154平的三居户型，

以楼盘优势加户型优势来弥补商圈资源上的缺陷，未来依然可以跑在大盘前面，这种三居的流动价值及成长性很好，也属于未来的主流品！可以参考星球精华栏文章01#北京楼市未来十年主流预判，根据置换实操理论的核心，你有现金流优势，应该在最低谷阶段去购买优质户型，市场回暖后再脱手自己的，你持有的盘无需担心流动性，这是完美换仓效益最大化的操作;完成这套升级后可以以同样的打法再布局一套，

长期持有优质房产一定可以跑得赢通胀，也无需担心未来的流动价值与保值能力，最好脱离二环与三环，可以往奥森板块看，两套房离得不远，将来家人住也方便些，融域嘉园110平左右的南北两居、澳林春天四期110平左右的南北两居、三期120平左右的南北两居这些都可，奥森主要的稀缺资源是生态，属于慢长的区域，保值性很好，这两套基本可以分配完资金，选筹奥森时可以根据资金变化调整面积，但别降低楼盘资源，祝顺利！

Q:提问:星主您好！近期我购买了海淀永丰中海汇德里的下跃，主要目的是两个：一是家庭原因必须需要一个空间大的房子;二是为了让孩子上小学，说是建华实验学校未来要搬到学区内。但是，买完之后我一直有隐约的后悔之意。问题：1.升值空间大吗，地上部分 7w万大几，地下部分 2 万多，2.未来好转手吗，听说下跃很难转手因为总价高，且很多隐患，3.是这个学区学校质量怎么样

A:回答:您好，海北的兑现是属于长周期，我们今天看到的所有成熟商圈，都会经历从雏形到饱满的过程，发展轨迹是从地皮-概念-配套-供需，这是一个板块的完整生命周期，新板块距离主城区越远发展周期也就越长，反之距离越近越容易成型，以海淀为例:世纪城、万柳、清河、马连洼都是经历过上述周期的，而新区在发展的四个阶段中价格与价值都是不一样的，如果出现概念阶段的价格超过配套甚至供需阶段就会出现横盘、微跌、流通价值打折，变现困难，从成长性看这个价格不便宜，你可以参阅星球精华栏文章03#置换实操论,抄底与逃顶,

有关于新房与二手房的价格判断方法，只能说这个位置不存在长期价值风险，但中短期的流动风险是存在的，所有的新区大面积高总价都会存在流动性差的问题，你想啊，这些盘主要的购买群体是高端人口，产业发展的速度跟不上聚集不了更多的高端人口，这种产品供应量是大于需求量的，从你的产品本身是比较稀少的，但中短期不缺，又稀又缺才属于好货！

3、学校好于坏师资只是一方面，最主要的是要看生源，说白了就是看家长，拿中关村三小来说，在原有的区域里重新建一个新校区，生源是不变的嘛，所以各项指标同样不会下降，如果移到五环外这个生源就不一样了，祝顺利！

Q:提问:京总好，关注您很久了，学到很多。我在考虑清河橡树湾这边的房子，但有几点担心，想请教下：1.我主要是投资需求，看了橡树湾二三四期160+的三居，有些担心在这种塔板结合、两梯五户、房龄也不算很新的小区买大三居，算不算错配？保值增值性是不是会受限？

2.朱房村回迁房和商品房新房两三年之后上市，会不会打压橡树湾的价格？3.现在看橡树湾还是比较抗跌的，成交价降的幅度相对来说还不算大，我听说也是一些买房机构在托盘，但如果整体市场继续下行的话，是不是也很难托得住，现在入场合适吗？或者要等到价格回调到什么水平才适合入场呢？橡树湾二三四期这种大三居现在适合作为投资标的（考虑DYD的资金成本）吗？敬请指教，多谢答疑。

A:回答:您好，1、关于购买时机你可以参阅星球精华栏03#置换实操理论，抄底与逃顶，文章中对于购买的时机是要在楼市经历过一个上涨周期成交量开始直线下滑后的3-5个月，从这个时候开始到下一轮的牛市之前都属于比较合适的出手时机，强势区域并不会出现成交量下滑导致成交价大幅下跌，在上述的阶段买入会有一定的议价空间，如果是在追涨阶段议价空间会变的非常窄，并且房源可选数量也会变少，在这一轮市场起来之前有合适的房源都可以入手的。

2、购买橡树湾160+产品不存在资源错配，橡树湾的价值首先来源于地段，海淀的发展轴是从中关村向北延伸，刚好穿过清河，而清河又是距离海淀北部主要产业辐射的首要地区，加上近些年区域资源的不断提升才成了海淀北部的核心区，这些次新产品价值不是因为它们本身有多好，而是区域大多数盘太拉垮才导致这些产品的稀缺，即便是未来这个地段再出现纯商品房社区，如果是品质超过橡树湾的,也不一定非要说会打击橡树湾的价格，这个逻辑是不成立的，两者没有冲突，如果后者卖到更高的价格只会拉高橡树湾，世华龙樾不也是后期入市的嘛！如果是品质不好的就没有对比性，不可能出现品质又好，地段又佳可以自由买卖的商品房，这种好买卖想都不敢想！

3、关于买房机构托盘这个说法：不如说是炒房客集体捂盘，首先从炒房客这个维度上，他们对市场的渗透能力以及后市预判要比普通人更精准，尤其是像北京这种一线区域的大盘，一套上千万的投资如果判断失误亏损不是小数目，有价值的区域才会有炒房客，准确说应该叫价值的挖掘者，而不是炒房者，没有价值的区域是不会出现投资客的，财富可以通过创造或分配的方式获得，而投资房产属于后者，这种投资方式简单直接，

基于一个基本事实：随着城市的发展，房产的价值自然增长，这就像是城市为每个人提供了一个财富获取的机会，只要愿意并能够把握，就能从中获益，投资优质房产更是在城市经济增长持有了城市的一部分股份，共享城市发展带来的各种资源红利，北京是四个一线城市限购最严的城市，上涨的幅度已经很慢了，即便是市场经历了这五年的低谷，那些一线位置的好项目不但不跌还会逆势上涨，这种情况不使用大量现金谁会抛呢，除非是杠杆率过高或企业经营出现问题才抛售优质资产，你可以参考星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！

Q:提问:感谢星主之前关于马连洼置换的长篇回答。我们决定接受建议，考虑五彩城和清河去踩盘看看！之前因考虑将来老人过来住，方便照顾，所以一直想两套房子买得不远。如果抛开这个因素，确实可选择面会更广点。另外这几天也在考虑海淀、朝阳靠近北四环的品质公房，省税费（因考虑高贷），月供可接受2万8以内，如果出租现有住房，再提高至3万5，首付最多600w ，请问有合适的品质公房小区推荐么？自住兼保值增值，有看过朝阳南沙滩的中科院公房科学院南里5区复式和3居，不知这个小区怎样？或者还有更好的推荐么？商品房的成长性是不是一定好过管理好、地段好的公房小区呢？

A:回答:您好，海淀的老公房靠北侧你可以看看石油大院97，北影小区、农科院82，双榆树南里86平，青云北区80，知春里70，可以参阅星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);这些老公房的保值性不差，但很难追上大盘的水平，除非是地段极好的，如二环以里的，个别管理突出的老公房表现会超过次新盘，老房子的第一价值逻辑是环线，城中心位置优于二环，二环优于三环，三环优于四环以此类推，在这个基础之上才是拼物业、面貌和人文，但海淀靠北的位置并不属于稀缺地段，

北三环不是也出现过保障房项目吗，这些都是属于老房子未来的竞争品，老房子可以高贷是属性优势，从投资上高贷的初衷是为了将来涨上去之后获得更高的利润，所以前提是房价涨幅要超过平均涨幅，这样你贷款的成数就是利润的成数，在有更多选择空间的情况下尽可能的挑选爆发性高的产品，你可以去观察具体一个板块内不同的产品线，以最近2年，稀缺的楼盘即便是在市场波动的情况下，每年也会有将近8-10左右的涨幅，而一旦市场放量一个周期能达到20甚至30往上的水平，相反不具备稀缺资源的房子最好的是抗跌能力不错，稍微差一点的不但在价格上会回落，流通性也会变差，祝顺利！

Q:提问:京总好，感谢回答，1、您关于石景山的看法，我很认同。另外我还有几个事有些疑惑：您提到西北旺生命周期接近尾部，我不太理解，西北旺紧邻中关村软件园，有百度科技园、联想新浪等大厂总部产业支撑，有地铁16号线，有大型商业（西北旺万象汇），配套也在成熟。是否这块的后续发展动能会被永丰吸走？2、另外，我有以下逻辑：从未来增值的角度，只要买的够便宜，不管哪个区域，都是可以有安全垫，有增值空间。这个思路正确吗？感谢！

A:回答:您好，尾部并不是要结束的意思，一个板块完整的生命周期是从最开始的概念开始，通过概念卖地皮，到最后的配套，供需，这个周期前半部分是最容易上涨的，到了配套和供需阶段也就是尾部，房价想要破顶需要多种因素叠加，购买力强弱、区域居住体验、楼盘稀缺性、对比同质商圈的性价比、供需这些都是房价是否能够持续上涨的核心，西北旺在马连洼路以北到北清路属于最好住的区域，但并不是最好投的区域，这个位置一共2类产品，10年前和10年后，10年前的楼盘价格是9万5到10万左右，10年之后的价格是12万-13万，

你要是投资的话应该怎么选，如果买10年之前的，永丰那边的新盘价格更低，楼盘品质更高，显的这些盘并没有稀缺性也没有价格上的优势，如果买10年之后的价格12万以上，这个价格投资在非核心地段是存在流动风险的，选择哪类产品要考虑这类产品购买力的强弱，对于具备投资属性的楼盘，当需求量严重的大于供应量，在加上这个区域的经济增长，房价就会上涨，如果整个北京的房价和海淀的经济再往上走一个台阶，

西北旺也会有好的表现所以只能说这个位置现在好住但并不好投，不是说它将来不会涨，而是效率要低一些！城市化增量时代的红利期，很多位置都很容易上涨，而到了存量时代的分化期，购买力会因综合价值聚焦，不会再像过去那样分散！2、买的足够低只能保证跌不动，并不代表有增值空间，你可以参考星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，文章中有关于新区的成长周期规律,祝顺利！

Q:提问:您好，我是新会员。想咨询家里房产资源如何调整优化。一处通州运河湾南北三居2016年购入后受政策影响价格一直没什么起色，目前平价820左右可售；一处陶然亭壹瓶三居非主流户型，走向不是正南北有点点斜是边户，带一车位，2018年购入价格目前已从高点回落市场价预估2500（可能不准）；因前几年北三县热，也是对副中心过分乐观，

香河一处高层一处别墅总价450目前都低于成本，都是毛坯未无贷款。目前自住南城五福堂地铁站边上一处10年房龄的一手房，南北两居高层。孩子2025年上小学，目前打算用西城那套的学区，家里三口人加老人（目前不同居，上学后有共同居住的需求），希望整合一下房产，实现增值并提升居住水平和质量。我工作在南四环与现居住地非常近，先生工作在通州副中心，后面孩子上学肯定要搬城里。请问我应该如何整合呢？盼回复。

A:回答:您好，1、一瓶这套是不能轻易动的，虽然户型上有瑕疵，但不影响它的长期价值及流动价值，好地段的房子可以弥补产品本身上的缺陷，户型、楼层、临街这些都属于小问题，这种盘在置换上区别于其它盘，价值弱的项目一般的操作方式是追求低买高卖来达到最高效益，但这种好盘只能高买高卖，因为在市场最差的低谷也不会出现大幅度掉价，置换这套应该瞄准同小区163和168户型，这两种户型在这个面积段属于稀缺货，也是未来的主流户型，

可以参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），但这种户型可遇不可求，不是说拿钱就可以随便买到的，可以多往门店中介走走，让他们知道你有换房打算，其次多关注邻居的动态，如果住这种户型的邻居要换更大面积，或者因其他原因需要变现，碰到就可以接手，作为同小区业主是具备获取一手信息条件的;

2、运河湾虽然和区域内的新盘有品质上的差距，如百合湾、融御、京贸，但它的位置是最好的，也是距离地铁最近的一个项目，将来通州完全兑现会是最先享受到人口红利的，价格很低具备爆发性条件，只是时间上要慢一些，长期价值很好，这个盘要是出需要看你的资金怎么安排，如果是补贴到一瓶这套的升级上是可以的，好地段好项目升级更大的面积，将来房价上涨利润也会增加，这种调整放弃运河湾未来的机会是不亏的，

而一瓶你在短时间未必能碰到可以出手的房源，或者置换一瓶无需这套房的资金，那运河湾就没必要出货了，通州好位置的盘还是有预期的，这套可操作的空间比较大，不必过早做计划！ 3、香河这套别墅和南城的2居可以在合适的机会脱手，南城可以等市场回暖，香河的操作空间很小，这个地方供应量大于需求量，尤其是大面积更不好变现，能有接盘的价格差不多就可以考虑，这两套全部出完可以再布局一套纯投资盘，

也可以补贴到一瓶的置换上留下运河湾，如果月供能力不错在置换的时候可以适当提高一下负债，具备升值属性的房产只要具备月供条件可以大胆上杠杆，现在很多人不敢上杠杆是怕亏损，实际上投资的亏赚是选择对错的问题，而不是上杠杆的问题，选筹上错误即便是不加杠杆也会导致亏损，两者没有关系。运河湾和一瓶都不用着急，南城和香河要尽快做调整的，可以参阅星球精华栏04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#关于房地产泡沫

42#学区房最后的狂欢

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判