北京楼市:抓紧去看房,尤其是刚改!-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好。有个关于西城荣丰2008的房子问题咨询。目前手上有荣丰2008的一个小户型，21年购入，房价加上中介税费总计大概380万。小孩今年上一年级了，不再需要这套房子上学了。所以想出售。但是荣丰的房子自今年7、8月份一来，一直在跌。目前的成交价基本在350左右。想跟您咨询，荣丰的小户型学区房出手的时机。是建议现在及时出手止损呢？还是可以等等房价的回升。如果您判断房价有回升，周期大概是多久呢？半年？一年？还是更久？我们属于出售房子变现，因为在东坝还有一套2居，所以暂时不考虑置换房产。荣丰的房子属于商业贷款买房，每个月大概有近9000的贷款要还。

A:回答:您好，房价下跌大致可以分为2种情况，一种是市场因素，一种是楼盘因素，现阶段的刚需盘不光是荣丰一个盘下跌，所有的刚需盘都有轻微的回落，尤其是小户型，只要楼盘有自身的价值和地段价值无需过多担心，这种阶段性回调都属于正常的波动，什么样的房子才要及时止损折价出货呢，就是楼市上行阶段它也处于横盘微跌的趋势，这种是楼盘自身价值的问题，而荣丰是市场因素，出现楼盘价值问题的大多都在冷门板块，

城乡结合部以及远郊区，荣丰这个盘有足够的流量，市场一旦恢复活力价格自然会上来，在你不需要使用现金以及新房票的情况下没必要折价出货，现在下跌的主要原因是缺乏交易量，可以参阅星球精华栏文章101#调控,ZF对于房价其实不敏感，但对交易量特别敏感，每次调控的目的也主要是控制交易量，控制交易量的初衷是防范金融风险，把金融的口子封住限制货币进入楼市，交易量自然下来了，临近的一次调控已经持续多年了，你买入的时间点刚好是严调的中部，现在是属于市场的最底部，从今年往后从政策面会持续的放松，交易量也会逐渐升温，量大自然会推动价，换句话说即便是要出货也要等市场完全活跃的时候才考虑，但荣丰在你不置换，不使用现金的情况下可以留着，未来有置换升级计划时再出，祝顺利！

Q:提问:京总您好，手头有现金200多点，在西城上班，考虑丰台四五百万的房子。请问1、现在这会四五百万的价有没有出手的必要？2、暂时看了一下丰台丰益花园东区及西区、鹏润家园，感觉配套环境一般，请京总评价一下，有没有特别推荐的？3、京外郑州郊区有一房闲置是不是也得抓紧出手？可置换出一部分现金。4、假如丰台住宅不出手的话，西城世纪茶贸中心的公寓是否也可以考虑？

A:回答:您好，1、关于进场时机你可以参考星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/房价涨跌原理,如果房价刚经历过一个上涨周期，这个时候要谨慎出手，所有的城市及商圈，只要房价经过一个上涨周期，无论小牛还是大牛，波段有多长，这种浪潮退后就会出现回调的现象，除非是那种超地段极度稀缺楼盘，这个回调周期是根据政策变化的，长则2年以上，其次是房价上涨的后期也要谨慎选择，小区里面的房源外部买家看不出规律，

但小区内的业主很清楚的，房价上涨并不是一下子全部涨起来的，分为前期中期与后期，前期先走量，一般价格没有明显的起伏，只有量大了才能推动价，第一批房源清空，第二批房源挂牌的时候就会有所上涨，也就是中期，到后期也就是第三批，第四批房源挂牌价一定高，但质量未必好，而后期的成交量是很容易直线下滑的，一旦回调你就买到了顶部，只能等下一轮行情，下一轮之前你的买价属于历史最高价;现在既不是上涨的后期，也不属于回调的初期，而是回调的后期启动的前夜，有合适的房源可以出手的！

2、丰益花园及鹏润家园收益于丽泽的影响，整体都不错，你也可以往玉泉营方向淘淘万年花城的次新，板块内的标杆，保值性成长性都很好，公寓最好别碰，不分地段和产品，刚需第一套更不要碰，被套就是5年8年，出货基本都是5折价，郑州的郊区现在卖价格不会太高，这种房子按照星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘的逻辑是要出货的，你可以根据北京的进度决定，在不买房的情况下没必要折太多的价出，如果有合适的房源可以，祝顺利！

Q:提问:您好，我是刚需自住，近期考虑上车。手上现金大约400w左右，但贷款不想太大压力，计划是公积金贷100w左右，家庭收入40w左右。目前还没有孩子，户口在牛街，但没房。短期没有学区考虑，也买不起，所以想以居住为主要因素。靠近父母，考虑在西罗园洋桥角门这区域，100米以内的两居或小三居。这区域多是90年代的老房子，矬子里拔将军，1）求帮忙推荐小区，只求保值和今后容易出手。2）如强烈不推荐此区域，500w总价推荐在哪里上车。感谢！

A:回答:您好，建议你认真参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘/老破小的购买策略,以你的预算可以往天宁寺看，距离牛街10分钟的车程，天宁寺东里60平左右的两居,南北的价格在500左右，好好淘一淘也是有希望500以内拿下的，东西的500以内可以搞定，包括天宁寺西里也有适合你的盘，可能的话尽量拿南北面积大的，

你的预算没必要非卡在500以内，确实碰到好房源再增加几十万的商贷,我觉得对你的生活质量也没什么影响，这个盘的保值性很好，流通性也没问题，未来也具备成长的条件，东西城两个区域可以以长安街划分为南北两个区，长安街以北要比长安街以南的资源更丰富，过了南护城河老破小的保值性还可，南护城河以北好一点的老小区成长性很好，如果迈入丰台靠近南三环两侧，成长性及流通性都要欠缺，只是对比洋桥，西罗园，角门如果选在天宁寺可能需要你压缩面积，

在这三个位置可以拿到70平上下的三居，在天宁寺只能拿到60平以下的2居，从保值性以及未来的成长空间天宁寺是要比这三个区域有很大优势的，房子稀缺的是土地资源，好地段的房子具备天然的投资优势，可以弥补产品上的缺陷，面积小户型紧凑，物业管理欠缺这些都可以被地段资源覆盖，长远价值更大，往后的修修补补也都是从这些地方开始，相反像西罗园这种地段虽然和城内有一定的距离优势，但这种位置老房子没有稀缺性，

东南西三个方向一抓一大把，供应量又大的可怕，投资难度要大一些，只有超级低价的笋盘才可以入，碰到那种房主着急用钱的可以捡漏，但是这种房源不容易碰到，一般出来中介很快就能找到投资客接盘，从业时间长的中介一般手里都有固定的几个投资客，一旦发现笋盘不等挂牌可能就被远程定了，或者小区内部的业主自己就买了，祝顺利！

Q:提问:星主您好，经过上两次的提问和您的回答，我的置换需求已经有了比较清晰的规划。随着落户的成功和二套资格的确定，卖房和买房都已经明确提上了日程，并已经开始着手操作。买房，基本锁定在望京陈分附近对应的几个小区，东湖湾，上京新航线，华彩国际和澳洲康都这几个小区。一是这几个小区保值增值能力，二是孩子上陈分比较方便。

7月份到现在陆陆续续看了几次房，根据自己的需求综合评估了一下想以上京新航线的两居或三居为主。卖房，朝阳管庄西里2004年左右东向塔楼高层一居65平，大兴旧宫灵秀山庄2003年南向三层板楼45平一居，天津南开区学区房老破小南向四层板楼43平一居。预算，三套房如果顺利卖掉，加上手里的现金有大概950万左右。如果买2居，用掉正常的二套资格贷款就可以。如果买三居，则需要再加200万左右的预算。

综合以上有两个问题，希望得到您进一步的专业指导意见。第一，市场行情预判及买卖顺序操作问题。最近这半年感觉房价一直在下降，望京这几个小区也是如此，虽然下降幅度不大。从现在的12月到明年小阳春的3月，您觉得市场行情会继续下降还是会保持平稳，或者价格在小阳春会有所抬升。对于买卖顺序先卖后买肯定是比较稳妥的，但是周期可能会拉的比较长。我爱人也是希望我能保守操作。还有一种是先买后卖会有一些风险，

但我个比较有意向这种操作。趁着年底价格在下探，先买到心仪的房子谈好周期。今天绿中介告诉我，上京新航线的一套刚成交三居室竟然给到了一年的周期。等到小阳春的时候顺利能把那几套房卖掉最好。这种保险和冒进的操作，也希望您能给点指导意见。第二，从上京新航线这个楼盘来看。两居和三居的产品从未来的保值增值和市场流动性来看，哪一个会更占优势？我的预算买两居基本没有什么压力，如果买三居则需要追加200万左右的预算或贷款。无论两居和三居，对于我们过几年去上学自住的话，问题都不太大。更多的是考虑保值增值和市场流动性，期待您的回答，谢谢。

A:回答:您好，1、关于操作上的顺序：我比较建议你先买后卖，换个角度思考，管庄西里+旧宫+天津往望京换是属于垮商圈垮城市的升级，按照星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶,等于是从二三线区域往一线区域做升级，即便是置换后房价再次下跌，一线位置的一定会比二三线位置的更抗跌，从目前的趋势看年后市场回暖的概率是要大于继续下跌的，今年已经开始明确释放了信号，如支持改善型住房，降低首付比例，认房不认贷等，

如果市场还没有起色，利好类的政策还会有，并且时间不会太长，对于节后的小阳春，我个人是比较乐观的，如果能够在这之前完成置换升级，不光是价格上的有优势，周期、可选择的房源、议价空间都是潜在机会 2、上京新航线的定位属于改善类住宅，无论大小户型都不存在价值风险与流动风险，而三居在后期的成长性上会比两居表现更好，望京是具备大跃升条件的，具备大跃升的区域意味着好品质的楼盘爆发性更高，

尤其是改善类的，在同等涨幅条件的情况下,大面积自然要比小户型利润更高，如同下雨拿小盆接和拿大盆接是有明显区别的，在商圈具备大跃升、楼盘具备爆发潜力的条件上尽可能去拿面积大的，户型好的，从上京新航线2居与3居的产品本身，3居的户型要比2居更优，一般品质楼盘的主流户型都是大的，但上京恰恰相反，它的主流户型是三居里面最小的那个，也就是132客厅与一卧朝南，二卧与三卧朝北的这种，再大一点的都有瑕疵，如170往上的户型不方正，150的要么是有一个卧室局中，要么客厅把边不朝南，如果月供能力支持贷款可以优先考虑三居，可以参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），祝顺利！

Q:提问:京总好，诚信求教～90后一家四口，北京牛街一套自住房无房贷，两个孩子就近上学，两个大人工作半径5公里。手头可以用于房地产投资的资金仅约200万，这种情况是否可以考虑在京投资一处好出租的小房产，前期以租养贷、中期享受租金收益、后期为孩子留下一份固定资产？看过星球内的精华帖和其他问答，大部分都是集中了千万级资源进行房产投资的，小房产成长性不足可能基本没有人考虑。

我家条件有限，主要诉求是丰富家庭资产的形式，并通过一些努力跑赢通胀。不知是否可行？如果可行应该主要选择什么区位、类型的房产呢？还需要考虑哪些因素呢？还望您给一些建议～

A:回答:您好，感谢信任！首先建议你仔细参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，这篇文章可以快速帮助新手掌握北京买房致胜的核心策略;如果你自持资金在200，具备使用杠杆的条件在选筹上是可以满足你的期望的，作为投资一般我是不提倡去更多的关注租金收益，基于一部分会员是在京的首套房资金有限，我也是建议挑选一些核心位置的老社区或者次级板块的次新盘，在保证流通性、租金的同时还具备未来补涨的机会，

随着时间的推移一旦你的收入增加，有条件可以拿到更优质的资产就要果断换仓，不动的情况下这些房子也都会因整体商圈的价值提升水涨船高，如果只追求租金收益，同样的价格公寓的租金要比老破小高出很多，如三元桥附近的宵云里8号公寓一套100左右的三居室总价300万出头可以租到近1万5一个月，这个租金很高了，

同样板块内的老社区300万能买到的租金只有公寓的一半，但老社区有流通性，公寓没有流通性，你以后再置换就是个麻烦事，选筹的方向你可以围绕国贸去淘一淘不错的老社区2居室，租金水平在整个朝阳同类产品里面算高的，像枣营南里、北里、麦子店街都不错，保值也很好，你买后即租，以及未来的流通性都可，可参考16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！

Q:提问:京主您好！2021年为了老婆上班近和孩子以后上学（2026年一年级），把石景山的一套房子置换到幸福家园三期，由于实力有限，只能换一个88的西北朝向2居，贷款186万。朝向问题一直比较纠结，目前房子满两年了，总惦记同小区换个朝向好的。石景山老山还有套99年的房全南朝向80平，不太想卖。努着换大概换个97左右东南或西南，不知道这种想法对不对，家人是不想折腾了。

A:回答:您好，88换成97倒是没什么坏处，最多就是短期增加一部分摩擦成本，后面又不是不涨了，但我更建议你把目标锁定到一二期110的南北两居上，这个才是稀缺货很抢手，平时基本不出房，在不动其它住房的情况下你的目标应该是这个户型，其次石景山老山的房子我建议你考虑出掉，参阅星球会员文章，04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，老山一共5个社区全都是老房子，实在是没有啥价值，老破小的价值是环线逻辑，资源匮乏的区域老破小会随着时间的推移越来越破败，像石景山，丰台，房山，昌平北部，

这些区域有大量土地资源，未来的新盘和保障房市场会慢慢把老破小淹没，保障房是未来的趋势，都集中在外部，升级是资源上的升级，市场已从增量时代转向存量时代，未来不是所有的房子都具备上涨的条件，过去上涨是因为处于高速增长期，所有的区域起点基本是一致的，过了高速增长阶段产业资源匮乏，民生资源跟不上的就会停滞，这个时候要尽快升级及逃顶，一旦市场回暖广渠门的上涨幅度肯定要比老山大嘛，

同样面临下跌的情况，广渠门的抗风险能力也比老山更强，石景山的出掉你的选筹目标就可以移到同小区南北的三居上，广渠门这个区域的特点是楼盘品质整体都很好，但大小户型都不入流，尤其是大的要更拉一些，优质的大户型才是这个板块稀缺货，这种产品很值得折腾的，建议你认真阅读星球文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！

Q:提问:京总好，朝阳裕民路（挨着西城德胜）老公房三居当两居自住，海淀小南庄半地下一居学区占坑房，工作地在国贸和来广营，孩子明年上小学，按原计划是海淀上学+学校附近租房或换三居，但考虑到学校离我们上班较远且学校周围租的起或买得起的小区居住环境较差，实在不想搬过去常年居住，所以综合通勤、学区、改善（三居）、保值，共计1200预算，有以下三个置换方案，想咨询下您的建议，感谢！

方案一：海淀清河，二套全卖换三居，从方便接送孩子上学的角度，目前看中强佑府学上院，这个盘在清河的后续增值如何？和您推荐的莱圳家园（离小学较远，接送不便）相比选哪个？清河满足了改善和保值，但是通勤和学区变差。

方案二：东城和平里，二套全卖换三居，目前看中和平里中街3号院，07年单位宿舍回迁，满足了通勤学区和改善，但是这两年和平里涨了很多，担心会有回落，不敢下手（个人分析因为西城德胜连续三年731后全部出区，所以溢出到东城和平里，导致这两年和平里涨了很多，后面西城德胜不再出区，更多家长还是会选择西城德胜，猜测和平里会有回落），您觉得和平里后续保值增值如何？

看中的这个小区在这片的稀缺性如何？方案三：西城德胜，目前看中裕中东里和裕中西里，同上面的分析，这两年回落了一些，当前入手个人觉得比和平里更保值。问题是，卖掉小南庄换一居落户上学（可继续居住在裕民路的房子），还是二套全卖换三居？强势学区的一居和三居哪个更保值？另外，裕中东西里，六层板楼和电梯塔楼，哪个更保值？

A:回答:您好，1、强势学区房的保值功能与户型大小无关，主要看楼盘自身资源是否稀缺，这个资源抛去教育是指建成年代、物管、小区面貌、户型设计等所有能影响到居住体验的关键因素，通过居住的角度这些因素都远超其它楼盘，可以大胆买入，即便是有阶段性的学区溢价也无需担心，因为这类盘的最终价值是居住资源加上学区资源，居住体验好的楼盘居住资源可能占到整体价值的80%,

学区资源占20%往下,这种比例即便是某一时期学区有政策方面的变动，它的影响面也很小，不会因人为干预因素导致有很大的价格波动，相反如果是那种学区价值占到80%的楼盘，只要学位发生变动，它的价格波动就会发生惊人的变化，尤其是过往因学区溢价比较高的区域，因为大家买这类盘的主要需求就是为了获得学位资源,学位发生变动,价格自然会受到影响! 和平里和德胜这两个片区分别都是东西两个溢价比较高的板块，从保值性和平里更为稳妥，这个片区整体均价都在11万12万左右，

而这个板块基本全是老房子，没有什么特别出色的次新，这种老房子的价格属于这种地段的正常水平，相反德胜的裕中是老房子并附有过往的高溢价，裕中两个盘均为80年的，比它居住体验好价格比它低的有很多，它的价格表现主要就是学区，后期如果再有利空，这个盘有很大概率继续走低，自然和平里更稳健，当然这两个板块的学区性质不一样，需要你去综合考虑做取舍！

2、清河的府学上院这是个纯刚需盘，虽然清河的商圈成长环境很好，在一线资源的区域里，商圈的成长环境代表的是这个区域房价的上限，而楼盘本身才决定它自身的成长性，并不意味着商圈有成长环境的优势，所有的楼盘都会往上走，只有符合未来改善的主流大盘以此才会有更突出的表现，按照你1200的预算买府学上院显然是错配资源，如果你瞄准这个板块，首选应该是莱圳，你可以参考星球81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#关于房地产泡沫

42#学区房最后的狂欢

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判