北京楼市:此类房产,大势已去,能抛快逃!-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京主您好！2021年为了老婆上班近和孩子以后上学（2026年一年级），把石景山的一套房子置换到幸福家园三期，由于实力有限，只能换一个88的西北朝向2居，贷款186万。朝向问题一直比较纠结，目前房子满两年了，总惦记同小区换个朝向好的。石景山老山还有套99年的房全南朝向80平，不太想卖。努着换大概换个97左右东南或西南，不知道这种想法对不对，家人是不想折腾了。

A:回答:您好，88换成97倒是没什么坏处，最多就是短期增加一部分摩擦成本，后面又不是不涨了，但我更建议你把目标锁定到一二期110的南北两居上，这个才是稀缺货很抢手，平时基本不出房，在不动其它住房的情况下你的目标应该是这个户型，其次石景山老山的房子我建议你考虑出掉，参阅星球会员文章，04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，老山一共5个社区全都是老房子，实在是没有啥价值，老破小的价值是环线逻辑，资源匮乏的区域老破小会随着时间的推移越来越破败，

像石景山，丰台，房山，昌平北部，这些区域有大量土地资源，未来的新盘和保障房市场会慢慢把老破小淹没，保障房是未来的趋势，都集中在外部，升级是资源上的升级，市场已从增量时代转向存量时代，未来不是所有的房子都具备上涨的条件，过去上涨是因为处于高速增长期，所有的区域起点基本是一致的，过了高速增长阶段产业资源匮乏，民生资源跟不上的就会停滞，

这个时候要尽快升级及逃顶，一旦市场回暖广渠门的上涨幅度肯定要比老山大嘛，同样面临下跌的情况，广渠门的抗风险能力也比老山更强，石景山的出掉你的选筹目标就可以移到同小区南北的三居上，广渠门这个区域的特点是楼盘品质整体都很好，但大小户型都不入流，尤其是大的要更拉一些，优质的大户型才是这个板块稀缺货，这种产品很值得折腾的，建议你认真阅读星球文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！

Q:提问:您好，我是刚需自住，近期考虑上车。手上现金大约400w左右，但贷款不想太大压力，计划是公积金贷100w左右，家庭收入40w左右。目前还没有孩子，户口在牛街，但没房。短期没有学区考虑，也买不起，所以想以居住为主要因素。靠近父母，考虑在西罗园洋桥角门这区域，100米以内的两居或小三居。这区域多是90年代的老房子，矬子里拔将军，1）求帮忙推荐小区，只求保值和今后容易出手。2）如强烈不推荐此区域，500w总价推荐在哪里上车。感谢！

A:回答:您好，建议你认真参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘/老破小的购买策略,以你的预算可以往天宁寺看，距离牛街10分钟的车程，天宁寺东里60平左右的两居,南北的价格在500左右，好好淘一淘也是有希望500以内拿下的，东西的500以内可以搞定，包括天宁寺西里也有适合你的盘，可能的话尽量拿南北面积大的，你的预算没必要非卡在500以内，

确实碰到好房源再增加几十万的商贷,我觉得对你的生活质量也没什么影响，这个盘的保值性很好，流通性也没问题，未来也具备成长的条件，东西城两个区域可以以长安街划分为南北两个区，长安街以北要比长安街以南的资源更丰富，过了南护城河老破小的保值性还可，南护城河以北好一点的老小区成长性很好，如果迈入丰台靠近南三环两侧，成长性及流通性都要欠缺，只是对比洋桥，西罗园，角门如果选在天宁寺可能需要你压缩面积，

在这三个位置可以拿到70平上下的三居，在天宁寺只能拿到60平以下的2居，从保值性以及未来的成长空间天宁寺是要比这三个区域有很大优势的，房子稀缺的是土地资源，好地段的房子具备天然的投资优势，可以弥补产品上的缺陷，面积小户型紧凑，物业管理欠缺这些都可以被地段资源覆盖，长远价值更大，往后的修修补补也都是从这些地方开始，相反像西罗园这种地段虽然和城内有一定的距离优势，

但这种位置老房子没有稀缺性，东南西三个方向一抓一大把，供应量又大的可怕，投资难度要大一些，只有超级低价的笋盘才可以入，碰到那种房主着急用钱的可以捡漏，但是这种房源不容易碰到，一般出来中介很快就能找到投资客接盘，从业时间长的中介一般手里都有固定的几个投资客，一旦发现笋盘不等挂牌可能就被远程定了，或者小区内部的业主自己就买了，祝顺利！

Q:提问:您好，我想请教一下，目前房子的情况：1套苏州街附近的老公房，目前自住，面积比较小，50多平米。目前价格大概600。另外在良乡大学城那里有一套房子，紫悦台小区，75平南北两居，目前价格大概260的样子。现在的想法是把良乡这套出掉，在苏州街附近再买一套，这样家里老人就可以住在附近，居住就不那么紧张了。

不过附近的房子都是比较老的我现在看了一套三义庙的房子，挨着苏州桥地铁，1980年代的，老公房。47平米南向2居价格450，一层带个院子，院子面积30多平米。确实最近是降了不少。我个人比较喜欢一层带院子的。请问三义庙这套房子现在可以出手吗？或者您有什么建议？我的诉求是总价不要超过500了，希望能有比较好的保值空间。最好在这附近，如果实在不能满足这,中关村附近的区域，其他的您有啥推荐吗？

A:回答:您好，内城区老房子的小户型作为财富的一种资产自然有它的价值，如果你的预期只是能够保值与流通，三义庙足够可以满足，从良乡往海淀换，方向上是正确的，单纯从这两套上的调整没有什么问题，如果有可能的话最好是以良乡和你现在持有的50平来换一套小三居，参考星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;

小户型接近40平米或者40平米以下将来都是要被市场淘汰的，内城区之所以可以做到保值与流动，主要是它的地段避开了保障房范围，但作为财富资产它的上限太低了，同样的地段，100平的小三居或者70-80平的两居价值要比40平更牢靠，虽然47平米可以做到2居，实际还是1居的面积，你可以参考星球精华栏文章01#北京楼市未来十年主流预判，

过去的刚需家庭购买的主要面积段是在40平米-60平米，刚改购买的面积是60-90，购买力发生改变之后刚需和刚改都会集中在60-90这个面积段，你要考虑到下次置换的可能性，将来老旧小区翻新这种大面积的小比小面积的更具备成长属性三义庙至少要买到60平米以上价值才能更大化，中关村可以看看石油大院97平的南北三居，北影小区110平的三居、农科院82平的南北三居，双榆树南里86平的南北三居，青云北区80平的南北三居户型，

知春里70平的南北三居，这些户型的保值性都很好；这是依照你描述的建议，如果更关注房子的成长性，还是次新比较香，这两套的资金也可以往次新盘上看了，只不过要换位置了，关于出手时机可以参考星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，从良乡往海淀换属于资源升级，原则上是要先买后卖，但海淀老旧社区存在反应迟钝和良乡轮动慢的因素，最好是两边同时进行，保证房山那边有意向客户并且可以签约，这边你有意向房源房主也可以随时签约就可以操作，在同一天完成两边的签约，这样会稳妥一些，祝顺利！

Q:提问:京总好，感谢回答，1、您关于石景山的看法，我很认同。另外我还有几个事有些疑惑：您提到西北旺生命周期接近尾部，我不太理解，西北旺紧邻中关村软件园，有百度科技园、联想新浪等大厂总部产业支撑，有地铁16号线，有大型商业（西北旺万象汇），配套也在成熟。是否这块的后续发展动能会被永丰吸走？2、另外，我有以下逻辑：从未来增值的角度，只要买的够便宜，不管哪个区域，都是可以有安全垫，有增值空间。这个思路正确吗？感谢！

A:回答:您好，尾部并不是要结束的意思，一个板块完整的生命周期是从最开始的概念开始，通过概念卖地皮，到最后的配套，供需，这个周期前半部分是最容易上涨的，到了配套和供需阶段也就是尾部，房价想要破顶需要多种因素叠加，购买力强弱、区域居住体验、楼盘稀缺性、对比同质商圈的性价比、供需这些都是房价是否能够持续上涨的核心，西北旺在马连洼路以北到北清路属于最好住的区域，但并不是最好投的区域，

这个位置一共2类产品，10年前和10年后，10年前的楼盘价格是9万5到10万左右，10年之后的价格是12万-13万，你要是投资的话应该怎么选，如果买10年之前的，永丰那边的新盘价格更低，楼盘品质更高，显的这些盘并没有稀缺性也没有价格上的优势，如果买10年之后的价格12万以上，这个价格投资在非核心地段是存在流动风险的，选择哪类产品要考虑这类产品购买力的强弱，对于具备投资属性的楼盘，

当需求量严重的大于供应量，在加上这个区域的经济增长，房价就会上涨，如果整个北京的房价和海淀的经济再往上走一个台阶，西北旺也会有好的表现所以只能说这个位置现在好住但并不好投，不是说它将来不会涨，而是效率要低一些！城市化增量时代的红利期，很多位置都很容易上涨，而到了存量时代的分化期，购买力会因综合价值聚焦，不会再像过去那样分散！2、买的足够低只能保证跌不动，并不代表有增值空间，你可以参考星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，文章中有关于新区的成长周期规律,祝顺利！

Q:提问:星主您好，目前在考虑置换问题，预算大概负担得起900左右的房子（根据我们房子的上一套成交估算），也想通过置换实现资产升级保值增值。目前在清缘里中区，因为孩子刚上小学，所以感觉置换还得在这个学区。前期也看了好多房子，但是这个预算电梯三居的选择很有限。现在有一套清缘东里的112平三居正在考虑中，房子双卧和客厅朝南，南边视野也不错，但是房子是有硬伤的，处在12层消防连廊层，

其他层都是南北通透的，但这一层北边的厨房和小卧室看出去就是对着连廊，而且小卧室没法朝北开窗户改为朝东开，并且连廊层房子内屋顶加了三根横梁，所以说这个房子是有硬伤的，所以我们也比较犹豫，但是同户型就这1套在卖。今年5月成交了一套7层的（没有连廊）是996个，这一套业主底价吐口915个，估计再低也低不了多少，感觉业主怎么着也得900以上才出。我们的房子是清缘里中区的东西向2居室，不带电梯的6层（总高7层），去年最高505个，

今年5月成交472个，11月跟我们同楼层隔壁单元成交417（买房承担中介），所以我们的房子估计不会超过这个价。现在犹豫的是1、清缘东里这套房子目前这个价格值不值得入手？毕竟有硬伤，而且我们的房子也卖不上价估计也不好卖。2、我们目前置换完全是因两居不够住需要多一个卧室，把自己房子租出去再租一套三居也是可以的，所以也是在现在置换和先租房后续找时机再置换之间犹豫，请教您从家庭资产保值增值的角度有没有好的建议？

A:回答:您好，关于置换建议你参阅星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，置换和升级属于两个不同的概念，置换是根据需求来选筹，比如工作调动、孩子上学、扩大居住面积等，这些都是基于家庭的需求来进行置换，然而这种置换是没有价值的，而升级是要先升级区域资源，再升级楼盘资源，最后才升级面积，因为房地产是由土地和房屋两个部分组成的，稀缺的是土地，贵的也是土地，贵的房子有70%的价格是贵在了土地上，

只有30%在房子上，从这个逻辑去理解把清缘里中区出掉往清缘东里换价值是不高的，清缘东里并不是主流盘，你描述的112平双卧加客厅朝南也不是主流户型，这个户型客厅的采光面很窄，两个朝南的卧室往外伸将近3米的距离，加上楼层的原因被卧室窗户只能往东开，虽说好地段的房子可以弥补房源上的瑕疵，但要是主流盘且房子的本身不能有过多的硬伤，硬伤和瑕疵有很大区别，否则都会影响它的长期价值和流动价值，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);

在这个板块置换目标应该瞄准莱圳家园115平的南北三居，这是主流盘主流户型，未来的成长性及流动价值都有保障，从清缘里中区往这个盘上换是属于升级的，在地段不变的情况下升级了楼盘资源并扩大了面积，从非主流户型改为主流户型具备长期价值，当然这种户型需要提高预算，如果短期不具备换这种户型的条件可以先换到这个盘上的两居户型，效率也要比继续持有原来房产和换到东里上高，

900左右可以拿到莱圳的主流南北两居，虽然扩大不了居住面积但可以提升楼盘资源，清河是具备爆发条件的，这种资源的地段置换楼盘资源和户型资源至少要占有一个才能吃到板块的前端行情，下次再置换三居时就轻松了，置换主流盘困难的原因是我们自己的盘和主流盘分化太严重，要用升级的逻辑去尽量缩小这种差距，置换的目的更多的是获得财务上的回报，在这个基础之上才能有更多更优的选择机会，祝顺利！

Q:提问:京总你好，想咨询一下购房问题，内容有点多，感谢您的耐心解答，希望您能每个问题都帮忙分析一下，谢谢！背景：本人女，手里有一套贷款购买的瀛海地铁附近的期房。总价 330， 24 年底交房，是当时婚前家里一些特殊原因才购置的，交房后打算出租。目前男朋友打算再买一套婚房，首付现金 270，总价控制在 550 左右的次新电梯房。我俩计划是自住 10 年左右，

所以考虑保值➕流通，上班都在北四环附近，目前俩人年薪税前 100。如果是近几个月买：1. 这个价格看了老北苑望春园东西向两居，户型和居住环境还不错，唯一担心的问题是塔楼10 年后不好卖或者亏太多。

2. 常营次新、丰台三环新城，您认为相比望春园如何？3.北纬 40 有几个79 小户型，但是厕所对着厨房，担心未来流通性。如果明年末再买：首付现金可以加到 350 左右，总价620，届时想看看：新北苑，奥森，北纬（更好的户型和面积），东坝，朝青（华纺易城），这几个位置您更推荐哪个？目前很纠结。另外，新房您认为如何？新房目前看了几个：绿城沁园，西红门橡树湾，您怎么看？

最后，我那套期房目前在还贷款，这套婚房如果杠杆加得太多（贷 300 对我们来说是极限了，想着是不是少贷点更稳妥）。担心未来如果我那套卖不出去，压力太大，并且银行利息这么高，如果房子不升值，还不够还利息的。对于这点您怎么看？

A:回答:您好，首先建议你先阅读星球精华栏04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘、81#北京房产投资核心逻辑和原理;1、关于老北苑老社区、常营次新、丰台三环新城和北纬的理解；老北苑的望春园是一个流量大盘，保值性与流通性在10年内都不是不用担心的，老塔楼未来不好卖的是大户型，总价超过1000越高越难流通，小户型至少在10年内是不存在这个问题的，常营次新的优势是这个区域的基础配套都很完善，从产品特征及商圈资源是具备大跃升条件的，

但是这种跃升需要时机，常营主要的购买力都集中在朝阳东三环，也就是说能够到常营置业的都是朝阳东部优质商圈外溢过去的客群，这种购买力在正常的市场条件下不会主动去推高一个区域的房价，只有当核心圈大涨的时候才能带动外溢板块的价格，常营次新盘较多所以保值性很好，可以理解为属于一个价值洼地，未来也具备上涨条件，但需要时机，朝阳大悦城板块往上涨就会带动常营，这种位置更适合长线投资三环新城不算是很出色的盘，能跟在万年花城后面，丽泽目前的人口密度越来越大，

玉泉营从位置上看是可以享受到这种产业红利的，但你应该压缩面积去买万年花城的小两居，这个盘属于板块标杆表现会更突出。北纬的一居主流户型是70平朝南的，厨卫正对的这种并不是不会上涨，流通性也不差，只是在市场下调的时候抗跌性差了点，好户型更抗跌，上涨时表现也更好！

2、北纬好户型首选，其次备选华纺，最后新北苑、奥森，这些盘都是不缺流动价值的，从商圈资源望京好于朝青，朝青好于新北苑，从楼盘资源新北苑优势是最大的，但能够推动房价上涨的主要因素不是楼盘，看一个板块一个楼盘的房子有无价值，不光要看产品力，还要看这个小区的购买力，购买力才是一个楼盘涨跌的核心；购买力越强，房价就会越坚挺不下，价值分为短期和长期，新北苑长期价值很好，

而望京和朝青的价值是在中长期，这就需要你购买新北苑时做好长持的准备东坝的底子比较差，即便是将来配套落地后以它今天的价格与资源，可能不会有太出色的表现，确定性要差了一些。绿城沁园的基础资源要比东坝更差，东坝虽然价格虚高，但至少是朝阳主要发展的方向，豆各庄属于名副其实的城乡结合部。其次西红门不能太过于追求高品质，这个位置是做不到领跑市场的，只能说在大兴西部它是领头羊，太高的品质并不符合这个区的购买力，星苑，月苑，顺驰，新里斯才是这个板块的主流，太高的价格买家承受不住，只有一小部分能接受，量小推动不了房价上涨；

3、关于贷款：可以参考星球07#巧用杠杆,贷款的利用,高杠杆是基于房价上涨后大面积可以创造更多的利润，如果房价不涨杠杆越高亏损就越重，高杠杆最好是购买确定性强的位置，结合你瀛海的房子，这一套选筹应该要避开一切带走不确定因素的楼盘，核心圈是最稳妥的选择，因为你瀛海那套是属于超长周期，这一套再来一个长周期，中短期背负贷款过高见不到利润会影响心情的，祝顺利！

Q:提问:您好，一直关注您很久了，很佩服您对北京房地产细节趋势的判断，我于2020年入手亦庄河西两套89平小三居的限竞房，5年内不能上市，资金被套牢，然后另外有一套大兴生物医药基地的89平自住型商品房，靠近地铁和商业，学校有个清华附中大兴分校，目前出租中，每月租金5000元，刚满5年可出售，出售后还完贷款只剩下300多万，想咨询您这套自住型商品房该出手还是该继续留着出租，出手后是持有资金还是立刻买入其他项目，再买入的话买哪里保值属性更好些？不想压力太大了，再贷款不想贷太多，可接受贷150万以内吧，过几年我的目标肯定是想办法整合房子换个130平左右的四居室，估计至少5年后吧，麻烦您帮我看看该怎么办

A:回答:您好，如果89平这套还存在补涨的机会就暂时不要动了，你可以参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，西红门那条线是有行情的，越靠北越容易兑现，反之越靠南越难，通过你的描述生物医药基地这一片的补涨会很慢，重要的是变现能力弱，投资属性越强越有价有市，涨上来之后可以随时变现再去做其它布局，反之变现能力弱的呢,拿冷门板块来说，它的涨幅是波动性非常大的，市场好的时候可能会出现一个上涨周期，如果市场不好大部分时间是在那一直横着，参阅星球文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，

从抄底与逃顶的逻辑,本是可以在市场高峰期选择出货，但流通性太差就会导致变不了现，看着是你的房子涨价了，但你成交周期被拉长，想要出货只要降价，因为这种地段的次新盘没有稀缺性，无论是新房市场还是二手房市场供应量都很大，如果在高峰期出不了货，看似房价涨了，一旦牛市消失,实际跟没涨一样，因为上涨的那部分都是虚价;换筹的方位你可以到回龙观淘淘，拿现金肯定是不合适，哪怕面积小点先吃上再说，等25年再重新整合，至少比这5年一直跌要强，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#关于房地产泡沫

42#学区房最后的狂欢

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判