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拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总好！我的情况是现在家里一套皂君东里的一居室，想置换一套5公里范围内的三居室，目前看了皂君东/西里，铁科院，农科院，双榆树南二里，青云北区，知春里，明光村，索家坟20号院，学院南路32、34、60、66号院的房子。总价700～1000万，希望置换后的房子保值性好一些，想听听您的意见，选哪里以及何时买卖比较合适，谢谢！
A:回答:您好，1、中关村一带的老社区成长性基本都是一致的，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),从皂君东里的一居室在本区域置换成长性上并没有提高，如果只是为了扩大居住面积按照700-1000万的预算选筹，优先级排序应该是石油大院97平的南北三居，北影小区110平的三居、农科院82平的南北三居，双榆树南里86平的南北三居，青云北区80平的南北三居户型，知春里70平的南北三居，
这些户型的保值性都很好，如果你能接受一定的通勤时间，在皂君东里的位置上往北走一段路程，或者往东走，跳出中关村一带去选筹，对于未来房子的成长性是要比留在中关村效率更高 可参阅星球文章海淀跑赢大盘选筹导图,北侧清河的莱圳家园115平的主流南北三居户型报价1150左右，和你的预算没差多少，而两个板块的成长性是有很大差距的，如果是往东走到奥森板块，万科星园140平的南北大三居，
在小区里也算主流头牌户型，报价也和你的预算很接近，置换的本质是对商圈资源、楼盘资源进行升级，如果是在资源优质的商圈里，可以淘汰自己品质差的楼盘往品质好的楼盘上换，如果是已经固化的商圈，换与不换其实意义不大，因为所有的楼盘涨跌都是一致的，只是为了扩大居住面积而忽略掉金融属性，这个就要看个人的实际需求了！
2、关于置换的节点：在本区域进行置换，你可以留意目标楼盘的成交量，最佳的方案是在市场起来之前下定锁定房源，市场回暖后你新买的房源已经锁价，可以吃到接下来的行情，你要卖的房源也是在高峰期挂牌出货，卖方市场要比买方市场更有选择权，这种操作思路主动权在自己手里，也是利益最大化的方案，祝顺利！
Q:提问:您好，每天都在关注您的分析及文章。房子已于19年卖掉，现名下没房。手里资金1800。一：考虑保值增值投资一套1500左右的房子，喜欢奥森及周边的位置，海淀也可以，希望您给个建议小区。剩余考虑在房山长阳买一两居。二：考虑买新房，青塔一带不知能否考虑？玉泉营一带能否考虑？如果不考虑两套只考虑一套希望您给个建议。谢谢！
A:回答:您好，没有多套的必须性，最好是把1800全部集中在一套上，1500这个总价在市内布局选筹上也很占优势，但300这套就要惨了，玉泉营是一个很好的区域，但300拿不到好产品，再往外移如长阳，兑现的周期会很长很长，有极大概率是兑现不了的，过去的板块轮动已经逐渐淡出市场，就是说大水漫灌的时期，多仓位布局市内一套，远处一套，波势来了会是市内先涨，然后轮动到远处，这种传统板块轮动的前提是基于大水频繁，而现在的趋势是房住不炒，大水也不会再像过去那样频繁和充沛，
高价值的房产会逐渐上升慢慢破顶，低价值的房产会回归原本价值位，这会是市场分化导致强者恒强的最终格局，作为投资者要尽快放弃依赖板块轮动的策略，否则会吃大亏，建议你认真阅读星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理, 选筹上：海淀可以关注世华龙樾150平的南北三居，橡树湾140平的南北三居，奥森可以关注上林世家160平的南北三居（这个户型的出房率极低，如果出房只要价格不离谱可以直接拿），
备选倚林、澳林春天4期和美伦堡，同样是南北三居主流户型，望京的臻园可以淘180、150的南北三居户型，保利中央公园可以淘135平的南北三居户型，这些盘的保值性及成长空间都很好，其中清河和望京的爆发性要比奥森更强，奥森适合长持，至少要10年内不能动利润才足，清河和望京是阶段性的，每一轮的涨幅都跑在最前面，你可以通过星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),查询楼盘详细行情;可以根据个人实际状况调整选筹位置，祝顺利！
Q:提问:您好，我是新会员，有很多想请教您，关于家庭房产置换和优化的问题。现在家里有三套房，一套在将台瞰都嘉园的四居室，估值1000左右，一套位于东城东棉花胡同的2居学区房，东西向顶层，估值730或更低，一套公园1872的公寓，这套今年5月刚入手，现在估值360或更低，当时看中租金高想长期持有，没想到现在会有置换学区房的打算。
1、关于置换学区房，我想把东城的那套和1872的公寓卖了，加上手头存款凑个1300在西城德胜学区中部或南边置换一套3居室，因为老大可能会被调剂出区到二环内的什刹海或新街口，住二环北方便接送。 现在看了六铺炕一二三区，教场口9、2号院，安德馨居，这几个小区楼领跨度大，各有缺陷，其他小区还没实地考察，请问人定湖公园到二环这一带，有没有合适的三居室推荐？
2、关于优化，其实现在自住的瞰都感觉挺好，但是4居已多年未增值，出租的话月租15000左右。所以是否有优化的必要？预算1000的话有没有推荐的楼盘？3、关于上面资金分配和考量，您有其他置换或者优化的建议吗？
A:回答; 您好，1、德胜属于高溢价片区，购买这类房我一直都比较推荐以最低总价的方式获得学位，房产的价值是由地段资源、楼盘资源组成，而学区房增加了一个学位价值，学位价值是存在变数的，购买的总价越高，面临的风险就越大，学位是按套计算，与面积大小无关，房价是按平米计算，大小房产的学位是一样的，大面积的等于多付出了溢价，
一旦出现利空，大户型损失也是最大的，相反小户型可以将损失降到最低， 解释一下什么叫高溢价学区房：这个地段老房子价值也就10万，由70%的地段资源和30%的楼盘资源组成，但附上名校就变成了15万，甚至16万，多出来的就是学位价值，学位的稀缺性是阶段性的，如果后期这种稀缺性消失，就是它回落的时候，六铺炕一二三区，教场口9、2号院，安德馨居这几个盘如果把学区剔除价格也就是10万-12万之间的水平，
马甸不带学位的老房子卖到9-10，如果是为了孩子上学建议买套小的，时间按照最大限度尽量晚买，符合落户要求即可，孩子一旦用完学位可以趁机出掉，哪怕是平价，现在高溢价的学区房不敢长持;可以参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;
2、关于优化的建议：在上述的基础上，瞰都国际也最好考虑出掉，1000万的总价如果只收租效率太低了，这个盘看着离朝阳公园很近，但实际它还是属于酒仙桥板块，被四环隔离开享受不到朝阳公园的生态资源，酒仙桥所有的楼盘不分贵贱涨幅全部垫底主要是输在了商圈上，除非大动该修的修该拆的拆把路扩宽，腾出一个地方建一个中大型的商超，才能提高这个区域的质量， 否则被四环和机场高速隔着去哪都需要时间成本，
正常这个位置的房价不应该是这个水平，这套脱手之后，买一套小的学区房用来满足上学的需要，剩余的资金以投资为主去配置一套纯居住的品质大盘，这种方案要比花1000多买一个学区房再用这1000投资个小盘或者收租效率高的多，德胜学区房差不多700左右可以搞定，这样你可支配的资金大概是1600，拿一套核心位置的主流大三居或者四居，能住的情况下更好，如果不能住的情况下可以选择租房过渡，置换的本质是增长与效率，一切换房都要围绕这个原则，建议你参阅精华栏03#置换实操理论，抄底与逃顶,01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）祝顺利！
Q:提问:您好，一直关注您很久了，很佩服您对北京房地产细节趋势的判断，我于2020年入手亦庄河西两套89平小三居的限竞房，5年内不能上市，资金被套牢，然后另外有一套大兴生物医药基地的89平自住型商品房，靠近地铁和商业，学校有个清华附中大兴分校，目前出租中，每月租金5000元，刚满5年可出售，出售后还完贷款只剩下300多万，想咨询您这套自住型商品房该出手还是该继续留着出租，出手后是持有资金还是立刻买入其他项目，再买入的话买哪里保值属性更好些？不想压力太大了，再贷款不想贷太多，可接受贷150万以内吧，过几年我的目标肯定是想办法整合房子换个130平左右的四居室，估计至少5年后吧，麻烦您帮我看看该怎么办
A:回答:您好，如果89平这套还存在补涨的机会就暂时不要动了，你可以参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，西红门那条线是有行情的，越靠北越容易兑现，反之越靠南越难，通过你的描述生物医药基地这一片的补涨会很慢，重要的是变现能力弱，投资属性越强越有价有市，涨上来之后可以随时变现再去做其它布局，反之变现能力弱的呢,拿冷门板块来说，它的涨幅是波动性非常大的，市场好的时候可能会出现一个上涨周期，如果市场不好大部分时间是在那一直横着， 参阅星球文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，
从抄底与逃顶的逻辑,本是可以在市场高峰期选择出货，但流通性太差就会导致变不了现，看着是你的房子涨价了，但你成交周期被拉长，想要出货只要降价，因为这种地段的次新盘没有稀缺性，无论是新房市场还是二手房市场供应量都很大，如果在高峰期出不了货，看似房价涨了，一旦牛市消失,实际跟没涨一样，因为上涨的那部分都是虚价;换筹的方位你可以到回龙观淘淘，拿现金肯定是不合适，哪怕面积小点先吃上再说，等25年再重新整合，至少比这5年一直跌要强，祝顺利！
Q:提问:请问现在名下一套房山金地朗悦的房子，已经好几年不涨了，想做资产优化，手头上只有100万现金左右，有什么好的推荐方案吗？好像听说明年是涨的行情，也拿不准，您怎么看？换房时机应该怎么定？
A:回答:城六区外的最边缘位置，出货最好是等待阶段性行情出现的时候，长阳在房山准确说不属于最边缘位置，而是可以承接到内城区的首要地区，房山北的长阳和昌平南的回龙观很相似，同样都有轨道交通和配套资源，但长阳的行情比着回龙观要差很多，海淀的生产资源全部集中在了北部，回龙观刚好可以实现无缝衔接，加上海淀的房价一轮比一轮高，所以才导致了回龙观的多轮补涨，而长阳在过去是没有生产资源可承接的，丰台本来就是缺乏产业的区域，丽泽也是最近几年才开始逐渐成型的，
从地理位置上丽泽距离长阳近30公里的距离，加上这个唯一的产业中心并不具备人口外溢的条件自然影响不到长阳的房价，金地朗悦算是长阳品质最高的楼盘了，但供应量大于需求量现在出货很亏，今年的政策在利好，最先放松限制的大概率是城六区外库存积压大的区域，等到这种阶段性行情出现的时候就是最佳的出货时机，长阳是有机会的，关于置换的时机可以参考星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，选筹上首选距离创造财富近的区域，可以是核心板块，也可以是外溢板块，根据自己房子变现的金额加上现金来筛选，亦庄，朝阳东部，回龙观都是很好的区域，祝顺利！
Q:提问:星主早上好:感谢您给予我的关于中央别墅区答疑解惑。其实，前段时间，我在中央别墅区看过几个叠拼，都存在您说的竖向分区的问题，而且院子也很小，基本让地下室采光天井占完了，活动空间很小，而且竖向分区的居住体验不是一般的不好，所以都不在考虑这类产品了。最近又在顺义新城看了北京合院的联排，我觉得户型和院落都很好，价格也在我的预算范围内，就是不知道现在每套1300万左右的价格是否可以实现保值，将来的流通性是否好，如果小朋友在后沙峪上幼小，是否方便，请您再次指点迷津。您是否可以给我推荐更好的选择，衷心感谢！
A:回答:您好，如果你为了提高产品自身的空间感把目标移到顺义新城，就享受不到中央别墅区的配套资源了，作为改善类产品，整个顺义最具备成长空间的就是中央别墅区，从最东侧的京密路沿着高白路一直向西截止到火沙路，温榆河南北两侧这个地段是中央别墅区资源最丰富的位置，所有的教育、医疗、民生资源全部都集中在这里，而这个区域以外的位置就属于外溢了，距离越远价值越弱，谈不上投资，只能作为纯改善用途，
流通性及保值性自然会差很多， 中央别墅区的核心地块产品和你的预算不符，你可以顺着高白路穿过火沙路一直往北到春晖园度假村这边看看有没有适合的产品，这边价格要整体低一些，保值性要比顺义新城略强一点，但中短期也不要有太高的预期，别墅的投资属性本身就很弱，那些具备稀缺资源的产品从长期会因整体房价水平上升而得到阶段性上涨，原则上投资别墅一定要布局到资源丰富的位置，也就是先买区后买盘,那些资源匮乏的区域有很多好产品，但是价格这么多年一直都涨不上来，可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/选盘的标准,祝顺利！
Q:提问:星主好，和您咨询换房困惑，希望能得到您的指点，非常感谢！我家情况是：门头沟老城区，快4公交站旁边有一套12年的电梯回迁房（商品房属性），60平小两居；另一套房也是门头沟老城区，京煤医院附近，15年的商品房，90平两居；孩子是21年11月生的，预计28年上学；老公在东四十条地铁站旁边的写字楼上班，我在云岗的航天单位上班。 现在想卖掉门头沟的60平两居，腾出一个购房资格，但是下一步买什么没想好。
第一个想法：在玉海园买个三居，我们单位总部在永定路，可以坐班车到云岗，并且目前有玉泉小学的共建资格；第二个想法：在门头沟90平两居的小区买一套大三居，改善居住品质，因为现在90平小区性价比很好，然后再把90平的两居卖掉，等学区房价格再回落些后看看是买东四十条附近或玉海园学区房。犹豫的点就是在现阶段孩子不着急上学，学区房走势不明朗，担心买到了高点，现阶段的主要需求是扩大家里房子的面积，让孩子和老人住的舒服些，所以非常希望能得到专家的指导，十分感谢！
A:回答:您好，感谢信任！关于重置的建议，由于你的字面描述信息不全，我看不到具体小区名称，我按照我的理解给你回复，描述中12年这套60平回迁房应该脱手，其一你已经提到了是回迁房，即便是可以上市交易，但回迁房的本质是硬件设施和人文素质，这两点都不如纯商品房，其二，60平的小两居所承载的购买群体非常有限，只能是刚的不能再刚的客群，这部分群体对于房价的推动很小，
你也可以理解为60平的2居不是门头沟这个区域未来的主流户型，从这两点你出这套不会错的。 第二套15年90平商品房小区，从产品的角度上看，每个区域的次新盘都是比较稀缺的，但门头沟这种小区太多了，像上岸地铁，冯村这两个典型的板块有很多扎堆的次新盘，所以这种区域次新小区的稀缺性是在减弱的，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,你卖掉90平两居再买一套三居除了会增加买卖成本就没有其它预期了， 因为门头沟的发展趋势是生态，如果养老的话这个区域很棒，
基本上稍微好一点的房子都可以观山观河，而价值呢海淀的价格是10万，石景山是8万，门头沟是4万，这三点一线，从楼市的轮动规律怎么看门头沟也不会是4万，但实际就是4万，那无疑就是它的经济价值太弱了，本地支付能力有限，门头沟的房价涨跌取决于石景山和海淀，如果海淀15万，石景山10万，门头沟怎么也要到6万，大概就是这个逻辑，所以我是不建议你在门头沟内折腾的， 延伸到你的买入方案上，
保守的方案是你出一套（回迁房）买一套城内，激进的方案是门头沟如果没有自住的需要应该全部出掉，然后重新布局，玉海园很好，围绕永定路附近你都可以筛选，这些位置的反应速度以及空间都是要高于门头沟的！而东城的学区房倒是没有太多溢价，你也可以列为筛选的范围，从稳健性我更倾向于稀缺性比较好的次新产品，建议你认真参考星球内会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章选筹,早买到早收益,祝顺利！
Q:提问:您好，我的问题比较具体：目前我是双职工家庭，双方工作地点都在昌平区未来科学城，比较看重居住周围环境，综合预算和喜好，目前锁定在顺义后沙峪的璟上兰园105平 540W（再高就负担不起了）（开发商：北京顺能，项目名称：映荷家园），但是期房2026年交房。我的担心点：1.目前北京的期房是否可靠（老家是二三线城市，近一年见过跑路的盘）？2.关于这个盘有什么建议？3.工作较忙，精力有限，难免有漏关注的更好的盘没了解到，您有什么推荐的话可以告诉我们吗？虚心向您求教，谢谢。
A:回答:您好，1、北京的刚需盘倒不必担心开发商会跑路，包括上海深圳广州同样，一线城市和新一线城市还是有很大区别的，如果是那种大项目，比如超级大盘，一个小区四五十栋楼的，或者超大别墅项目，这种要注意土地手续是否齐全，是否存在违建现象，如果开发商资质有问题可能会在中期被强制停工，其次是开发商的现金流是否健康，因为现在是增量时代转向存量时代，加上其它因素开发商的利润越来越低，如果现金流不健康可能会延迟交付或者后期楼盘建成无法做小区园林绿化工程，这种风险主要体现在高端改善大盘或者远郊别墅项目上，刚需盘不必担心！
2、璟上兰园这个盘有溢价，江山赋的位置比璟上要好很多，价格5万出头，花点功夫5万以下也能买到好房源，作为投资来讲，这个位置缺乏上涨条件，后沙峪是顺义资源最好的一个区，可以承接到内城区的外溢客群，比如望京有一部分刚需就会选择在后沙峪置业，但是这种外溢地区的行情会滞后，只有当核心区大热暴涨的时候，有一部分买家在核心位置购买力已经严重脱离了房价，这个时候才会选择考虑外溢地区，
这只是过去板块轮动的规律，以后的市场不是说不会涨，而是暴涨的现象会减少，核心位置不暴涨，外溢地区就很难涨，只能长持等整体房价的上升，兑现起来比较慢，买这个盘谈不上投资，就是纯居住需要，如果是投资的话可以淘淘吉祥花园130平的三居，户型很好，单价合到4万出头，这个价格后期会稳健一些，在下定之前建议你认真阅读81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#关于房地产泡沫
42#学区房最后的狂欢
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
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86#丰台跑赢大盘选筹导图
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