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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:请问现在名下一套房山金地朗悦的房子，已经好几年不涨了，想做资产优化，手头上只有100万现金左右，有什么好的推荐方案吗？好像听说明年是涨的行情，也拿不准，您怎么看？换房时机应该怎么定？
A:回答:城六区外的最边缘位置，出货最好是等待阶段性行情出现的时候，长阳在房山准确说不属于最边缘位置，而是可以承接到内城区的首要地区，房山北的长阳和昌平南的回龙观很相似，同样都有轨道交通和配套资源，但长阳的行情比着回龙观要差很多，海淀的生产资源全部集中在了北部，回龙观刚好可以实现无缝衔接，加上海淀的房价一轮比一轮高，所以才导致了回龙观的多轮补涨，而长阳在过去是没有生产资源可承接的，丰台本来就是缺乏产业的区域，丽泽也是最近几年才开始逐渐成型的，
从地理位置上丽泽距离长阳近30公里的距离，加上这个唯一的产业中心并不具备人口外溢的条件自然影响不到长阳的房价，金地朗悦算是长阳品质最高的楼盘了，但供应量大于需求量现在出货很亏，今年的政策在利好，最先放松限制的大概率是城六区外库存积压大的区域，等到这种阶段性行情出现的时候就是最佳的出货时机，长阳是有机会的，关于置换的时机可以参考星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，选筹上首选距离创造财富近的区域，可以是核心板块，也可以是外溢板块，根据自己房子变现的金额加上现金来筛选，亦庄，朝阳东部，回龙观都是很好的区域，祝顺利！
Q:提问:京总您好！请问，工作地在来广营地铁站附近，长期稳定，当时考虑地铁通勤和三居，18年5月买入的顺义石门站附近的前进花园一区，2001年小区无电梯5层93平三面宽朝南南北通透三居当时311万，近期已经跌了不少，感觉保值能力太差，剩余公积金贷款90多，如果出手能有200资金，贷款150-180，总价350-380，
近期小区北侧华润建的新盘璞瑅潤府即将开盘，也在考虑换房该新盘三居洋房，但不确定未来增值潜力如何。后悔没有早点认识京总，就能少走很多弯路，请问京总有没有更好的值得换房的方案，如亦庄，更多考虑保值增值潜力，能自住更好，因为再过4年孩子到天津上学（已在海教园购买小两居洋房）如不能也能接受以租养租，感谢！
A:回答:您好，感谢信任！你现在最稳的选择是暂时不要动，待市场恢复顺义那边有足够流量后，在高点出货然后再重新买入，这种失血过多的楼盘很不建议在同地段置换，这等于换汤不换药，参考星球11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;导致房价上涨的主要因素有2种：一是成本推动型，二是需求拉动型，顺义石门这种地段的新盘就是成本推动型，土拍的时候已经赚了一轮，
开发商在二级市场上必然要再赚一轮，到三级市场如果需求量小于供应量，两者有很明显的差距，自然价格会一路下跌，这是区域的自然规律导致的，房地产红利期过了之后，一切原来看不到的潜在不利都会暴露的一清二楚，这种冷门地段除非是你有自用的需要，几十年工作不会变的情况下，可以为了提升居住品质去买一些好的楼盘， 否则是不建议追求太高品质的，你回血之后可以往立水桥板块淘一淘溪城家园的两居，
80平左右的基本是可以在400以内拿下的，从地段可承接的资源以及楼盘的居住舒适度，溪城家园称不上是很好的盘，但是要比顺义这种冷门地段的洋房好多了，保值性自然也不会差，更有利于你下次的置换升级，这个选筹的方向可以兼顾到自住，如果以租换租纯投资，可以考虑两个方向：一个是常营的次新两居，苹果派，北京新天地，一个是亦庄的南海家园两居，从板块价值以及确定性无疑亦庄都要更容易兑现，常营可以理解为是朝阳的价值洼地，未来有补涨的可能性，这是你接下来正确的方向，祝顺利！
Q:提问:京总，您好！目前家里只有一套大红门建欣苑两居，今年9月以来降了很多，现在卖了扣除贷款估计能变现120W左右；孩子26年上学，计划卖了这套，加上500W现金、300W贷款，在海淀置换一套兼顾学区、居住和投资属性的两居，总价900W左右，想请教京总：1.大红门建欣苑的房子是现在赶紧卖还是等后面涨了再卖，也不知道还能不能涨了？2.我在西二环上班，爱人在北四环，初步觉得相对于西城老破小，同等价位海淀房子居住环境相对好点，想听听您的建议，哪些盘比较适合我？谢谢！
A:回答:您好，1、关于大红门的出手时机，这个要看你下一步的具体动作，如果计划在近期就完成置换，现在就可以出货，因为这个位置的底子略差，不管是换到西城还是海淀，市场回暖同时价格上涨的情况下，西城海淀这些区域的反应速度会比大红门更快，也就是说你现在出大红门在价格上虽然亏一点，但是呢你拿到了新进货的增值机会，这个机会对于折价出货是不亏的，相反如果你近期并不打算置换，就没必要折价出了，
现在是由买方市场转向卖方市场，这个爆发点需要政策推动，一旦真正的卖方市场到来，只要不是那种非常冷门的区域，买家会比现在增多，本身大红门就是一个超刚需的区域，刚需买家是最容易受市场氛围影响的,置换的时间节点及实操可参阅星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理/置换;
2、选筹上800万的总价可以参考西城的展览路小区，南北露园，淘淘那种60平的南北两居，海淀可以关注下建设部大院，甘家口小区，这些盘在你的预算范围内挑最好的户型，最好的楼层楼栋，保值性是非常好的，其次还可以关注清河板块的莱圳家园，800的总价淘一套南北的两居，在往外一点可以关注上林溪，
可以淘到户型不错的2居，这些位置从学区属性只能算中等往上，但房子的保值增值性对比重点学校要稳健的多，不会出现大起大落的现象，可以根据你们的通勤做合适的选筹，整体我比较建议你们可以在近期就做安排，因为大红门的基础资源太匮乏了，未来的预期也很低，你往西城海淀换不涉及到学区溢价的风险问题，就没必要按照提前一年的落户原则购买，这种情况提早完成置换利大于弊，祝顺利！
Q:提问:星主，您好。现状：目前在北京有4套居所，想整合。1、在丰台马家堡星河苑有一套3居，134平米，目前居所，同类型房价报价 960万。出门就是地铁4号线，通勤较方便，但周边配套一般，且受周边丽泽、地铁19号线新宫影响，房价升值一般，考虑置换。2、广安门北街广牛学区一套房，49平米，目前其他房源报价 480万，孩子学区房。孩子2023年已升初中，现在卖是否时机合适，还是需要再等等房价回暖？3、在通州瞳里有一套单位集租房，50年使用权没有产权，90平，152万购入。
4、在房产青龙湖有一套下叠，300平左右，2021年跟风购入，属于两限房，5年后才可上市交易。 诉求：整合现有资源、置换孩子上初中通勤方便的区域，房产保值增值好、流通性好。初中在平安里6号线地铁站附近。未来孩子可能出国，房产还要有较好的流通性和换手率。考虑的方案：在不影响孩子西城学籍的情況下出掉学区房及丰台马家堡的房子，置换到离孩子初中近、周边配套好、宜居、且有一定保值增值性的位置，预算1400万，3居，现在形势下不想加杠杆。因为租房过于影响生活品质，也不想在学校附近租房。
1、围绕平安里地铁站东西南北地铁沿线都看了，采取排除法，4号线沿线海淀有学区溢价，预算内大多为 80年代甚至更早的老公房，房子老居佳体验较差，且学区房受政策影响大，网评称学区房未来价值会下跌，看了一段时间一是实在看不上二是不敢冒入。2、南城一直不喜欢，不考虑丽泽商务区、一瓶预算不够。3、孩子学校周围的老房子更是没法看，好的又超预算。
4、最后能考虑的只有朝阳区6号线以及未来的3号线沿线。 都在平安里有站点。6号线的话看了世贸宫园，交通方便，属性是公寓，怕未来不好出手，涨幅有限。青年湖站通勤压力太大。现在关注3号线朝阳公园站，可兼具通勤、居住及离3号线地铁站近的条件。看了棕榈泉小三居，博雅园大三居、公园大道、万科东第4个小区，棕榈泉问了虽然是老牌豪宅但是房龄较老。万科东第房型虽然好，但因为临路算是伪高端，公园大道我个人喜欢，但网评说因为房型特殊，未来不好出手。博雅苑尚可，但房龄也挺老了;请教：1、西城小升初已入学，出掉学区房是否影响孩子西城学籍，有无政策风险；
2、置换产业的选择方向如何，是否推荐朝阳公园附近产业及博雅园；如果不推荐，恳请提供更加优质选择。满足居住、通勤、保值增值的诉求。3、房山的房产无法出售，如何盘活。感谢！
A:回答:您好,感谢信任!你的置换思路以及过滤的板块正确,1、关于仓位优化的建议:(1)、孩子已经入学,卖掉学位房,因未来政策变化影响孩子读书的可能性极低,虽然学区房人为干预性较强,但都是入学前,过往没有出现过孩子入学后的系列政策,这点我觉得不必担心,(2)、关于马家堡星河城,现在出现贵跌贱涨的主要原因就是丽泽的兑现时间过长,唯一的缺点就是这个盘的价格贵了,马家堡的产业、教育、医疗等现有的资源配不上这个价格,
而且丰台因自身原因也很难聚焦很强的资源,要说这个盘唯一的价值就是未来丽泽饱满后,周边居住环境不错的盘会上一个台阶,但根据目前的一个情况,时间上或许会很长,你这时换仓等于放弃不确定性没有什么不妥.
2、关于选筹的方位:你要是把目光放在朝阳东部:朝阳公园、三元桥、双井这三个商圈是比较合适的,从交通上比较便捷的商圈是朝阳公园和朝阳大悦城商圈,关于朝阳公园这个区域的理解,参考87#朝阳跑赢大盘选筹导图;这个区域分为2个片区，一个是靠公园附近，一个是四环外，这个区域的资源很好，特点是升值性好的盘全部集中在豪宅系列，
并且这个商圈主打的也是终改系,棕榈泉和公园大道这两个盘最兴起的时期是在2000年左右,后来区域的泛海系列建成之后就代替了这两个盘的地位,从楼盘品质和户型的设计棕榈和公园都落后于泛海系, 博雅园是不属于朝阳公园商圈的,准确说是属于农展馆商圈,朝阳公园的资源一是生态,二是产业,博雅园是只占了产业资源,朝阳东部产业聚集,如果楼盘本身没有稀缺性,在市场上是没有竞争力的,而万科东第属于甜水园,
这两个盘的性质和世茂宫园基本一致,整个朝阳围绕东三环一条线,只有纯住宅区域的居住体验不错,不是住宅区夹在写字楼中间地带的楼盘,无论品质多突出,它的升值性也很弱,居住讲究的是动静分离,当一个区域50%的资源全部是以商业为主,那么它未来大概率会发展成商业区,商业区里面的住宅是不值钱的,你可以看整个国贸CBD所有的住宅升值全差,你1400在朝阳公园拿不到主流盘和主流户型,那你就没必要选这个位置了,
要么就是溢到大悦城附近,或者往南到双井大望路,或者往北到三元桥,这两个商圈也不错; 3、青龙湖的下叠,这个是明显的资源错配,我建议是你去找当地的中介看看有没有人接盘,可以签远期合同,当然你的价格要比市场价低很多,怎么说即便是五年后可以正常交易,价格上涨的概率很低,你不如现在折价变现换为核心区的优质盘,五年的时间上涨的部分可以大于你亏损的差额,五年期核心圈的优质盘不会还是今天这个价,请阅星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）祝顺利!
Q:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国际花园3居室350万，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台房子空着，准备出售，5年内估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。 目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退大几十万。
我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。希望在上班不太远的地方选，总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是脱离丰台，你看的这些新盘价格与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，
如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽湾和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新盘价格上更有优势; 高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,
你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果你考虑海淀的话，可以重点淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，从确定性、未来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位置也是比较合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！
Q:提问:京总好，感谢您的回复！还想请教您:除了投资二手房，我们还有一个方向，就是买一套改善型的新房，目前关注了西红门橡树湾，东坝的天汇，北熙等新房，都是近地铁（建设或者规划中），户型好，适合三代同堂。请问这几个楼盘值得买吧，从保值角度来说？西红门XSW最近有特价房，5.7万/平米，比开盘价6.3万低了很多，现在买算捡漏吗？800万~900万左右的预算，您还有其他改善型楼盘推荐吗？谢谢！
A:回答:投资新盘的逻辑是寻找被低估的区域，被低估主要体现在价格上：价格对比现板块核心位置足够便宜才能有套利的空间，望京二手盘10万，东坝崔各庄这种新区对标望京的同类盘只有5万，这样你买5万的新盘赚的概率就会大大提高，反之如果新区的价格已经接近核心位置的二手价格，接下来大概率是核心位置涨，这种条件买新盘横盘的概率就会增大，正确的选择应该是买二手，新盘的位置比较偏，配套并不完善，
只有价格绝对低才有投资价值，天汇和北熙区一片废墟价格倒是很高，还是要谨慎选择，如果你的进货价和核心位置差价很小，配套资源在短时间兑现不了，或者兑现后比着原有的核心位置差很多，90%的概率会横盘很长，建议你参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区理解。 其次橡树湾从6万3降到5万7，这也是很多买家比较兴奋的一个点，实则降的都是虚价,不管你是5万7买的，还是6万3买的你最终是要挂到二手市场上卖的，礼域府的价格才5万出头，还有5万以下的价格，
曦望山的品质更高价格在6万左右，新房的销售价没有任何参考价值，无论卖多少，最终到你手里你要卖的时候都会流通到二手市场，二手市场是通过各种政策干预，卖家与买家的长期博弈、稀缺性最终形成的价格，这是市场价，大家都认，值得投的新盘应该是品质比二手高，价格低于二手，西红门最好的位置是鸿坤广场，橡树湾那个位置5万7并不便宜，你可以参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,900万的预算上次给你推荐的2个盘已经是很好的选择了，或者你看看望京的澳州，慧谷，这两个也很好！
Q:提问:京总好，关注您很久了，学到很多。我在考虑清河橡树湾这边的房子，但有几点担心，想请教下：1.我主要是投资需求，看了橡树湾二三四期160+的三居，有些担心在这种塔板结合、两梯五户、房龄也不算很新的小区买大三居，算不算错配？保值增值性是不是会受限？ 2.朱房村回迁房和商品房新房两三年之后上市，会不会打压橡树湾的价格？
3.现在看橡树湾还是比较抗跌的，成交价降的幅度相对来说还不算大，我听说也是一些买房机构在托盘，但如果整体市场继续下行的话，是不是也很难托得住，现在入场合适吗？或者要等到价格回调到什么水平才适合入场呢？橡树湾二三四期这种大三居现在适合作为投资标的（考虑DYD的资金成本）吗？敬请指教，多谢答疑。
A:回答:您好，1、关于购买时机你可以参阅星球精华栏03#置换实操理论，抄底与逃顶，文章中对于购买的时机是要在楼市经历过一个上涨周期成交量开始直线下滑后的3-5个月，从这个时候开始到下一轮的牛市之前都属于比较合适的出手时机，强势区域并不会出现成交量下滑导致成交价大幅下跌，在上述的阶段买入会有一定的议价空间，如果是在追涨阶段议价空间会变的非常窄，并且房源可选数量也会变少，在这一轮市场起来之前有合适的房源都可以入手的。
2、购买橡树湾160+产品不存在资源错配，橡树湾的价值首先来源于地段，海淀的发展轴是从中关村向北延伸，刚好穿过清河，而清河又是距离海淀北部主要产业辐射的首要地区，加上近些年区域资源的不断提升才成了海淀北部的核心区，这些次新产品价值不是因为它们本身有多好，而是区域大多数盘太拉垮才导致这些产品的稀缺，即便是未来这个地段再出现纯商品房社区，如果是品质超过橡树湾的,也不一定非要说会打击橡树湾的价格，这个逻辑是不成立的，两者没有冲突，如果后者卖到更高的价格只会拉高橡树湾，世华龙樾不也是后期入市的嘛！如果是品质不好的就没有对比性，不可能出现品质又好，地段又佳可以自由买卖的商品房，这种好买卖想都不敢想！
3、关于买房机构托盘这个说法：不如说是炒房客集体捂盘，首先从炒房客这个维度上，他们对市场的渗透能力以及后市预判要比普通人更精准，尤其是像北京这种一线区域的大盘，一套上千万的投资如果判断失误亏损不是小数目，有价值的区域才会有炒房客，准确说应该叫价值的挖掘者，而不是炒房者，没有价值的区域是不会出现投资客的，财富可以通过创造或分配的方式获得，而投资房产属于后者，这种投资方式简单直接， 基于一个基本事实：随着城市的发展，房产的价值自然增长，
这就像是城市为每个人提供了一个财富获取的机会，只要愿意并能够把握，就能从中获益，投资优质房产更是在城市经济增长持有了城市的一部分股份，共享城市发展带来的各种资源红利，北京是四个一线城市限购最严的城市，上涨的幅度已经很慢了，即便是市场经历了这五年的低谷，那些一线位置的好项目不但不跌还会逆势上涨，这种情况不使用大量现金谁会抛呢，除非是杠杆率过高或企业经营出现问题才抛售优质资产，你可以参考星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#关于房地产泡沫
42#学区房最后的狂欢
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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