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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:星主您好，目前在考虑置换问题，预算大概负担得起900左右的房子（根据我们房子的上一套成交估算），也想通过置换实现资产升级保值增值。目前在清缘里中区，因为孩子刚上小学，所以感觉置换还得在这个学区。前期也看了好多房子，但是这个预算电梯三居的选择很有限。现在有一套清缘东里的112平三居正在考虑中，房子双卧和客厅朝南，南边视野也不错，但是房子是有硬伤的，处在12层消防连廊层，其他层都是南北通透的，
但这一层北边的厨房和小卧室看出去就是对着连廊，而且小卧室没法朝北开窗户改为朝东开，并且连廊层房子内屋顶加了三根横梁，所以说这个房子是有硬伤的，所以我们也比较犹豫，但是同户型就这1套在卖。 今年5月成交了一套7层的（没有连廊）是996个，这一套业主底价吐口915个，估计再低也低不了多少，感觉业主怎么着也得900以上才出。我们的房子是清缘里中区的东西向2居室，不带电梯的6层（总高7层），去年最高505个，今年5月成交472个，11月跟我们同楼层隔壁单元成交417（买房承担中介），所以我们的房子估计不会超过这个价。现在犹豫的是1、清缘东里这套房子目前这个价格值不值得入手？毕竟有硬伤，而且我们的房子也卖不上价估计也不好卖。
2、我们目前置换完全是因两居不够住需要多一个卧室，把自己房子租出去再租一套三居也是可以的，所以也是在现在置换和先租房后续找时机再置换之间犹豫，请教您从家庭资产保值增值的角度有没有好的建议？
A:回答:您好，关于置换建议你参阅星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，置换和升级属于两个不同的概念，置换是根据需求来选筹，比如工作调动、孩子上学、扩大居住面积等，这些都是基于家庭的需求来进行置换，然而这种置换是没有价值的，而升级是要先升级区域资源，再升级楼盘资源，最后才升级面积，因为房地产是由土地和房屋两个部分组成的，稀缺的是土地，贵的也是土地， 贵的房子有70%的价格是贵在了土地上，
只有30%在房子上，从这个逻辑去理解把清缘里中区出掉往清缘东里换价值是不高的，清缘东里并不是主流盘，你描述的112平双卧加客厅朝南也不是主流户型，这个户型客厅的采光面很窄，两个朝南的卧室往外伸将近3米的距离，加上楼层的原因被卧室窗户只能往东开，虽说好地段的房子可以弥补房源上的瑕疵，但要是主流盘且房子的本身不能有过多的硬伤，硬伤和瑕疵有很大区别，否则都会影响它的长期价值和流动价值，
可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据); 在这个板块置换目标应该瞄准莱圳家园115平的南北三居，这是主流盘主流户型，未来的成长性及流动价值都有保障，从清缘里中区往这个盘上换是属于升级的，在地段不变的情况下升级了楼盘资源并扩大了面积，从非主流户型改为主流户型具备长期价值，当然这种户型需要提高预算，如果短期不具备换这种户型的条件可以先换到这个盘上的两居户型，效率也要比继续持有原来房产和换到东里上高， 900左右可以拿到莱圳的主流南北两居，
虽然扩大不了居住面积但可以提升楼盘资源，清河是具备爆发条件的，这种资源的地段置换楼盘资源和户型资源至少要占有一个才能吃到板块的前端行情，下次再置换三居时就轻松了，置换主流盘困难的原因是我们自己的盘和主流盘分化太严重，要用升级的逻辑去尽量缩小这种差距，置换的目的更多的是获得财务上的回报，在这个基础之上才能有更多更优的选择机会，祝顺利！
Q:提问:您好，看了很多信息，个人比较纠结，恳请帮助答疑： 现名下住房1套：海淀牡丹园金尚嘉园2居室（非南向户型），100平，无贷款。之前有二套，前几年已卖掉，有二套贷款记录。孩子：还有两三年高中毕业 夫妻两人：单位算是比较稳定，两人税前略超百万。咨询问题：1、目前这种情况，可以付款（约1500万现金，可再贷个几百万）直接再买一套；也可以把金尚嘉园的房子进行升级置换。再买一套，主要是给孩子将来结婚用，
也可以等父母年纪大些来京后居住。未来六七年，有2套房的计划。不是着急买 不太敢下手，主要是担心以后房价会下行，现在买了后悔。名下金尚嘉园2居室，整体升值潜力评价？是否应该置换成更优质的三四居室？置换的时间点是？下行期置换是不是更合算？夫妻两人上班均在东北二环附近，如果置换的话，在北三环以外往北往东或西，朝阳和海淀可选的优质盘、具备上升潜力的有哪些？
2、现在没有好的投资项目，钱在手里也没太有用。鉴于这个情况以及个人家庭情况，是直接买一套还是置换更合适？谢谢！
A:回答:您好，关于置换的逻辑建议你参阅星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，文章覆盖了对置换的理解，包括买入与卖出的节奏如何把握；牡丹园属于二类商圈，也可以理解为老城区，金尚嘉园是一个很好的盘，只不过你拿的户型属于非主流品，商圈资源，楼盘资源，户型这三个都具备稀缺性才属于优质房产，牡丹园的商圈资源是减分项，但金尚嘉园在同区域具备稀缺性，你应该升级成这个小区154平的三居户型，以楼盘优势加户型优势来弥补商圈资源上的缺陷，未来依然可以跑在大盘前面，
这种三居的流动价值及成长性很好，也属于未来的主流品！可以参考星球精华栏文章01#北京楼市未来十年主流预判， 根据置换实操理论的核心，你有现金流优势，应该在最低谷阶段去购买优质户型，市场回暖后再脱手自己的，你持有的盘无需担心流动性，这是完美换仓效益最大化的操作;完成这套升级后可以以同样的打法再布局一套，长期持有优质房产一定可以跑得赢通胀，也无需担心未来的流动价值与保值能力，最好脱离二环与三环，
可以往奥森板块看，两套房离得不远，将来家人住也方便些，融域嘉园110平左右的南北两居、澳林春天四期110平左右的南北两居、三期120平左右的南北两居这些都可，奥森主要的稀缺资源是生态，属于慢长的区域，保值性很好，这两套基本可以分配完资金，选筹奥森时可以根据资金变化调整面积，但别降低楼盘资源，祝顺利！
Q:提问:朝阳公园板块，如丽水嘉园、景园大厦等，有入手价值吗？或者您认为朝阳公园板块，除了棕榈泉、公园大道、观湖国际、北京花园，其他低一些档次的楼盘，哪个有入手价值？大望路的华贸公寓南北3居，和双井的合生国际小南北3居，值得入手吗？您一直觉得十里堡界面资源很差，其实朝阳路这边挨着四惠朝阳路地铁明年后年开通，凯德mall明年也开。爱这城南北通透的3居4居，合适的价格，值得入手吗？
A:回答:这些盘并不是不可以买，也不是一定不会涨，而是波动性比较大，确定性要差一些，你可以参考星球精华栏03#置换实操论,抄底与逃顶,购买这种楼盘比较考验操作上的精细化：如进场时机，购买的时间处于市场波动的哪个阶段，再如进场价，非主流板块主流楼盘只要买进价稍高一点，再加上入场时机不对，产生的负面后果远远大于购买那些主流楼盘主流户型，现在网上经常会有人挂出一个楼盘同户型的成交价，
近期的一次成交比着一年前两年前跌幅大多在10%甚至20%以上，这个数据大家看着是跌了，其实是买入的时机与价格不对，加上产品的特征，一旦市场下行撑不住选择抛出，亏损的一定是这类，相反如果是主流盘主流户型，即便是下跌它的抗跌性是最强的，剔除个别着急用钱的房主，价格基本不会往下掉反而很坚挺，这是主流与非主流的最大区别，如果你对自己的操作非常自信，这些安全边界内的非主流盘是可以考虑的！否则选我之前给你推荐的主流盘最稳妥，祝顺利！
Q:提问:京总，您好！关注 有一段时间了。我目前住在望京西园三区83平米东南向大一居，工作也在望京。房子今年已经满五年，已经转为商品房，还有80-90万公积金贷款，是本人唯一住房。平时都是一个人住，偶尔父母来住，就很不方便，且采光不好，影响居住体验。考虑出售，贷款100-200万，
在朝阳换个房龄新一些的南北通透小两居，距离地铁近。今年初，房子降价很多。曾考虑中建璞园100平米三居，房子户型好，质量好，品质好，但是周边交通不方便，且距离机场太近。 目前的房子卖不上价，老房新房价格差距大，购买100平米三居比较困难。没有学区房需求，主要想改善居住环境。也兼顾可能之后出租和投资的收益情况。望京生活工作都很方便，进城也不远，理想情况当然是首选，但是价格太贵了，老房子户型不好，物业不好，也担心之后还会降价。新房子又都远，都在五环外，配套不好，通勤时间长，远离城市核心资源。北京南部不太喜欢，上班也远空气不好不考虑。期待您给指点一下。
A:回答:您好，从望京往中建换是属于降级，虽然楼盘的资源提升了，但你的地段资源下降了，这种置换是没有价值的，完全是为了情怀买单，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,在房产的价值排序中地段资源是远远大于楼盘资源的，即便是望京西园三区的抗跌性和成长性都不如同区域次新，但因为地段资源的加持至少还有流动价值，现在的房价下跌是整个市场都在往下走，未来区域大跃升这种楼盘并不是一点机会没有，
相反你换到中建那个位置未必就比望京西园好，有极大可能会同时失去保值性与流动性，还会同时失去地段资源，这个置换的方向不太好，其实你的内心是期望在望京换的，迫于预算又没办法一次性到位，你可以参考星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，如果预算够的情况下原则上是要一次性到位，但你需要压缩面积，同一地段不增加预算升级楼盘资源只能压缩面积，这是唯一的办法，如果压缩完面积还是无法触达好盘好户型也是有方法的， 可以在高峰期把你自己的房子出掉，
等高峰期过后市场下调的时候去买好盘的一般户型，一般回调阶段那些好盘的一般户型是不扛跌的，这个就是你抄底的机会，拿到之后以后再找机会进行升级，好盘的一般户型或者有瑕疵的户型特征就是容易忽高忽低，市场热度高也能涨起来，但市场回调价格也容易下来，不过这种操作是有一定的风险存在，如果一路走高或者一轮翻倍就麻烦了，一般是不建议这种操作，从目前的形势出现这种现象的概率很小很小，但并不是完全没有风险，最好是按照03#置换实操理论，抄底与逃顶的方法去置换，比较保险一些，一次性不能到位可以选一个差不多的，只要留在牌桌上就还有机会，祝顺利！
Q:提问:星主您好，我是新会员，阅读了您的文章后十分佩服，我想咨询家里房产如何调整优化，我会您介绍我家里房产情况、个人情况，家庭丰台1套大产权;我名下有1套60平米1居室，位于丰台卢沟桥区域晓月苑5里小区，2016年买入，买入价格是154万，期间支付的利息大概是25 万左右，目前剩余90万贷款。我和女朋友打算年前结婚，女朋友有首套资格，我名下已被丰台1居室占用，暂无首套资格。
需求1套婚房，首付350万以内，我们首付款构成是：卖出丰台的房子+12月额外补钱210+3月额外补钱40，购房总预算是二手房700万左右，新房800万左右。 我在亦庄工作，女朋友在大钟寺工作，我们不想买在海淀（女朋友后面随时会更换工作地，且也离我工作地实在太远），想在东南方位（丰台、大兴、朝阳、通州）选择1套增值能力强的房子（因为之前在丰台买的这套没有赶上行情，所以这次选房也更加谨慎），
增值目标是，期望10年内实现增值，增值率最好是20%以上。我遇到的难题1.卖房的钱+额外补钱再买1套：我们很纠结于买新房，还是买二手房买新房：看了西红门东、十八里店、东坝的房子，按现有资金只能买西红门107左右、十八里店107左右、东坝97左右的房子，但是由于这些新房的单价，都比周边二手房要贵很多，虽然房子户型比二手房好，但是我们很担心，买了之后，能不能达到我们的目标，即10年内实现增值（20%以上），
左思右想感觉风险还是比较高，不知道想的对不对。 买二手房：二手房太多，在选择上我们很迷茫，1是盘很多，2是很多盘也都在过去兑现过1波～几波涨幅（例如亦庄的房），不知道未来是否还能继续有涨幅，希望您帮忙在丰台、大兴、朝阳、通州区域中，帮忙推荐个，可以最大概率实现我们预期的楼盘。
2.卖出丰台的房子：现在卖不上价，之前还能卖225，现在挂209，只有人看没有人买，有1个人出过170，这个房子加上利息，成本价大概是180万，我是应该年前降到底价尽快出手，还是应该年前再观望一下行情，年后再缓慢降价试探一下呢？卖这套房子，以及买另外房子的时机和顺序，麻烦帮忙解答。
A:回答:您好，感谢阅读！1、关于新房与二手房之间的选择可以参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;按照你的预期10年内实现增值20%以上，东坝对比西红门和十八里店确定性稍强一些，东坝的溢价确实很高，从效率优先原则是要回避的，但按照你的持有时间差不多可以填平了，风险有但不大,就是投这个位置效率要低一些。十八里店的基础资源太差了，
这个位置不属于朝阳的发展轴，买新房要么就是买到成熟板块外溢的新地块，要么就是买到未来发展的区域，十八里店是两不占，朝阳的发展轴是东北，国贸东南欢乐谷，垡头，王四营，十八里店，双桥，高碑店、豆各庄这些都是资源极度匮乏的区域，也没有规划利好。 其次西红门不能太过于追求高品质，这个位置是做不到领跑市场的，只能说在大兴西部它是领头羊，太高的品质并不符合这个区的购买力，星苑，月苑才是主流，包括顺驰，新里斯，这个区域买家承受不住太高的价格，
只有一小部分能接受，量小推动不了房价上涨；其次700万布局到大兴的首选区域应该是亦庄，一个区域不可能同时出现2个产业中心，亦庄的承载量还达不到产业可以外溢，700买西红门错配很严重，你在亦庄上班当然要优先了，这个位置长期价值很牢靠！如果以投资为主，亦庄要比东坝更容易兑现，如果你的队友工作存在变动，我个人是比较推荐你考虑亦庄的！
2、丰台卢沟桥如果市场回暖并不一定能够涨价，但可以提高买家的心理预期，现在低谷他要议价30万，如果市场成交起来，可能就变成10万或者5万了，房价下跌会造成一部分人恐慌而折价出货，同样房价上涨也会造成一部分人恐慌而加价上车，倒不必着急低价出，如果你要是赶在市场回暖去买二手房，第一是房源足够多，可选择的范围也比较大，第二是可以争取一个很长的卖房周期，如果碰到房主着急的，
8个月以上的周期是很好谈下来的，这8个月的周期对于你来说有2个机会，一是可以在市场最高点卖自己的房子，二是可以吃到接下来新房房子的行情，这是潜在看不到的收益，任何市场每个人的判断情绪是不一样的，谁能够把握住正确的方向，谁就能得到市场的奖赏，关于二手房卖出的时机把握可以参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;祝顺利！
Q:提问:京总好，关注您一段时间，收益颇多，我有以下困惑，恳请指点一二：1.背景情况：手头可支配现金共约400，有一套新龙城好楼层主流2居，上周成交一套同户型520（2016年底购入，买价+税费+支付的中介费525）无负债。工作一般在北边，即使换也只会在东、西二环附近，不考虑南边。2.动因：原本计划小孩上幼儿园再置换三居的，但感觉新龙城属于非优质资产，几年下来算上支付的贷款利息和装修，其实已经亏了不少，害怕资产进一步缩水，想置换优质资产。
3.困惑：主要目的还是想在改善居住的基础上保值增值，未来不想拼顶级教育资源，学校不是太差就行，测算了可接受70的公积金（还款金额少，通胀后几乎对家庭现金流无影响）。所以现在有几个方案举棋不定：一、直接换品质三居，在这个金额范围内够得上的，基本在石景山，看了首钢东南片区的次新，比较喜欢长安九里和首钢天玺，但石景山仍然在继续开发，担心未来这些次新不保值，
想问问您对石景山的发展怎么看，对首钢东南片区怎么看？或者这个方向不太对 二、家里可以再支持100，可以够一下海淀五环外三居，西北旺片区您怎么看？看了冠城大通百旺府，但上班实在太远。另外家里支持后，担心把家里的钱包都掏空，万一跌下来压力太大内心十分焦虑。三、换一个两卫的大两居（老人一起住，2卫是刚需），大概5年后孩子要上学了再换三居，目前看了天月园比较满意，您对这个小区怎么看？或者此方案下，您还有其他推荐能保值增值的板块吗？四、实在看不清局势，持币持新龙城不动，等孩子快上学了不得不换时再动。问题很多，感谢感谢！
A:回答:您好，升级新龙城的楼盘资源方向上是对的，所有这种热门商圈的流量刚需盘只能理解为属于财富型房产，但不属于价值型房产，财富型房产和价值型房产是有很大区别的，财富型房产主要功能是保值与流通，但升值性弱，价值型房产不但拥有保值功能与流通功能，还可以持续创造财富，可以参考星球01#北京楼市未来十年主流预判， 关于升级的方向最好避开石景山，石景山的发展方向是偏生态，最近十多年也尝试做产业转型，
最终都是不理想的，一个城市的承载量在一个时期是有限的，经济总量不变的情况下很难发展多个产业园，丽泽不也是发展了十多年才刚成型的，通州也是大手笔投入但产业到目前还未达到饱和的阶段，可以参考17#石景山未来楼市的预判及购买建议，西北旺比着石景山会稍好一些，但需要注意的是这个区域的生命周期已经接近尾部，它最盛行的时间是15年这个阶段，因融创和万科高端产品的拉动，把整个区域推到10万的水平，而现在这个区域的民生资源是跟不上，如果一直维持原状往后的表现可能不会太出色 天月的大两居很不错，但这个总价可以考虑清河莱圳家园115平米的三居了，清河的爆发性比奥森更高，而且这个115户型在整个板块是比较稀缺的，可以在这两个盘上做选择，我比较推荐首选莱圳，祝顺利！
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