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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总您好。我们目前手里一套石景山御山府自住，但没有满二，以后也会置换。目前正在卖掉车道沟一个小两居大概到手700个，手里有400个，一共1100个。由于孩子2024年上学，想先买个海淀或者东城的三居，对学校要求不高。有两个疑问请教您：1.预算1100w的话，能否推荐一下楼盘？我们看了兰德华庭，感觉有点旧啊，交通方便，不知道其他价值点在哪里。2.是否应该等石景山满二后一起换房?但孩子无法一年级入学了，只能等派位，1100w需要站岗一年。以上是我的考虑和疑问，万分感谢！
A:回答:您好,你原计划是用1100做购置,且御山府确定满二后要出掉,基于这样的条件,现在不妨适当增加杠杆, 如不想增加家庭负债,未来石景山卖掉之后补上缺口即可,贷款额度可以参考御山府的出货价;这样等于是现在把御山府盘活最大化利用,你1100W在选筹上如果压缩面积,把户型控制在两居是足够拿到好盘的,三居室可能要在楼盘或者商圈上做让步,那你不如现在直接一次性到位了,无需再等石景山出手一并置换,
选筹上东城你可以关注工体板块的阳光都市,这个盘的成长性很好,学区在东城的话也还不错,其次可以关注广渠门的保利蔷薇,海淀就可以关注乐府江南150平左右的主流三居户型了,或者清河板块的莱圳家园、上林溪; 这个选筹方案在海淀的上林溪、莱圳家园以1100W左右的总价也能拿到小三居户型,只是这些盘的大三居更贴近主流; 包括东城的两个,现阶段加杠杆是基于楼盘还有预期;这种情况加杠杆是为了扩大面积,以此在兑现时产出更高的利润,如果楼盘已经见顶,或者预期很低,兑现周期不明朗再去盲目加杠杆就很冒进;
可以参阅星球精华栏07#巧用杠杆，贷款的利用;你对标的是中等学区,不用担心溢价,原则上是在能力范围内尽量拿面积大户型优的;以上楼盘整体行情都很稳健,田村的价值在于它的价格,就是性价比,同样的品质如果往东移3公里以上价格要12万13万了,从位置上田村并没有离核心圈很远,未来是有补涨机会的,并且空间应该不会小,可以参阅星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利!
Q:提问:星主您好，想跟您请教下，目前在南二三环间工作，家住朝阳双井，房价约1500，想把双井的房子置换调，去亦庄招商玺置换同价位的房子（因为未来可能去亦庄工作），不知您有何建议？谢谢
A:回答:您好，双井作为朝阳东三环的价值洼地，这个板块品质良好的楼盘在未来还有不错的成长空间，像富力城、A派公寓、首城国际、合生国际、乐城这些盘的成长属性都很好，如果你持有的是这些盘的稀缺户型，基于未来工作变动可能会调到亦庄，利益最大化的操作应该是保留双井的房产，通过金融手段把双井的房子套现一部分出来在亦庄新购置一套， 这样未来你两边的行情都可以吃到，不会因为工作原因彻底放掉双井这边的潜力，亦庄和双井各有优势，两个板块都很好，双井的承接面更广，亦庄只能依靠本地的购买力，
而双井的涉及面可以扩大到整个城市，甚至北京以外的购买力，两个板块的价值点还是有区别的，如果你双井持有的是非品质大盘非主流户型，那就不需要保留了，可以直接换过去，金融抵押有成本，如果房子成长性不好效率就低了;可以参阅星球精华栏01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）; 关于亦庄的选筹上：你可以淘一淘金茂系列的二手房源，在这种阶段很容易淘到笋盘，
并且它的楼盘质感以及户型布局设计上都是很超前的，就目前亦庄的新房市场在综合方面超过金茂系的还没有，就是说在未来的5-10年，这个板块的品质天花板金茂系应该是很稳固的，招商玺的位置也不错，但从口碑资源上比着金茂还是要差一点，并且交付时兑现的问题还存在不确定因素，你淘遍二手房源没有合适的之后可以备选新项目，这个思路针对于大动作置换是相对稳妥的，详细可参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝顺利！
Q:提问:京总您好，刚需预算550万以内上车，爱人在雍和宫附近上班国企比较稳定，我在永丰西二旗那边，我的问题是1.从保值和增值的角度考虑，经适房是否可以选择，经适房的房屋品质是不是比商品房差很多2.我们当前看了一些离地铁比较近的小区，目前觉得天龙苑还不错，离地铁不算远，周边的商业配套也比较齐全，这个选择是否合理3.有没有其他我们应该考虑的小区，目标是满足自住和通勤，爱人的通勤距离比较重要，我的通勤因为有变动的可能所以不是很重要
A:回答:您好,1、房子的保值性及成长性和经适房没有太大关联,有的区域商品房价格已经很高,但经适房还处于低位,这个时候你买经适房就会有很大概率吃到接下来的补涨,楼市有一规律,在纯刚需板块,就是购买力全部来自通勤的那种地段,当高品质的楼盘和中等品质或者品质略差一些的楼盘价格出现非常大的差距时:如1万5以上、2万以上,
这种情况有很大概率底价盘会出现补涨的行情,通常这种情况一般都出现在经适房和商品房之间,经适房上市交易需要额外缴纳税款,尽量选择挑选那种已经转商的房源,其次大部分经适房要比商品房品质略差一些,最大的差异存在楼体的外立面上、社区节目、以及各项硬件设施;但这不影响它的价值!你可以参阅星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理/不同类型房屋的价值属性!
2、天通苑是一个纯刚需过渡的区域,保值性及流通性都很好,像北一区、东一区、中苑都很不错,由于密度的原因导致成长性很差,只能做到保值及流通,天通苑最大的价值是它同时承接了东西南三个方向的刚需溢出,在中关村、西二旗、望京这三个地方工作的刚需买房首要考虑的位置就是天通苑,你550以内如果对面积有要求,比如期望是个3居,可以选在天通苑过度一下,以后有条件再做调整即可,如果你能压缩面积到2居,可以去淘淘北苑的茉莉园,100平左右的两居室价格在550左右可以拿下,望春和茉莉都属于老北苑的主流盘,保值增值性上要比天通苑稳健一些,可以参阅16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利!
Q:提问:您好，我现在主要考虑把老人房产和自己统一考虑，实现保值增值。特来咨询，望不吝赐教。目前情况如下;一、老人房产1.蓟门桥附近90平三居（已购央产），现居住中，房龄23年，无固定车位。物业管理尚可。2.清河永泰园85平两居，现居住中，房龄20年，有2个车位。3.朱房（清河五彩城旁）回迁房120平三居两套，80平两居一套，2027年交房。两套120平为同一楼层一梯两户，可间接实现大平层。
80平与本人名下50平开间挨着，可通过在公共走廊加门的方式实现130平。共3车位。二、自有房产1.蓟门桥附近135平四居，与老人90平三居在同一楼内，现居住中，无车位。2.朱房（清河五彩城旁）回迁房50平开间，2027年交房。与老人名下80平开间挨着，可通过在公共走廊加门方式实现130平。共1车位。
三、问题目前自住的蓟门桥与清河永泰园间有直达地铁、直达公交、骑车30分钟。考虑到今后老人看病，蓟门桥去各大三甲医院都很方便，骑电动车就可到达。但房龄都较老。现在考虑：1.本人还可买第二套，是否应再购置一套用于纯投资（总价700万内）？2.现住的三套，是否需要优化下？如何优化？毕竟房龄较长。万分感谢。
A:回答:您好，你们的房子全部都集中在了老房子和刚需盘上，且都不是主流户型，你可以参阅星球精华栏01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），未来的趋势主流户型会往150-240平这个行列靠拢，而这个面积是不能出现在老公房或者90年代左右的塔板产品，否则会存在流通价值的风险，老公房板楼如果物管资源尚可整体的保值性不会太差，如果是那种老塔楼，或者塔板结合非正南正北可以做到通透效果的户型，时间越久越不容易流通，你没有描述具体的物业名称，只能给你一个大概的方向。
拥有多套住房，尤其是在像北京这样的城市，是每一个富裕家庭的最终目标，但是要注重仓位的质量，如10只差股不如1只好股的道理，从你的字面信息不应该再买新了，要优化现有房产，五彩城的回迁房目前是动不了的，只剩蓟门桥90三居、135四居、永泰园85两居可操作，顾及到老人方便去医院，可以把90三居这套留下，135四居和永泰园85两居这两套要脱手换成主流大盘，在保证这套的选筹符合未来的主流趋势后，如果还有房票和资金再考虑另外布局，否则要尽量先满足单套的质量，只有控制数量，才能提高单产，这是楼市分化后的购买与置换策略，新买的位置可以根据你实际的居住需要来选筹，祝顺利！
Q:提问:京总您好，手头有现金200多点，在西城上班，考虑丰台四五百万的房子。请问1、现在这会四五百万的价有没有出手的必要？2、暂时看了一下丰台 丰益花园东区及西区、鹏润家园，感觉配套环境一般，请京总评价一下，有没有特别推荐的？3、京外郑州郊区有一房闲置是不是也得抓紧出手？可置换出一部分现金。4、假如丰台住宅不出手的话，西城 世纪茶贸中心的公寓是否也可以考虑？
A:回答:您好，1、关于进场时机你可以参考星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/房价涨跌原理,如果房价刚经历过一个上涨周期，这个时候要谨慎出手，所有的城市及商圈，只要房价经过一个上涨周期，无论小牛还是大牛，波段有多长，这种浪潮退后就会出现回调的现象，除非是那种超地段极度稀缺楼盘，这个回调周期是根据政策变化的，长则2年以上，其次是房价上涨的后期也要谨慎选择， 小区里面的房源外部买家看不出规律，但小区内的业主很清楚的，
房价上涨并不是一下子全部涨起来的，分为前期中期与后期，前期先走量，一般价格没有明显的起伏，只有量大了才能推动价，第一批房源清空，第二批房源挂牌的时候就会有所上涨，也就是中期，到后期也就是第三批，第四批房源挂牌价一定高，但质量未必好，而后期的成交量是很容易直线下滑的，一旦回调你就买到了顶部，只能等下一轮行情，下一轮之前你的买价属于历史最高价;现在既不是上涨的后期，也不属于回调的初期，而是回调的后期启动的前夜，有合适的房源可以出手的！
2、丰益花园及鹏润家园收益于丽泽的影响，整体都不错，你也可以往玉泉营方向淘淘万年花城的次新，板块内的标杆，保值性成长性都很好，公寓最好别碰，不分地段和产品，刚需第一套更不要碰，被套就是5年8年，出货基本都是5折价，郑州的郊区现在卖价格不会太高，这种房子按照星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘的逻辑是要出货的，你可以根据北京的进度决定，在不买房的情况下没必要折太多的价出，如果有合适的房源可以，祝顺利！
Q:提问:京主您好！2021年为了老婆上班近和孩子以后上学（2026年一年级），把石景山的一套房子置换到幸福家园三期，由于实力有限，只能换一个88的西北朝向2居，贷款186万。朝向问题一直比较纠结，目前房子满两年了，总惦记同小区换个朝向好的。石景山老山还有套99年的房全南朝向80平，不太想卖。努着换大概换个97左右东南或西南，不知道这种想法对不对，家人是不想折腾了。
A:回答:您好，88换成97倒是没什么坏处，最多就是短期增加一部分摩擦成本，后面又不是不涨了，但我更建议你把目标锁定到一二期110的南北两居上，这个才是稀缺货很抢手，平时基本不出房，在不动其它住房的情况下你的目标应该是这个户型，其次石景山老山的房子我建议你考虑出掉，参阅星球会员文章，04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，老山一共5个社区全都是老房子，实在是没有啥价值，老破小的价值是环线逻辑，资源匮乏的区域老破小会随着时间的推移越来越破败，
像石景山，丰台，房山，昌平北部，这些区域有大量土地资源，未来的新盘和保障房市场会慢慢把老破小淹没，保障房是未来的趋势，都集中在外部， 升级是资源上的升级，市场已从增量时代转向存量时代，未来不是所有的房子都具备上涨的条件，过去上涨是因为处于高速增长期，所有的区域起点基本是一致的，过了高速增长阶段产业资源匮乏，民生资源跟不上的就会停滞，这个时候要尽快升级及逃顶，一旦市场回暖广渠门的上涨幅度肯定要比老山大嘛，
同样面临下跌的情况，广渠门的抗风险能力也比老山更强，石景山的出掉你的选筹目标就可以移到同小区南北的三居上，广渠门这个区域的特点是楼盘品质整体都很好，但大小户型都不入流，尤其是大的要更拉一些，优质的大户型才是这个板块稀缺货，这种产品很值得折腾的，建议你认真阅读星球文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:老师好，之前咨询过置换时机的问题，您说现在适合买入不适合卖出，将置换的第一步改成其他方式筹集资金，但是我们的问题是觉得其他方式风险太大，还是希望现卖后买，目前日坛边的老破小已经降了10%了还是无人出价，想买的房子倒是也在降，请问现在是合适的置换时机吗？深圳已经有政策出台了，
如果还是卖不出去，现在是先下架还是等政策？等到政策会不会想买的房子涨得更多？另外，工作地点在朝阳门，将在孩子希望在东城上学，想买的房子目前在看800-1000W的，东城的华龙美晟、北京上舍、朝阳的怡景园、纽约豪园、朝青的华纺易城、珠江罗马、青年汇，老师更推荐哪里？如果加到1100多，可以考虑天鹅湾平层，您觉得会比刚才几个更值得入手吗？或者您有更好的推荐？
A:回答:您好，1、既然你已经在中介放盘了就没必要撤回了，只要保证不随意降价即可，如果不能以其他的方式解决资金问题，从置换的逻辑上，如果是同等资源的楼盘置换，这个选择是比较灵活的，可以在淡季换，也可以在旺季换，因为楼市一旦放量，你的盘和你要换的盘是保持在同一条涨幅线上的，只需要双边同时进行就不会出现卖低买高的风险，这种置换的场景大多出现在同一商圈不同的楼盘，
只要两个楼盘共享的是同一资源，相对的品质和价格就可以按照这样的策略调整，反之如果是资源升级，从二流区域往一流区域换一定先买后卖，最好是在淡季， 在精确就是在淡季的尾部，熊市转牛市的前夜，市场起来之前下定锁房，市场回暖你新买的房源已经锁价，你要卖的房源可以在高峰期挂牌，操作空间更大，这种策略适用跨度较大的置换，日坛往东边换就可以采取后者的方案，现在基本已经很接近淡季的尾部了，
你应该要尽快选筹到意向房源了，一旦市场的看房量增加，可以随时下定锁盘，按照1100的价格交易周期4-6个月为正常周期，只要不是大涨的前夜一般房主都会同意，你需要做好节点上的管理！选筹上你参考87#朝阳跑赢大盘选筹导图,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)可以锁定华纺130-140的三居、银谷美泉140的三居、天鹅湾138的南北三居、熙悦尚郡125的南北三居（这个盘位置稍偏，非笋不入），望京慧谷阳光145平的南北三居也可以淘淘（总价偏高），祝顺利！
Q:提问:京总好，朝阳裕民路（挨着西城德胜）老公房三居当两居自住，海淀小南庄半地下一居学区占坑房，工作地在国贸和来广营，孩子明年上小学，按原计划是海淀上学+学校附近租房或换三居，但考虑到学校离我们上班较远且学校周围租的起或买得起的小区居住环境较差，实在不想搬过去常年居住，所以综合通勤、学区、改善（三居）、保值，共计1200预算，有以下三个置换方案，想咨询下您的建议，感谢！
方案一：海淀清河，二套全卖换三居，从方便接送孩子上学的角度，目前看中强佑府学上院，这个盘在清河的后续增值如何？和您推荐的莱圳家园（离小学较远，接送不便）相比选哪个？清河满足了改善和保值，但是通勤和学区变差。 方案二：东城和平里，二套全卖换三居，目前看中和平里中街3号院，07年单位宿舍回迁，满足了通勤学区和改善，但是这两年和平里涨了很多，担心会有回落，不敢下手（个人分析因为西城德胜连续三年731后全部出区，所以溢出到东城和平里，导致这两年和平里涨了很多，后面西城德胜不再出区，更多家长还是会选择西城德胜，猜测和平里会有回落），
您觉得和平里后续保值增值如何？看中的这个小区在这片的稀缺性如何？方案三：西城德胜，目前看中裕中东里和裕中西里，同上面的分析，这两年回落了一些，当前入手个人觉得比和平里更保值。问题是，卖掉小南庄换一居落户上学（可继续居住在裕民路的房子），还是二套全卖换三居？强势学区的一居和三居哪个更保值？另外，裕中东西里，六层板楼和电梯塔楼，哪个更保值？
A:回答:您好，1、强势学区房的保值功能与户型大小无关，主要看楼盘自身资源是否稀缺，这个资源抛去教育是指建成年代、物管、小区面貌、户型设计等所有能影响到居住体验的关键因素，通过居住的角度这些因素都远超其它楼盘，可以大胆买入，即便是有阶段性的学区溢价也无需担心，因为这类盘的最终价值是居住资源加上学区资源，居住体验好的楼盘居住资源可能占到整体价值的80%,学区资源占20%往下,这种比例即便是某一时期学区有政策方面的变动，它的影响面也很小，
不会因人为干预因素导致有很大的价格波动，相反如果是那种学区价值占到80%的楼盘，只要学位发生变动，它的价格波动就会发生惊人的变化，尤其是过往因学区溢价比较高的区域，因为大家买这类盘的主要需求就是为了获得学位资源,学位发生变动,价格自然会受到影响! 和平里和德胜这两个片区分别都是东西两个溢价比较高的板块，从保值性和平里更为稳妥，这个片区整体均价都在11万12万左右，而这个板块基本全是老房子，
没有什么特别出色的次新，这种老房子的价格属于这种地段的正常水平，相反德胜的裕中是老房子并附有过往的高溢价，裕中两个盘均为80年的，比它居住体验好价格比它低的有很多，它的价格表现主要就是学区，后期如果再有利空，这个盘有很大概率继续走低，自然和平里更稳健，当然这两个板块的学区性质不一样，需要你去综合考虑做取舍！
2、清河的府学上院这是个纯刚需盘，虽然清河的商圈成长环境很好，在一线资源的区域里，商圈的成长环境代表的是这个区域房价的上限，而楼盘本身才决定它自身的成长性，并不意味着商圈有成长环境的优势，所有的楼盘都会往上走，只有符合未来改善的主流大盘以此才会有更突出的表现，按照你1200的预算买府学上院显然是错配资源，如果你瞄准这个板块，首选应该是莱圳，你可以参考星球81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#关于房地产泡沫
42#学区房最后的狂欢
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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