北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我年初把家里老破小卖了300万。准备做一些房子上面的规划，都不需要自住，也没学区房的需求。初步想法是希望买两套：一套一居便宜一些的用来落户口，目前看东坝有一些保障房，价格比较便宜220万左右，租售比相对好一些。一套东大桥三里屯附近的公寓开间，大约300万，主要看重租金高，还贷压力小。这两套准备一套各贷款一百万。就是比较担心这个配置，虽然租金可以覆盖我的贷款，但是怕房子不保值。

A：

1、既然租金高，那升值方面大多数都是略有落后大盘的，否则也没这租售比。当然如果短期持有的话也无所谓，都是时间长了才明显的。

租售比就相当于股票的市盈率，市盈率越高的说明涨的多，所以分红率才会低；而市盈率低的必定是涨的慢，也就“显的”回报率高了。甘蔗不能两头儿甜，在楼市中，预算高的有可能相对兼顾，不是太高的话就得看自己更重视哪方面了，一般都得相互取舍。

2、房子是用来住的，符合“大多数人”需求的“宜居”房产才升值好。在同等预算之下，房产类型的排序是商品房、公房、福利房、保障房、安置房、回迁房。从保障房开始就是自住为主了，性质决定的投资性弱，否则也就不是保障了。

公寓类基本等同于保障房吧，受众比较窄，大多数升值都相对普通，也就显得租金高了，全北京大多数板块的都差不多。朝阳区这种公寓有的是，朝青一带的有还行的，比如炫特，在板块内部不占优，但借助板块的力量至少到目前为止没落后大盘。

3、另外多说一句，任何投资品市场都是有门槛的，达不到的话投资性就相对弱。比如文玩市场，动辄N万的能买到古董真品，价格低的就是现代艺术品居多了。

房子也一样，想赚钱得投资富人关注的房子，一般在中位数600万左右起，这价位的受众对价格不是太敏感。而刚需房和上车房一般不太受富人追捧，受众更重视经济实惠，价格涨的多了就不实惠了。

仅供参考。

二

Q:

请问新发地的银地家园对口丰台五小银地小区，那这房子算丰台的学区房吗？是否有溢价？将来的价格会怎样？我看的这套房是2000年的宣武拆迁户的，经济适用房房本，朋友介绍的，不通过中介成交就过户，会不会有什么政策问题？

A：

1、丰台只有五小本校的算学区房，其他的都不算。或者说丰台西部只有北大地算不错的学区，有学区溢价，跟东西海的平均值持平，一分钱一分货。其他的学区都中等，没溢价。另外银地的五小是对口黄土岗中学吧，普通，如果能有指标上丰科园的第五实验或许就好多了。

2、将来的价格，大概率就是跟随北京大盘走势吧。不过新发地有些特殊，一直有传闻说把批发市场搬走，然后重新规划。如果能实施就是利好，能把之前缺失的配套补回来。但这到现在还都是传闻，也不敢说周期。

3、自己过户没什么政策问题，谁过户都一样，只要是正规手续就行。不过这是2000年的拆迁户，当时的价格才3000不到。还是先找个中介给算算综合地价款吧，这价格差太大了，看怎么做合适。

仅供参考。

三

Q:

我买北京的房子不是为了落户，就是老家拆迁了，正好我有北京资格，那就买在北京吧。但不一定住，因为单位有可能随时撤回老家，所以想租金高升值好点儿就行。200万的首付，最好贷款不超100万，要不然压力有点儿大，我俩孩子呢，现在小城市的教育也不便宜。

A：

1、这是要问我买在哪儿吗？投资房一般都建议先看朝阳的，相对来说租金在各区中最高，升值也大多不落后。

2、不过说实话，北京的房价太高，导致投资门槛儿也高。现在楼市的中位数是600万左右，那投资房一般都在这总价之上。因为房子是用来住的，地段儿越好越宜居的才升值好，这种房，面对的客户群相对有钱，对价格不是太敏感。而总价低的一般都是地段儿普通或小区普通的，刚需房和上车房为主，图的就是经济实惠，一旦涨的多或租金高就不实惠了。

3、所以期望值别太高吧，小心被中介忽悠。而且还有一点，租房和买卖升值是两个完全不同的市场，租房算消费，升值是投资。房价如果涨的快，那租金就跟不上了，回报率相对低；而如果房价涨的慢才能导致租金率相对高，这两个指标在预算不是很高的情况下是相悖的，只能相互取舍。

4、总之先看朝阳吧，300以下可以看看朝青的公寓类，70年的。这种产品在别的板块升值普通，大多有些落后，但在朝青还行，板块受追捧，所以到目前为止不落后，这趋势大概率能延续。就是最好别长期持有，五年八年就说不好了。

仅供参考。

四

Q:

请问大山子的老楼是建议持有还是卖了？非常老了，就60平，价值300多万吧，租金6000多。以前是想等着拆迁，但现在估计没戏了，如果腾退的话还不如自己提前卖了呢。我是觉得这地段不错，应该还有升值空间。我老公是说卖了换个楼龄新的，或者存银行理财。

A：

1、如果有收益高且没风险的理财渠道就套现呗，没合适的才建议持有呢。换房龄新的得看多少预算了，如果是卖房后增加的资金多（包括贷款）那就换，平级置换或增加的少就没意思了。置换成本就相当于两三年租金，意义不大，这总价也不好换到投资性强的。

2、拆迁估计够呛，但原址重建是有可能的。如果能等到的话也是利好，花不了多少钱就成了新房，价值立刻提升，房龄也重新计算了，约等于拆迁。

3、地段儿中等吧，产业跟北边儿望京的不好比，所以被抢走了一些市场份额，这些年的升值普通，不落后就算不错。但租金收益是非常高的，基本是北京最高了。

4、总之如果没有稳定且收益高的理财，最好留着，没风险也收益不低。我反正不建议折腾，中产很多都是因为投资理财而受损的，不折腾至少没损失。这看自己吧，只能说大山子的老房在楼市中肯定不吃亏，跨行业就看自己的能力了。

仅供参考。

五

Q:

想咨询一下，东坝这边的保利天汇和东四环那边的保利和煦这两个项目，从学区和升值潜力上。哪个值得可买啊？

A：

1、我对新房不熟，不方便多说人家。不过这俩不太好聊学区，和煦是人朝的分校，到时候看成绩吧。全北京的人大附分校多了，除了人朝本校和人经，其他都还普通吧，连海淀的都普通。所以别听忽悠，这不算学区。

天汇到底是什么学校啊？我没注意，估计也是北中分校吧，挂牌校。我见过天汇卖房的忽悠，说有可能上北中但不保证。那北中是谁说上就能上的吗？天璞的二手房1500万起，这都不保证北中。所以这也不好聊学区，以教委为准吧。反正全朝阳就那几个头部校算学区房，其他都中等吧。

2、升值潜力，也不太好聊。只能说能买北边儿就尽量吧，朝阳这么多年也没重视南部，看看周边的房价像升值好的吗？地段儿普通又是三角地，还是小规模，真要是好干就不用找保利壮门面了。学校拿人朝高中说事儿，高中可不是义务制，是需要中考的，这实在不好说什么，只能说少听忽悠吧。

3、两边儿比较要是我就看东坝的，但我不敢说什么潜力。规划是政府做的，价格是他们定的，规划内的潜力已经透支在现有价格之中了，土地方和开发商都不会让利给买房人的。以后的潜力看是否增加配套和产业了，如果增加或提前完成规划就是潜力。另外看价格，能打折的多也算潜力。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！