叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球
Q:提问:京主您好！2021年为了老婆上班近和孩子以后上学（2026年一年级），把石景山的一套房子置换到幸福家园三期，由于实力有限，只能换一个88的西北朝向2居，贷款186万。朝向问题一直比较纠结，目前房子满两年了，总惦记同小区换个朝向好的。石景山老山还有套99年的房全南朝向80平，不太想卖。努着换大概换个97左右东南或西南，不知道这种想法对不对，家人是不想折腾了。
A:回答:您好，88换成97倒是没什么坏处，最多就是短期增加一部分摩擦成本，后面又不是不涨了，但我更建议你把目标锁定到一二期110的南北两居上，这个才是稀缺货很抢手，平时基本不出房，在不动其它住房的情况下你的目标应该是这个户型，其次石景山老山的房子我建议你考虑出掉，参阅星球会员文章，04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，
老山一共5个社区全都是老房子，实在是没有啥价值，老破小的价值是环线逻辑，资源匮乏的区域老破小会随着时间的推移越来越破败，像石景山，丰台，房山，昌平北部，这些区域有大量土地资源，未来的新盘和保障房市场会慢慢把老破小淹没，保障房是未来的趋势，都集中在外部， 升级是资源上的升级，市场已从增量时代转向存量时代，
未来不是所有的房子都具备上涨的条件，过去上涨是因为处于高速增长期，所有的区域起点基本是一致的，过了高速增长阶段产业资源匮乏，民生资源跟不上的就会停滞，这个时候要尽快升级及逃顶，一旦市场回暖广渠门的上涨幅度肯定要比老山大嘛，同样面临下跌的情况，广渠门的抗风险能力也比老山更强，
石景山的出掉你的选筹目标就可以移到同小区南北的三居上，广渠门这个区域的特点是楼盘品质整体都很好，但大小户型都不入流，尤其是大的要更拉一些，优质的大户型才是这个板块稀缺货，这种产品很值得折腾的，建议你认真阅读星球文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:星主好，在微信上看到您的分享信息，深以为然，果断加入知识星球入会。有如下问题咨询：目前家庭及房产情况：我在丰台总部基地一央企三级单位上班，年到手约40，爱人灵活上班，家庭年收入约60；自住房西城广外红莲南路乐城小区（88平两居，还有约70万公积金贷款，客厅玻璃隔断隔了个小房子）
老大已经读高中，老二在实验二小广外分校二年级，在房山良乡富水良嘉园还有一套75平小两居，目前家庭能动用的资金约80；诉求是，乐城这套房子，一家四口加上偶尔我父母会来京，住起来太小太不方便，小区密度较大，感觉也拥挤，所以想把手头房子卖掉换个三居，同时兼顾房子以后升值至少要跑赢大盘。 我想到的方案有以下几个：
1、把乐城两居卖掉，估计760~800之间，再贷款200多，可以置换到同小区的小三居，先解决家庭住宿问题，但随之而来的是觉得这样意义也不大，还在这个小区里。2、把乐城和良乡房子都卖掉，约有1000，这样自己就是首套房资格，再贷款200~300，控制在1300以内卖套三居室，但是看了广外西城的三居，较老的小区和那种六层砖混老房子我不喜欢，虽然能轻松买到三居，但我觉得这种房子再过段时间，
小区环境和房子价值会更差，流通和保值增值都不好，其他新一些的小区，常青藤、欧园、远见名苑等次新小区三居室又够不上，我家庭年收入也不敢支撑太高房贷； 还有就是往顺驰蓝调和金泰丽湾看看，也只能是少量的三居价格我能承担，但我感觉这俩小区是丰台，虽然小区环境还行，但这两年随着丽泽概念，已经涨了不少了，会不会已经透支了很多？感觉1300以内西城买三居，真的是个鸡肋，几乎没啥可选择的；还有一种考虑，
往南二环这边看看，中海紫御公馆的90平两居，绿中介上报价1200左右，买中海紫御的两居，然后自己再隔成三居居住。 3、把乐城和良乡房子都卖掉，二宝学籍已经是西城了，也不需要西城房产，然后往我们公司丰台科技园附近看看，有很多同事也在附近住，万科西华府等新盘，这样居住环境会提高很多，但是二宝上学就太远了，还得在附近租房子，想想也很麻烦。
4、如果因为资金原因，搞不懂，那就还保留乐城这套两居室，把良乡小两居卖掉，然后再贷款200，加上自有一些钱，准备投资个总价500左右的房子，希望您给予合适区域及楼盘推荐。目前就是这个情况，辛苦星主给予指导一下，谢谢
A:回答:您好,感谢信任!1、首先你往南二环中海紫御公馆和丰台科技园这两个板块换的方向是错误的,其一不是说中海紫御公馆不好, 这个盘是一个很不错的项目,我也多次推荐过星球其他会员参考,但这个盘不适合你,如果是不错的三居你倒是可以考虑,因为户型合适房价有预期,可以适当付出一些时间在路上,
但两居你的居住舒适度并没有提高,这样就完全没必要折腾了,其二往丰台科技园换,虽然在楼上的品质上提高了许多,面积也更大了,但你这种置换是降级,丰台科技园一大片次新盘全是溢价,从买过来到现在基本没怎么动过,尤其是最近一次购买的二手客户,你本人在附近工作,应该知道这个位置的购买力到底如何,只有当丽泽完全饱满,附近一带的次新盘价格到13万15万,丰台科技园这个位置才有上涨的可能性,这个时间是很长的,
你把各项资源都降下来去单独提高楼盘的品质和面积是完全没必要的,也是错误的;星球精华栏86#丰台跑赢大盘选筹导图中有关于丽泽及辐射到的商圈研判,你可以参阅!
2、良乡这套脱手是正确选择,乐城这个盘准确说还不错,保值性不差,你卖掉2居加上良乡这套,可以去看看常青藤,有一种正南正北的户型,大概是不到130平,这个房源是很稀缺的,跑赢同板块大部分楼盘是没什么问题的,这一带次新盘不缺,但是缺的是好户型,正南正北的三居室是主流产品,在这个商圈又很稀缺,符合你的预算,
你置换当然要优先选择这种产品,你两套全部出掉去换乐城原则上没有什么问题,保值性也不差,只是它的三居户型稍微差一些,这么大动静换一个可以满足自己综合条件的盘才是最佳选,关于丽泽的顺驰和金泰这两个盘是你的备选方案,前者实在有困难,或者因为其他条件无法满足才考虑丽泽,建议是你尽量选择西城,至于方案四不太建议你做考虑,500只能拿到次级位置的,你乐城这套表现不算太突出,这种情况肯定是要优先处理的,祝顺利!
Q:提问:您好，我想请教一下，目前房子的情况：1套苏州街附近的老公房，目前自住，面积比较小，50多平米。目前价格大概600。另外在良乡大学城那里有一套房子，紫悦台小区，75平南北两居，目前价格大概260的样子。现在的想法是把良乡这套出掉，在苏州街附近再买一套，这样家里老人就可以住在附近，居住就不那么紧张了。
不过附近的房子都是比较老的 我现在看了一套三义庙的房子，挨着苏州桥地铁，1980年代的，老公房。47平米南向2居价格450，一层带个院子，院子面积30多平米。确实最近是降了不少。我个人比较喜欢一层带院子的。请问三义庙这套房子现在可以出手吗？或者您有什么建议？我的诉求是总价不要超过500了，希望能有比较好的保值空间。最好在这附近，如果实在不能满足这,中关村附近的区域，其他的您有啥推荐吗？
A:回答:您好，内城区老房子的小户型作为财富的一种资产自然有它的价值，如果你的预期只是能够保值与流通，三义庙足够可以满足，从良乡往海淀换，方向上是正确的，单纯从这两套上的调整没有什么问题，如果有可能的话最好是以良乡和你现在持有的50平来换一套小三居，参考星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;
小户型接近40平米或者40平米以下将来都是要被市场淘汰的，内城区之所以可以做到保值与流动，主要是它的地段避开了保障房范围，但作为财富资产它的上限太低了，同样的地段，100平的小三居或者70-80平的两居价值要比40平更牢靠，虽然47平米可以做到2居，实际还是1居的面积， 你可以参考星球精华栏文章01#北京楼市未来十年主流预判，过去的刚需家庭购买的主要面积段是在40平米-60平米，
刚改购买的面积是60-90，购买力发生改变之后刚需和刚改都会集中在60-90这个面积段，你要考虑到下次置换的可能性，将来老旧小区翻新这种大面积的小比小面积的更具备成长属性 三义庙至少要买到60平米以上价值才能更大化，中关村可以看看石油大院97平的南北三居，北影小区110平的三居、农科院82平的南北三居，双榆树南里86平的南北三居，青云北区80平的南北三居户型，知春里70平的南北三居，这些户型的保值性都很好；
这是依照你描述的建议，如果更关注房子的成长性，还是次新比较香，这两套的资金也可以往次新盘上看了，只不过要换位置了， 关于出手时机可以参考星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，从良乡往海淀换属于资源升级，原则上是要先买后卖，但海淀老旧社区存在反应迟钝和良乡轮动慢的因素，最好是两边同时进行，保证房山那边有意向客户并且可以签约，这边你有意向房源房主也可以随时签约就可以操作，在同一天完成两边的签约，这样会稳妥一些，祝顺利！
Q:提问:您好！我是在21年最高点入坑的蜂鸟妈妈！在朝阳还有一套大两居，周边配套很方便还有露台仓库，两个车位，暂时不打算置换。当初是卖了同小区的大三居买入的蜂鸟社区。但是现阶段被套在这个价格，而且孩子25年才上学，并且有打算上国际学校的想法，我现在应该怎么操作，是择机卖掉，
还是等后面上学事情定妥再卖，如果卖什么时机比较合适！可以接受10%—20的亏损，是否有可能涨上来一点点，或者博主怎么看待就蜂鸟社区这样的小区未来走势
A:回答:您好，在购买学区房的策略上出现了严重的失误，购买高溢价的学区房，要遵循入学最晚时间买小不买大的原则，这样可以规避入学之前由于政策变化带来房价波动的风险，因为高溢价的学区房人为干预性太强，从教育改革的方向，学区房是要被继续弱化的，这也是我把它列为高危资产的主要原因，既然已经购买，最好在25年孩子上学前不做任何决定，
将来孩子需要三小这个学位，亏100万就是为学位而付费，这个亏损的计算方式要把学位与房子剥离开，房子是房子的价格，学位是学位的价格,这100万的付费对于你来说有学位价值，如果现在亏损出掉就等于真打水飘了，将来想上三小还要再付费， 关于对类似蜂鸟家园这种学区房的预判，可以参考星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，从投资的角度我们对短期暴涨的房子很敏感也很排斥，
因为这种上涨更多是因概念炒作而得到的短期增值，作为外行人，把握不住出手的最高点很容易套牢，价值投资与概念投机有本质的区别，我们也一直推崇价值投资，价值投资是基于区域和楼盘的内在价值，这种价值是指资源的稀缺性、楼盘的稀缺性，效率的稀缺性，随着时间的推移会得到增值，这种增值性是确定的;可以参阅星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理， 而概念投机是基于市场情绪、趋势和阶段性热点，
这种策略更注重短期收益，通过阶段性热点，利用市场情绪来获利，概念性投资品更像庄稼操纵的股票短期波动性较大，没有准确的内幕消息十有九亏，相反价值投资是稳健的，不会出现暴涨暴跌现象，更适合普通人， 蜂鸟未来的增值一定是因价值而非学位，万泉新新一居价格在13万左右，蜂鸟在15万，康桥在16万，万柳属于海淀的稀缺商圈，从购买力特征及居住属性，康桥万泉及碧水优于蜂鸟，
蜂鸟格局为开间其它为正规一居，品质蜂鸟也较弱，碧水和万泉距离地铁站更近，而康桥品质及物管比蜂鸟更优，这种综合因素的叠加，蜂鸟的中短期价值都是不稳的，但也无需担心会跌穿，现在跌的是学位溢价，这部分全部洗净就会停止下跌，如果你们已经决定上国际学校，可以等到年后的三四月份入学前看市场情况抉择，相反如上国际学校存在不确定因素，最好是等孩子入学后再考虑出货，祝顺利!
Q:提问:朝阳公园板块，如丽水嘉园、景园大厦等，有入手价值吗？或者您认为朝阳公园板块，除了棕榈泉、公园大道、观湖国际、北京花园，其他低一些档次的楼盘，哪个有入手价值？大望路的华贸公寓南北3居，和双井的合生国际小南北3居，值得入手吗？您一直觉得十里堡界面资源很差，其实朝阳路这边挨着四惠朝阳路地铁明年后年开通，凯德mall明年也开。爱这城南北通透的3居4居，合适的价格，值得入手吗？
A:回答:这些盘并不是不可以买，也不是一定不会涨，而是波动性比较大，确定性要差一些，你可以参考星球精华栏03#置换实操论,抄底与逃顶,购买这种楼盘比较考验操作上的精细化：如进场时机，购买的时间处于市场波动的哪个阶段，再如进场价，非主流板块主流楼盘只要买进价稍高一点，再加上入场时机不对，产生的负面后果远远大于购买那些主流楼盘主流户型，现在网上经常会有人挂出一个楼盘同户型的成交价，
近期的一次成交比着一年前两年前跌幅大多在10%甚至20%以上，这个数据大家看着是跌了，其实是买入的时机与价格不对，加上产品的特征，一旦市场下行撑不住选择抛出，亏损的一定是这类，相反如果是主流盘主流户型，即便是下跌它的抗跌性是最强的，剔除个别着急用钱的房主，价格基本不会往下掉反而很坚挺，这是主流与非主流的最大区别，如果你对自己的操作非常自信，这些安全边界内的非主流盘是可以考虑的！否则选我之前给你推荐的主流盘最稳妥，祝顺利！
Q:提问:老师好，我还有个问题想要咨询，我父母有一套通州区的老房子，97年的，华龙小区，一层，96/7平米，三居，市价大概300多一点。因为我父母一年只在北京住一两个月，我想要出掉换一个能跟得上大盘的房子，也可以租出去，不知道有推荐的吗？还有就是卖房时机，是现在就卖还是等等？现在市场不好，通州会不会解除双限购，解除后会不会好卖一些？谢谢！
A:回答:您好，参考星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;通州原则上即便是核心位置，老房子也要脱手的，通州是新城新区，现在市场上的新盘及次新产品已经巨多了，还有正在盖的和未出让的土地，加上保障房市场，这些都是对于老破小的不利因素，至于出手的时机，你注意观察这一波就可以，
到高峰不管是否有针对通州的利好都要尽快脱手，通州的供应量太大,你开车绕一圈基本都是新盘和刚刚交付的，即便是有针对性的利好，对于老房子的价格影响很小，顶多是原来要谈10万的变成5万了，唯一能够影响到的就是给买家信心，让观望的买家下定更容易一些，卖出后你可以看看融御的二手或者京贸国际城的二手，这两个项目自身资源很好，祝顺利！
Q:提问:您好，一直关注您很久了，很佩服您对北京房地产细节趋势的判断，我于2020年入手亦庄河西两套89平小三居的限竞房，5年内不能上市，资金被套牢，然后另外有一套大兴生物医药基地的89平自住型商品房，靠近地铁和商业，学校有个清华附中大兴分校，目前出租中，每月租金5000元，刚满5年可出售，出售后还完贷款只剩下300多万，想咨询您这套自住型商品房该出手还是该继续留着出租，
出手后是持有资金还是立刻买入其他项目，再买入的话买哪里保值属性更好些？不想压力太大了，再贷款不想贷太多，可接受贷150万以内吧，过几年我的目标肯定是想办法整合房子换个130平左右的四居室，估计至少5年后吧，麻烦您帮我看看该怎么办
A:回答:您好，如果89平这套还存在补涨的机会就暂时不要动了，你可以参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，西红门那条线是有行情的，越靠北越容易兑现，反之越靠南越难，通过你的描述生物医药基地这一片的补涨会很慢，重要的是变现能力弱，投资属性越强越有价有市，涨上来之后可以随时变现再去做其它布局，反之变现能力弱的呢,拿冷门板块来说，它的涨幅是波动性非常大的，市场好的时候可能会出现一个上涨周期，如果市场不好大部分时间是在那一直横着，
参阅星球文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，从抄底与逃顶的逻辑,本是可以在市场高峰期选择出货，但流通性太差就会导致变不了现，看着是你的房子涨价了，但你成交周期被拉长，想要出货只要降价，因为这种地段的次新盘没有稀缺性，无论是新房市场还是二手房市场供应量都很大，如果在高峰期出不了货，看似房价涨了，一旦牛市消失,实际跟没涨一样，因为上涨的那部分都是虚价;换筹的方位你可以到回龙观淘淘，拿现金肯定是不合适，哪怕面积小点先吃上再说，等25年再重新整合，至少比这5年一直跌要强，祝顺利！
Q:提问:请问现在名下一套房山金地朗悦的房子，已经好几年不涨了，想做资产优化，手头上只有100万现金左右，有什么好的推荐方案吗？好像听说明年是涨的行情，也拿不准，您怎么看？换房时机应该怎么定？
A:回答:城六区外的最边缘位置，出货最好是等待阶段性行情出现的时候，长阳在房山准确说不属于最边缘位置，而是可以承接到内城区的首要地区，房山北的长阳和昌平南的回龙观很相似，同样都有轨道交通和配套资源，但长阳的行情比着回龙观要差很多，海淀的生产资源全部集中在了北部，回龙观刚好可以实现无缝衔接，加上海淀的房价一轮比一轮高，所以才导致了回龙观的多轮补涨，而长阳在过去是没有生产资源可承接的，丰台本来就是缺乏产业的区域，丽泽也是最近几年才开始逐渐成型的，
从地理位置上丽泽距离长阳近30公里的距离，加上这个唯一的产业中心并不具备人口外溢的条件自然影响不到长阳的房价，金地朗悦算是长阳品质最高的楼盘了，但供应量大于需求量现在出货很亏，今年的政策在利好，最先放松限制的大概率是城六区外库存积压大的区域，等到这种阶段性行情出现的时候就是最佳的出货时机，长阳是有机会的，关于置换的时机可以参考星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，选筹上首选距离创造财富近的区域，可以是核心板块，也可以是外溢板块，根据自己房子变现的金额加上现金来筛选，亦庄，朝阳东部，回龙观都是很好的区域，祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
公众号 知识星球会员文章
每周更新一篇
宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#关于房地产泡沫
42#学区房最后的狂欢
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容