叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球
Q:提问:京总，您好！关注 有一段时间了。我目前住在望京西园三区83平米东南向大一居，工作也在望京。房子今年已经满五年，已经转为商品房，还有80-90万公积金贷款，是本人唯一住房。平时都是一个人住，偶尔父母来住，就很不方便，且采光不好，影响居住体验。考虑出售，贷款100-200万，
在朝阳换个房龄新一些的南北通透小两居，距离地铁近。今年初，房子降价很多。曾考虑中建璞园100平米三居，房子户型好，质量好，品质好，但是周边交通不方便，且距离机场太近。 目前的房子卖不上价，老房新房价格差距大，购买100平米三居比较困难。没有学区房需求，主要想改善居住环境。也兼顾可能之后出租和投资的收益情况。
望京生活工作都很方便，进城也不远，理想情况当然是首选，但是价格太贵了，老房子户型不好，物业不好，也担心之后还会降价。新房子又都远，都在五环外，配套不好，通勤时间长，远离城市核心资源。北京南部不太喜欢，上班也远空气不好不考虑。期待您给指点一下。
A:回答:您好，从望京往中建换是属于降级，虽然楼盘的资源提升了，但你的地段资源下降了，这种置换是没有价值的，完全是为了情怀买单，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,在房产的价值排序中地段资源是远远大于楼盘资源的，即便是望京西园三区的抗跌性和成长性都不如同区域次新，但因为地段资源的加持至少还有流动价值，
现在的房价下跌是整个市场都在往下走，未来区域大跃升这种楼盘并不是一点机会没有， 相反你换到中建那个位置未必就比望京西园好，有极大可能会同时失去保值性与流动性，还会同时失去地段资源，这个置换的方向不太好，其实你的内心是期望在望京换的，迫于预算又没办法一次性到位，你可以参考星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，如果预算够的情况下原则上是要一次性到位，但你需要压缩面积，
同一地段不增加预算升级楼盘资源只能压缩面积，这是唯一的办法，如果压缩完面积还是无法触达好盘好户型也是有方法的， 可以在高峰期把你自己的房子出掉，等高峰期过后市场下调的时候去买好盘的一般户型，一般回调阶段那些好盘的一般户型是不扛跌的，这个就是你抄底的机会，拿到之后以后再找机会进行升级，好盘的一般户型或者有瑕疵的户型特征就是容易忽高忽低，市场热度高也能涨起来，但市场回调价格也容易下来，
不过这种操作是有一定的风险存在，如果一路走高或者一轮翻倍就麻烦了，一般是不建议这种操作，从目前的形势出现这种现象的概率很小很小，但并不是完全没有风险，最好是按照03#置换实操理论，抄底与逃顶的方法去置换，比较保险一些，一次性不能到位可以选一个差不多的，只要留在牌桌上就还有机会，祝顺利！
Q:提问:京总你好，想咨询一下购房问题，内容有点多，感谢您的耐心解答，希望您能每个问题都帮忙分析一下，谢谢！背景：本人女，手里有一套贷款购买的瀛海地铁附近的期房。总价 330， 24 年底交房，是当时婚前家里一些特殊原因才购置的，交房后打算出租。目前男朋友打算再买一套婚房，首付现金 270，总价控制在 550 左右的次新电梯房。
我俩计划是自住 10 年左右，所以考虑保值➕流通，上班都在北四环附近，目前俩人年薪税前 100。 如果是近几个月买：1. 这个价格看了老北苑望春园东西向两居，户型和居住环境还不错，唯一担心的问题是塔楼10 年后不好卖或者亏太多。2. 常营次新、丰台三环新城，您认为相比望春园如何？3.北纬 40 有几个79 小户型，但是厕所对着厨房，担心未来流通性。 如果明年末再买：首付现金可以加到 350 左右，总价620，
届时想看看：新北苑，奥森，北纬（更好的户型和面积），东坝，朝青（华纺易城），这几个位置您更推荐哪个？目前很纠结。另外，新房您认为如何？新房目前看了几个：绿城沁园，西红门橡树湾，您怎么看？最后，我那套期房目前在还贷款，这套婚房如果杠杆加得太多（贷 300 对我们来说是极限了，想着是不是少贷点更稳妥）。担心未来如果我那套卖不出去，压力太大，并且银行利息这么高，如果房子不升值，还不够还利息的。对于这点您怎么看？
A:回答:您好，首先建议你先阅读星球精华栏04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘、81#北京房产投资核心逻辑和原理;1、关于老北苑老社区、常营次新、丰台三环新城和北纬的理解；老北苑的望春园是一个流量大盘，保值性与流通性在10年内都不是不用担心的，老塔楼未来不好卖的是大户型，总价超过1000越高越难流通，小户型至少在10年内是不存在这个问题的，常营次新的优势是这个区域的基础配套都很完善，
从产品特征及商圈资源是具备大跃升条件的，但是这种跃升需要时机， 常营主要的购买力都集中在朝阳东三环，也就是说能够到常营置业的都是朝阳东部优质商圈外溢过去的客群，这种购买力在正常的市场条件下不会主动去推高一个区域的房价，只有当核心圈大涨的时候才能带动外溢板块的价格，常营次新盘较多所以保值性很好，可以理解为属于一个价值洼地，未来也具备上涨条件，但需要时机，朝阳大悦城板块往上涨就会带动常营，
这种位置更适合长线投资 三环新城不算是很出色的盘，能跟在万年花城后面，丽泽目前的人口密度越来越大，玉泉营从位置上看是可以享受到这种产业红利的，但你应该压缩面积去买万年花城的小两居，这个盘属于板块标杆表现会更突出。北纬的一居主流户型是70平朝南的，厨卫正对的这种并不是不会上涨，流通性也不差，只是在市场下调的时候抗跌性差了点，好户型更抗跌，上涨时表现也更好！
2、北纬好户型首选，其次备选华纺，最后新北苑、奥森，这些盘都是不缺流动价值的，从商圈资源望京好于朝青，朝青好于新北苑，从楼盘资源新北苑优势是最大的，但能够推动房价上涨的主要因素不是楼盘，看一个板块一个楼盘的房子有无价值，不光要看产品力，还要看这个小区的购买力，购买力才是一个楼盘涨跌的核心；购买力越强，房价就会越坚挺不下，价值分为短期和长期，新北苑长期价值很好，
而望京和朝青的价值是在中长期，这就需要你购买新北苑时做好长持的准备 东坝的底子比较差，即便是将来配套落地后以它今天的价格与资源，可能不会有太出色的表现，确定性要差了一些。绿城沁园的基础资源要比东坝更差，东坝虽然价格虚高，但至少是朝阳主要发展的方向，豆各庄属于名副其实的城乡结合部。其次西红门不能太过于追求高品质，这个位置是做不到领跑市场的，只能说在大兴西部它是领头羊，太高的品质并不符合这个区的购买力，星苑，月苑，顺驰，新里斯才是这个板块的主流，太高的价格买家承受不住，只有一小部分能接受，量小推动不了房价上涨；
3、关于贷款：可以参考星球07#巧用杠杆,贷款的利用,高杠杆是基于房价上涨后大面积可以创造更多的利润，如果房价不涨杠杆越高亏损就越重，高杠杆最好是购买确定性强的位置，结合你瀛海的房子，这一套选筹应该要避开一切带走不确定因素的楼盘，核心圈是最稳妥的选择，因为你瀛海那套是属于超长周期，这一套再来一个长周期，中短期背负贷款过高见不到利润会影响心情的，祝顺利！
Q:提问:京总好。看了很多您的观点，很受启发。目前家庭状况是这样：永乐西有一套40平的旧房子，一直空着。20年因为孩子上学搬回北京后就一直在学校附近租房住。目前感觉租金每年也不少钱，不如买一套把租金转化成月供。目前孩子上学在呼家楼附近，未来1.5年要考高中，高中学校大概率也在这附近。
所以想在朝阳买一套，方便使用。因为目前没指标买不了车，太远的地方确实不太方便，所以想着以呼家楼为中心四公里范围内。 资金情况是这样：石景山的房子能卖170左右，加上手里的现金，一共有600。现在有两个方案，一是贷款200买个800左右的房，这个方案没有什么还贷压力，考虑了几个位置，东大桥芳草地迪阳公寓，目前有一套108平两居室的，有人820w出。人民日报社里的房94平，大概也是这个价格。
这两个房地毯面积基本一样。迪阳公寓得房率很低，但是这套房单价比小区其他房子都便宜。公园五号115平，880w，两居有尖角的那个卧室房型。另外延静里华业玫瑰东方，一室的可以改成两室，70平，报价650-700。小区配套设施物业好，居住舒服。 方案二，贷款400，出股票200，买个1100-1200左右的房子，这个方案压力比较大。周围楼盘筛了一圈发现这个价格比较尴尬，因为好一点貌似都要1500，选择性才会大一些。
筛了几个地方，万科东第115平，两居1038，还有就是朝阳公园丽水嘉园3室130-145平，但这个价位好像目前没有太多好选择。lg的想法是压力小点买个小的先住，他比较倾向于迪阳公寓。因为那边离我弟家也很近，就在旁边。我自己比较纠结，迪阳的朝向是东西，采光一般，房子流通率也不太好。想请教您一下，这两个方案哪个更可行。另外您有没有一些其他楼盘的建议？非常感谢。
A:回答:您好，把石景山的小房子卖掉在朝阳买是对的，这个方向很好，关于买大买小的问题要分具体位置及楼盘，如果是冷门板块从投资的角度要买小的，最好是个2居，因为外溢板块刚需的需求量远远大于改善，相反如果是在内城区要尽可能买大的，内城区、超热门商圈改善户型才是未来的主流，这种改善不一定非要几百平米的大户型，改善也分初改和终改，只要迈入这个产品线就能享受到将来市场分化的红利，
可以参阅星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），选筹上：1100-1200的总价可以在朝阳大悦城板块拿到华纺易城140平和青年汇122平，这两个户型都为正南正北的主流产品，大悦城距离呼家楼直线距离5公里，比你们的预期多了1公里，如果能接受这个总价布局到大悦城要比朝阳公园更有效率 朝阳公园主打的是豪宅系列，也就是大户型，小户型并不是这个板块的主流货，朝阳公园实际上是分2个片区的，
一个是靠近公园附近，一个是四环外，成长性好的盘全集中在了四环外的豪宅系，本身朝阳公园就是一个慢涨的板块，靠近蓝色港湾，公园西门一带的老塔楼和零散的2000年社区大户型升值性并不好，这种盘在未来的市场上是不具备竞争优势的，迪阳公寓可能就更差了，一栋楼的体量加上区域功能为商务性质，
对于未来的成长都是减分项，像国贸三里屯建外这种被写字楼包围的住宅涨幅都是垫底的，流通价值低的离谱，好楼盘首先要有好的土壤，至少区域70%的功能是围绕居住，而不是办公，朝阳大悦城虽然在4环外，但不影响它的价值，从刚需到终改一系列的产品全是次新，加上大悦城的加持成了东边一个很有人气的区域，祝顺利！
Q:提问:您好，看了很多信息，个人比较纠结，恳请帮助答疑： 现名下住房1套：海淀牡丹园金尚嘉园2居室（非南向户型），100平，无贷款。之前有二套，前几年已卖掉，有二套贷款记录。孩子：还有两三年高中毕业 夫妻两人：单位算是比较稳定，两人税前略超百万。咨询问题：
1、目前这种情况，可以付款（约1500万现金，可再贷个几百万）直接再买一套；也可以把金尚嘉园的房子进行升级置换。再买一套，主要是给孩子将来结婚用，也可以等父母年纪大些来京后居住。未来六七年，有2套房的计划。不是着急买 不太敢下手，主要是担心以后房价会下行，现在买了后悔。名下金尚嘉园2居室，整体升值潜力评价？是否应该置换成更优质的三四居室？置换的时间点是？下行期置换是不是更合算？
夫妻两人上班均在东北二环附近，如果置换的话，在北三环以外往北往东或西，朝阳和海淀可选的优质盘、具备上升潜力的有哪些？2、现在没有好的投资项目，钱在手里也没太有用。鉴于这个情况以及个人家庭情况，是直接买一套还是置换更合适？谢谢！
A:回答:您好，关于置换的逻辑建议你参阅星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，文章覆盖了对置换的理解，包括买入与卖出的节奏如何把握；牡丹园属于二类商圈，也可以理解为老城区，金尚嘉园是一个很好的盘，只不过你拿的户型属于非主流品，商圈资源，楼盘资源，户型这三个都具备稀缺性才属于优质房产，牡丹园的商圈资源是减分项，但金尚嘉园在同区域具备稀缺性，
你应该升级成这个小区154平的三居户型，以楼盘优势加户型优势来弥补商圈资源上的缺陷，未来依然可以跑在大盘前面，这种三居的流动价值及成长性很好，也属于未来的主流品！可以参考星球精华栏文章01#北京楼市未来十年主流预判， 根据置换实操理论的核心，你有现金流优势，应该在最低谷阶段去购买优质户型，市场回暖后再脱手自己的，你持有的盘无需担心流动性，这是完美换仓效益最大化的操作;完成这套升级后可以以同样的打法再布局一套，长期持有优质房产一定可以跑得赢通胀，
也无需担心未来的流动价值与保值能力，最好脱离二环与三环，可以往奥森板块看，两套房离得不远，将来家人住也方便些，融域嘉园110平左右的南北两居、澳林春天四期110平左右的南北两居、三期120平左右的南北两居这些都可，奥森主要的稀缺资源是生态，属于慢长的区域，保值性很好，这两套基本可以分配完资金，选筹奥森时可以根据资金变化调整面积，但别降低楼盘资源，祝顺利！
Q:提问:京总好，关注您很久了，学到很多。我在考虑清河橡树湾这边的房子，但有几点担心，想请教下：1.我主要是投资需求，看了橡树湾二三四期160+的三居，有些担心在这种塔板结合、两梯五户、房龄也不算很新的小区买大三居，算不算错配？保值增值性是不是会受限？
2.朱房村回迁房和商品房新房两三年之后上市，会不会打压橡树湾的价格？3.现在看橡树湾还是比较抗跌的，成交价降的幅度相对来说还不算大，我听说也是一些买房机构在托盘，但如果整体市场继续下行的话，是不是也很难托得住，现在入场合适吗？或者要等到价格回调到什么水平才适合入场呢？橡树湾二三四期这种大三居现在适合作为投资标的（考虑DYD的资金成本）吗？敬请指教，多谢答疑。
A:回答:您好，1、关于购买时机你可以参阅星球精华栏03#置换实操理论，抄底与逃顶，文章中对于购买的时机是要在楼市经历过一个上涨周期成交量开始直线下滑后的3-5个月，从这个时候开始到下一轮的牛市之前都属于比较合适的出手时机，强势区域并不会出现成交量下滑导致成交价大幅下跌，在上述的阶段买入会有一定的议价空间，如果是在追涨阶段议价空间会变的非常窄，并且房源可选数量也会变少，在这一轮市场起来之前有合适的房源都可以入手的。
2、购买橡树湾160+产品不存在资源错配，橡树湾的价值首先来源于地段，海淀的发展轴是从中关村向北延伸，刚好穿过清河，而清河又是距离海淀北部主要产业辐射的首要地区，加上近些年区域资源的不断提升才成了海淀北部的核心区，这些次新产品价值不是因为它们本身有多好，而是区域大多数盘太拉垮才导致这些产品的稀缺，即便是未来这个地段再出现纯商品房社区，如果是品质超过橡树湾的,也不一定非要说会打击橡树湾的价格，这个逻辑是不成立的，两者没有冲突，
如果后者卖到更高的价格只会拉高橡树湾，世华龙樾不也是后期入市的嘛！如果是品质不好的就没有对比性，不可能出现品质又好，地段又佳可以自由买卖的商品房，这种好买卖想都不敢想！
3、关于买房机构托盘这个说法：不如说是炒房客集体捂盘，首先从炒房客这个维度上，他们对市场的渗透能力以及后市预判要比普通人更精准，尤其是像北京这种一线区域的大盘，一套上千万的投资如果判断失误亏损不是小数目，有价值的区域才会有炒房客，准确说应该叫价值的挖掘者，而不是炒房者，没有价值的区域是不会出现投资客的，财富可以通过创造或分配的方式获得，而投资房产属于后者，这种投资方式简单直接，
基于一个基本事实：随着城市的发展，房产的价值自然增长，这就像是城市为每个人提供了一个财富获取的机会，只要愿意并能够把握，就能从中获益，投资优质房产更是在城市经济增长持有了城市的一部分股份，共享城市发展带来的各种资源红利，北京是四个一线城市限购最严的城市，上涨的幅度已经很慢了，即便是市场经历了这五年的低谷，那些一线位置的好项目不但不跌还会逆势上涨，这种情况不使用大量现金谁会抛呢，除非是杠杆率过高或企业经营出现问题才抛售优质资产，你可以参考星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
公众号 知识星球会员文章
每周更新一篇
宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#关于房地产泡沫
42#学区房最后的狂欢
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容