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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主您好！近期我购买了海淀永丰中海汇德里的下跃，主要目的是两个：一是家庭原因必须需要一个空间大的房子;二是为了让孩子上小学，说是建华实验学校未来要搬到学区内。但是，买完之后我一直有隐约的后悔之意。问题：1.升值空间大吗，地上部分 7w万大几，地下部分 2 万多，2.未来好转手吗，听说下跃很难转手因为总价高，且很多隐患，3.是这个学区学校质量怎么样
A:回答:您好，海北的兑现是属于长周期，我们今天看到的所有成熟商圈，都会经历从雏形到饱满的过程，发展轨迹是从地皮-概念-配套-供需，这是一个板块的完整生命周期，新板块距离主城区越远发展周期也就越长，反之距离越近越容易成型，以海淀为例:世纪城、万柳、清河、马连洼都是经历过上述周期的，
而新区在发展的四个阶段中价格与价值都是不一样的，如果出现概念阶段的价格超过配套甚至供需阶段就会出现横盘、微跌、流通价值打折，变现困难，从成长性看这个价格不便宜，你可以参阅星球精华栏文章03#置换实操论,抄底与逃顶,有关于新房与二手房的价格判断方法， 只能说这个位置不存在长期价值风险，但中短期的流动风险是存在的，所有的新区大面积高总价都会存在流动性差的问题，你想啊，
这些盘主要的购买群体是高端人口，产业发展的速度跟不上聚集不了更多的高端人口，这种产品供应量是大于需求量的，从你的产品本身是比较稀少的，但中短期不缺，又稀又缺才属于好货！3、学校好于坏师资只是一方面，最主要的是要看生源，说白了就是看家长，拿中关村三小来说，在原有的区域里重新建一个新校区，生源是不变的嘛，所以各项指标同样不会下降，如果移到五环外这个生源就不一样了，祝顺利！
Q:提问:京总您好。我想800在海淀清河或马连洼附近买一个两居。主要需求是自住但仍希望房子后续能跟得上大盘。目前比较中意的两个房子，一个是马连洼西山公馆的77平小两居，优点是小区好，环境好，缺点是面积比较小。另外是清河力度家园的一个122平大两居，优点是位置好，面积大，缺点是房龄较老（04年），小区一般。
后者比前者总价大概多100万，多贷款还是能比较明显地影响生活质量。我打算五六年以后换掉，请问买哪个可能更保值？谢谢！
A:回答:您好，参考星球海淀跑赢大盘选筹导图,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);西山公馆是被商业体包围的，它自身的资源是不错的，东北旺最初始的规划布局是以商业为主，西山公馆最开始的土地性质也是商业，从居住的角度东北旺不如西北旺，西北旺的规划才是纯居住，住在这种被写字楼包围的区域里会很吵，
再加上它自身楼体的特殊结构和小体量，体验会差很多， 而力度家园不具备稀缺性，价格也很难上来，整个清河一带老社区，塔楼，次新加起来将近100个，这种没有稀缺性的楼盘竞争力很弱，清河这个商圈是具备大跃升条件的，你的期望不应该只保留在保值上，如果只是保值马连洼，清河有很多个盘都可以满足，
包括西山公馆，你应该压缩面积提高品质，把面积压缩到80平上下，一个区域的经济发展是房价上涨的主要驱动力，这种购买力逐渐增强的区域里的房价水平是最顶端的收入群体决定的，选筹的逻辑是要品质弃面积，你的选筹对象换到莱圳会好很多，建议你认真阅读星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理，祝顺利！
Q:提问:京总您好，手头有现金200多点，在西城上班，考虑丰台四五百万的房子。请问1、现在这会四五百万的价有没有出手的必要？2、暂时看了一下丰台 丰益花园东区及西区、鹏润家园，感觉配套环境一般，请京总评价一下，有没有特别推荐的？3、京外郑州郊区有一房闲置是不是也得抓紧出手？可置换出一部分现金。4、假如丰台住宅不出手的话，西城 世纪茶贸中心的公寓是否也可以考虑？
A:回答:您好，1、关于进场时机你可以参考星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/房价涨跌原理,如果房价刚经历过一个上涨周期，这个时候要谨慎出手，所有的城市及商圈，只要房价经过一个上涨周期，无论小牛还是大牛，波段有多长，这种浪潮退后就会出现回调的现象，除非是那种超地段极度稀缺楼盘，这个回调周期是根据政策变化的，长则2年以上，其次是房价上涨的后期也要谨慎选择，
小区里面的房源外部买家看不出规律，但小区内的业主很清楚的，房价上涨并不是一下子全部涨起来的，分为前期中期与后期，前期先走量，一般价格没有明显的起伏，只有量大了才能推动价，第一批房源清空，第二批房源挂牌的时候就会有所上涨，也就是中期，到后期也就是第三批，第四批房源挂牌价一定高，但质量未必好，而后期的成交量是很容易直线下滑的，一旦回调你就买到了顶部，只能等下一轮行情，下一轮之前你的买价属于历史最高价;现在既不是上涨的后期，也不属于回调的初期，而是回调的后期启动的前夜，有合适的房源可以出手的！
2、丰益花园及鹏润家园收益于丽泽的影响，整体都不错，你也可以往玉泉营方向淘淘万年花城的次新，板块内的标杆，保值性成长性都很好，公寓最好别碰，不分地段和产品，刚需第一套更不要碰，被套就是5年8年，出货基本都是5折价，郑州的郊区现在卖价格不会太高，这种房子按照星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘的逻辑是要出货的，你可以根据北京的进度决定，在不买房的情况下没必要折太多的价出，如果有合适的房源可以，祝顺利！
Q:提问:星主您好，看了您星球的文章，受益匪浅，请教您一个问题。我的基本情况是这样的，明年准备结婚，已经准备了1000左右现金买房，我俩都是体制内的，在东二环和西四环工作，工资相对并不高，所以不想再额外贷款。重点考虑几个方面，一是资产保值，二是小区居住条件稍微好一些，三是有个差不多的学区，解决未来的孩子上学。 经过实地考察，有两个初步的方案，
一是在东城买一套，一次性解决以上三个问题。二是在海淀万寿路片区和石景山共买两套房子，先买石景山的新房，目前觉得长安悦玺和中海学仕里都不错，大概要花700-750左右，孩子上学的问题等过几年再攒点钱，在万寿路片区占坑。 我主观还是偏向第一个方案解决，不过主要问题是1000的预算在东城买房确实有些捉襟见肘了，我主要看了东城东崇前和龙体片区部分次新房，
比如富贵园，幸福家园，本家润园，花市枣苑，新景家园，这几个我自我认为保值、书包和小区条件都相对可以，但是1000的预算最多只能买个60多左右的一居，除非选择买这些小区的回迁房，可能1000最多能买个80左右的两居。还有个小区叫领行国际，900左右能买到100平左右的两居，不过问题也比较突出（主要是没绿化，户型差，有商办，邻二环），优点也很明显（房子新，单价低，好停车）。现在一直拿不定主意，不知道怎么做选择，想看看您的看法，或者有什么别的思路吗
A:回答:您好，感谢信任！1、从你的字面描述我建议是你重点考虑方案一，但选筹的方向需要调整，第一呢，你们计划明年结婚，最快需要学位的时间也要7年往后，而这个时候你花1000万去东城买一套一居室的占坑房，实在是太浪费资源了，你关注的这些楼盘保值性尚可，但一居室它的成长速度太慢了，而且海拔也非常低，即便是上涨，
你的面积在那放着，你用1000万换60平的面积，这个投入产出比效率非常的低，第二呢，虽然东城的学位溢价比较轻，但考虑到中间有7年的空档期，而学区房又有人为干预性，这期间只要是发生一点点变化对于你们都是不利的，大方向学区调整弱化大于加强，从这两大方向我不建议你现在布局学区。
2、关于石景山这个区域，参考会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议，它未来的房价涨幅90%是要靠通勤支撑的，也就是西城和海淀的纯刚需和初改善，这种通勤的购买力是需要诸多市场因素才能推动，否则支付能力会很弱，而石景山本地又缺乏生产力，唯一的利好在丰台的丽泽，以丽泽作为预期可选的范围很大，
石景山的所有新项目的产品都很好，但房产的价值从来都不是单一的产品力决定的，可以参阅星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你倾向于方案一方向上没问题，但我更建议你把学区问题滞后，以居住为主去考虑置业，可以是以你们两个的通勤距离考虑，也可以是以纯投资的成长性考虑，这样的思路更适合你们，祝顺利！
Q:提问:京总您好！1、名下德胜裕中2居室，20年731前购入，孩子25年上学。预计能套600个，还完按揭余款还剩350个，用于置换。2、家父名下房山城建琨廷86平，2居室，12年购入，正准备抛售。大约能有170万价值？不确定有人接盘。年收大约200多个到手。但由于行业波动大，不确定未来几年收入能否长期维持。因此考虑置换时新增的贷款控制在600-800以内，总负债1200-1400范围。本次期望进行房屋置换，选址优先级：1、增值保值，为下次换筹争取更大价值。
2、老人自住改善，至少3居。3、去德胜交通便利。目前关注的板块，主要分两个方向，向北为清河次新，或永丰新盘；向东为望京次新，或东坝新盘。 我的疑问：1、德胜裕中房子25年再脱手会不会太晚？蒙受较大的贬值损失？有没有必要今年赶紧脱手？我可以尝试能否把孩子户口迁到金融街三代公房名下，把德胜卖了提升本次置换的子弹量。2、我去清河橡树湾踩盘，目前三居已涨到1800起，
且品质感觉显旧，只是在周围楼盘衬托下，相对还是稀缺的。我去融科橄榄城踩盘体验类似，三居已涨到1500万，且户型一般。我的问题是，随着时间推移，这些领涨盘还能否保持领涨？还是随着时间推移，新盘相继入市，当下价格过高，多因素影响而会逐渐失速？3、如果能接受长持的话，永丰南、东坝新盘，有无可能在多年间的整体涨幅，接近橡树湾、融科等领涨盘的单价涨幅？在当下局面，我应该怎么操作才能相对更优？烦请您指点迷津，感激感激！
A:回答:您好，1、如果你能通过其它方式获得期望的学位，从稳健性及资产的成长性现在出掉裕中这种操作方向很好，德胜一直是最受关注的商圈之一，裕中也是溢价相对较高的楼盘，从学区政策方面你把不确定性换为确定性是正确的，暂且不说确定性有多高，单纯从人为干预因素上看，纯住的商品房都要比人为干预性强的学区房稳健，再结合其它因素，你既然能通过不需要买房来获得学位，就没必要再去承担这个风险！
2、关于核心位置过去表现好的次新盘,未来是否会一直保持领涨，这个要看稀缺的类型，稀缺性分两类，一类是阶段性稀缺，一类是区域性稀缺，每个区域都是在不同的时间里发展的，过去二十年大部分的商圈发展模式均为都市村庄改造，像万柳，世纪城，清河，望京，太阳宫等这些资源优质的商圈过去全部为乡镇拆迁，这种发展模式会导致有的具备全拆条件，有的不具备全拆，
如果是在同一时间全拆那么这个区域所有的楼盘都是在同一时间建成的，这种区域它的价格基本是一致的，楼盘的贵贱根据品质决定，如世纪城，新北苑，万柳，品质没有明显的差别，价格基本是处于持平的，这个就属于区域性稀缺， 如果是分批拆会出现有的楼盘建成年代早，有的晚建，时间推到今天，晚建的在硬件方面以及户型的设计都更受人喜爱，价格的差异也是这个因素造成的，这个是阶段性稀缺，这种区域如果往后有更好的楼盘上市交易，这些原本高品质的楼盘，价格自然不会像过去那么坚挺了，
关于这个逻辑你可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,其次清河和望京准确说是属于区域性稀缺，因为这两个地方的整体结构是老破小包围次新，加上没有空白导致次新越往后越吃香，尤其是清河这种现象表现的更为明显，收益于产业聚集辐射，常年向市场输送优质购买力，这些次新楼盘价格飞涨自然不奇怪！而清河和望京虽然近些年也陆续有新盘上市，但在位置上和这些原本的核心大盘还是有明显差异的，
未来并不会受到这些新盘的出现导致老盘价值滑落！ 至于操作的方向：留在原有的核心圈是相对稳健的，未来的核心位置有诸多因素导致兑现周期不能确定，加上现在楼市已经从增量演变为存量了，没有高速增长的市场衬托，哪些无基础配套资源且价格很高的新区并没有很大的优势，祝顺利！
Q:提问:您好，我现在主要考虑把老人房产和自己统一考虑，实现保值增值。特来咨询，望不吝赐教。目前情况如下;一、老人房产1.蓟门桥附近90平三居（已购央产），现居住中，房龄23年，无固定车位。物业管理尚可。2.清河永泰园85平两居，现居住中，房龄20年，有2个车位。
3.朱房（清河五彩城旁）回迁房120平三居两套，80平两居一套，2027年交房。两套120平为同一楼层一梯两户，可间接实现大平层。80平与本人名下50平开间挨着，可通过在公共走廊加门的方式实现130平。共3车位。二、自有房产1.蓟门桥附近135平四居，与老人90平三居在同一楼内，现居住中，无车位。
2.朱房（清河五彩城旁）回迁房50平开间，2027年交房。与老人名下80平开间挨着，可通过在公共走廊加门方式实现130平。共1车位。三、问题目前自住的蓟门桥与清河永泰园间有直达地铁、直达公交、骑车30分钟。考虑到今后老人看病，蓟门桥去各大三甲医院都很方便，骑电动车就可到达。但房龄都较老。现在考虑：1.本人还可买第二套，是否应再购置一套用于纯投资（总价700万内）？2.现住的三套，是否需要优化下？如何优化？毕竟房龄较长。万分感谢。
A:回答:您好，你们的房子全部都集中在了老房子和刚需盘上，且都不是主流户型，你可以参阅星球精华栏01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），未来的趋势主流户型会往150-240平这个行列靠拢，而这个面积是不能出现在老公房或者90年代左右的塔板产品，否则会存在流通价值的风险，老公房板楼如果物管资源尚可整体的保值性不会太差，
如果是那种老塔楼，或者塔板结合非正南正北可以做到通透效果的户型，时间越久越不容易流通，你没有描述具体的物业名称，我只能给你一个大概的方向。 拥有多套住房，尤其是在像北京这样的城市，是每一个富裕家庭的最终目标，但是要注重仓位的质量，如10只差股不如1只好股的道理，从你的字面信息不应该再买新了，
要优化现有房产，五彩城的回迁房目前是动不了的，只剩蓟门桥90三居、135四居、永泰园85两居可操作，顾及到老人方便去医院，可以把90三居这套留下，135四居和永泰园85两居这两套要脱手换成主流大盘，在保证这套的选筹符合未来的主流趋势后，如果还有房票和资金再考虑另外布局，否则要尽量先满足单套的质量，只有控制数量，才能提高单产，这是楼市分化后的购买与置换策略，新买的位置可以根据你实际的居住需要来选筹，祝顺利！
Q:提问:京总好！我的情况是现在家里一套皂君东里的一居室，想置换一套5公里范围内的三居室，目前看了皂君东/西里，铁科院，农科院，双榆树南二里，青云北区，知春里，明光村，索家坟20号院，学院南路32、34、60、66号院的房子。总价700～1000万，希望置换后的房子保值性好一些，想听听您的意见，选哪里以及何时买卖比较合适，谢谢！
A:回答:您好，1、中关村一带的老社区成长性基本都是一致的，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),从皂君东里的一居室在本区域置换成长性上并没有提高，如果只是为了扩大居住面积按照700-1000万的预算选筹，优先级排序应该是石油大院97平的南北三居，
北影小区110平的三居、农科院82平的南北三居，双榆树南里86平的南北三居，青云北区80平的南北三居户型，知春里70平的南北三居，这些户型的保值性都很好，如果你能接受一定的通勤时间，在皂君东里的位置上往北走一段路程，或者往东走，跳出中关村一带去选筹，对于未来房子的成长性是要比留在中关村效率更高 可参阅星球文章海淀跑赢大盘选筹导图,北侧清河的莱圳家园115平的主流南北三居户型报价1150左右，
和你的预算没差多少，而两个板块的成长性是有很大差距的，如果是往东走到奥森板块，万科星园140平的南北大三居，在小区里也算主流头牌户型，报价也和你的预算很接近，置换的本质是对商圈资源、楼盘资源进行升级，如果是在资源优质的商圈里，可以淘汰自己品质差的楼盘往品质好的楼盘上换，如果是已经固化的商圈，换与不换其实意义不大，
因为所有的楼盘涨跌都是一致的，只是为了扩大居住面积而忽略掉金融属性，这个就要看个人的实际需求了！ 2、关于置换的节点：在本区域进行置换，你可以留意目标楼盘的成交量，最佳的方案是在市场起来之前下定锁定房源，市场回暖后你新买的房源已经锁价，可以吃到接下来的行情，你要卖的房源也是在高峰期挂牌出货，卖方市场要比买方市场更有选择权，这种操作思路主动权在自己手里，也是利益最大化的方案，祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#关于房地产泡沫
42#学区房最后的狂欢
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
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17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
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