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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:您好，关注您很久了，看了不少星球别人的提问，受益良多。家庭住房三套:一套位于海淀街道稻香园西里社区，塔楼有电梯中间层全南向2居59平，孩子3年级万泉小学名额占用，自住；一套位于西城金融街羊肉胡同120号院43.6平六楼顶层南向一居室（自如出租状态）。目前两套房子均挂着在售。
除此之外还有一套门头沟远洋新天地60平loft商住，目前老人住。 最佳设想:海淀西城两套都卖掉置换一个三居室，实现房子保值增值和可流通性，便于未来孩子大了以后再次变现。考虑过中海雅园，厂洼路，最好还是希望能在城北海淀，便于孩子目前上学方便，自住和保值增值能够两全为上策。也接受其他地方，后续自己的房子出租出去，自己再中关村附近租房住。买在什么区域好，希望给与建议。
困境:现在海淀西城的两套房子一路走低，不好出手，羊肉胡同的房子从去年的739万已经降到了558万。要想促成交就必须割肉大降价，这样可能两套房子全卖了也只有1000万，两个孩子教育投入也大，也不敢多贷款，1000万出头很难买到心仪保值的优置房产。希望给与以下建议:（1）两套尽快降价出售，置换一套3居，这样的话再哪里买能够实现家庭资产保值并具有可流通性，便于孩子长大以后变现再次置换（2）海淀这套小两居不卖，
毕竟目前还有使用价值，羊肉胡同割肉卖掉变现。这个我们夫妻现在意见不一，先生认为毕竟是金融街，再跌也就这样了，妻子认为早马上出手不能再犹豫了。怎么办还难下决定。（3）两套都不卖，维持现状。以上三种途径哪种能够最大限度家庭资产保值，希望解答迷津。
A:回答:您好，1、首先稻香园西里在没有效率更高的选择是不用着急出货的，这个楼盘所附带的学区溢价并不高，把它的学区剔除苏州桥这个位置卖10万的价格并不离谱，房价下跌是多种因素叠加造成的，现在整个市场在往下走，置换家庭弃老房选择购买新房，需要先把原有的房子卖掉来腾出房票，而近一年的市场是处于低谷波段，刚需不出手要置换的就没有多余的资金与房票，
从而影响到整个置换链条衔接不上，新房销售不动二手没有量，价格自然会形成往下走的现象， 大家不出手的原因是预期过低，房地产除了具备居住功能以外还具备金融属性，通过调控限制住房价的上涨，大家会考虑将来在交易时价格是降低还是增长，这种心态是跟随市场变化的，严调的时候看空声音大于看多，随着政策的风向变化，
也会由看空变为看多，无论是严控还是放松，绝不会一次就能达到涨跌目的，通常都是经过多轮才能完成，要控制住房价上涨很简单，不断的踩刹车就可以快速降温，但把刹车松开并不能让车速再回到之前的速度，最多是让这辆车不在减速，想要提速需要疯狂的踩油门楼市热度才能回升，现在的油门力度并不小，需要给市场一个缓冲期，
2、金融街羊肉胡同20号院你可以参考你先生的观点，同板块的丰汇园、宏汇园、新文化街挂牌价是在17万左右，民康胡同和羊肉胡同120号院的居住体验比着上述三个盘略差一点，而金融街这个板块除了中海凯旋和晶华是没有次新盘的，大部分都是老房子，金融街羊肉胡同20号院的学位溢价并不高，其次即便是有学区溢价，
将来随着时间的推移把溢价抹平，老房子的价格还会涨上去，这个区域的土地价值大于一切，房子最贵的也是下面那块地，将来你想住在金融街只有两种产品可选，次新和老房，次新的价格更高，老房子在这个价格的基础上，还会因为次新的拉动而变化，中海凯旋和晶华不说牛市，即便是熊市也很抗打，想议价是不可能的，
市场稍微利好一点成交价都是超乎你我的想象; 参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;优质房产最大的忌讳就是受到市场下行的恐慌而选择在熊市抛盘，优质房产并不是指单一的楼盘品质，地段资源大于楼盘资源，现阶段以这两套换仓对应的是你选筹效率的高低，如果能抄底到更优质的，可以选择现在止血出仓，因为你购买的在接下来的市场里会表现的更好，反之如果没有效率更高的房产，最好的选择就是一动不动等待价格的回升，按照你换筹的区域目标，1000万很难拿到好资源，祝顺利!
Q:提问:京总好！感谢您非常认真和专业的分析解答，这几天反复学习您之前的精华帖，对买房有了新的认识。关于您买朝青板块的建议我也非常认同。现在重新定位了一下自己的需求，如下：
1. 首先我们家因为孩子上学，基本能接受的上学时间早晨就是电动自行车10分钟。而且考虑到1年半以后考高中，学校目前确定不了，大概率未来4年半要在学校附近租房。所以其实这个房子买哪里对于我目前的居住需求都无法满足。如果这样，选择投住分离是不是更佳？
2.考虑到未来还要继续租房，一年房租大概14-15w，那么再贷款的话会有压力。 如果全款600先上车，等5年后孩子高考完了，我们就不用再租房了，到时候如果钱够了就进行再次置换。这样的话，是朝青板块好还是望京板块好？目前根据总价，首先考虑的是2居室的户型。网上研究了国美第一城，青年汇，望京新城，望京西园几个小区，但这些超大体量的小区，物业就非常一般。有没有未来增值的空间？
3. 但lg认为买房首先满足居住需求，所以他倾向于买一个学校附近的房子这1年半先住着，这样就不必再花租金，未来如果孩子发挥好能考入附近的高中部就更理想，等于未来5年都不用再租房了。目前我比较纠结，时而思路清晰，时而思路混乱。恳请您给点专业指导。万分感谢。
A:回答:1、你的思路是清晰且正确的，从效益原则可以理解属于进攻性型，这个进攻属稳健并非冒进，因为所选筹的方位并没有脱离安全边界，置换的本质是增长与效率，如果以这个角度，首先要完成升级，地段资源、楼盘资源、户型资源至少要占有一个，占有的资源越多房产的价值就越大，只有遵循这个原则才能保证增长与效率。
而选筹的本质是取舍和排序，房地产有双重属性，金融属性和居住属性，在实际选筹的过程中，如果把居住属性放在首位自然要放弃金融属性，这个就是取舍，从这种角度你lg考虑的也没问题。经济学其实就是告诉我们不可能什么好事都能全占，只要在安全边界内，任何选择都没有对错，适合自己的就是最好的，家庭的幸福指数大于一切，如果购买房产的位置太远会给生活带来不便，可以就近选择的！
2、是的，投注分离可以扩大更广泛的选筹范围，但600万如果不使用杠杆，在好地段只能拿到刚需盘的入门户型，这些户型不是商圈内的主流产品，保值性及流动性不差，但就失去投住分离的意义了，改善户型的涨幅才具备大跃升的条件，至少要保证不降低原来的预算才可以选择投住分离;参考星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:您好，我们夫妻名下唯一住房在朝阳大山子西里顶层两居，62平米，有一百多万贷款。父母唯一房在石景山七星园小区顶层两居，64平米，无贷款。都是市价3百万左右。两个房子都在出租，自己没有居住需求。我们在国外生活，老人也在其他城市养老。现在有些想不好应该等市场好时把房子处理掉，还是趁现在房价低换更好的房子。您有什么建议？如果买房置换有没有什么推荐的小区和买房方案，非常感谢！
A:回答:您好，大山子西里和石景山七星园这两个盘的涨幅都要差一些，大山子是因为商圈的成长环境恶劣，本身这个位置靠近望京的，从位置上是能够承接一部分望京刚需的，但是因为商圈资源匮乏，基础配套又很差,所以一直被甩在最后面，而七星园虽然在位置上很占优势，石景山因本地缺乏生产力，
所以它今天的房价能够支撑起来最大的原因是承接了海淀和西城的刚需以及改善群体，鲁谷作为石景山的东大门，在位置上自然有优势，这个商圈也是配套最丰富的一个区，商圈决定着房价的海拔，楼盘只决定自身的成长性，整个鲁谷品相好一点的盘保值性不差，也能跟着整体大盘往上走，而老房子像依翠，七星永乐是涨不动的，你目前的这两个楼盘准确说即便是市场热度上去，不一定就比现在卖的价高，
与其这样你不如现在适当降低心理预期，以差不多的价格出手抓紧去拿一套优质盘，这样你不会失去接下来的板块轮动，选筹上你可以参阅星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,去拿一二线区域的次新两居即可，祝顺利！
Q:提问:星主您好！加入星球后学习了不少知识，受益匪浅。我家在中海望京府用首套资质买了一套139平米四室，贷款600万，现自住。此外还有两套老破小：安定门外安德路小两居，可卖650w左右；知春路老塔楼两居，可卖800w左右。我们打算孩子明年在安定门入学后即进行房产的调整。现请您指点：
1，假如两套老破小都卖掉，求推荐兼顾孩子上学与保值增值的优质楼盘，现在自住的望京府距离安定门太远了，不太可能每天奔波。也不要求特别近，距离适中即可。我们看了一下安贞次新的国典华园，感觉小区位置不错但户型有点问题。还有建研院，看了也是老破小为主，还在朝阳区，不知道为什么单价一骑绝尘。这两个小区好像都不是特别满意，但我们又没什么特别的思路，恳请指点。2，目前望京府这套是否适合长期持有，是否提前还贷？谢谢！
A:回答:您好，两套老破小全部出仓重新配置近1500左右的预算，在选筹上肯定是要抓地段、楼盘两个资源的，这两个资源要全部占有才属于升级，否则只属于置换，普通的置换是没有价值的，以安定门为坐标按能接受最远的通勤距离可以扩大选筹范围，如仅限于二三环之间，在选筹上是不占优势的，因为这些老城区虽然地段金贵，
但是产品力很差，尤其是东城，基本都为90年代左右的产品，从居住的舒适度上户型有很大缺陷，当然选筹得当保值增值性不会打折扣，好地段可以弥补户型设计上的不足，但需要放弃可以拿到更好位置更好楼盘的机会，因为脱离二三环之间，到四环外1500的价格可以拿到更优质的主流盘，可以参考87#朝阳跑赢大盘选筹导图,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),奥森板块的融域嘉园130平的南北三居价格在1400左右，
如果使用杠杆或者稍增加预算可以拿更好的上林世家160的南北三居户型， 从奥森到安定门大概是10公里的路程，这两个盘都属于主流大盘，无论是商圈资源，还是楼盘自身资源，包括房源本身的户型都属于稀缺货，置换和升级属于两个概念，置换是同类盘不同商圈之间的调整，效率是不高的，而升级不只是扩大居住面积，还要升级地段资源，楼盘资源，只有做到综合资源上的提升，才具备未来大跃升的条件，
北京的二手房市场竞争这么激烈，那些能够持续上涨的房子是具备了稀缺性，作为高产厚产者，无论本身住的是什么类型的产品，都要去配置一套核心位置的主流大盘，更多的是保障固定资产未来的成长和抵通，其次才是兼顾居住，望京府有望京的衬托，又是低密度社区，将来必然稀缺，但它的兑现周期是要延后的，
这种产品提前还贷不如把还贷的钱最大化利用增加到新的选筹上，从你的描述我比较推荐你们脱离二三环之间做选筹，如果能用两套老破小换一套大盘，望京府就可以留着，如果必须在二三环之间买一套离安定门近的，产品力就要下降，这样建议调整望京府，从效率上讲推荐留望京府用老破小换，这样动作小成本低效率也更高，建议你认真阅读星球会员文章,祝顺利！
Q:提问:您好，我是望京西园三区一居换两居业主，刚向您咨询过，还需要继续请教。预算有限700以内，在考虑圣馨大地，慧谷阳光，北纬四十度和望春园。圣馨大地两居西北户型，北纬东南或者西南，望春园两居。慧谷阳光最多也就能置换1居室。关于朝向和户型想听听您的建议，我个人觉得两个朝向比如西南，或西北比全朝南或者西要好。 另外，圣馨大地是01年小区，虽然距离地铁近，物业也相对好，
不知道以后还是不有保值和升值空间，以后出手是不是流通性还有保障。北纬在五环外，但是有地铁，房龄相对新，户型也比较方正，感觉物业一般。望春园还没有去，觉得价位可以考虑，房龄也不算老，上班距离稍远可以接受。要考虑投资和保值，是否可以参考目前房屋的租金？目前圣馨大地和北纬都高于望春园。谢谢。
A:回答:您好，关于户型的优先级排序可以参考星球精华栏文章01#北京楼市十年主流预判(2022-2032),:最好的户型是南北通透，有至少2个房间朝南，面宽长进深短加分，朝南房间多再加分，其次是坐北朝南但不通透，这是板楼和假板楼的优先级，塔楼东南为最好，依次为西南，纯南，东北，纯东，西北，纯西，纯北，高品质楼盘一般户型优于低品质楼盘好户型，从楼盘和户型角度，北纬都是好于圣馨大地的，
圣馨大地虽然在望京比较靠内的位置，但它的居住体验并不好，所以价格自然跑不过五环外的北纬，慧谷阳光的一居室客厅是暗的要么就是开间，性价比及实用性不如北纬， 而北苑的望春园地段资源是不如望京的，在楼盘的价值排序中地段资源大于楼盘资源，地段中的效率是第一资源，这些楼盘都具备流动价值及保值性，
综合对比北纬的成长性更好一些，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);其次房屋租金参考的意义不大，因为租金是动态的，当房价上涨时，投资者的心理预期更多关注的是房子的差价利润，对于租金的高低并不关注，这个时候房屋的租金是在次要地位，当房价不涨时，投资者的心理预期就会从差价利润转移到租金上，当房价停止上涨，租金就会上涨，租金收益率是建立在房价不涨时去计算，祝顺利!
Q:提问:星主您好！我现在手里有大兴黄村的两套小一居，市值一共约400+，手里有200的资金，可以用100-200的杠杆，总计700-800的预算。想置换一套适合居住的大两居，同时能满足孩子小升初跨区到西城陶白或海淀北四环以南（目前上班在大兴，不想去太北面）。想跟您咨询一下：
1、考虑目前学区房价格较高，可不可以分开置业？也就是说想在大兴黄村用400~500置换一套宜居的两居，再用300~400给孩子购置一套占坑学区房。（孩子目前四年级，距离小升初还有两年的时间。）2、发现陶白学区天缘公寓的均价较低，不知道可入吗？您能推荐几个具体的社区吗？3、是现在趁买方市场立刻置换好？还是再等1~2年孩子小升初前1年左右再置换？感谢！
A:回答; 您好，购买高溢价的学区房要遵循以最低总价获取学位的方式买入，如果是中等学区倒不必太控制价格，这样反而会降低楼盘的资源，以你的描述如果拆分为2套显然黄村的价值是没有西城白纸坊高的，黄村属于大兴的老城区，而大兴是在大力发展新城区，新区越金贵，老城区就越破败，这是新区与老区的选筹逻辑，在黄村布局尽量往西红门靠，参考星球精华栏84#大兴跑赢大盘选筹导图，
大兴西部的每一轮行情都是从西红门开始向外溢出，按照你的预算顺驰领海可以淘淘100平南北向的大两居，星海家园80平的南北两居，西城可以看看建功，南运巷，天缘公寓一是高层二是体量太小，后期物管资源存在跟不上的可能性，老房子尽量买低层的，将来也更容易翻新，保值性及流动性都要更好一些，这是以你计划的建议；
如果是效益最大化的原则，孩子需要学位的时间还有2年，这个期间可以先不用考虑学区的问题，以800的总价做纯投资布局，北京已经挤压5年，加上之前的调控也是四个一线城市最严的，所以北京的房价比着上海和深圳更加稳健，没有出现过暴涨暴跌的现象，过去5年的挤压很多优质板块的好房子价格并不高反而很低，
现在的各项政策都在利好，如果在这之前完成置换升级，去拿一套800万左右的核心2居，后面市场一旦回暖价格会很快冒上来，2年后再去配置学区房都来得及，无论是自住的这套还是学区，选择的余地都会扩大，关于置换操作上的细节可以参阅星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，祝顺利！
Q:提问:星主您好！有关目前持有的房产是否需要升级置换以实现增值保值想听取一下您的意见和建议。 本人情况：目前持有房产：北京华阳家园三居（出租中），北京万科金域东郡2居还有一个车位（房子和车位都在出租中），万科金域东郡这个房子是2021年为了孩子在河西上学买的二手房，现在孩子已经上2年级了。
按照当初买房的政策，万科的学位是3年一学位。万科目前已经满2年也可以出售了。 佛山顺德有一个四居室，大概可以卖到300万（出租中）。 目前因为孩子在河西上学，我们租住在海梓府的三居。我自己挺喜欢海梓府的小区环境和房子，但是又觉得海梓府目前的价位偏高了。 不适合再买了。 我想把华阳家园卖了，
看看明年3月份是否市场会好些的时候给卖了。 目前有人出价900万（但是也要等买家自己的房子先卖掉）， 我想等明年3月看看市场情况，关键卖了华阳，也没有想好要买哪里的房子，可以继续实现每月租金1.2万同时也可以实现保值。 或者是把万科和顺德的房子卖了，应该也可以凑够800多万，但是同样的问题，没有想好再去买哪里的房子，可以实现收租的同时还可以保值。 有朋友推荐买东坝的保利天汇，
因为房子也没有卖出去所以还没有去看。 或者您推荐城六区的哪个板块，可以实现有大概1.2万的出租收益还可以实现增资保值的房子。
A:回答:您好，你应该保留金域东郡把华阳和顺德脱手，再做重新配置，金域东郡未来还有不错的空间，10万以下都不要考虑出仓，以亦庄为首的几个密集型产业集群，附近辐射的品质次新二手盘，10万以下的价格都可以称为潜力楼盘，金域东郡是板块内的二梯队，未来一梯队拔高，它很难不涨，可以参考星球精华栏84#大兴跑赢大盘选筹导图;而华阳家园就要稍微差一些，虽然距离朝阳公园很近，
但它本身还是属于甜水园商圈，朝阳公园主打的是豪宅系，除了一些品质大盘之外,围绕团结湖，甜水园路，朝阳公园路这一大片全部为老社区或2000年左右的塔楼社区，华阳做为02年的盘在整个大商圈并没有什么稀缺性，所以涨幅也一直很差， 其次关于顺德，如果只把华阳出掉，900W去拿主流大盘只能是2居，主流盘3居未来才更吃香，参考星球01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;
原则上核心布局不够牢固的情况下不建议多仓位，这样均匀开可能哪一套都中规中矩，压缩数量才可以提高单产，你两套加一起1200的资金可以冲到海淀核心圈，拿一套莱圳家园120平正南正北的三居室，不但可以满足12000以上的租金，保值增值性也很稳健，这样你持有的2套盘全部为核心大盘，下一次的置换方向，就可以瞄准类似于亦庄金茂府这样的盘了，这种配置的方向比你去东坝打新稳的多，投新区是投被低估的位置，价格还处于低位，当概念性的新区和距离最近的城区位置价格基本一致的时候，新区的投资价值已经很弱了，祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#关于房地产泡沫
42#学区房最后的狂欢
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
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