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拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:您好，我前两天咨询您苏州街附近的三义庙老房子，收到您的回复之后我也仔细思考了一下，觉得还是应该考虑升值目标，所以想改变下策略，再来向您请教一下。目前我住的稻香园小区的房子暂时还不考虑出掉。所以就还是把良乡的房子卖掉，然后去换一套，刚刚出了新政，所以我准备买的这套总预算可以提到500。我在研究常营地区，万象新天、柏林爱乐还不错，能够得上2居。另外朝青版块就更贵一些了，我这个预算貌似买不了比较合适的。想听听您的建议，我在常营或者朝青淘一淘，这个方向可以吗？以及具体的楼盘您有推荐吗？
A:回答:您好，常营更适合长线投资，中短期的保值性与流动性都不差，可以理解为属于一个价值洼地，未来也具备上涨条件，但需要时机，这个位置的主要的购买力都集中在朝阳东三环，能够到常营置业的都是朝阳东部优质商圈外溢过去的客群，只有当核心圈大涨的时候才能带动外溢板块的价格，朝阳大悦城板块往上涨就会带动常营，500买这个位置也属于很好的选择了，买朝青在产品上会很吃亏，把预算提到700-800在朝青买会更有优势一些，楼盘只要选符合这个板块的主流产品就可,可参考星球精华栏文章05#选筹,87#朝阳跑赢大盘选筹导图,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总好，诚信求教～90后一家四口，北京牛街一套自住房无房贷，两个孩子就近上学，两个大人工作半径5公里。手头可以用于房地产投资的资金仅约200万，这种情况是否可以考虑在京投资一处好出租的小房产，前期以租养贷、中期享受租金收益、后期为孩子留下一份固定资产？看过星球内的精华帖和其他问答，大部分都是集中了千万级资源进行房产投资的，小房产成长性不足可能基本没有人考虑。我家条件有限，主要诉求是丰富家庭资产的形式，并通过一些努力跑赢通胀。不知是否可行？如果可行应该主要选择什么区位、类型的房产呢？还需要考虑哪些因素呢？还望您给一些建议～
A:回答:您好，感谢信任！首先建议你仔细参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，这篇文章可以快速帮助新手掌握北京买房致胜的核心策略;如果你自持资金在200，具备使用杠杆的条件在选筹上是可以满足你期望的，作为投资一般我是不提倡去更多的关注租金收益，基于一部分会员是在京的首套房资金有限，我也是推荐挑选一些核心位置的老社区或者次级板块的次新盘，在保证流通性、租金的同时还具备未来补涨的机会，
随着时间的推移一旦你的收入增加，有条件可以拿到更优质的房产就要果断换仓， 不动的情况下这些房子也都会因整体商圈的价值提升水涨船高，如果只追求租金收益，同样的价格公寓的租金要比老破小高出很多，如三元桥附近的宵云里8号公寓一套100左右的三居室总价300万出头可以租到近1万5一个月，同样板块内的老社区300万能买到的租金只有公寓的一半，但老社区有流通性，公寓没有流通性，你以后再置换就是个麻烦事，选筹的方向你可以围绕国贸去淘一淘不错的老社区2居室，租金水平在整个朝阳同类产品里面算高的，像枣营南里、北里、麦子店街保值性及未来的流通性都可，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:您好，看了很多信息，个人比较纠结，恳请帮助答疑：现名下住房1套：海淀牡丹园金尚嘉园2居室（非南向户型），100平，无贷款。之前有二套，前几年已卖掉，有二套贷款记录。孩子：还有两三年高中毕业 夫妻两人：单位算是比较稳定，两人税前略超百万。咨询问题：1、目前这种情况，可以付款（约1500万现金，可再贷个几百万）直接再买一套；也可以把金尚嘉园的房子进行升级置换。再买一套，主要是给孩子将来结婚用，也可以等父母年纪大些来京后居住。未来六七年，有2套房的计划。
不是着急买不太敢下手，主要是担心以后房价会下行，现在买了后悔。名下金尚嘉园2居室，整体升值潜力评价？是否应该置换成更优质的三四居室？置换的时间点是？下行期置换是不是更合算？夫妻两人上班均在东北二环附近，如果置换的话，在北三环以外往北往东或西，朝阳和海淀可选的优质盘、具备上升潜力的有哪些？2、现在没有好的投资项目，钱在手里也没太有用。鉴于这个情况以及个人家庭情况，是直接买一套还是置换更合适？谢谢！
A:回答:您好，关于置换的逻辑建议你参阅星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，文章覆盖了对置换的理解，包括买入与卖出的节奏如何把握；牡丹园属于二类商圈，也可以理解为老城区，金尚嘉园是一个很好的盘，只不过你拿的户型属于非主流品，商圈资源，楼盘资源，户型这三个都具备稀缺性才属于优质房产，牡丹园的商圈资源是减分项，但金尚嘉园在同区域具备稀缺性，你应该升级成这个小区154平的三居户型，以楼盘优势加户型优势来弥补商圈资源上的缺陷，未来依然可以跑在大盘前面，这种三居的流动价值及成长性很好，也属于未来的主流品！可以参考星球精华栏文章01#北京楼市未来十年主流预判，
你有现金流优势，应该在最低谷阶段去购买优质户型，市场回暖后再脱手自己的，你持有的盘无需担心流动性，这是完美换仓效益最大化的操作;完成这套升级后可以以同样的打法再布局一套，长期持有优质房产一定可以跑得赢通胀，也无需担心未来的流动价值与保值能力，最好脱离二环与三环，可以往奥森板块看，两套房离得不远，将来家人住也方便些，融域嘉园110平左右的南北两居、澳林春天四期110平左右的南北两居、三期120平左右的南北两居这些都可，奥森主要的稀缺资源是生态，属于慢长的区域，保值性很好，这两套基本可以分配完资金，选筹奥森时可以根据资金变化调整面积，但别降低楼盘资源，可参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:京总好，关注您很久了，学到很多。我在考虑清河橡树湾这边的房子，但有几点担心，想请教下：1.我主要是投资需求，看了橡树湾二三四期160+的三居，有些担心在这种塔板结合、两梯五户、房龄也不算很新的小区买大三居，算不算错配？保值增值性是不是会受限？2.朱房村回迁房和商品房新房两三年之后上市，会不会打压橡树湾的价格？3.现在看橡树湾还是比较抗跌的，
成交价降的幅度相对来说还不算大，我听说也是一些买房机构在托盘，但如果整体市场继续下行的话，是不是也很难托得住，现在入场合适吗？或者要等到价格回调到什么水平才适合入场呢？橡树湾二三四期这种大三居现在适合作为投资标的（考虑DYD的资金成本）吗？敬请指教，多谢答疑。
A:回答:您好，1、关于购买时机可以参阅星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，文章中对于购买的时机是要在楼市经历过一个上涨周期成交量开始直线下滑后的3-5个月，从这个时候开始到下一轮的牛市之前都属于比较合适的出手时机，强势区域并不会出现成交量下滑导致成交价大幅下跌，在上述的阶段买入会有一定的议价空间，如果是在追涨阶段议价空间会变的非常窄，并且房源可选数量也会变少，在这一轮市场起来之前有合适的房源都可以入手的。
2、购买橡树湾160+产品不存在资源错配，橡树湾的价值首先来源于地段，海淀的发展轴是从中关村向北延伸，刚好穿过清河，而清河又是距离被主要产业辐射的首要地区，加上近些年区域资源的不断提升才成了海淀北部的核心圈，这些次新产品价值不是因为它们本身有多好，而是区域大多数盘太拉垮才导致这些产品的稀缺，即便是未来这个地段再出现纯商品房社区，如果是品质超过橡树湾的,也不一定非要说会打击橡树湾的价格，这个逻辑是不成立的，两者没有冲突，如果后者卖到更高的价格只会拉高橡树湾，世华龙樾不也是后期入市的嘛！如果是品质不好的就没有对比性，不可能出现品质又好，地段又佳可以自由买卖的商品房，这种好买卖想都不敢想！
3、关于买房机构托盘这个说法：不如说是炒房客集体捂盘，首先从炒房客这个维度上，他们对市场的渗透能力以及后市预判要比普通人更精准，尤其是像北京这种一线区域的大盘，一套上千万的投资如果判断失误亏损不是小数目，有价值的区域才会有炒房客，准确说应该叫价值的挖掘者，而不是炒房者，没有价值的区域是不会出现投资者的，财富可以通过创造或分配的方式获得，而投资房产属于后者，这种投资方式简单直接， 基于一个基本事实：随着城市的发展，房产的价值自然增长
城市为每个人提供了一个财富获取的机会，只要愿意并能够把握，就能从中获益，投资优质房产更是在城市经济增长持有了城市的一部分股份，共享城市发展带来的各种资源红利，北京是四个一线城市限购最严的城市，上涨的幅度已经很慢了，即便是市场经历了这五年的低谷，那些一线位置的好项目不但不跌还会逆势上涨，这种情况不使用大量现金谁会抛呢，除非是杠杆率过高或企业经营出现问题才抛售优质资产，可参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,01#北京楼市未来十年主流预判， 祝顺利！
Q:提问:京总您好！关注 有一段时间了。我目前住在望京西园三区83平米东南向大一居，工作也在望京。房子今年已经满五年，已经转为商品房，还有80-90万公积金贷款，是本人唯一住房。平时都是一个人住，偶尔父母来住，就很不方便，且采光不好，影响居住体验。考虑出售，贷款100-200万，在朝阳换个房龄新一些的南北通透小两居，距离地铁近。今年初，房子降价很多。曾考虑中建璞园100平米三居，房子户型好，质量好，品质好，但是周边交通不方便，且距离机场太近。
目前的房子卖不上价，老房新房价格差距大，购买100平米三居比较困难。没有学区房需求，主要想改善居住环境。也兼顾可能之后出租和投资的收益情况。望京生活工作都很方便，进城也不远，理想情况当然是首选，但是价格太贵了，老房子户型不好，物业不好，也担心之后还会降价。新房子又都远，都在五环外，配套不好，通勤时间长，远离城市核心资源。北京南部不太喜欢，上班也远空气不好不考虑。期待您给指点一下。
A:回答:您好，从望京往中建换是属于降级，虽然楼盘的资源提升了，但地段资源下降了，这种置换是没有价值的，完全是为了情怀买单，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,在房产的价值排序中地段资源是远远大于楼盘资源的，即便是望京西园三区的抗跌性和成长性都不如同区域次新，但因为地段资源的加持至少还有流动价值，现在的房价下跌是整个市场都在往下走，未来区域大跃升这种楼盘并不是一点机会没有，
相反你换到中建那个位置未必就比望京西园好，有极大可能会同时失去保值性与流动性，还会同时失去地段资源，这个置换的方向不太好，其实你的内心是期望在望京换的，迫于预算又没办法一次性到位，你可以参考星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，如果预算够的情况下原则上是要一次性到位，但你需要压缩面积，同一地段不增加预算升级楼盘资源只能压缩面积，这是唯一的办法，如果压缩完面积还是无法触达好盘好户型也是有方法的，
可以在高峰期把你自己的房子出掉，等高峰期过后市场下调的时候去买好盘的一般户型，一般回调阶段那些好盘的一般户型是不扛跌的，这个就是你抄底的机会，拿到之后以后再找机会进行升级，好盘的一般户型或者有瑕疵的户型特征就是容易忽高忽低，市场热度高也能涨起来，但市场回调价格也容易下来，不过这种操作是有一定的风险存在，如果一路走高或者一轮翻倍就麻烦了，一般是不建议这种操作，从目前的形势出现这种现象的概率很小很小，但并不是完全没有风险，比较保险的是一次性不能到位可以选一个差不多的，只要留在牌桌上就还有机会，可参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#关于房地产泡沫
42#学区房最后的狂欢
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11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
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86#丰台跑赢大盘选筹导图
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