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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总你好！很幸运能看到您星球分享的文章。关于我的家庭购买房子的情况需要向您请教，可能写的有点多，感谢您的耐心。我现在有两套房子，一套在火星园全南两居（大概1350万），一套在北七家别墅麦卡伦地（大概2000万），我们两个孩子，因为老二的问题，我们需要去海淀学校读书，加上老大的学习，我们考虑在海淀购买一套房子落户，剩余的钱再购买其他的房子作为投资。
目前正在操作出售火星园的房子。 关于在海淀学区的房子，因为对房地产未来趋势无法判断，我们面临着选择的困难，初步有两种方案：一、因为我们一家六口人，因此需要买一套大一点的三居居住，中介公司推荐了“新起点嘉园”价格在1760万左右，想请教您关于这套房的建议，对于我们是比较大的投资，还是担心他们未来10年的保值问题，比如：新起点会不会有学区变动的风险？或者您建议购买其他小区？
二、我们购买一套最小的户型，然后租房子住，租房子住心理感觉不够好，这种方案主要是担心海淀学区的房价未来风险很大，关于第二套房子，我们目前也没有想明白，我们家庭有两种意见：一、由于立汤路快速路改造预计两年内就会动工并完成建设，认为奥北别墅区会有一波上涨（不知道会不会？），所以先出租，然后过两年再考虑卖。但是这样我们买海淀学区的房子还是有一定经济压力。二、把别墅卖了，去买其他地方的房子，根据我学习您的文章，以上想请教您的意见，万分感谢！
A:回答:您好，1、首先购买高溢价学区房有2种策略，第一种是以最低总价最小面积获得学位，也是我一直都比较推荐的方式,房产的价值是由地段资源、楼盘资源组成，而学区房增加了一个学位资源，学位资源这种价值是存在变数的，购买的总价越高，面临的风险就越大，学位是按套计算，与面积大小无关，房价是按平米计算，大小房产的学位是一样的，大面积的等于多付出了溢价，
一旦出现利空，大户型损失也是最大的，相反小户型可以将损失降到最低，什么叫高溢价学区房：这个地段房子价值也就10万，由70%的地段资源和30%的楼盘资源组成，但附上名校就变成了15万，甚至16万，多出来的就是学位价值，学位的稀缺性是阶段性的，如果后期这种稀缺性消失，就是它回落的时期, 第二种是如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便附上名校也无需担心溢价问题，这类盘自身资源比学区更稀缺，如果学位发生变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，
安全系数相对高一些，而其它居住体验一般的高溢价学区房属于高危资产,新起点就是属于附上名校之后开始一路上涨，如果你考虑万柳学区的话，新起点这种盘最好是买套小的，想买套大的可以自住最好是往西走，沿着昆玉河选筹要牢靠一些，新起点但凡有一点学区变化,下跌的概率都会90%以上，这个盘属于商住混合，有部分办公群体，小区虽然新但很乱，可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图 ;
2、关于出货情况，你应该停止卖火星园转为抛北七家的别墅，火星园很好，参考星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),这个盘在太阳宫属于A类货,而北七家的别墅从来都是好住不好投，你应该留一套核心资产，在年后的高峰期脱手北七家，别墅的价值从来都不是交通所导致的，
比北七家交通方便的很多，但涨幅也很一般，别墅这种盘谈不上投资，只能作为改善看个人喜欢的程度，一般买这种盘都是5套以上底仓很足，或者持有其他可以跑赢通胀的资产才考虑，否则你留一套远郊别墅，再买一套学区房，这种资产组合不是很稳固，祝顺利！
Q:提问:您好，我想请教一下，目前房子的情况：1套苏州街附近的老公房，目前自住，面积比较小，50多平米。目前价格大概600。另外在良乡大学城那里有一套房子，紫悦台小区，75平南北两居，目前价格大概260的样子。现在的想法是把良乡这套出掉，在苏州街附近再买一套，这样家里老人就可以住在附近，
居住就不那么紧张了。不过附近的房子都是比较老的 我现在看了一套三义庙的房子，挨着苏州桥地铁，1980年代的，老公房。47平米南向2居价格450，一层带个院子，院子面积30多平米。确实最近是降了不少。我个人比较喜欢一层带院子的。请问三义庙这套房子现在可以出手吗？或者您有什么建议？我的诉求是总价不要超过500了，希望能有比较好的保值空间。最好在这附近，如果实在不能满足这,中关村附近的区域，其他的您有啥推荐吗？
A:回答:您好，内城区老房子的小户型作为财富的一种资产自然有它的价值，如果你的预期只是能够保值与流通，三义庙足够可以满足，从良乡往海淀换，方向上是正确的，单纯从这两套上的调整没有什么问题，如果有可能的话最好是以良乡和你现在持有的50平来换一套小三居，参考星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;
小户型接近40平米或者40平米以下将来都是要被市场淘汰的，内城区之所以可以做到保值与流动，主要是它的地段避开了保障房范围，但作为财富资产它的上限太低了，同样的地段，100平的小三居或者70-80平的两居价值要比40平更牢靠，虽然47平米可以做到2居，实际还是1居的面积， 你可以参考星球精华栏文章01#北京楼市未来十年主流预判，过去的刚需家庭购买的主要面积段是在40平米-60平米，
刚改购买的面积是60-90，购买力发生改变之后刚需和刚改都会集中在60-90这个面积段，你要考虑到下次置换的可能性，将来老旧小区翻新这种大面积的小比小面积的更具备成长属性 三义庙至少要买到60平米以上价值才能更大化，中关村可以看看石油大院97平的南北三居，北影小区110平的三居、农科院82平的南北三居，双榆树南里86平的南北三居，青云北区80平的南北三居户型，知春里70平的南北三居，
这些户型的保值性都很好；这是依照你描述的建议，如果更关注房子的成长性，还是次新比较香，这两套的资金也可以往次新盘上看了，只不过要换位置了， 关于出手时机可以参考星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，从良乡往海淀换属于资源升级，原则上是要先买后卖，但海淀老旧社区存在反应迟钝和良乡轮动慢的因素，最好是两边同时进行，保证房山那边有意向客户并且可以签约，这边你有意向房源房主也可以随时签约就可以操作，在同一天完成两边的签约，这样会稳妥一些，祝顺利！
Q:提问:京总，您好！我非常佩服您对楼市的见解！也想向请教几个问题。基本情况：我和爱人工作单位都在海淀小西天（短期内不会换地方），小孩上学学位也已解决在附近，目前也在小西天租房住。我仅有通州华业东方玫瑰D区一套67平一居室。我现在想把华业这套卖掉，到城里买，
总预算控制在600万以内。方案1：买小西天。离小孩学校、大人工作单位近，可自住，但小西天房子普遍老旧，90年代的房子算新的了（很少一部分有电梯），不知后续保值性如何。方案2：买牡丹园，小孩上初中后，我们可自住，小学阶段还是考虑在小学附近租房过渡。我也了解了一下牡丹园，能买得起的也是90年代之前的老房子（部分有电梯），且价格会比小西天贵，也不知后续保值性如何。
方案3：去海淀其他地方或朝阳部分区域买，比如海淀清河、西三旗等。这样的话，肯定是不能自住了，但能买到楼龄新一些的房子，保值可能会好一些。 我对买房完全不懂，方向可能完全错误，麻烦京总指导指导！我不用考虑小孩上学学位问题（单位解决），主要是想保值，能自住当然好。但如果仅为自住买了小西天或牡丹园的老破小，成长性不好的话，那还不如采用方案3。京总能建议一下，我应该选择哪个区域吗？
A:回答:您好,首先建议你认真阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;关于投资和居住平衡的问题:第一种情况如果工作的区域综合资源都比较匮乏，又没有什么像样的楼盘,而自己的筹码又比较优，选筹的范围可以扩大到更优质的区域和板块，这种情况如果为了通勤方便,将就在工作的区域,从选筹的逻辑是居住属性大于投资属性,投资的价值自然不大,正确的策略应该是放弃这种位置,选择投住分离,以租换租,
当然很多人都希望住自己的房子,尤其是像北京这样的城市,住上自己的房子可以说是门槛相当高,好不容易搞一套当然要优先考虑自住了,所以才会有人选择居住属性放弃投资属性,但实际的情况是每一个住市区大平层的,都是慢慢折腾过来的,从租房,到换租,再到改善,我们今天所看的结果是人家熬过来的,并不是第一张牌就是高端社区;
第二种情况是工作单位所辐射到的区域都是拥有一线资源的区域，而预算范围内可选筹的范围又很局限，只能买到这些板块的尾盘，然而这些尾盘的行情并不好，这种情况也要投住分离以租换租,作为刚需者和初次改善者都应该关注房子未来的上涨空间，因为以后大概率还要进行二次以上的置换，如果只买便宜的差的,以后再换同样是便宜的差的,
第一套吃不到行情，二次置换时压力会很大，楼市分化的颗粒度要比我们实际看到的更精细,依你的描述如果更注重投资属性,要果断的选择投住分离,600万可以去淘回龙观国美的小三居或者华府的两居,回龙观距离你们的单位倒不是很远,也可以兼顾到居住,但通勤时长会长了些,如果接受不了就可以以租换租,这个选筹在海淀是效率比较高的,进场回龙观遵循笋盘笋价原则即可,可以参阅星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;祝顺利!
Q:提问:星主您好！近期我购买了海淀永丰中海汇德里的下跃，主要目的是两个：一是家庭原因必须需要一个空间大的房子;二是为了让孩子上小学，说是建华实验学校未来要搬到学区内。但是，买完之后我一直有隐约的后悔之意。问题：1.升值空间大吗，地上部分 7w万大几，地下部分 2 万多，2.未来好转手吗，听说下跃很难转手因为总价高，且很多隐患，3.是这个学区学校质量怎么样
A:回答:您好，海北的兑现是属于长周期，我们今天看到的所有成熟商圈，都会经历从雏形到饱满的过程，发展轨迹是从地皮-概念-配套-供需，这是一个板块的完整生命周期，新板块距离主城区越远发展周期也就越长，反之距离越近越容易成型，以海淀为例:世纪城、万柳、清河、马连洼都是经历过上述周期的，
而新区在发展的四个阶段中价格与价值都是不一样的，如果出现概念阶段的价格超过配套甚至供需阶段就会出现横盘、微跌、流通价值打折，变现困难，从成长性看这个价格不便宜，你可以参阅星球精华栏文章03#置换实操论,抄底与逃顶,有关于新房与二手房的价格判断方法， 只能说这个位置不存在长期价值风险，但中短期的流动风险是存在的，所有的新区大面积高总价都会存在流动性差的问题，
你想啊，这些盘主要的购买群体是高端人口，产业发展的速度跟不上聚集不了更多的高端人口，这种产品供应量是大于需求量的，从你的产品本身是比较稀少的，但中短期不缺，又稀又缺才属于好货！3、学校好于坏师资只是一方面，最主要的是要看生源，说白了就是看家长，拿中关村三小来说，在原有的区域里重新建一个新校区，生源是不变的嘛，所以各项指标同样不会下降，如果移到五环外这个生源就不一样了，祝顺利！
Q:提问:京总您好。有个关于西城荣丰2008的房子问题咨询。目前手上有荣丰2008的一个小户型，21年购入，房价加上中介税费总计大概380万。小孩今年上一年级了，不再需要这套房子上学了。所以想出售。但是荣丰的房子自今年7、8月份一来，一直在跌。目前的成交价基本在350左右。想跟您咨询，
荣丰的小户型学区房出手的时机。是建议现在及时出手止损呢？还是可以等等房价的回升。如果您判断房价有回升，周期大概是多久呢？半年？一年？还是更久？我们属于出售房子变现，因为在东坝还有一套2居，所以暂时不考虑置换房产。荣丰的房子属于商业贷款买房，每个月大概有近9000的贷款要还。
A:回答:您好，房价下跌大致可以分为2种情况，一种是市场因素，一种是楼盘因素，现阶段的刚需盘不光是荣丰一个盘下跌，所有的刚需盘都有轻微的回落，尤其是小户型，只要楼盘有自身的价值和地段价值无需过多担心，这种阶段性回调都属于正常的波动，什么样的房子才要及时止损折价出货呢，就是楼市上行阶段它也处于横盘微跌的趋势，
这种是楼盘自身价值的问题，而荣丰是市场因素，出现楼盘价值问题的大多都在冷门板块，城乡结合部以及远郊区，荣丰这个盘有足够的流量，市场一旦恢复活力价格自然会上来，在你不需要使用现金以及新房票的情况下没必要折价出货， 现在下跌的主要原因是缺乏交易量，可以参阅星球精华栏文章101#调控,ZF对于房价其实不敏感，
但对交易量特别敏感，每次调控的目的也主要是控制交易量，控制交易量的初衷是防范金融风险，把金融的口子封住限制货币进入楼市，交易量自然下来了，临近的一次调控已经持续多年了，你买入的时间点刚好是严调的中部，现在是属于市场的最底部，从今年往后从政策面会持续的放松，交易量也会逐渐升温，量大自然会推动价，换句话说即便是要出货也要等市场完全活跃的时候才考虑，但荣丰在你不置换，不使用现金的情况下可以留着，未来有置换升级计划时再出，祝顺利！
Q:提问:京主您好！2021年为了老婆上班近和孩子以后上学（2026年一年级），把石景山的一套房子置换到幸福家园三期，由于实力有限，只能换一个88的西北朝向2居，贷款186万。朝向问题一直比较纠结，目前房子满两年了，总惦记同小区换个朝向好的。石景山老山还有套99年的房全南朝向80平，不太想卖。努着换大概换个97左右东南或西南，不知道这种想法对不对，家人是不想折腾了。
A:回答:您好，88换成97倒是没什么坏处，最多就是短期增加一部分摩擦成本，后面又不是不涨了，但我更建议你把目标锁定到一二期110的南北两居上，这个才是稀缺货很抢手，平时基本不出房，在不动其它住房的情况下你的目标应该是这个户型，其次石景山老山的房子我建议你考虑出掉，参阅星球会员文章，04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，老山一共5个社区全都是老房子，
实在是没有啥价值，老破小的价值是环线逻辑，资源匮乏的区域老破小会随着时间的推移越来越破败，像石景山，丰台，房山，昌平北部，这些区域有大量土地资源，未来的新盘和保障房市场会慢慢把老破小淹没，保障房是未来的趋势，都集中在外部， 升级是资源上的升级，市场已从增量时代转向存量时代，未来不是所有的房子都具备上涨的条件，过去上涨是因为处于高速增长期，所有的区域起点基本是一致的，
过了高速增长阶段产业资源匮乏，民生资源跟不上的就会停滞，这个时候要尽快升级及逃顶，一旦市场回暖广渠门的上涨幅度肯定要比老山大嘛，同样面临下跌的情况，广渠门的抗风险能力也比老山更强，石景山的出掉你的选筹目标就可以移到同小区南北的三居上，广渠门这个区域的特点是楼盘品质整体都很好，但大小户型都不入流，尤其是大的要更拉一些，优质的大户型才是这个板块稀缺货，这种产品很值得折腾的，建议你认真阅读星球文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#关于房地产泡沫
42#学区房最后的狂欢
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
持续更新中
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