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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，关注您很久了，看了不少星球别人的提问，受益良多。家庭住房三套:一套位于海淀街道稻香园西里社区，塔楼有电梯中间层全南向2居59平，孩子3年级万泉小学名额占用，自住；一套位于西城金融街羊肉胡同120号院43.6平六楼顶层南向一居室（自如出租状态）。目前两套房子均挂着在售。

除此之外还有一套门头沟远洋新天地60平loft商住，目前老人住。最佳设想:海淀西城两套都卖掉置换一个三居室，实现房子保值增值和可流通性，便于未来孩子大了以后再次变现。考虑过中海雅园，厂洼路，最好还是希望能在城北海淀，便于孩子目前上学方便，自住和保值增值能够两全为上策。也接受其他地方，后续自己的房子出租出去，自己再中关村附近租房住。买在什么区域好，希望给与建议。

困境:现在海淀西城的两套房子一路走低，不好出手，羊肉胡同的房子从去年的739万已经降到了558万。要想促成交就必须割肉大降价，这样可能两套房子全卖了也只有1000万，两个孩子教育投入也大，也不敢多贷款，1000万出头很难买到心仪保值的优置房产。希望给与以下建议:（1）两套尽快降价出售，置换一套3居，这样的话再哪里买能够实现家庭资产保值并具有可流通性，便于孩子长大以后变现再次置换

（2）海淀这套小两居不卖，毕竟目前还有使用价值，羊肉胡同割肉卖掉变现。这个我们夫妻现在意见不一，先生认为毕竟是金融街，再跌也就这样了，妻子认为早马上出手不能再犹豫了。怎么办还难下决定。（3）两套都不卖，维持现状。以上三种途径哪种能够最大限度家庭资产保值，希望解答迷津。

A:回答:您好，1、首先稻香园西里在没有效率更高的选择是不用着急出货的，这个楼盘所附带的学区溢价并不高，把它的学区剔除苏州桥这个位置卖10万的价格并不离谱，房价下跌是多种因素叠加造成的，现在整个市场在往下走，置换家庭弃老房选择购买新房，需要先把原有的房子卖掉来腾出房票，而近一年的市场是处于低谷波段，刚需不出手要置换的就没有多余的资金与房票，

从而影响到整个置换链条衔接不上，新房销售不动二手没有量，价格自然会形成往下走的现象，大家不出手的原因是预期过低，房地产除了具备居住功能以外还具备金融属性，通过调控限制住房价的上涨，大家会考虑将来在交易时价格是降低还是增长，这种心态是跟随市场变化的，严调的时候看空声音大于看多，随着政策的风向变化，也会由看空变为看多，无论是严控还是放松，绝不会一次就能达到涨跌目的，

通常都是经过多轮才能完成，要控制住房价上涨很简单，不断的踩刹车就可以快速降温，但把刹车松开并不能让车速再回到之前的速度，最多是让这辆车不在减速，想要提速需要疯狂的踩油门楼市热度才能回升，现在的油门力度并不小，需要给市场一个缓冲期，

2、金融街羊肉胡同20号院你可以参考你先生的观点，同板块的丰汇园、宏汇园、新文化街挂牌价是在17万左右，民康胡同和羊肉胡同120号院的居住体验比着上述三个盘略差一点，而金融街这个板块除了中海凯旋和晶华是没有次新盘的，大部分都是老房子，金融街羊肉胡同20号院的学位溢价并不高，其次即便是有学区溢价，

将来随着时间的推移把溢价抹平，老房子的价格还会涨上去，这个区域的土地价值大于一切，房子最贵的也是下面那块地，将来你想住在金融街只有两种产品可选，次新和老房，次新的价格更高，老房子在这个价格的基础上，还会因为次新的拉动而变化，中海凯旋和晶华不说牛市，即便是熊市也很抗打，想议价是不可能的，市场稍微利好一点成交价都是超乎你我的想象; 参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;

优质房产最大的忌讳就是受到市场下行的恐慌而选择在熊市抛盘，优质房产并不是指单一的楼盘品质，地段资源大于楼盘资源，现阶段以这两套换仓对应的是你选筹效率的高低，如果能抄底到更优质的，可以选择现在止血出仓，因为你购买的在接下来的市场里会表现的更好，反之如果没有效率更高的房产，最好的选择就是一动不动等待价格的回升，按照你换筹的区域目标，1000万很难拿到好资源，祝顺利!

Q:提问:星主您好，向您请教:目前的情况是北京只有一套西城区展览路片区1982年的48平米老破小，购于2017年4月，620万。划片对应进步小学。此房买来后装修好便出租出去了，我们在学校附近租了一套大一些的房子住。目前很犹豫要不要将这个老房子尽快卖掉，换一个流动性好、房龄新的房子，继续出租，利于保值增值，

等孩子上完高中后再考虑自住(孩子目前三年级)。可承受的换房总价为1000万元。我关注了朝阳惠新西街北口附近的千鹤家园，1000万元可以买个大两居。也有朋友建议换到朝青板块或西大望路，说那边的房子好出租，流动性也不错，房龄比较新。现在很犹豫，不知该如何决策，是买个西城大点的老房子自住，还是换到外区去呢？请星主指点，万分感谢！

A:回答:您好，从你的信息描述，如果你持有的是百万庄大街甲21号院的话,这个盘是有溢价的，就展览路这个板块而言，整体老旧盘的保值属性还不错，但是要避开学区，48平这个面积对应的客群太局限了，并且即便是往上走，它所能接到的利润也很少，加上学区未来的调整性，从长期你去置换大面积的房子效率上自然要比继续持有48平更优且稳健，选筹的方向上：1000万如果目光锁定在大望路或惠新西街板块，

不如留在原区域了，从综合资源这两个位置都不如展览路，展览路除了一个融城体量很小的次新盘，其它全为老小区，你去挑选避开学区的像展览路南北露园都是空间很不错的盘，在中上等学区房的区域里，投资中下等的学区房，如果未来中下等学区房因政策调整可以入学上等学区，或者以其它的限制条件方式入学，这对于中下等学区房是最大的利好，在房产投资里面回报也是最大的。其二如果计划投住分离，

1000万的总价你应该瞄准的是海淀和朝阳的一线区域二线楼盘，就是综合资源最好的区域里中等品质的楼盘，慧新西街和大望路从板块属性是属于二线区域的，选择二线区域的初衷是希望能够在品质上追求更高的标准，基于这样的条件才放弃一线，你投住分离的话就不适合了，自然要追求利益最大化，在朝阳和海淀选筹你可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),一线区域的次新都可以作为参考目标,祝顺利！

Q:提问:京总好，感谢回答，1、您关于石景山的看法，我很认同。另外我还有几个事有些疑惑：您提到西北旺生命周期接近尾部，我不太理解，西北旺紧邻中关村软件园，有百度科技园、联想新浪等大厂总部产业支撑，有地铁16号线，有大型商业（西北旺万象汇），配套也在成熟。是否这块的后续发展动能会被永丰吸走？

2、另外，我有以下逻辑：从未来增值的角度，只要买的够便宜，不管哪个区域，都是可以有安全垫，有增值空间。这个思路正确吗？感谢！

A:回答:您好，尾部并不是要结束的意思，一个板块完整的生命周期是从最开始的概念开始，通过概念卖地皮，到最后的配套，供需，这个周期前半部分是最容易上涨的，到了配套和供需阶段也就是尾部，房价想要破顶需要多种因素叠加，购买力强弱、区域居住体验、楼盘稀缺性、对比同质商圈的性价比、供需这些都是房价是否能够持续上涨的核心，

西北旺在马连洼路以北到北清路属于最好住的区域，但并不是最好投的区域，这个位置一共2类产品，10年前和10年后，10年前的楼盘价格是9万5到10万左右，10年之后的价格是12万-13万，你要是投资的话应该怎么选，如果买10年之前的，永丰那边的新盘价格更低，楼盘品质更高，显的这些盘并没有稀缺性也没有价格上的优势，如果买10年之后的价格12万以上，这个价格投资在非核心地段是存在流动风险的，

选择哪类产品要考虑这类产品购买力的强弱，对于具备投资属性的楼盘，当需求量严重的大于供应量，在加上这个区域的经济增长，房价就会上涨，如果整个北京的房价和海淀的经济再往上走一个台阶，西北旺也会有好的表现所以只能说这个位置现在好住但并不好投，不是说它将来不会涨，而是效率要低一些！城市化增量时代的红利期，

很多位置都很容易上涨，而到了存量时代的分化期，购买力会因综合价值聚焦，不会再像过去那样分散！2、买的足够低只能保证跌不动，并不代表有增值空间，你可以参考星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，文章中有关于新区的成长周期规律,祝顺利！

Q:提问:感谢星主之前关于马连洼置换的长篇回答。我们决定接受建议，考虑五彩城和清河去踩盘看看！之前因考虑将来老人过来住，方便照顾，所以一直想两套房子买得不远。如果抛开这个因素，确实可选择面会更广点。另外这几天也在考虑海淀、朝阳靠近北四环的品质公房，省税费（因考虑高贷），月供可接受2万8以内，如果出租现有住房，

再提高至3万5，首付最多600w ，请问有合适的品质公房小区推荐么？自住兼保值增值，有看过朝阳南沙滩的中科院公房科学院南里5区复式和3居，不知这个小区怎样？或者还有更好的推荐么？商品房的成长性是不是一定好过管理好、地段好的公房小区呢？

A:回答:您好，海淀的老公房靠北侧你可以看看石油大院97，北影小区、农科院82，双榆树南里86平，青云北区80，知春里70，可以参阅星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);这些老公房的保值性不差，但很难追上大盘的水平，除非是地段极好的，如二环以里的，个别管理突出的老公房表现会超过次新盘，

老房子的第一价值逻辑是环线，城中心位置优于二环，二环优于三环，三环优于四环以此类推，在这个基础之上才是拼物业、面貌和人文，但海淀靠北的位置并不属于稀缺地段，北三环不是也出现过保障房项目吗，这些都是属于老房子未来的竞争品，老房子可以高贷是属性优势，从投资上高贷的初衷是为了将来涨上去之后获得更高的利润，

所以前提是房价涨幅要超过平均涨幅，这样你贷款的成数就是利润的成数，在有更多选择空间的情况下尽可能的挑选爆发性高的产品，你可以去观察具体一个板块内不同的产品线，以最近2年，稀缺的楼盘即便是在市场波动的情况下，每年也会有将近8-10左右的涨幅，而一旦市场放量一个周期能达到20甚至30往上的水平，相反不具备稀缺资源的房子最好的是抗跌能力不错，稍微差一点的不但在价格上会回落，流通性也会变差，祝顺利！

Q:提问:京总好。看了很多您的观点，很受启发。目前家庭状况是这样：永乐西有一套40平的旧房子，一直空着。20年因为孩子上学搬回北京后就一直在学校附近租房住。目前感觉租金每年也不少钱，不如买一套把租金转化成月供。目前孩子上学在呼家楼附近，未来1.5年要考高中，高中学校大概率也在这附近。

所以想在朝阳买一套，方便使用。因为目前没指标买不了车，太远的地方确实不太方便，所以想着以呼家楼为中心四公里范围内。资金情况是这样：石景山的房子能卖170左右，加上手里的现金，一共有600。现在有两个方案，一是贷款200买个800左右的房，这个方案没有什么还贷压力，考虑了几个位置，东大桥芳草地迪阳公寓，目前有一套108平两居室的，有人820w出。人民日报社里的房94平，大概也是这个价格。

这两个房地毯面积基本一样。迪阳公寓得房率很低，但是这套房单价比小区其他房子都便宜。公园五号115平，880w，两居有尖角的那个卧室房型。另外延静里华业玫瑰东方，一室的可以改成两室，70平，报价650-700。小区配套设施物业好，居住舒服。方案二，贷款400，出股票200，买个1100-1200左右的房子，这个方案压力比较大。周围楼盘筛了一圈发现这个价格比较尴尬，因为好一点貌似都要1500，

选择性才会大一些。筛了几个地方，万科东第115平，两居1038，还有就是朝阳公园丽水嘉园3室130-145平，但这个价位好像目前没有太多好选择。lg的想法是压力小点买个小的先住，他比较倾向于迪阳公寓。因为那边离我弟家也很近，就在旁边。我自己比较纠结，迪阳的朝向是东西，采光一般，房子流通率也不太好。想请教您一下，这两个方案哪个更可行。另外您有没有一些其他楼盘的建议？非常感谢。

A:回答:您好，把石景山的小房子卖掉在朝阳买是对的，这个方向很好，关于买大买小的问题要分具体位置及楼盘，如果是冷门板块从投资的角度要买小的，最好是个2居，因为外溢板块刚需的需求量远远大于改善，相反如果是在内城区要尽可能买大的，内城区、超热门商圈改善户型才是未来的主流，这种改善不一定非要几百平米的大户型，

改善也分初改和终改，只要迈入这个产品线就能享受到将来市场分化的红利，可以参阅星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），选筹上：1100-1200的总价可以在朝阳大悦城板块拿到华纺易城140平和青年汇122平，这两个户型都为正南正北的主流产品，大悦城距离呼家楼直线距离5公里，比你们的预期多了1公里，

如果能接受这个总价布局到大悦城要比朝阳公园更有效率朝阳公园主打的是豪宅系列，也就是大户型，小户型并不是这个板块的主流货，朝阳公园实际上是分2个片区的，一个是靠近公园附近，一个是四环外，成长性好的盘全集中在了四环外的豪宅系，本身朝阳公园就是一个慢涨的板块，靠近蓝色港湾，公园西门一带的老塔楼和零散的2000年社区大户型升值性并不好，这种盘在未来的市场上是不具备竞争优势的，

迪阳公寓可能就更差了，一栋楼的体量加上区域功能为商务性质，对于未来的成长都是减分项，像国贸三里屯建外这种被写字楼包围的住宅涨幅都是垫底的，流通价值低的离谱，好楼盘首先要有好的土壤，至少区域70%的功能是围绕居住，而不是办公，朝阳大悦城虽然在4环外，但不影响它的价值，从刚需到终改一系列的产品全是次新，加上大悦城的加持成了东边一个很有人气的区域，祝顺利！

Q:提问:您好，请教您关于房产配置的相关问题如下。家庭基本情况：1. 一家三口，孩子六年级就读西城小学，未来无需考虑学区因素。家庭年收入100万左右。现家庭无贷款，手中有500万现金；2. 房产情况：1）两套商品房，一套80平米一居室在望京东湖湾，价值1000万左右；一套160平米两居室在霄云桥阳光上东，价值1500万左右；2）未来5年后（大概2028年前后）在海淀区生命科学园附近（华为北研所旁）会有两套回迁安置房，一套60平米一居室，一套100平米两居室；

问题：1. 基于现在北京的两套商品房，以及未来的两套回迁房，在总体配置上您有什么调整建议？2. 基于未来的两套回迁房，我们的初步想法是：a. 现在用其中一套100平的回迁房提前套现400万，置换杭州市区的一套两居室；b. 等5年后回迁房房本下来后，根据市场价格再操作杭州市区房产置换；您认为哪个选择更好？期待您的回复，感谢

A:回答:您好，首先建议你阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）08#通货膨胀货币与房价;东湖湾唯一的缺点就是太小了，这个盘在望京的长期价值很好，而阳光上东的成长性并不好，主要输在了酒仙桥这个区域上，这两套盘从长远的角度应该合并为一，可以是继续保留在东湖湾上，也可以在望京的同类盘上去换一套三居以上的大盘，比如保利，臻园都是很好的选择，

望京这种拔尖的大户型一轮牛市一夜上涨10%是常有的，而相反东湖湾的一居和阳光上东的表现就很差了，其次你们调整过后如果还有房票，应该继续在北京布局，你们没有负债，现金和收入都可，应留在核心圈里去增加负债，500的现金加400万的回迁套现，可以拿到像海淀核心圈的品质三居，两套房均为主流户型，长期的成长性更优，北京的房票贷票全部用尽后才考虑其他城市的布局，从金融属性以及兑现周期北京作为首都价值一定是要强于其它新一线城市的，在你还有条件买北京的情况下无疑是要选北京，祝顺利！

Q:提问:京总好，诚信求教～90后一家四口，北京牛街一套自住房无房贷，两个孩子就近上学，两个大人工作半径5公里。手头可以用于房地产投资的资金仅约200万，这种情况是否可以考虑在京投资一处好出租的小房产，前期以租养贷、中期享受租金收益、后期为孩子留下一份固定资产？看过星球内的精华帖和其他问答，

大部分都是集中了千万级资源进行房产投资的，小房产成长性不足可能基本没有人考虑。我家条件有限，主要诉求是丰富家庭资产的形式，并通过一些努力跑赢通胀。不知是否可行？如果可行应该主要选择什么区位、类型的房产呢？还需要考虑哪些因素呢？还望您给一些建议～

A:回答:您好，感谢信任！首先建议你仔细参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，这篇文章可以快速帮助新手掌握北京买房致胜的核心策略;如果你自持资金在200，具备使用杠杆的条件在选筹上是可以满足你期望的，作为投资一般我是不提倡去更多的关注租金收益，基于一部分会员是在京的首套房资金有限，我也是推荐挑选一些核心位置的老社区或者次级板块的次新盘，在保证流通性、租金的同时还具备未来补涨的机会，

随着时间的推移一旦你的收入增加，有条件可以拿到更优质的房产就要果断换仓，不动的情况下这些房子也都会因整体商圈的价值提升水涨船高，如果只追求租金收益，同样的价格公寓的租金要比老破小高出很多，如三元桥附近的宵云里8号公寓一套100左右的三居室总价300万出头可以租到近1万5一个月，

同样板块内的老社区300万能买到的租金只有公寓的一半，但老社区有流通性，公寓没有流通性，你以后再置换就是个麻烦事，选筹的方向你可以围绕国贸去淘一淘不错的老社区2居室，租金水平在整个朝阳同类产品里面算高的，像枣营南里、北里、麦子店街保值性及未来的流通性都可，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#关于房地产泡沫

42#学区房最后的狂欢

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判