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拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主您好！住在朝阳区望京花园东区，120平米。长的慢跌得快。目前750-770，与望京其他次新差距越来越大。两个人上班在树村和花园桥，虽然2027退休（也有可能最晚延退到2032），想换到单位附近。每天开车太辛苦了，早上七点后，晚上七点前到处堵车。孩子成人名下有房五年后才能上市，我们没有学区要求。目前除了这套，还有一套双安商场旁边的青年公寓42平米的央产房未办理上市手续，目前不能买卖出租中。还有一套近90平米房子在西南四环，没有产权可以一直住，现在空置中。如何腾换？
A:回答:您好，望京100多个盘老房子稀缺性确实要差一些，资源严重聚集的区域，大部分的购买力都会集中到中高端产品上，资金也更容易被这些盘吸收，依你的描述如果是靠着花园桥这头，可以沿着昆玉河看，以后退休不再置换的情况下，去河边公园散步也很方便，车道沟南里90平的南北三居、10号院104的四居都是不错的产品，其次是甘家口，距离花园桥3公里左右的路程，建设部大院92平的南北三居保值性成长性都很好，
步行就能到玉渊潭公园，同样是老房子，海淀的抗跌性要比望京强不少， 靠着树村这头选可以看百旺家苑、天秀，这两个居住住体验都不错，或者是再往北百旺的茉莉园、中海枫莲，东边的五彩城莱圳家园南北两居价格在800左右，三居在1100左右，五彩城属于海淀北部的核心位置，次新成长更快，马连洼的基础资源稍微差了些，属于慢兑现的板块，保值尚可，另此次置换建议把双安的央产房办理上市交易，趁机出掉扩大选筹面积，
面积太小收益只能靠租金，2套合为1套往后的操作空间更大，关于板块选筹的优先级，五彩城和甘家口可以优先，车道沟和马连洼可作为备选，这样整体效率还不错，选筹上可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总好，年初新购入望京樾的新房还未放贷，看到整体房价已跌，在考虑是否交10%违约金出场，选入次新。想必这个问题也是很多年初买房者共同的困惑，还请京总指教。
A:回答:您好，这种情况换仓是要计算利润和成本的，和直接买有很大区别，因为你违约会有一笔成本，再购置二手房还会增加一笔成本，通过换仓来抹平亏损操作起来不是一件简单的事，比如你换仓的目标锁定在臻园上，
拿3居来说正常的市场假如是1000万，市场微涨会是1050，大涨会是1100往上，你换仓的买入价不能是1000万，无论是再出货能卖到1050还是1100，这个利润大于你的成本(亏损+买入)才等于持平，再赚取利润需要从1100或者1150之后开始计算了，别人1000万的入手价之后的部分就是利润，你的利润需要算上亏损+交易费后开始计算， 如果以1000万以下的价格买入，这种换仓就显的稳健，因为1000万是市场价，
往下你的购买价越低越容易抹平，反之越贴近市场价就越难。现在大盘的抄底期已经接近尾声了，好房源的议价空间很小，在年中的时候可以拿到1年以上的周期，价格及付款条件都相对宽松很多，业主的心态也是很弱的，而现在是越来越强势，但也不是完全没有机会，市场从冷到热还需要一个过程，你可以没事往中介溜达溜达，如果有这样的房源还是可以操作的;可以参考星球精华栏03#置换实操论,抄底与逃顶!
望京樾的劣势是距离望京太远，只能说需要时间来养，它将来兑现的周期要看贴近它大盘的表现，望京樾主导不了房价上涨，只有靠近它的一线楼盘涨幅很大，它才有跟涨的可能，也并不是完全有机会，也不用担心会出现暴跌，购买的成本和品质在那放着，往下大幅降价不太现实，就好比租赁市场，品质装修很好的房子，旁边的旧小区同面积租金在1万，这个装修好的价格可能是2万，即便租不出去也不会降价，两者是一样的道理，祝顺利！
Q:提问:您好，我是望京西园三区一居换两居业主，刚向您咨询过，还需要继续请教。预算有限700以内，在考虑圣馨大地，慧谷阳光，北纬四十度和望春园。圣馨大地两居西北户型，北纬东南或者西南，望春园两居。慧谷阳光最多也就能置换1居室。关于朝向和户型想听听您的建议，我个人觉得两个朝向比如西南，或西北比全朝南或者西要好。
另外，圣馨大地是01年小区，虽然距离地铁近，物业也相对好，不知道以后还是不有保值和升值空间，以后出手是不是流通性还有保障。北纬在五环外，但是有地铁，房龄相对新，户型也比较方正，感觉物业一般。望春园还没有去，觉得价位可以考虑，房龄也不算老，上班距离稍远可以接受。要考虑投资和保值，是否可以参考目前房屋的租金？目前圣馨大地和北纬都高于望春园。谢谢。
A:回答:您好，关于户型的优先级排序可以参考星球精华栏文章01#北京楼市十年主流预判(2022-2032),:最好的户型是南北通透，有至少2个房间朝南，面宽长进深短加分，朝南房间多再加分，其次是坐北朝南但不通透，这是板楼和假板楼的优先级，塔楼东南为最好，依次为西南，纯南，东北，纯东，西北，纯西，纯北，高品质楼盘一般户型优于低品质楼盘好户型，从楼盘和户型角度，北纬都是好于圣馨大地的，
圣馨大地虽然在望京比较靠内的位置，但它的居住体验并不好，所以价格自然跑不过五环外的北纬，慧谷阳光的一居室客厅是暗的要么就是开间，性价比及实用性不如北纬， 而北苑的望春园地段资源是不如望京的，在楼盘的价值排序中地段资源大于楼盘资源，地段中的效率是第一资源，这些楼盘都具备流动价值及保值性，
综合对比北纬的成长性更好一些，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);其次房屋租金参考的意义不大，因为租金是动态的，当房价上涨时，投资者的心理预期更多关注的是房子的差价利润，对于租金的高低并不关注，这个时候房屋的租金是在次要地位，当房价不涨时，投资者的心理预期就会从差价利润转移到租金上，当房价停止上涨，租金就会上涨，租金收益率是建立在房价不涨时去计算，祝顺利!
Q:提问:星主您好，想问一下购房建议;女儿跟她爸爸是西城集体户口，2027年上学，我这边在通州北关工作，并且有通州的购房资格，目前手里有195万作为房子首付款。针对后面的买房规划有以下几个方案：1. 抛弃西城学区，在通州购买中上学区的无电梯老破小，如武夷花园片区的月季园等，或者融御二手？优势是最近一年能住上自己的房子，孩子明年上幼儿园比较稳定，后面的压力相对比较小，
缺点是学区相对于西城差别大，通州目前老破小和次新新盘价格分化严重，担心房子保值问题，融御户型和溢价是否过高，有无再涨的潜力。 2. 上车新盘万科东庐，房子品牌和物业有保证，离地铁八百米，劣势，房子25年底才能交房，目前不确定学区，如果在这住去西城上学单程要一个小时，后面也许会考虑把这房子租出去去西城租房，压力相对第一个方案大，这个板块属于通州北关的外溢板块，周边的二手房目前价格四万多，目前新盘价格五万八，是否已经提前透支了后面的涨幅潜力，资产是否保值或者有涨价的潜力。
3. 放弃购房，等孩子在西城上学后再西城租房，并攒钱在附近买房，担忧房价后面再有一波上涨或者资金贬值。4. 在朝阳买，做通州和西城的折中，这样孩子上学和我上班各半个小时？但是对于其他地区并不了解，想问星主是否有推荐这个价位的保值盘。辛苦星主帮助分析下情况。
A:回答:您好，首先从孩子未来上学的问题来讲，孩子的户口已经在西城，那肯定是要首选西城的，西城的教育和通州还是有很大区别的，学校的好坏主要是看生源，再往深处说是看家长，不光是学校的资质，既然你无需再通过购买学位就可以满足孩子在西城的读书问题，当然要优先选择，这样看的话你的住房投资和上学就不需要结合到一起，就是说不管你的房子买到哪里，上学还是要首选西城的，
如果房子太远到时候居住上学接送和你上班都不方便，可以在学校和你的工作地取中租一个房子嘛; 关于通州的市场：在核心区不具备大涨的时候就不会存在外溢地区，只有当核心区出现人口红利，房价上涨才会出现外溢这一现象，而通州目前或者说未来5年内是很难出现人口红利的，任何一个新城新区的房价都是由创造财富能力极强的产业驱动的，没有产业这种驱动力，涨上来的价格都是虚价，通州相当于强庄照顾的股票，
短期容易暴涨暴跌，只有长期持有才会见到收益，在通州置业肯定是要首选核心位置的，外溢地区即便是没有溢价也要谨慎选择，有溢价的话看都不能看，至于市场分化的问题，好地段只要不是那种80年代，90年代的产品，像你提到的月季园也具备上涨条件，而融御长期不存在价值风险，但短期会存在流动风险，月季园不存在这两个问题，购买融御至少要做长持10年的计划，否则容易亏损，这个盘是好位置品质也可，
通州的投资力度肉眼可见，只是需要一些时间成长，可以参阅星球文章84#大兴跑赢大盘选筹导图; 选筹上如果是取西城和北关两点之间，常营是一个很合适的位置，再靠近内城区选筹上就不占优势了，北京新天地、柏林爱乐、万象新天这三个盘的保值性流通性都不错，可参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);正规一居室挂牌价在380左右，如果是通州你需要做长持计划，买过来之后10年之内不要动，首选融御京贸这两个盘，你可以先到常营看看，距离你上班的地方很近，配套资源也很不错，根据实际状况选就可，祝顺利！
Q:提问:您好，关注您很久了，看了不少星球别人的提问，受益良多。家庭住房三套:一套位于海淀街道稻香园西里社区，塔楼有电梯中间层全南向2居59平，孩子3年级万泉小学名额占用，自住；一套位于西城金融街羊肉胡同120号院43.6平六楼顶层南向一居室（自如出租状态）。目前两套房子均挂着在售。
除此之外还有一套门头沟远洋新天地60平loft商住，目前老人住。 最佳设想:海淀西城两套都卖掉置换一个三居室，实现房子保值增值和可流通性，便于未来孩子大了以后再次变现。考虑过中海雅园，厂洼路，最好还是希望能在城北海淀，便于孩子目前上学方便，自住和保值增值能够两全为上策。也接受其他地方，后续自己的房子出租出去，自己再中关村附近租房住。买在什么区域好，希望给与建议。
困境:现在海淀西城的两套房子一路走低，不好出手，羊肉胡同的房子从去年的739万已经降到了558万。要想促成交就必须割肉大降价，这样可能两套房子全卖了也只有1000万，两个孩子教育投入也大，也不敢多贷款，1000万出头很难买到心仪保值的优置房产。希望给与以下建议:（1）两套尽快降价出售，置换一套3居，这样的话再哪里买能够实现家庭资产保值并具有可流通性，便于孩子长大以后变现再次置换
（2）海淀这套小两居不卖，毕竟目前还有使用价值，羊肉胡同割肉卖掉变现。这个我们夫妻现在意见不一，先生认为毕竟是金融街，再跌也就这样了，妻子认为早马上出手不能再犹豫了。怎么办还难下决定。（3）两套都不卖，维持现状。以上三种途径哪种能够最大限度家庭资产保值，希望解答迷津。
A:回答:您好，1、首先稻香园西里在没有效率更高的选择是不用着急出货的，这个楼盘所附带的学区溢价并不高，把它的学区剔除苏州桥这个位置卖10万的价格并不离谱，房价下跌是多种因素叠加造成的，现在整个市场在往下走，置换家庭弃老房选择购买新房，需要先把原有的房子卖掉来腾出房票，而近一年的市场是处于低谷波段，刚需不出手要置换的就没有多余的资金与房票，
从而影响到整个置换链条衔接不上，新房销售不动二手没有量，价格自然会形成往下走的现象， 大家不出手的原因是预期过低，房地产除了具备居住功能以外还具备金融属性，通过调控限制住房价的上涨，大家会考虑将来在交易时价格是降低还是增长，这种心态是跟随市场变化的，严调的时候看空声音大于看多，随着政策的风向变化，
也会由看空变为看多，无论是严控还是放松，绝不会一次就能达到涨跌目的，通常都是经过多轮才能完成，要控制住房价上涨很简单，不断的踩刹车就可以快速降温，但把刹车松开并不能让车速再回到之前的速度，最多是让这辆车不在减速，想要提速需要疯狂的踩油门楼市热度才能回升，现在的油门力度并不小，需要给市场一个缓冲期，
2、金融街羊肉胡同20号院你可以参考你先生的观点，同板块的丰汇园、宏汇园、新文化街挂牌价是在17万左右，民康胡同和羊肉胡同120号院的居住体验比着上述三个盘略差一点，而金融街这个板块除了中海凯旋和晶华是没有次新盘的，大部分都是老房子，金融街羊肉胡同20号院的学位溢价并不高，其次即便是有学区溢价，
将来随着时间的推移把溢价抹平，老房子的价格还会涨上去，这个区域的土地价值大于一切，房子最贵的也是下面那块地，将来你想住在金融街只有两种产品可选，次新和老房，次新的价格更高，老房子在这个价格的基础上，还会因为次新的拉动而变化，中海凯旋和晶华不说牛市，即便是熊市也很抗打，想议价是不可能的，
市场稍微利好一点成交价都是超乎你我的想象; 参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;优质房产最大的忌讳就是受到市场下行的恐慌而选择在熊市抛盘，优质房产并不是指单一的楼盘品质，地段资源大于楼盘资源，现阶段以这两套换仓对应的是你选筹效率的高低，如果能抄底到更优质的，可以选择现在止血出仓，因为你购买的在接下来的市场里会表现的更好，反之如果没有效率更高的房产，最好的选择就是一动不动等待价格的回升，按照你换筹的区域目标，1000万很难拿到好资源，祝顺利!
Q:提问:京总好，关注您很久，已拜读您一些星球精华帖，对当前北京房市投资选筹有了一些概念，但真在准备出手时，还是在选筹方向上心存疑虑，特此请教帮助解惑。目前家庭已在和平里片区有一套80平老三居用于孩子上学自住和海淀西三旗一套新两居，这两套不考虑整合变动情况下，想利用手中房票资格再全款投资一套总价850万以内房产，纯投资保值增值考虑。
目前选筹主要围绕以上两个片区（和平里和清河西三旗）展开，通过考察，初步锁定一套和平里东河沿社区90年代老房两居65平总价820万左右，以及清河莱圳家园73平两居790万上下，分别观察了两个多月，这两个片区都比较坚挺，下浮议价不大。 想请教：1.以上两个选筹方向和目标盘是否有大问题，若推荐排序哪个优先？2.850万总价范围，您还有哪些推荐方向和目标盘？3.另外，需要补充的是，这套投资房计划持有周期在5年左右，5年后计划再升级置换次新大三居，目标是清河或望京方向。
A:回答:您好，感谢信任！其实你的选筹目标以及方向已经很明确，和平里和清河都是区域内资源不错的板块，议价空间小是一定的，这是在楼市的低迷期，如果是上行期就不存在议价的问题，而是跳价的问题了，具体到你的落地方案上，我比较建议你这一套放在海淀，有2个原因，其一是你已经有一套在和平里了，从投资房产的经验上，
萝卜是要放在一个筐里的，这样能利益最大化吃到最大的行情，这种思路是建立在两个选筹目标，有一个确定性大于50%，另外一个确定性小于50%，这种情况要果断淘汰掉小于50%的全部放在大于50%的，而和平里和清河不存在这种情况，从某一种因素清河的后劲还要更大一些，其二你下次的置换目标已经很明确，就是要在清河和望京升级一套次新三居，那你这一套就不要犹豫了，可以直接在清河布局，当然望京也可以是你考虑的范围，关于选筹的楼盘可参考星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),祝顺利！
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