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拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好，看了您星球不少文章，收益匪浅！我的情况是：刚需，现金有220左右，目前无房产，无娃，和媳妇年税前收入80左右。我们两个工作都在16号线稻香湖地铁站附近。考虑是否要近期买房，以及买在哪里。有一些疑问向您请教下：1.我的情况适合现在上车买房吗？担心我们能买的房子不会很好，担心还会降价
2.如果买房的话我现在在看的有温泉凯盛，保利西山林语，马连洼附近的梅兰竹菊，这些里面您比较什么呢？或者是否有其他楼盘推荐呢？3.买房的话要不要等两年呢？如果等的话，在考虑买两年之后的永丰附近的新盘，温泉地区的现房新盘，或者等手上钱多一些买其他盘。4.以及是否要等利率再降低之后再上车呢？以上就是我的考虑和疑问，不知您有何建议？感谢！
A:回答:您好,1、是否适合上车你要先计算你的购买上限,然后再看产品是否具备跃升条件,现金220,年入税后+抛去日常开销存50应该不难,这个每年的50可以拿出20%-30%左右作为家庭备用金,剩余的都可以列为还贷计划,按照月供的金额计算出可以购买到上限的房产,这个金额出来之后才是选筹,能兼顾到自住的情况下可以优先选择,如符合自住的房产不具备跃升条件,要考虑是否可以接受投住分离,能接受就可以把选筹的范围扩大到全市,这两种策略全都无法满足,这个时候就可以先不用上车,不具备保值条件的房产将来流通性也会打折,再置换时一会遇到流通问题,二是能否按原值出掉,这两种因素对于刚需都是不利的,而放缓进场时间不但可以在将来增加首付,还不用面临流通性和保值性的问题,选择权依然在你手里! 我这两天正在更新“选筹”文章,可以留意星球精华栏动态,
2、海淀北部新区在中短期并不具备大跃升的条件,即便是你赶在最好的时机上车,回暖后出现微涨的行情,可能冷静期还会回落,对于你而言只有居住价值,并没有资产升值的属性,完全可以等快要兑现的时候再进场,在这之前可以到具备跃升条件的区域里做一个纯投资布局,也就是所谓的投住分离,参考星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,按照你的预算有一些盘是很值得入手的;吃到这些盘的行情之后,将来海淀北部新区快要兑现时再换过去也不晚,或者海淀北部现阶段的核心位置;新区尾部之前的行情是不稳的,只有产业饱满人口密度达到之后的供需阶段才有投资价值,可以参考星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区的入场时机,关于利率其实参考的意义不大,利率降低之后如果对市场的影响足够大,好位置的房子也会伴着利好的出现而上涨,这个时候你再进场,贷款成本看似减少了,但房价也涨了,这种是不划算的;祝顺利!
Q:提问:京总好！关注很久受益良多，第一次提问。想咨询一下买房时机和选筹问题。谢谢！预算1600出头（手头1400，贷款200多）。投住分离，想在北五环外买一套。方案1: 以二套资格买领秀新硅谷140多平、博雅西园150多平的三居南北。方案2: 再卖出一套老破小（挂了很久，目前市场不好，一直无人问津或价格极低）以一套资格买您星球中的A类楼盘,想咨询：1）选筹：从增值保值的角度，两种方案提到的小区哪个效果更好？如果有其他更好的，请建议。2）时机：方案1、2提到的小区和户型目前是否都合适购买（是否有之前已涨得挺高的，现在是否还在高点？）。方案2如果现在执行，需要以极低的价格快速卖出，不知是否值得。
A:回答:您好，1、你的选筹方案二效率已经拉到最高了，老破小如果是在内城区可以通过其它的方式提前获取资金，可以参考星球07#巧用杠杆,贷款的利用,房子本来就具备金融和居住两种属性，金融属性就是在这个时候用的，这个成本的计算方式是套现的成本+延迟卖出的机会成本，如果延后卖效率更高就可优先选择，相反如果是冷门位置的老破小，市场回暖在短期可能不会带来价格上明显的反弹，如果提前套现你的资金使用成本就会提高，会影响整个投资效率！
2、关于时机可参考星球精华栏03#置换实操论,抄底与逃顶，只要避开上涨的中后期就是安全的，一般房价经历过大涨之后便会迎来严厉的调控，调控之后好房源的抗跌性倒不用担心，但房价停止上涨会影响你的兑现效率只能等下一轮，这个中间的过程是比较焦虑的，相反在正确的时机进场后即吃到行情，无论接下来的市场如何走也不会影响心情，投资的目的是为了更好的生活，如果投资给家庭以及工作带来负面情绪就不好了。
3、关于是否会买在高点，我在星球的文章以及问答中更多的是强调价值投资而非概念投机，价值投资是基于区域和楼盘的内在价值，这种价值是资源的稀缺性，随着时间的推移会得到增值，这种增值性是确定的，大盘不涨小盘很难补涨，资金一定会自动寻找最有价值的板块，就像城市之间的轮动，深圳严调资金会到上海和北京，绝不会到广州;事实已经证明,即便是放松调控,一线城市不涨,二线城市很难有气色,而概念投机是基于市场情绪、趋势和阶段性热点，这种策略更注重短期收益，通过阶段性热点，利用市场情绪来获利，但同时风险大于收益的，一个板块一个楼盘突然暴涨50%绝对不能看，涨50%跌50%没有任何意义，因为你把握不住最佳的出货窗口期卖不到最高点，后知后觉亏损的那个一定是你
价值类的房产要看它的5-10年期的长期行情，很多人会去关注某一个楼盘短期的行情，如去年成交价是1000万，今年是900万，在外行人看跌了整整100万，但这套房子是800万甚至更低的价格买入的，今年看似跌了10%，实则它入手后的整体涨幅还在30%以上甚至更高，真正亏钱的买家是入场时机与产品的选择全错，在牛市的最高点因为恐慌去购买高价且有硬伤的房子，市场回调这种必然第一个下跌，选筹是多维度的，不仅包括区域选择，房产类型、户型、楼层和物业，同时价格的高低和入场时机,这些任何一个微小的失误都会直接产生严重的负面效果，选盘和入场时机只要遵循咱们的会员文章可以大胆建仓，祝顺利！
Q:提问:星主好，家住太平路，想给孩子（目前11岁）买一套房子以后留着娶媳妇自住，请您评价一下今日家园100平的大两居，如果价格在800以内可以入手么？目前手里有500左右，买的话需要贷款300。如果就锁定这个小区的话，是应该现在就买还是持币观望呢？目前手里的存款还在三年定期中，年利率3.5，如果现在出手就要损失利息。或者说如果是纯投，以后出手后重新买给孩子自住的房子，目前有哪些比较稳妥的选择呢？还是说这个价位好的选择缺乏的话，应该索性持币观望呢？
A:回答:您好,今日家园这个盘没什么大问题,保值性尚可,将来也能水涨船高,但爆发性可能要差一些,五棵松的高价盘是学位拉高而非稀缺价值,这个商圈有学位的和没有学位的价格跨度很大,这种类型的盘谈不上以纯投资目的抄底,因为它不具备大跃升的条件,一般置换赶到市场回落最末端的时候进场,市场回暖也能跟着大盘往上走,但市场由暖转冷也会存在回落的可能,按照你的描述,以正常价损失现有的利息入场,会降低你整个投资的效率,这种盘更适合以捡漏价买入,这样损失的利息可以在转移投资后弥补;你本身在这个区域住具备这种条件;其次纯投资可以往北靠靠,海淀最早的资源分布是在中关村,上地西二旗,过了中关村西南方向越往外靠房价也就越低,而海淀未来的核心资源也都是向北部集中,最好是选择靠近主要发展区域的核心位置,可以参考16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利!
Q:提问:京总您好，手头有现金200多点，在西城上班，考虑丰台四五百万的房子。请问1、现在这会四五百万的价有没有出手的必要？2、暂时看了一下丰台 丰益花园东区及西区、鹏润家园，感觉配套环境一般，请京总评价一下，有没有特别推荐的？3、京外郑州郊区有一房闲置是不是也得抓紧出手？可置换出一部分现金。4、假如丰台住宅不出手的话，西城 世纪茶贸中心的公寓是否也可以考虑？
A:回答:您好，1、关于进场时机你可以参考星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/房价涨跌原理,如果房价刚经历过一个上涨周期，这个时候要谨慎出手，所有的城市及商圈，只要房价经过一个上涨周期，无论小牛还是大牛，波段有多长，这种浪潮退后就会出现回调的现象，除非是那种超地段极度稀缺楼盘，这个回调周期是根据政策变化的，长则2年以上，其次是房价上涨的后期也要谨慎选择， 小区里面的房源外部买家看不出规律，但小区内的业主很清楚的，房价上涨并不是一下子全部涨起来的，分为前期中期与后期，前期先走量，一般价格没有明显的起伏，只有量大了才能推动价，
第一批房源清空，第二批房源挂牌的时候就会有所上涨，也就是中期，到后期也就是第三批，第四批房源挂牌价一定高，但质量未必好，而后期的成交量是很容易直线下滑的，一旦回调你就买到了顶部，只能等下一轮行情，下一轮之前你的买价属于历史最高价;现在既不是上涨的后期，也不属于回调的初期，而是回调的后期启动的前夜，有合适的房源可以出手的！
2、丰益花园及鹏润家园收益于丽泽的影响，整体都不错，你也可以往玉泉营方向淘淘万年花城的次新，板块内的标杆，保值性成长性都很好，公寓最好别碰，不分地段和产品，刚需第一套更不要碰，被套就是5年8年，出货基本都是5折价，郑州的郊区现在卖价格不会太高，这种房子按照星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘的逻辑是要出货的，你可以根据北京的进度决定，在不买房的情况下没必要折太多的价出，如果有合适的房源可以，祝顺利！
Q:提问:老师辛苦了，魏公村上班，200万首付，预算600万，考虑增值潜力。1: 买龙泽苑西区低密度板楼125平的3室2卫（3楼无电梯，2005年建），还是国风美唐2期，或公园悦府的93平2居？感觉龙泽苑西区低密度板楼3居2卫居住挺舒服，小区很大环境好，房龄2005年的。买这里有增值潜力吗？2: 四季青或者田村那些盘，比如兰德华庭小2居，通勤近，会比买回龙观增值更有可能吗？感谢老师指点
A:回答:您好，回龙观从西二旗的辐射范围算是外溢地区了，但它属于昌平南的龙头板块，本身距离产业园并不远，也可以称为核心一线区域，参阅星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理，在核心位置产品选择上的逻辑是要注重房子的综合资源，品质和物管是要排在首位，低密度产品将来必然稀缺，但如果是那种老楼价值便会打折，
低密度的老楼是不值钱的，包括别墅区的产品也一样，从楼盘的资源上国风和悦府是要比龙泽苑好很多的，买回龙观最好不要扩大面积降低楼盘资源，会存在跑输市场的可能， 其次四季青和田村的机会在于往后区域界面的提升，东边的世纪城万柳品质大盘价格基本在15万以上，而田村刚过9万还不到10万，兰德和乐府是很好的项目，将来万柳世纪城走高，或田村的界面提升，对于板块内10万以下的次新产品都属特大利好，但现在海淀的主要发展重心全部是在北部，其他板块的推动速度比较慢，购买田村不会吃亏保值性尚可，长持会更稳，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利!
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每周更新一篇
宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#关于房地产泡沫
42#学区房最后的狂欢
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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