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Q:提问:星主好！很后悔没早点看到您的文章，给您说一下我家现在的情况：于23年2月购买了大兴华润公元九里的两居准备近期入住（在大兴租房 5年多实在是想住自己的房就一冲动购买了;家里还有一套海淀美丽园的120平大两居（可能算个学区房？我还没太研究这个）娃今年3岁且我的工作在高米店（我爱人在西直门坐4号线通勤）所以准备孩子的幼儿园在大兴这边上现在的问题是，等娃上小学的时候，海淀和大兴的房子是否需要提前换更合适的学区这件事听说海淀太卷了我有点想考虑其他区的房子不知星主能否给个建议，非常感谢
A:回答:您好，我帮你归纳一下问题，如果有遗漏的你可以再做补充：1、涉及到择校的方向：东西海的教育资源是跟其它区有区别的，学校的好坏不光是师资，更重要的是生源与家长，从这个角度东西海还是比较有优势的，东城相对轻松一些，你可以作为一个考虑的方向，其次是朝阳，虽然和东西海比不了，但教育质量这些年进步也很大，这个也可以做为一个参考的方向，可以参考星球精华栏13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;
2、关于购买的时间：最好是上学的前一年购买，在这之前大人的想法都是存在变数的，或许某一天你认识了一个朝阳和东城的家长聊到孩子上学的问题，他们的某一句话就有极大的可能改变你的想法，在这之前你购买的学区房都不确定能否用得上，用不上就要重新购买，又增加一大笔开销。其次提前一年买可以规避政策上带来的不确定，毕竟现在学区房的趋势是弱化的！
3、关于置换哪套房子的问题：参考星球精华栏84#大兴跑赢大盘选筹导图;华润公园九里还不错，至少你买的方向没有出现严重的偏差，如果将来要卖两套中的一套肯定不能卖海淀的，海淀的卖完再想买回去就很难了，这两套房子从居住属性上可能华润的体验更好，但它的价值是没有美丽园高的，大兴最有含金量的区域是亦庄，西红门虽然也有产业，但都是二三流，创造财富的能力比起亦庄要差很远，而房子的价值是由地段和楼盘组成，地段资源大于楼盘资源，所以你将来要再购买学区房是要考虑出华润这套的，这可能就影响了你的居住计划，祝顺利！
Q:提问:京总好，有两个问题急需请您提供建议：1.现房山大学城附近商品房1套108平，一客户看中，但要求半年周期，到明年6月底办妥产权转移。我希望早日腾出房票，在市区置换。根据目前行情和形势，我是同意签约并等待明年7月腾出房票，还是尽快另行出手早日获得房票？2.车公庄西路有一套95平政策房，单位在学院桥和广安门桥附近，卖出商品房加积蓄可700万左右，家庭年收入80-100万左右，想加点杠杆购120平或以上三居，改善自住为主，兼保值，距离单位、现房适中，拟在四季青、肖家河、奥森、清河等板块物色，请问哪个板块、多大面积、多少预算好？
A:回答:您好，1：能不能签远期合同要看你购买房子的房主会不会给你这种机会，如果你购买的房主同意你获得房票之后过户，那就可以签给现在的买家，房山的房子能有接盘的还是要珍惜的，反之如果你要买的房主不同意就要另做考虑了，不能在找到意向房源且房主同意这种周期之前签给买家，否则一旦房价上涨，你的房子已经卖出会很被动。
2：清河在这个总价的选筹上会比较占优势，莱圳家园的主流三居户型挂牌价是在1050左右，非主流三居户型挂牌价是在900左右，预算够的情况下1050的户型长期价值更好，其次四季青可以看看兰德华庭的三居，挂牌价在1050往上，这个也是主流户型，从板块价值上清河要优于四季青，海淀的主要购买力全部集中在北部，清河是资源最好的商圈，保值性及流动性都很好，奥森这个预算选筹上不太占优势，肖家河板块价值弱了一些，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)、海淀跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:星主好！想请您提供一些专业的思考和建议：目前北京没房产，考虑在京西购置新房，预算1500左右。最近看了保利璟山和煦，一层下跃和五六层之间犹豫，有什么好的建议吗？另外京西的新盘，还看了元玺，西山云炉等，有对比的意见吗？
A:回答:您好，远郊和非主流别墅区是不能投资大平层与低密度洋房叠拼项目的，一旦买入可能会面临5-10年的套牢，并且这个期间是无法平价卖出的，这个1500的总价对应的是改善类产品，北京的改善群体懂行情的是不会到这些位置去投资的，第一选择会是热点板块的品质大盘，或者新区的新房，这种新区大多都集中在海淀北部，朝阳东部，大兴亦庄板块，这三个位置是有产业支撑的
还有一部分改善群体会到别墅区，北京的主流别墅区一共三个，西山奥北和顺义，西山和奥北都是300平以上的产品线，只有顺义有一些小型的别墅项目和平层项目，以自住的需求也应该要在这些位置选筹，以投资为目的首要选择应该是东西海朝的次新盘，否则就是严重的资源错配，京西没有核心产业支撑，流动性与保值性都没有保证，可以参考星球精华栏的会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，10#北京买房安全边界图;祝顺利！
Q:提问:京总您好，关注微信号一段时间了，刚加入星球。关于刚需置换房产有以下几个问题，请您指导。1、如何置换，何时卖出，卖的价格多少合适？目前在南四环丰台和义东里五区的60平南北小两居精装修，有东城光明小学学区（要积分落户），18年5月300万买的，现在挂牌259万（小区非精装修240万左右），2个多月看的人不超过5个，没人议价。现在已经亏了40多万，未来这个板卡、房子是否值得留，不值得该如何卖和置换的节奏呢？
2、换哪个板块合适、换二手还是新房？目前家里第一个娃刚满一岁，大概预算首付200左右，总价600万左右。核心需求积分落户（未来5~8年）+刚需改善大2居或者3居+保值增值。目前只有通州、昌平、大兴、亦庄几个区域可选，近2个月基本看的都是新盘，包括通州万科东庐、大兴西红门东的玖悦府、昌平南的紫金书院。目前没想明白这个预算、当前房产走势，到底如何选择最合适，二手还是新盘，新盘这几个可以吗？二手哪些板块小区户型推荐呢？感谢您点拨。
A:回答:您好，1、关于定价，这个不是你我说了算的，而是市场决定的，每一个区域都有它的价格天花板，在不具备破顶的条件，如果定价超出这个区域的上限会拉长整个交易周期，影响你的置换节奏，只要保证在市场的最高点出货,对于置换来说就是最合适的价格，其次南四环的和义并不是一个成长性很好的位置，可以参考星球精华栏10#北京买房安全边界图;北京的区域是北强南弱，西生态东发展，南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，成长效率很低
有条件置换放弃这种板块是很好的选择，即便是回暖的行情溢过去，对于和义东里这种老房子的价格影响也不会太大，顶多是原来要谈10万的变成5万了，唯一能够影响到的就是给买家信心，让观望的买家下定更容易一些，成交量上来大家的心理预期会提高，如没有合适的房源可以留到最高点出货，反之在市场回暖前如果淘到相对不错的房源能要到长周期是最好的，没有这种机会折价出货是最后的选择，你可以参考星球精华栏文章03#置换实操论,抄底与逃顶，文章覆盖了对置换的理解，包括买入与卖出的节奏如何把握；
2、选筹上你可以关注亦庄和回龙观,亦庄只能买2居，回龙观可以三居，你可以根据实际的面积需求来决定，这是比较稳健的选择，其次你的预算可以买到龙头板块，从效率优先原则上是不能去次级板块打新的，如果为了扩大居住面积和提高楼盘品质就属于资源错配了，这些新盘的位置以及基础设施和它的价格并不匹配，通州的兑现属于超长周期，持有最好是10年以上，通州的规划以及投资都是非常高的，但是中短期它的产业以及人口达不到饱满的状态，就不会有真实的购房者来推高房价，中短期的涨跌更多的都是因为概念，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)，83#通州跑赢大盘选筹导图,84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝顺利!
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#关于房地产泡沫
42#学区房最后的狂欢
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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