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拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:博主您好！您觉得北京北这个小区如何，有保值增值的可能吗？ 我们的首付预算还是240左右，主要看了偏后几栋楼（地铁声音比最前排小些）的两个户型：1. 南北通透的01户型，通风性好，但是总价目前550，不知道砍价空间多大，预算可能稍超，需要加点钱，您觉得北京北的南北户型如何呀？2.纯南的顶楼复式，稍便宜，500出头，好处是自己可以靠装修提高利用率‘能做个3-4居，以后小家庭居住会比较方便，但担心保值性。请问您觉得可考虑复式吗？ 或者买复式前需要考虑什么因素？谢谢您的回答！
A:回答:您好，北京北属于立水桥板块的流量热盘，保值性很好，这个位置可以理解为次级板块，能承接到东南西三个方向的外溢人群；作为刚需过渡是一个很好的选择，关于户型结构：准确说200平以下都要尽可能的选择平层单位，如果是再小的面积比如100平左右，分割为2层实际上单层的活动空间抛去公摊还不到50平，
按照常规的得房率计算大概是40平左右，这个居住体验是非常差的，对于没有住过复式结构人来说可能有着美好的想象空间，竖向分区更能做到动静分离来保证私密性，实际上当你住进去之后，如果单层的活动面积过小，无法做到日常的精细化分区，每天上下楼可能是在20次以上，这会给生活带来很大的不便， 因为面积太小会导致单层的功能性并不齐全，
而大面积的别墅产品一层也有将近200平左右，每一层都有它独特的主要功能可以做到细分，节假日我可以在地下室待上一天一夜，这一层的功能配套足够满足我这一天的需要，而太小的面积在单层功能性上就要欠缺很多，对于小面积最好是首选平层单位，可以参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）祝顺利！
Q:提问:京总好，有两个问题急需请您提供建议：1.现房山大学城附近商品房1套108平，一客户看中，但要求半年周期，到明年6月底办妥产权转移。我希望早日腾出房票，在市区置换。根据目前行情和形势，我是同意签约并等待明年7月腾出房票，还是尽快另行出手早日获得房票？2.车公庄西路有一套95平政策房，单位在学院桥和广安门桥附近，
卖出商品房加积蓄可700万左右，家庭年收入80-100万左右，想加点杠杆购120平或以上三居，改善自住为主，兼保值，距离单位、现房适中，拟在四季青、肖家河、奥森、清河等板块物色，请问哪个板块、多大面积、多少预算好？
A:回答:您好，1：能不能签远期合同要看你购买房子的房主会不会给你这种机会，如果你购买的房主同意你获得房票之后过户，那就可以签给现在的买家，房山的房子能有接盘的还是要珍惜的，反之如果你要买的房主不同意就要另做考虑了，不能在找到意向房源且房主同意这种周期之前签给买家，否则一旦房价上涨，你的房子已经卖出会很被动。
2：清河在这个总价的选筹上会比较占优势，莱圳家园的主流三居户型挂牌价是在1050左右，非主流三居户型挂牌价是在900左右，预算够的情况下1050的户型长期价值更好，其次四季青可以看看兰德华庭的三居，挂牌价在1050往上，这个也是主流户型，从板块价值上清河要优于四季青，海淀的主要购买力全部集中在北部，清河是资源最好的商圈，保值性及流动性都很好，奥森这个预算选筹上不太占优势，肖家河板块价值弱了一些，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)、海淀跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:请问现在名下一套房山金地朗悦的房子，已经好几年不涨了，想做资产优化，手头上只有100万现金左右，有什么好的推荐方案吗？好像听说明年是涨的行情，也拿不准，您怎么看？换房时机应该怎么定？
A:回答:城六区外的最边缘位置，出货最好是等待阶段性行情出现的时候，参考星球会员文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,长阳在房山准确说不属于最边缘位置，而是可以承接到内城区的首要地区，房山北的长阳和昌平南的回龙观很相似，同样都有轨道交通和配套资源，但长阳的行情比着回龙观要差很多，海淀的生产资源全部集中在了北部，回龙观刚好可以实现无缝衔接，加上海淀的房价一轮比一轮高，
所以才导致了回龙观的多轮补涨， 而长阳在过去是没有生产资源可承接的，丰台本来就是缺乏产业的区域，丽泽也是最近几年才开始逐渐成型的， 从地理位置上丽泽距离长阳近30公里的距离，加上这个唯一的产业中心并不具备人口外溢的条件自然影响不到长阳的房价，金地朗悦算是长阳品质最高的楼盘了，但供应量大于需求量现在出货很亏，今年的政策在利好， 最先放松限制的大概率是城六区外库存积压大的区域，等到这种阶段性行情出现的时候就是最佳的出货时机，长阳是有机会的，
关于置换的时机可以参考星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，选筹上首选距离创造财富近的区域，可以是核心板块，也可以是外溢板块，根据自己房子变现的金额加上现金来筛选，亦庄，朝阳东部，回龙观都是很好的区域，可以参考星球会员文章北京各区跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:京总您好！咨询一个关于房产的问题，房产情况：家住怀柔，北京名下无房，2016年固安买入一套80平米两居，买时1.05万/平米，总价84万，房贷47万，已还本金6万，目前市场价格基本腰斩。问题：1、家里孩子老大4岁（2025年上小学），老二1岁，家庭收入偏低（年收入税前二十万左右），
手里也没什么存款。由于郊区教育质量偏差，在想是否有必要去市里买房上学。我们能承受的房子总价约250万左右。 看了您的文章，目前楼市处于分化阶段，未来很多房产会不具有保值、升值、流动属性，甚至会阴跌、淹没（覆盖）、淘汰，像我们这样低收入家庭，如果再次购房不当，会面临房产贬值、被房贷套牢、破产危机。以我们的情况，您是否建议我们买房上学？如建议，从上学、保值、居住角度考虑，是否有建议的片区、小区（由于预算有限，我目前有在看朝阳区的房子）？或其他您建议的更好的方案。2、固安的房子是否要卖掉，如卖，什么时间卖合适？感谢帮忙指导，谢谢您！
A:回答:您好,建议你先参阅星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理,不同的预算有不同的策略，只要想买房办法总是有的，以总价250万左右，在预期上肯定是要做长期策略的，这个预算的选筹中短期很难兑现，除非市场发生奇迹，再来一轮大水漫灌，但这种概率是非常低的，选择长持是要等好位置的房子，同一区域高质量楼盘的拉扯，当核心位置出现大幅上涨，距离核心位置的外溢板块很难不会涨，
只要这种行情能够完全渗透市场,就一定能轮动过去，如是“伪牛市”可能就会存在同一板块还没轮动完，行情就消失，而外溢板块不但不会涨价，如果市场出现下行还有跌的可能，这就需要把握好选筹的位置和进场时间，你可以参考星球精华栏03#置换实操理论,抄底与逃顶,只要敬畏市场遵循周期规律在选筹上下功夫就有机会，
基于上述买房上学对于家庭自然是好的选择，投资一套对的房产，心态是阳光的，判断风险能力也是强的，对于社会的任何变化也是不敏感的，只有拥有稳定的心态才能把更多的精力用于创造财富上，在这个过程中家庭的幸福指数也会提高;区位及楼盘的选筹上,你可以关注常营的金隅丽景园、苹果派、柏林爱乐和天通苑的北一区、东一区,这两个板块的保值性都很好,很适合中短期过渡,将来有置换的条件流通性也很好;可以参考星球87#朝阳跑赢大盘选筹导图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
2、固安这种区域都是阶段性炒热的地方,有更好的选择比如在北京的原有楼盘上可以提升面积,那就可以把固安的出掉,投资是集中资源效率优先原则,在没有更好的选择固安当然不能亏损出货,并不是说那个地方永远不会涨,而是上涨的效率很慢,即便是涨上来之后也很难变现,金融属性也差,这样如果有好选择就不必留了,祝顺利!
Q:提问:星主好！很后悔没早点看到您的文章，给您说一下我家现在的情况：于23年2月购买了大兴华润公元九里的两居准备近期入住（在大兴租房 5年多实在是想住自己的房就一冲动购买了;家里还有一套海淀美丽园的120平大两居（可能算个学区房？我还没太研究这个）娃今年3岁且我的工作在高米店（我爱人在西直门坐4号线通勤）
所以准备孩子的幼儿园在大兴这边上现在的问题是，等娃上小学的时候，海淀和大兴的房子是否需要提前换更合适的学区这件事听说海淀太卷了我有点想考虑其他区的房子不知星主能否给个建议，非常感谢
A:回答:您好，我帮你归纳一下问题，如果有遗漏的你可以再做补充：1、涉及到择校的方向：东西海的教育资源是跟其它区有区别的，学校的好坏不光是师资，更重要的是生源与家长，从这个角度东西海还是比较有优势的，东城相对轻松一些，你可以作为一个考虑的方向，其次是朝阳，虽然和东西海比不了，但教育质量这些年进步也很大，这个也可以做为一个参考的方向，可以参考星球精华栏13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;
2、关于购买的时间：最好是上学的前一年购买，在这之前大人的想法都是存在变数的，或许某一天你认识了一个朝阳和东城的家长聊到孩子上学的问题，他们的某一句话就有极大的可能改变你的想法，在这之前你购买的学区房都不确定能否用得上，用不上就要重新购买，又增加一大笔开销。其次提前一年买可以规避政策上带来的不确定，毕竟现在学区房的趋势是弱化的！
3、关于置换哪套房子的问题：参考星球精华栏84#大兴跑赢大盘选筹导图;华润公园九里还不错，至少你买的方向没有出现严重的偏差，如果将来要卖两套中的一套肯定不能卖海淀的，海淀的卖完再想买回去就很难了，这两套房子从居住属性上可能华润的体验更好，但它的价值是没有美丽园高的，大兴最有含金量的区域是亦庄，西红门虽然也有产业，但都是二三流，创造财富的能力比起亦庄要差很远，而房子的价值是由地段和楼盘组成，地段资源大于楼盘资源，所以你将来要再购买学区房是要考虑出华润这套的，这可能就影响了你的居住计划，祝顺利！
Q:提问:京总你好！很幸运能看到您星球分享的文章。关于我的家庭购买房子的情况需要向您请教，可能写的有点多，感谢您的耐心。我现在有两套房子，一套在火星园全南两居（大概1350万），一套在北七家别墅麦卡伦地（大概2000万），我们两个孩子，因为老二的问题，我们需要去海淀学校读书，加上老大的学习，我们考虑在海淀购买一套房子落户，剩余的钱再购买其他的房子作为投资。
目前正在操作出售火星园的房子。 关于在海淀学区的房子，因为对房地产未来趋势无法判断，我们面临着选择的困难，初步有两种方案：一、因为我们一家六口人，因此需要买一套大一点的三居居住，中介公司推荐了“新起点嘉园”价格在1760万左右，想请教您关于这套房的建议，对于我们是比较大的投资，还是担心他们未来10年的保值问题，比如：新起点会不会有学区变动的风险？或者您建议购买其他小区？
二、我们购买一套最小的户型，然后租房子住，租房子住心理感觉不够好，这种方案主要是担心海淀学区的房价未来风险很大，关于第二套房子，我们目前也没有想明白，我们家庭有两种意见：一、由于立汤路快速路改造预计两年内就会动工并完成建设，认为奥北别墅区会有一波上涨（不知道会不会？），所以先出租，然后过两年再考虑卖。但是这样我们买海淀学区的房子还是有一定经济压力。二、把别墅卖了，去买其他地方的房子，根据我学习您的文章，以上想请教您的意见，万分感谢！
A:回答:您好，1、首先购买高溢价学区房有2种策略，第一种是以最低总价最小面积获得学位，也是我一直都比较推荐的方式,房产的价值是由地段资源、楼盘资源组成，而学区房增加了一个学位资源，学位资源这种价值是存在变数的，购买的总价越高，面临的风险就越大，学位是按套计算，与面积大小无关，房价是按平米计算，大小房产的学位是一样的，大面积的等于多付出了溢价，一旦出现利空，大户型损失也是最大的，
相反小户型可以将损失降到最低，什么叫高溢价学区房：这个地段房子价值也就10万，由70%的地段资源和30%的楼盘资源组成，但附上名校就变成了15万，甚至16万，多出来的就是学位价值，学位的稀缺性是阶段性的，如果后期这种稀缺性消失，就是它回落的时期, 第二种是如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便附上名校也无需担心溢价问题，这类盘自身资源比学区更稀缺，
如果学位发生变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些，而其它居住体验一般的高溢价学区房属于高危资产,新起点就是属于附上名校之后开始一路上涨，如果你考虑万柳学区的话，新起点这种盘最好是买套小的，想买套大的可以自住最好是往西走，沿着昆玉河选筹要牢靠一些，新起点但凡有一点学区变化,下跌的概率都会90%以上，这个盘属于商住混合，有部分办公群体，小区虽然新但很乱，可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图 ;
2、关于出货情况，你应该停止卖火星园转为抛北七家的别墅，火星园很好，参考星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),这个盘在太阳宫属于A类货,而北七家的别墅从来都是好住不好投，你应该留一套核心资产，在年后的高峰期脱手北七家，别墅的价值从来都不是交通所导致的，比北七家交通方便的很多，但涨幅也很一般，别墅这种盘谈不上投资，只能作为改善看个人喜欢的程度，一般买这种盘都是5套以上底仓很足，或者持有其他可以跑赢通胀的资产才考虑，否则你留一套远郊别墅，再买一套学区房，这种资产组合不是很稳固，祝顺利！
Q:提问:京总好！关注很久受益良多，第一次提问。想咨询一下买房时机和选筹问题。谢谢！预算1600出头（手头1400，贷款200多）。投住分离，想在北五环外买一套。方案1: 以二套资格买领秀新硅谷140多平、博雅西园150多平的三居南北。
方案2: 再卖出一套老破小（挂了很久，目前市场不好，一直无人问津或价格极低）以一套资格买您星球中的A类楼盘,想咨询：1）选筹：从增值保值的角度，两种方案提到的小区哪个效果更好？如果有其他更好的，请建议。2）时机：方案1、2提到的小区和户型目前是否都合适购买（是否有之前已涨得挺高的，现在是否还在高点？）。方案2如果现在执行，需要以极低的价格快速卖出，不知是否值得。
A:回答:您好，1、你的选筹方案二效率已经拉到最高了，老破小如果是在内城区可以通过其它的方式提前获取资金，可以参考星球07#巧用杠杆,贷款的利用,房子本来就具备金融和居住两种属性，金融属性就是在这个时候用的，这个成本的计算方式是套现的成本+延迟卖出的机会成本，如果延后卖效率更高就可优先选择，相反如果是冷门位置的老破小，市场回暖在短期可能不会带来价格上明显的反弹，如果提前套现你的资金使用成本就会提高，会影响整个投资效率！
2、关于时机可参考星球精华栏03#置换实操论,抄底与逃顶，只要避开上涨的中后期就是安全的，一般房价经历过大涨之后便会迎来严厉的调控，调控之后好房源的抗跌性倒不用担心，但房价停止上涨会影响你的兑现效率只能等下一轮，这个中间的过程是比较焦虑的，相反在正确的时机进场后即吃到行情，无论接下来的市场如何走也不会影响心情，投资的目的是为了更好的生活，如果投资给家庭以及工作带来负面情绪就不好了。
3、关于是否会买在高点，我在星球的文章以及问答中更多的是强调价值投资而非概念投机，价值投资是基于区域和楼盘的内在价值，这种价值是资源的稀缺性，随着时间的推移会得到增值，这种增值性是确定的，大盘不涨小盘很难补涨，资金一定会自动寻找最有价值的板块，就像城市之间的轮动，深圳严调资金会到上海和北京，绝不会到广州;
事实已经证明,即便是放松调控,一线城市不涨,二线城市很难有气色,而概念投机是基于市场情绪、趋势和阶段性热点，这种策略更注重短期收益，通过阶段性热点，利用市场情绪来获利，但同时风险大于收益的，一个板块一个楼盘突然暴涨50%绝对不能看，涨50%跌50%没有任何意义，因为你把握不住最佳的出货窗口期卖不到最高点，后知后觉亏损的那个一定是你
价值类的房产要看它的5-10年期的长期行情，很多人会去关注某一个楼盘短期的行情，如去年成交价是1000万，今年是900万，在外行人看跌了整整100万，但这套房子是800万甚至更低的价格买入的，今年看似跌了10%，实则它入手后的整体涨幅还在30%以上甚至更高，真正亏钱的买家是入场时机与产品的选择全错，在牛市的最高点因为恐慌去购买高价且有硬伤的房子，市场回调这种必然第一个下跌，选筹是多维度的，不仅包括区域选择，房产类型、户型、楼层和物业，同时价格的高低和入场时机,这些任何一个微小的失误都会直接产生严重的负面效果，选盘和入场时机只要遵循咱们的会员文章可以大胆建仓，祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#关于房地产泡沫
42#学区房最后的狂欢
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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