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Q:提问:京总好，看了您星球文章，对于各板块有了一定认识，还请指导一下如何置换（自住为主，兼顾投资）:1.本人在台湖泰禾1号公馆有一套80平两居，目前大概470w左右，打算卖出置换一套房龄新一些的三居，另有现金300w，加上贷款目前总预算希望控制在1000w以下，计划卖掉台湖置换到东坝买新房是否合适？其次是翡翠四季叠拼，感觉升值空间不大，同时房产证面积小，不知道是不是会影响房子金融属性，如果在同一区域（亦庄新城）置换不知道是不是有更好选择？
A:回答; 您好，台湖的优势是整个片区楼盘的质感很好，弊端是这个板块属于外溢了，并不是核心位置，未来也不会发展为核心位置，它是属于两不靠，亦庄未来的延伸是东南方位，通州的核心在运河，台湖在城市界面以及楼盘质感上虽然有很大的优势，但本质它还属于二三线区域，你1000万放在这个板块第一会导致房子的金融属性差，未来不好流通，第二房价的上限非常低，这个预算继续布局这里属于资源错配了
其次关于东坝还属于概念性的板块，如果选一些品相不错的二手盘会好一些，区域众多新盘在拉价，从价格规律品相好的二手盘会因新盘的营销而上涨，但仅限于个别品相比较好的盘，并不是所有的盘全被拉高，因为这个区域面积很大，楼盘众多类型也不一样，而新盘卖的价格比着城里也没有明显的优势，买这种位置的原则是价格足够低，同等品质的盘望京卖10万，东坝卖5万6万，相对于核心位置的5折6折，这样预期就很高，和核心区域价格相差不大的情况下又没有稀缺资源，未来是没有什么空间的,1000万的总价最好是选择已经成熟的区域,保值性及流动性都会更稳健一些,可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝顺利！
Q:提问:京老师您好，本人的情况如下：2015年上车旧宫佳和园大三居，家庭唯一住房，看了咱们星球的会员文章,发现选筹不太好近两年不涨稍跌，市值460万左右，如果降到455万马上可脱手。有计划这两年要小孩。想换个有保值增值的楼盘兼顾学区，也可等孩子大了再换学区。可以拿出首付360～400万，家庭年收入70～100万，可以承受7k～1万的房贷，目前考虑换到朝阳区，或者昌平区，看过北苑绣菊园三居和大两居，立水桥嘉诚花园、东辰小区等，想请教这种置换是否合适;谢谢!
A:回答; 您好,旧宫在区域属性上属于次级板块,您看过的北苑绣菊园、立水桥在区域本质也属于次级板块,这种置换其实意义不大,东南西北次级板块的涨幅差不多,或者说旧宫这个位置比您看过的位置还稍强一些,您置换升级的方向应该是往主城的龙头区域换,首付400+贷款升级面积应该也可以做到,你置换应本着升级的原则,而升级是要先升级区域资源，再升级楼盘资源，最后才升级面积;这三个关键指标要至少占有一个才等于升级,否则是效率不高的,可以参考星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)、03#置换实操论,抄底与逃顶、北京各区跑赢大盘选筹导图,祝顺利!
Q:提问:京总您好，我们目前在农大南路的农大附中家属院有一套1居小户型，卖掉的话扣除房贷首付能凑4、500万，加上贷款（算二套贷）打算买650左右的小两居。我在石景山首特创业园上班，爱人在丽泽上班。我的目标是居住+保值（预计至少住5年以上），换两居也是考虑将来孩子的空间（无学区要求）。目前考虑了石景山、西局和郭庄子周边。石景山这边是京西大悦城周边的宏鑫家园、西现代城（地铁周边的小区，我媳妇不开车坐地铁上班），西局看过丽泽景园、丰益花园；郭庄子考虑万科的小区。希望京总能提提意见;谢谢
A:回答:您好，布局到石景山和丰台，最好是离西城和海淀近一些，交界处是最好的选择，石景山是严重缺乏核心产业的，越往里资源越差，古城一带的房价是5万左右的水平，你买太好的盘未来不好卖，买太旧的成长性又差，这个是石景山不具备投资属性的主要原因，北京的发展方向是东扩产业，西保生态，石景山是一个纯通勤的居住区域，越往里越明显，房价的上涨需要有能创造财富的人口持续流入，才能支付得起高溢价的盘，大悦城的本质是消费，并不是创造财富，购买石景山最好是在海淀交界，不要太往里，丰台你们围绕丽泽一带方向上没什么问题，西局菜户营都可，丽泽要比石景山好很多，可以参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;86#丰台跑赢大盘选筹导图;祝顺利！
Q:提问:京总您好，有一套天通院的房140平，天通苑中的好区位好户型，贝壳上价格在530左右，现在475出手套现置换时机是否合适?现在自住的是一套海淀区甘家口附近的老破小60平，不确定是否留在手里，还是卖出和天通苑的一起置换比较合适。置换的话想在朝阳区购入，最好能在六号线或十号线附近。两套房都出手的话，可使用购房资金加贷款在1200左右，如果是只出手天通苑的，购房资金在700-800之间。还请京总指点感谢
A:回答:您好;天通苑和甘家口这两个位置保值性尚可,区域有足够的流量,市场恢复热度后是不缺买家的,并且你的卖价只要是和市场价持平,出货周期会很快,你此时没有必要折价变现;现在的问题是大家普遍对市场缺乏信心,大部分买家不是没有需求而是不敢出手,需要给市场一个缓冲期,在这之前折价出货很不划算;那种地段资源很差的我是建议在淡季进行调仓,
因为市场好起来那种差地段也不一定受到影响,相反甘家口和天通苑市场回暖后,整个区域能明显感觉出来量价的变化;什么条件下可以牺牲这两个板块的补涨行情呢,就是可以拿到资源更好的项目;也就是不但地段上要做大提升,楼盘同样也要做大提升,这样你可以放弃这两个区域未来的补涨行情是不亏的且效率上要比原来更优,可以参考星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)、03#置换实操论,抄底与逃顶、87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:京总好，目前顺义城区东兴一区60平米自住房产一套，总价约210万，在犹豫是否要出售后在顺义购置一套地铁站附近居住环境较好的自住房（学校，医院，配套商场等），之前看好金汉绿港1-4区的房产，因结婚、工作等因素迟迟没有下手换房，导致换房差额进一步增大，希望京总指点迷津，目前预算总价约380万。
A:回答:您好,在顺义城区置业的前提是你的工作相对稳定,至少要保证未来10-15年左右不会变动,有这样的条件可以挑选配套成熟的商圈买入,因为顺义城区距离主城区距离太远,而顺义城本地有没有创富产业,只有把持有时间线拉长会相对保险一些;选筹上380万换到金汉,如果我理解的没错,你的目标应该是2居,金汉这个盘的卖价虽然要比东兴高,但流通性是比东兴差的,东兴虽是90年代,但居住上并没有那么不堪
相反金汉的性价比不高,这种置换付出与后期收获不成正比,如果你想吃涨幅同时扩大面积,应该把目光移到石园北区,这个盘在商圈的性价比很有优势,380可以拿一套三居了,这种低价盘未来的预期会高一些,如果为了提高居住品质,目光应该移到万科四季花城和红杉一品这两个盘上,这两种选筹方向后者是单纯的考虑纯居住属性,时间线要拉更长,而前者相对更保险,在支付能力弱的板块,最好的选择是中等品质的盘,价格足够低才能保证跌不动,这种盘的流通性以及热度都超过太旧或者太好,市场回暖这类也会第一时间跑出来,可以参考星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利!
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#关于房地产泡沫
42#学区房最后的狂欢
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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