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Q:提问:京总好！偶然发现 ，才发现自己过去买房完全缺乏理性。所以想请教您一系列问题。我们夫妻二人还有几年退休，我本人有通州户口，目前家庭有两套住房，一套在怀柔北宅人济庄园140平，当初买时基本是怀柔最贵的，一套在北京朝阳CBD高尔夫公寓170平，有贷款几十万。两套环境都很好，看了你星球的文章才发现买错了,不但增值不好好像也不太好卖。对我们过几年就要退休的人来讲，还有没有必要置换房产？我们不考虑学区问题，可能更多考虑交通医疗商业等问题。如果换房，实际就是为自己退休养老考虑了 ，同时考虑房产能够增值。目前看中了通州的融御，有无必要把CBD 高尔夫公寓卖掉换融御？如果把人济庄园卖掉买融御感觉资金压力有点大。想请教京总如何操作？
A:回答:您好，首先在布局上你们这两套房产都是只有居住属性而没有金融属性，怀柔这套肯定是做最先脱手的，CBD高尔夫公寓没有涨幅是区域的成长环境全差，百子湾是一个很刚需的区域，而高尔夫公寓属于低密度产品，这个盘主打的是别墅，价格要比高层高一些，而从全市看这个别墅涨幅是低于其它盘的，百万买宅，千万买邻，别墅第一讲究的区域，其次是同类品扎堆，孤盘很难成长就是这个原因，从将来的成长性，这两套都应该脱手再重新做布局
关于方向作为养老房，有2种选筹的思路，一种是继续在核心圈布局，二换一无论是在地段资源，楼盘资源都会比原本的更优，涨幅也就会发生变化，一种是买到未来的核心圈，去吃未来的涨幅，这种居住的品质会得到非常大的提升，这两种方向都不会影响房子的增值属性，关于选筹的目标;融御的产品力在整个区域确实稀缺，但可惜的是通州的购买力现在太弱了，而且这个盘养老的话并不是最合适的，你步行到附近的公园需要走很远，可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,奥森和孙河更适合养老居住,这两个板块保值增值性很好,交通及医疗资源都要比通州好一些,祝顺利!
Q:提问:星主好，看了您的部分文章觉得还是比较客观的，所以想问一下，我们在垡头双合家园有一套满五不唯一的一居，因为是两限房也没有用，所以想卖出去，如果有机会再换一套位置好点大点的，中介一直在让我们降价，现在挂235w自己希望能拿到手220左右，因为中介说转商啥的还有税，现在不清楚要不要听中介的继续降价，另外如果不卖先留着有没有必要，尤其是等到明年元旦后一居这种有没有可能再涨点;如果是改善的话，这个价钱首付可以考虑哪里的两居比较好呢？十分感谢
A:回答:您好，中介对于你的任何行为建议，都是基于让你的房子更容易成交，作为中介方，如果房源各项资源都比较稀缺，如装修，户型，楼栋，楼层等都比其它房源优质，中介会更偏向于房主一方而让买家提高条件，如果是小区里的普通房源，或者有明显的瑕疵,中介会通过各种手段降低你的心理预期，包括签约条件，一切的行为都是更偏向买家，只有把价格及签约条件压到最底部，他们才有资格逼买家签约，这个是中介基本的操作方式，对于你提出的问题：即便是过段时间再有利好出现，
垡头板块的双合家园也未必能够有出色的表现，东南位置的几个商圈资源要整体差一些，朝阳的大部分购买力都集中在东三环沿线，向南截至到双井，合生汇，朝阳大悦城，中北部这几个方向，其它位置都是零零散散的刚需，也可以理解为完全不懂市场也不做攻略的新手，这种区域如果有买家接盘，价格合适不离谱，建议是见好就收！置换的方向可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,围绕大悦城或次级商圈这两种策略都是比较稳健且有成长空间的，祝顺利!
Q:提问:星主您好！我现在手里有大兴黄村的两套小一居，市值一共约400+，手里有200的资金，可以用100-200的杠杆，总计700-800的预算。想置换一套适合居住的大两居，同时能满足孩子小升初跨区到西城陶白或海淀北四环以南（目前上班在大兴，不想去太北面）。想跟您咨询一下：1、考虑目前学区房价格较高，可不可以分开置业？
也就是说想在大兴黄村用400~500置换一套宜居的两居，再用300~400给孩子购置一套占坑学区房。（孩子目前四年级，距离小升初还有两年的时间。）2、发现陶白学区天缘公寓的均价较低，不知道可入吗？您能推荐几个具体的社区吗？3、是现在趁买方市场立刻置换好？还是再等1~2年孩子小升初前1年左右再置换？感谢！
A:回答; 您好，1、购买高溢价的学区房要遵循以最低总价获取学位的方式买入，如果是中等学区倒不必太控制价格，这样反而会降低楼盘的资源，以你的描述如果拆分为2套显然黄村的价值是没有西城白纸坊高的，黄村属于大兴的老城区，而大兴是在大力发展新城区，新区越金贵，老城区就越破败，在大兴西部购买尽量往西红门靠，大兴西部的每一轮行情都是从西红门开始向外溢出，顺驰领海可以淘淘100平南北向的大两居，星海家园80平的南北两居，西城可以看看建功，南运巷，天缘公寓一是高层二是体量太小，后期物管资源存在跟不上的可能性，老房子尽量买低层的，将来也更容易翻新，保值性及流动性都要更好一些，可以参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图、13#学区宝典：东西海学区房选筹导图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析
2、如果是效益最大化的原则，孩子需要学位的时间还有2年，这个期间可以先不用考虑学区的问题，以800的总价做纯投资布局，北京已经挤压5年，加上之前的调控也是四个一线城市最严的，所以北京的房价比着上海和深圳更加稳健，没有出现过暴涨现象，过去的挤压很多优质板块的好房子价格并不高反而很低，现在的各项政策都在利好，如果在这之前完成置换升级，去拿一套800万左右的核心2居，后面市场一旦回暖价格会很快冒上来，2年后再去配置学区房都来得及，无论是自住的这套还是学区，选择的余地都会扩大，可以参考星球01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:星主您好！有关目前持有的房产是否需要升级置换以实现增值保值想听取一下您的意见和建议。本人情况：目前持有房产：北京华阳家园三居（出租中），北京万科金域东郡2居还有一个车位（房子和车位都在出租中），万科金域东郡这个房子是2021年为了孩子在河西上学买的二手房，现在孩子已经上2年级了。按照当初买房的政策，万科的学位是3年一学位。
万科目前已经满2年也可以出售了。佛山顺德有一个四居室，大概可以卖到300万（出租中）。目前因为孩子在河西上学，我们租住在海梓府的三居。我自己挺喜欢海梓府的小区环境和房子，我想把华阳家园卖了，看看明年3月份是否市场会好些的时候给卖了。目前有人出价900万（但是也要等买家自己的房子先卖掉），我想等明年3月看看市场情况
或者是把万科和顺德的房子卖了，应该也可以凑够800多万，但是同样的问题，没有想好再去买哪里的房子，可以实现收租的同时还可以保值。有朋友推荐买东坝的保利天汇，因为房子也没有卖出去所以还没有去看。或者您推荐城六区的哪个板块，可以实现有大概1.2万的出租收益还可以实现增资保值的房子。
A:回答:您好，你应该保留东郡把华阳和顺德脱手，再做重新配置，东郡未来还有不错的空间，10万以下都不要考虑出仓，类似亦庄几个密集型产业群，附近辐射的品质二手盘，10万以下的价格都不用考虑出仓，而华阳家园要稍微差一些，朝阳公园主打的是豪宅系，除了一些大盘之外,围绕团结湖，甜水园路，朝阳公园路这一大片全部为老社区或2000年左右的塔楼，华阳做为02年的盘在整个大商圈并没有什么稀缺性，所以涨幅也一直很差，
其次关于顺德，只把华阳出掉，900W去拿主流大盘只能是2居，主流盘3居未来才更吃香，原则上没有核心布局不建议多仓位，这样分散开可能哪一套都中规中矩，压缩数量才可以提高单产，两套的换筹在海淀和朝阳是很容易选的，12000以上的租金不是什么高要求，这种方向比去东坝打新更稳健，投新区是投被低估的位置，价格还处于低位，当概念性的新区和距离最近的城区位置价格基本一致的时候，新区的投资价值已经很弱了，可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,84#大兴跑赢大盘选筹导图、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#关于房地产泡沫
42#学区房最后的狂欢
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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