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1、提问：我有个疑问，不是刚需，想买个离家近点的，明年利率是不是还会降，贷款利率4.2有希望变嘛，想买还是再等等，感谢？现在做抵押经营贷款买房，利息比较低，值得吗？
回答：利率大趋势是下行的，至于是否买房，只能说现在属于相对低点，也是可以买的，便宜点儿买即可，明年上半年成交量或许会好点儿。目前来看，抵押经营贷买房对于大部分人来说，性价比其实并不是太高，而且有些产品是有坑的，其真实的利率并不低，需要好好甄别产品，而且也存在一定的政策风险。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
2、提问：京爷好，目前有 150 左右首付，想在朝阳刚需上车，希望是两居次新，有没可以推荐的房子呢
回答：你好，您这种情况可以考虑以下几个大方向：① 6号线沿线的次新政策房，比如金隅泰和园、金隅汇星苑，楼龄比较新，近些年比较受关注，也能跟上大盘；② 常营这边的富力阳光美园，口碑和流通性还不错，另外北辰福第六号院也可以看看；③ 东坝板块的地铁沿线次新房，比如金隅景和园等小区，关注度也挺好的。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
3、提问：京爷好。请教，西城阜成门，车公庄和西直门附近有好的社区推荐吗？公房性质，居住环境尚可，楼龄稍微新点的。谢谢了。
回答：你好，西城阜成门环境比较好、口碑还不错的小区有北营房西里、侨办大院、扣钟北里西区，车公庄板块似乎没啥比较突出的，旁边的西直门南大街东区可以看看，西直门附近可以看看卫生部小区、铁道科学研究院。另外，小西天板块的文慧园、志强北园也可以看看。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
4、提问：老人养老，求比较安外北苑1号院和劲松潘家园附近
回答：你好，安外北苑1号院的价值在于低密度、安静小板楼，管理和人员素质还行，周围也有一定的配套，楼龄有些老了，影响了其升值性；劲松潘家园板块交通还不错，不过属于典型的无学区老破小，供应还大，所以升值性并不是太好。总体来看，从升值性来说，大差不差，从居住体验来说，前者好点儿。综合居住和升值，前者稍微强一些，但优势没有太明显。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
5、提问：京爷大佬，你好，我想问一下：最近大家都在说北京市场在降价，为什么我看很多房子根本没有降价呢，我详细观察过一些小区房源。
回答：其实很多人都有跟你一样的误区，以为一降价，所有房子都降价。然而真实的【降价模型】是这样的:举个例子，一个小区有10套挂牌的房子，有6套是诚心卖的，而只有1套房子是着急卖的，其他不是太着急；当市场变凉之后，看房量和约谈量都急剧下降，着急卖的业主就降价成交，这个成交价则能体现当下的成交价，也就是降价了。假设这个小区，没有一个着急卖的房子，业主们看卖不上价而不着急，那你就会发现价格（挂牌价或者心理价位）其实没有降，但是这些业主要是真想卖出去，那一定要降价才有人接盘，这就是挂牌价没有降，但真实房价降了。当下这两种情况广泛存在于各个小区中。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
6、提问：你好，预算有限，又想要海淀户籍，三嘉信苑，可以考虑吗
回答：你好，你这种情况非常常见：想要一个海淀的房产落户，同时手头预算又有限，或者不想投入太多资金。也就是说这一类需求不小。通常情况下，海淀的常规板块，最低总价差不多在350-400万，基本上就是个开间。如果想300万买个落户房还真不容易。而三嘉信苑及附近的小区，能实现300万左右或者出头落户海淀，因此成为整个海淀的最低上车门槛，在某种意义上来说稀缺性是有的。而这类房产的升值性也非常不错，能够跑赢大盘，比较适合上车海淀+升值保值。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》《北京买房顶级思维》
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