地产大佬的痛,马云和刘强东最懂。
2023年12月26日,无锡融创茂被摆上京东拍卖网的货架,上午十点,倒计时结束,无声的拍卖锤落下,这场拍卖以流拍告终。
这座商场的原主人是万达王健林,2017年被融创孙宏斌接手。不知围观这场拍卖的20220人,是否能想起王健林进军文旅时的豪言壮语,和孙宏斌大手笔交易后的盈盈笑意。
11月16日,“深港国际中心”第二次降价,被摆上京东拍卖的货架。拍卖引来31085人围观,结局依旧是流拍。这一项目曾承载世茂许荣茂的“中国第一高楼”梦,但直到摆上拍卖台,项目工地天际线上,只有几座塔吊孤零零矗立。
12月29日,苏州市相城区一块建设用地的使用权在阿里拍卖平台上亮相,起拍价18.5亿元,这宗地块由恒大地产集团持有。图片上,这块地一片荒芜,杂草丛生,他的主人许家印此刻正身陷囹圄。
2012年开始,司法拍卖信息陆续上网,7家相关机构认定的网络司法拍卖平台中,外界最耳熟能详的就是阿里和京东两家。
互联网法拍标的五花八门,小到汽车、房产,大到物业、土地使用权、公司股权,电商巨头的接入,让买家多了一个“捡漏”渠道,普通人则借此得以窥见财富神话破灭的冰山一角。
当房企“暴雷”成为常态,法拍市场上动辄十亿、百亿的项目,成为观察这个行业兴衰涨落的一个切面。
流拍项目有重拍之日,地产大佬们还有归来之时么?
01.
建高档住宅发家的许荣茂,人称“豪宅教父”,但他真正的爱好,可能是造摩天楼。
2001年,上海世茂广场横空出世,这座高333米的摩天楼成为当时的“浦西第一高楼”,随后几年里,许荣茂又重绘了绍兴、福州、烟台的城市天际线。
造摩天楼甚至被写进了世茂的战略里,许荣茂称之为“超级地标战略”,认为世茂的超级地标能够提升其区域品牌影响力。
世茂深港中心就是许荣茂这一战略的顶峰之作。
2017年底的一场土拍,开拍仅3分钟,世茂就以239.43亿元的天价,将深圳龙岗一宗地块纳入囊中。按照最初规划,世茂深港中心将在这里拔地而起,建成后楼高将达到668米,超越上海中心大厦成为中国第一高楼。
世茂董事局副主席,许荣茂之子许世坛满怀壮志对外宣称:“这个项目做好之后,预计可供货值超过700亿元,一年收租就可以达到30亿元以上。”
2021年,摩天楼“限高令”落地,世茂深港中心建设规划被削减到600米左右,到2022年7月,一笔本金10亿美元的美元债未能如期兑付,世茂正式“暴雷”。
今年11月,世茂深港中心地块第二次被摆上法拍货架,起拍价104.35亿元,不到当初拿地价格的一半。法拍图片中,地上本该是摩天楼的位置空无一物。
从世茂拿地到项目摆上货架,“中国第一高楼”一直活在渲染图里,法拍撕下了许荣茂的遮羞布。摩天大楼不再性感,“豪宅教父”跌下神坛。
年底,另一宗令人瞩目的标的——无锡融创茂也被摆上法拍货架。
2017年前,它的名字还是“万达茂”。彼时,万达文旅城和万达茂在全国四处开花,王健林撒豆成兵,挥剑成河,决心与国际巨头一较高下。
无锡万达文旅城就是王健林的急先锋。2014年王健林曾在演讲中向迪士尼“宣战”,表示万达正在无锡投资几百亿做文旅城。“万达就是要跟上海迪士尼PK一下,拿入园人次、收入规模这两个核心指标比一比,看谁更高”。2016年上海迪士尼正式营业时他又说:“有万达在,上海迪士尼20年内盈不了利。”
然而仅仅一年之后,在被称为“壮士断腕”的万达与融创世纪交易之中,无锡融创茂与其他文旅项目一齐被打包卖给了孙宏斌。
狂人孙宏斌的文旅野心比王健林更大。2019年,融创将成都环球世纪会展旅游集团收入囊中,孙宏斌说“融创在文旅天下无敌”。
收购现场孙宏斌还回应了外界质疑:“大家老关心我们收购项目多,其实这些年融创加起来收购也就1000多亿,这三年里我销售了13600亿。”
三年之后又三年,这边融创刚刚完成债务重组,孙宏斌熬白了头,那边万达深陷对赌危机,王健林与太盟订立“城下之盟”,而摆上货架无人问津的无锡融创茂,或许暗示着他们的下坠仍未停止。
02.
2012年,杭州萧山区人民法院处置的一套住宅,在阿里拍卖上成交,拉开了国内房地产司法拍卖的序幕。随着各地法拍信息上网加速,2016年,京东拍卖成立,入局法拍市场。
拍卖、法拍线上化的初衷很简单:降低资产变现难度,加速司法执行加速度,提升法拍透明度。但随着微博、抖音等社交媒体的发展,一些行事高调的富豪大佬拥有了另一重身份——网红,部分法拍信息因此有了娱乐化属性。演讲、采访中的豪言壮语是富豪们的A面,法拍信息和花边新闻则组成了B面。
第一个因法拍出圈的知名大佬,可能是贾跃亭。
2016年5月,风头正盛的贾跃亭以29.72亿元代价,拿下了位于北京三里屯的世茂工三,彼时还高举“生态化反”大旗的贾跃亭,要把世茂工三当做探索智能生态的实体试验田。
但接手世茂工三仅一年出头,乐视生态泡沫破裂,贾跃亭登上一架飞机,目的地是美国洛杉矶,单人、单程。
2019年,在债主们期盼的目光中,世茂工三被摆上法拍货架,7折起拍却三次流拍,债主们的期待落了空。到2021年7月第五次拍卖,世茂工三起拍价“腰斩”,直到这次拍卖最后五分钟,中植集团才现身将其收入囊中,成交价16.45亿元。
这些商业项目动辄几十甚至上百亿的拍卖价固然令人咋舌,但吃瓜群众最喜闻乐见的还是“便宜”的豪宅。资本运作太过复杂,也不够性感,大佬们的豪宅多少还带点烟火气。
2020年8月,贾跃亭和前妻甘薇的三套房产被摆上法拍货架,其中两套住宅溢价成交,写字楼则无人问津。其中一套位于北京朝阳公园附近的泛海国际,是北京有名的豪宅,拍卖引来78636次围观,16人报名,最终以2420万元价格成交,低于市价仅30万。
贾跃亭还算赶上了“好时候”,后来者便少有这种原价卖房的好运气了。
鲸吞万科失败后,姚振华这两年日子不大好过,危机中的宝能也不得不卖楼偿债。据不完全统计,仅2022年一年,宝能集团旗下被强制拍卖的豪宅超500套,所得款项全部用于偿债。
12月底,宝能系公司因一起民事案件被申请强制执行,一口气在法拍平台上放出8套杭州临湖别墅,起拍价从1613万到2218万不等,两万多人围观,无一人愿意出价。
入主万科失败,房企“一哥”没当成,就连法拍,也有人要抢姚振华的风头。
2022年末,“万柳书院少爷”在抖音出圈,转年5月,中国信达将近47亿不良债权进行转让,抵押物包括75套万柳书院房产。顶级豪宅打包出售,背后是开发商中赫集团资金情况的捉襟见肘,姚振华与中赫掌门人周金辉,在法拍江湖不期而遇。
摆上货架的豪宅越来越多,富豪快不够分了,加上法拍房在产权上可能存在诸多问题,这两年,只有绝对稀缺的房源才能拍出好价钱。
去年3月,上海中粮海景壹号一套近600平方米的复式被法拍,经过121轮叫价,在59183人围观下,一名叫“王琴英”的拍客以超30万/平的单价,1.779亿元总价将其拿下。
这套房源竞拍火热,源于其优质地段和房源稀缺。中粮海景壹号正对黄浦江,紧邻汤臣一品,上海繁华尽收眼底,若不是公司暴雷,还被青岛警方悬赏千万,百强房企三盛宏业实控人陈建铭想必不会放弃这套绝版豪宅。
03.
摆上法拍货架的豪宅窗明几净,装修豪华,从落地窗外的湖光山色,依稀还能看到前主人当年的辉煌。这种拍卖形式不仅见证了一个个财富神话的破灭,普通人难以企及的豪宅转眼成过眼云烟,也极大满足了吃瓜群众的窥私欲。
而这只是地产大佬坠落的冰山一角。
今年以来,多个万达广场以及上市公司万达电影股权,通过公开交易的方式易主,买家既有险资、资管,也有民企。今年3月,许家印在香港的数栋豪宅被挂牌出售,引来数十位买家咨询。
即便豪宅市场有所降温,但稀缺标的永远不缺买家,它们是大佬们预防危机的急救血包,鲜有被捂到法拍的时候。
但今年以来,形势又有变化。随着地产行情在二季度开始急转直下,几十上百亿的大宗项目越来越常见,流拍也成为常态。据乐居财经统计,截至今年7月,已有43项大宗资产流拍,起拍价累计达到482亿元。
市场低迷之际,买家对接手大宗项目顾虑重重。世茂被摩天楼拖垮,融创为文旅所累,万达广场终成王健林的累赘。地产大佬们已无力支撑,尚有实力接盘的潜在买家也要掂量掂量,自己是否有带着包袱穿越周期的实力。
卖家急于脱手,买家待价而沽,国资成为了稀缺的“白衣骑士”。
今年6月,武汉奥山汉口澎湃城项目被武汉临空港网谷地产接手,后者背后是武汉市东西湖区国资委;广州松日总部大厦三次挂牌后终于成交,接盘方是拍卖前6天注册的广州开发区揽新投资有限公司,背后是国资背景的广州高新区投资集团。
刚刚被摆上货架的恒大苏州地块,4503次围观,87人设置提醒,但仅有1人报名出价,最终以18.5亿的起拍价成交,接盘方是苏州渝兴置业有限公司。股权穿透后,苏州渝兴去年9月才成立,控股方为重庆国际信托股份有限公司,股东包括中国人寿、重庆国投等。
国资频频出手,颇有“兜底”意味,其中,险资的跃跃欲试,或许是看到了市场底部信号。但不可忽视的是,险资向来是“时间的朋友”,它们下投资决定时,看到的往往是五年甚至十年后的机会。
瞬息万变的商业世界里,对于其他买家来说,这样的机会太过昂贵奢侈,以至于这些曾承载地产大佬们梦想的法拍资产,如今无人喝彩。
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