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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，新北京人，户口刚下来准备考虑新的或者准新豪宅一类的产品，总预算4kw内。3居室以下就不考虑了，目前生活重心在外地，准备逐渐迁移，在北京不需要通勤工作，目前已婚暂时还没有孩子但在计划当中，北京置业也是想为将来孩子教育做准备，本地资源实在不强，目前有2个思路想请您给一些建议。1.考虑买靠近市中心的平层公寓，目前看了东城区的金舆东华和梵悦万国府，朝阳区东直门8号，拿地时间都在零几年，70年产权已经过去20年，后期如果不使用容易出租么。或者有没有其他类似的产品可以推荐？
2.也刷到过北五环外朝阳孙河板块、中央别墅区的几个别墅产品，由于将来关于孩子教育考虑国际学校更多，目前自己也是住在别墅产品里，比较适应别墅的生活可能是目前这个自己住的位置在所在城市还可以但城市规模和北京没法比，不知道在这个孙河板块或者中央别墅区其他板块中生活方便不方便。也想知道一下这个区域的别墅价格未来会不会升高因为看了懋源的产品感觉总价不低，是不是已经到了高点，还值不值得现在购买。
目前我的想法是先买市中心稀缺的产品，将来有孩子之后大概率会再去买别墅产品，市内的就出租或者出售，不知道这个想法可不可行，会不会一些好的别墅产品在几年后价格高涨错过目前上车的机会。主要就是这些问题，希望得到您的建议!
A:回答:您好,1、金舆、梵悦、8号准确说应该属于商业综合体区域,这些楼盘原本的定位也是城市综合体,并不是住宅,好的商圈是以住宅为主,不会出现大量写字楼,有就是减分项,要说稀缺性除了位置以外,自身产品在市场上也就属于普通货,这些盘体量都很小,独木难成林,终改盘应该一个小区至少要有六七栋楼以上,一个区域发展的特征和重点是房子的价值所在,与商圈资源的水平正相关,商圈资源越好设施越完善，房子的价格就越高，同样的地段不同的配套，对应的是不同的阶层，优质的住宅区都是以住宅为主的商圈,区域内所有的资源也都是以提高居住舒适性为主,如教育资源、医疗资源、生态资源、民生资源;
2、孙河是北京唯一先规划后发展的低密度住宅区,其他别墅区均为野蛮生长,西山别墅区、奥北都存在这种现象,高端住区本质是营造一种均质的生活气氛,尽可能的保证纯粹性,居住者在收入、社会地位、价值观等各个方面差距较小,这是高端住宅区的价值,北京缺少这样纯粹的别墅区,孙河一旦成型必然稀缺;长期不存在价值风险,但中短期会存在流动风险,投资这种区域需要做长持的计划,注重投资属性,内城区的大平层保值升值性更稳健,孙河产品的升值性超过城中大平层的概率较小,可以参考星球87#朝阳跑赢大盘选筹导图,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利!
Q:提问:星主您好！希望听取您专业的意见和建议，谢谢！基本情况：目前持有三套房子，一是东城新景家园41平米开间商品房，出租中。二是石景山区远洋山水109平米两居自住用。三在河北大厂雅瑞园两居90平，房产证明年下来。小孩今年刚上班，预计5年内没有婚房的需求。计划贷款200万左右进行置换升级。问题是：
第一套方案：卖东城新景小开间，升级面积求增值，预估卖500左右，加200—300贷款。但没想好：是在东城找房，还是去海淀世纪城？还是亦庄万科金域东郡？不知道您有什么推荐？哪一个增值的空间大？第二个方案：换远洋山水，卖大概750万左右，如果贷款200—300万，附近哪个区域比较合适？世纪城还是田村的兰德华庭，乐府江南？但是目前我们自住比较方便，有点儿舍不得。3.因资金有限，这两个方案只能取其一，您觉得置换哪一个更合理？关于所选区域置换楼盘您是否有更好的建议？
A:回答:您好，新景家园和远洋山水都属于刚需类的住宅，从面积的角度远洋山水更符合未来市场的需求，但远洋山水的地段资源要比新景家园差一些，鲁谷最大的价值是承接西城及海淀的外溢购买力，远洋山水是一个热度很高的盘，保值性尚可，同样作为刚需型的住宅，新景家园的地段购买力要比远洋更充足，但你持有的面积太小了，小开间即便是未来区域价格往上推，它的利润空间也很小，我更建议你把这两套考虑一并出仓，在新的选筹上去扩大面积，加上你贷款的金额是近1500左右的标的，这个总价避开东西两个区是足够可以拿到很好的品质大盘
你可以以这样的方式计算:远洋山水和新景家园你无论是留哪一套，这两个项目绝对不会成为市场上的领涨盘，如果房价同步上涨这两个盘大概率是后知后觉的，当大盘的涨幅在20%以上，这两个盘可能也就5%，你留着其实是失去了大盘的机会， 因为你两套只有一套是自用，另一套还是吃租金，这样肯定是抓质量弃数量效率上更优
关于选筹上：如果是田村，你要去淘乐府江南130平南北三居户型，兰德华庭要淘140平的南北三居户型，如果还往北可以从世纪城移到清河，莱圳家园130平的南北三居户型，上林溪140平的南北三居户型，从楼盘的维度这些盘都属于区域内的品质大盘，保值增值性都很稳健，从户型的维度这些户型也都为主流货，双重价值更保险，如果区域房价上涨，一定是这些楼盘，而这些楼盘一旦开始上涨，这些主流户型也会是反应最快的，这种方案要比你买一个中规中矩再持有一个小户型强的多，更容易提高资产的海拔，可以参考星球精华栏01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析、海淀跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:京总您好，感谢知识分享，带领大家不断进步。现想就个人情况进行咨询：家庭在大望路乐成公馆有一套三居（自住），西城广安门外一套两居西堤红山（老人住），同时作为西城学区房名额，打算今年把孩子从东城转到西城上学，本人在广安门外附近上班，目前居住在朝阳，上班较远。老人名下一套大望路两居石韵浩庭，目前在当办公室用。
目前仍有较高贷款。另外，西安未央区有一套正在挂牌出售，预估出售价450万元左右。考虑出售西安这套后，在西安高新或曲江区重新购买一套作为投资，手头无资金，西安换房不考虑加价。请问把西安房产出售后，重新在当地投资一套，是否可以？北京的房子是否还有置换优化的必要？谢谢您！祝工作愉快！
A:回答:您好，感谢信任！1、你们北京的仓位很不错，乐城公馆和西堤红山无论从商圈还是楼盘都很好，要说瑕疵唯一的不足就是红山稍微小点，这种大盘三居以上的大户型更有优势，并且越往后越吃香，你可以考虑把石韵浩庭和红山合并为一套，在红山升级一套大户型，石韵浩庭这个盘在大望路不差但也不算很好的那种，保值性没问题，行情来了区域的大盘往上走，它也不会拉下，只能说中规中矩，如果合并一套的话你们可以多出一张房票，往后可操作空间更大;可参阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析
2、关于西安的房产，我不知你是处于什么原因要做置换，我对这个城市具体的板块不熟悉，选筹上无法给你建议，但可以给你一个大致的方向，一般一座城市或者一个较大的区域都分为老城区和新城区，老城区如果整体界面空间都不错，配套也很完善，又有好楼盘，这种位置无疑是比较稀缺的，房价的上限也比较高，如果靠近老城区的新区域发展的很快，有真金白银的投入，各项配套也在兑现的路上，整个区域的空间界面软硬设施都已经逼近或超过原有的老城区了，而价格只有老城区的一半或者6折7折，这种情况投资新区未来的空间更大，原有的核心区越金贵，新区越不值钱，原有的核心区越破败，新区就越值钱，具体位置还要具体分析，如果要下手还是要花时间研究板块的差异化，其次我的第一感觉是450放在西安总价略高，祝顺利！
Q:提问:楼主您好，我有一套清河怡清园的板楼小三居带个车位，可能能出850。由于房子已经有20年了，居住体验不太好，想换个小区环境好，户型好的低密度社区养老房。目前比价看好昌平南的位置，低密度洋房看了几个。我们最大预算能接受1000，希望密度低些，环境好些，户型好些的新盘或者次新盘。我们看了廊桥水岸，长滩壹号，泰禾拾景园，中海丽春湖墅。但看了您的文章，这些盘的保值性都比较差，我们虽然打算长期持有，可也担心和保值性太差，跑输大盘太多。不知您有什么建议。或者放弃昌平南，看其他区域，比如顺义？
A:回答:您好，怡清园虽然居住属性偏差了些，但这个盘的保值增值性要比你看的盘好很多，板块资源不一样，决定房子价值的先是区域资源，其次才是产品力，廊桥水岸，长滩壹号，泰禾拾景园，中海丽春湖墅这些产品都很不错，但区域基础太弱了，如果对低密度的洋房产品比较钟爱，可以往大兴或者朝阳北部看看，三居室的价格在1000左右就能拿下，预算和产品很符合你的要求，顺义和昌平这两个行政大区本地是严重缺乏产业资源的，如果在这两个大区选筹，最好的方向是卡在区域的最南头，也就是昌平和海淀接轨的位置北清路附近，顺义和朝阳接轨的位置孙河后沙峪附近，北清路1000选不到特别优质的洋房产品，只能把方向移到朝阳北部或者大兴亦庄，这是最稳健的方案，提高居住品质的情况下不会影响房子未来的增值性，可以参考星球87#朝阳跑赢大盘选筹导图,84#大兴跑赢大盘选筹导图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利!
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#关于房地产泡沫
42#学区房最后的狂欢
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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