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拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主，您好，上次咨询了灯市口西街的房子，那东厂北巷的房跟灯市口西街比较的话（假设房屋情况相似），是两个差不多呢？还是哪个稍微更优一点？主要原因是？非常感谢！
A:回答:您好，东厂北巷整体的小区面貌要比灯市口西街更好一些，除了建成年代，老社区深色的外里面要比浅色的更耐看，即便是很多年之后也没有明显破旧的痕迹，现在很多洋房社区也都是更多的采用这种深色的楼体外观，相反浅色的外里面随着光线照射可能几年之后就会有明显的老化痕迹，可以参考星球会员文章05#选筹/北京投资安全边界图;祝顺利！
Q:提问:京总您好: 拜读您星球的文章和回复已经一年有余了，受益匪浅。本人的情况如下: 后沙峪220平复式，带院子两车位，裕花园西区。还有200万贷款没还，当时银行给了个83折的优惠。满五唯一。首开花香西苑，54平一居，刚刚下本，房子是老人名字，两限房5年以后才能交易。这个房子不住5年以后马上卖。手中现金200，年收入60到70，后边上升空间不大，但也算稳定。小孩2岁，准备后年开始卖目前顺义这个220平自住，置换学区房子，主要是考虑这房子，可能挂牌周期比较长。工作地点在望京。 学区房的优先次序:上地，德胜，望京。置换的时候一定得带着其中一方老人一块走
自己给自己定的方案: 方案一:上地的话，就考虑上地一个小两居+清河一个小两居。方案二:德胜的话，仅仅考虑纯占坑房，剩下钱在望京买个小两居。方案三:望京的话就一步到位，在望京置换一个三居。问题: 1.上地那边，最近感觉跌了点，以今年年底的这个价格水平，上地东里您感觉学区的溢价还有多大？2.以我目前的方案，是提前还贷比较好，还是手里现金先保留，后面置换机动用比较好。3. 如果按照总贷款额最多贷400-450考虑，方案二的条件下，有没有保留这个顺义的220住房的可能?打算给其中一方的老人住，老人住着比较舒服。
A:回答; 您好，1、从你的描述中我比较赞成方案三，或者把方案三的选筹地点移到海淀清河，这两种选筹都是比较稳健的，望京和清河的价值是区域价值加楼盘价值，而上地和德胜的价值是区域价值加学区价值，因为老房子抛去学区是不值钱的，也一定不会卖到这个价，上地东里的学区溢价至少在3万以上，将来学区属性变弱这3万就不保险，这两个都为溢价比较高的区域，购买高溢价学区原则首先是买小不买大，但并不代表完全没有风险，因为将来的学区房是走下坡路的，即便是买小的也有可能会存在货砸手中现象，只是购买小的可以将损失降到最低。
其次要按照孩子上学的最晚时间购买，也就是提前一年，可以规避在购买后上学前这段时间的不确定性！也就是说如果你采用方案一或方案二，就不需要过早的时间买入！
2、优惠的利率属于稀缺资源，在不做房产交易变更产权人原则上不建议提前还款，因为你这套房子的周期可能不会那么快，可以完全等到签约时再做还款，向中介讲明签约前会自己还清抵押，保证产权清晰即可，其次双裕花园出仓是一个很好的选择，参考星球04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，城六区之外2000年之前的老房子时间越长价值越弱越不容易流通，拿后沙峪来说新盘大量涌入市场，还不包括未来的保障房项目，这些产品都会慢慢将老房子给淹没掉，可以参考87#朝阳跑赢大盘选筹导图，05#选筹/北京投资安全边界图;祝顺利！
Q:提问:您好，关注您很久，受益颇多，我家情况如下：有一套回龙观街道龙乡小区东区小两居市值大致在380左右，小孩是25年上小学，准备换房子，考虑小孩上学和保值增值，出手现有房子可以获得300左右的首付，贷款最多可以承受300左右。看房情况：目前看房主要关注朝阳和海淀，朝阳区看了育慧里二区一套小三居80平左右的（有点心动），学校对应芳草地+陈经纶嘉铭分校，
担心的问题是：保值增值能力存疑，房子是97年的老房子，担心一旦学区政策变动房屋价值会快速贬值，周边环境了解不透彻，还有就是初中升高中选择空间不如海淀区，望解惑。海淀区看了莱圳家园（偏贵）、沁春家园（学校一般）和新康园（产权昌平价格受育新小学政策变动影响），海淀区尚未找到合适小区。问题：目前就是想置换升级，找到一个兼顾上学和保值增值的房子，望对我的疑惑进行分析，谢谢！
A:回答:您好，1、首先升级是升级房产的综合资源，包括了地段资源和楼盘的自身资源，这种资源是要把学区剔除的，学区的价值属于阶段性，如果将来政策继续赋予这种价值，学区房还会有出色的表现，而未来的学区房趋势是走下坡路的，从溢价风险老房子所附带的名校大于普校，育慧里二区从学区属性并没有高溢价风险，保值性及流动性尚可
但这类房子不能有太高的预期，北京二手房挂牌量将近17万套有70%全是老房子，也就是这类房子将来是没有稀缺性的，内城区相比于外城区只是保证了流动价值与保值性，成长空间完全取决于北京的市场均价，如果将来均价突破10万，内城区的老房子也会跟着往上走，从投资角度购买这样的房子如果入场价不笋效率会很低，你从回龙观换到这个盘上谈不上升级，更大的价值在于居住和学位
2、如果莱圳家园可以满足居住的同时又能满足上学当然要做优先选择，贵从来都不是缺陷，相反便宜才是，任何价格都是在自由竞争的环境中形成的，在选筹的过程中，很多人的误区是基于购买力来评估小区的价值，如果一个小区的价格在自己的预算范围内，往往倾向于认为它具有高性价比适合投资，相反如果价格超出了能力范围，可能会认为它过于昂贵，并转而寻找其他区域，从而错失了优质投资机会，这其实是错误的逻辑，莱圳家园如果对比其他位置的老房子显然贵，但如果对比同地段的次新它是最便宜的，
G6以东楼盘资源及户型资源莱圳都是比较稀缺的，在清河寻找10万以下居住体验还不错的次新，同价位除了莱圳几乎没有备选，否则就需要改变选筹的位置往西二旗、西北旺、马连洼移，这种移动会失去商圈的资源，莱圳有橡树湾的拉动更容易拔高它的价格，以这种角度对比它就不贵，沁春家园和新康园虽然便宜，但没有价值，西三旗的资源显然是不如清河的，从回龙观换到这个区域上是属于升级，不但升级了地段资源，也升级了楼盘资源还获得了上学的机会，是很好的选择，可以参考星球会员文章05#选筹/北京投资安全边界图,03#置换实操论;16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利!
Q:提问:朝阳公园板块，如丽水嘉园、景园大厦等，有入手价值吗？或者您认为朝阳公园板块，除了棕榈泉、公园大道、观湖国际、北京花园，其他低一些档次的楼盘，哪个有入手价值？大望路的华贸公寓南北3居，和双井的合生国际小南北3居，值得入手吗？您一直觉得十里堡界面资源很差，其实朝阳路这边挨着四惠朝阳路地铁明年后年开通，凯德mall明年也开。爱这城南北通透的3居4居，合适的价格，值得入手吗？
A:回答:这些盘并不是不可以买，也不是一定不会涨，而是波动性比较大，确定性要差一些，你可以参考星球精华栏03#置换实操论,抄底与逃顶,购买这种楼盘比较考验操作上的精细化：如进场时机，购买的时间处于市场波动的哪个阶段，再如进场价，非主流板块主流楼盘只要买进价稍高一点，再加上入场时机不对，产生的负面后果远远大于购买那些主流楼盘主流户型，现在网上经常会有人挂出一个楼盘同户型的成交价，
近期的一次成交比着一年前两年前跌幅大多在10%甚至20%以上，这个数据大家看着是跌了，其实是买入的时机与价格不对，加上产品的特征，一旦市场下行撑不住选择抛出，亏损的一定是这类，相反如果是主流盘主流户型，即便是下跌它的抗跌性是最强的，剔除个别着急用钱的房主，价格基本不会往下掉反而很坚挺，这是主流与非主流的最大区别，如果你对自己的操作非常自信，这些安全边界内的非主流盘是可以考虑的！否则选我之前给你推荐的主流盘最稳妥，可参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:京总好！关注很久受益良多，第一次提问。想咨询一下买房时机和选筹问题。谢谢！预算1600出头（手头1400，贷款200多）。投住分离，想在北五环外买一套。方案1: 以二套资格买领秀新硅谷140多平、博雅西园150多平的三居南北。方案2: 再卖出一套老破小（挂了很久，目前市场不好，一直无人问津或价格极低）以一套资格买您星球中的A类楼盘,想咨询：1）选筹：从增值保值的角度，两种方案提到的小区哪个效果更好？如果有其他更好的，请建议。2）时机：方案1、2提到的小区和户型目前是否都合适购买（是否有之前已涨得挺高的，现在是否还在高点？）。方案2如果现在执行，需要以极低的价格快速卖出，不知是否值得。
A:回答:您好，1、你的选筹方案二效率已经拉到最高了，老破小如果是在内城区可以通过其它的方式提前获取资金，可以参考星球07#巧用杠杆,贷款的利用,房子本来就具备金融和居住两种属性，金融属性就是在这个时候用的，这个成本的计算方式是套现的成本+延迟卖出的机会成本，如果延后卖效率更高就可优先选择，相反如果是冷门位置的老破小，市场回暖在短期可能不会带来价格上明显的反弹，如果提前套现你的资金使用成本就会提高，会影响整个投资效率！
2、关于时机可参考星球精华栏03#置换实操论,抄底与逃顶，只要避开上涨的中后期就是安全的，一般房价经历过大涨之后便会迎来严厉的调控，调控之后好房源的抗跌性倒不用担心，但房价停止上涨会影响你的兑现效率只能等下一轮，这个中间的过程是比较焦虑的，相反在正确的时机进场后即吃到行情，无论接下来的市场如何走也不会影响心情，投资的目的是为了更好的生活，如果投资给家庭以及工作带来负面情绪就不好了。
3、关于是否会买在高点，我在星球的文章以及问答中更多的是强调价值投资而非概念投机，价值投资是基于区域和楼盘的内在价值，这种价值是资源的稀缺性，随着时间的推移会得到增值，这种增值性是确定的，大盘不涨小盘很难补涨，资金一定会自动寻找最有价值的板块，就像城市之间的轮动，深圳严调资金会到上海和北京，绝不会到广州;事实已经证明,即便是放松调控,一线城市不涨,二线城市很难有气色,而概念投机是基于市场情绪、趋势和阶段性热点，这种策略更注重短期收益，通过阶段性热点，利用市场情绪来获利，
但同时风险大于收益的，一个板块一个楼盘突然暴涨50%绝对不能看，涨50%跌50%没有任何意义，因为你把握不住最佳的出货窗口期卖不到最高点，后知后觉亏损的那个一定是你 价值类的房产要看它的5-10年期的长期行情，很多人会去关注某一个楼盘短期的行情，如去年成交价是1000万，今年是900万，在外行人看跌了整整100万，但这套房子是800万甚至更低的价格买入的，今年看似跌了10%，实则它入手后的整体涨幅还在30%以上甚至更高，真正亏钱的买家是入场时机与产品的选择全错，在牛市的最高点因为恐慌去购买高价且有硬伤的房子，市场回调这种必然第一个下跌，选筹是多维度的，不仅包括区域选择，房产类型、户型、楼层和物业，同时价格的高低和入场时机,这些任何一个微小的失误都会直接产生严重的负面效果，选盘和入场时机只要遵循咱们的会员文章可以大胆建仓，祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#关于房地产泡沫
42#学区房最后的狂欢
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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