本报记者 吴婧 上海报道

我国住房租赁金融支持体系进一步完善。

2024年1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称《意见》），支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。《意见》自2024年2月5日起施行。

平安证券地产行业首席分析师杨侃认为，《意见》包含基本原则和要求、加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理四部分十七条内容；围绕住房租赁供给侧结构性改革，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、建设、运营提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。

一位一线城市住房和城乡建设委员会房屋市场管理科工作人员告诉《中国经营报》记者，基层也一直在关注住房租赁的相关政策，但受困于市场运行现状，“重销售、轻租赁”仍是当前房地产市场的主流观点，住房租赁工作的重视程度远远不及住房销售工作。在传统文化、消费方式、投资需求、价值回报等因素的影响下，租赁住房市场的发展也出现了一定的滞后性。然而随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，发展住房租赁市场、建立租购并举的住房制度势在必行。

政策持续推进

2023年年底召开的中央经济工作会议提出，探索长租房市场建设；中央金融工作会议提出，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

住房租赁市场是除住房销售市场之外的房地产盈利的主要市场。随着全国人口流动性的增强，住房租赁市场在房地产市场中的占有率逐步增加，与住房销售市场共同组成房地产市场。一位链家地产的中介人员对记者坦言，住房租赁市场尤其在省会城市、一线城市的市场占有率较高，成为房地产市场的一个新的增长点。国家大力支持住房租赁市场的发展，以合理配置住房资源，提高闲置房产资源的利用率，降低房地产资源的浪费率。

不过，前述房屋市场管理科工作人员认为，就目前住房租赁市场的法律法规层面来看，住房租赁服务相关法律文献过于形式化，操作性较弱，且暂未覆盖到住房租赁服务所涉及的方方面面。针对住房租赁市场中所出现的“高收低租”“长收短租”等不规范经营行为，住房租赁相关法律文献中缺乏明确的法律责任界定。另外，随着租赁市场的发展，新型住房租赁方式不断涌现。与之相关，新类型住房租赁案件不断出现。例如，公租房租赁中，会因非法转租、租金催缴、维修维护产生一系列纠纷，这些纠纷哪些属于民事争议、哪些属于行政争议，尚有待进一步研究。

可喜的是，过去一段时间，包括金融在内的各项支持住房租赁市场的政策举措相继落地，力度不断加大。2016年6月3日，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），指出到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系；2021年7月2日，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），指出保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金；2023年2月24日，中国人民银行、原银保监会联合发布关于《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》；2024年1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。

在申万宏源证券房地产行业首席分析师袁豪看来，2023年以来，中央已多次在重要会议中强调“三大工程”的重要性，包括2023年4月28日中央政治局会议、7月24日中央政治局会议、10月底召开的中央金融工作会议、12月中旬召开的中央经济工作会议等，相关保障房政策的顶层设计也在不断完善。

需要注意的是，前述房屋市场管理科工作人员认为，一旦住房租赁企业出现资金链断裂的问题，会导致所产生的后果与企业所应肩负的法律责任存在不契合的情况，继而导致房东和租客的合法权益无法得到保障。此外，乱涨房租、不退房租等住房租赁问题的频发进一步阻碍了住房租赁行业的发展，使其在发展道路上举步维艰。

值得一提的是，《意见》强调，严格住房租赁金融业务边界。住房租赁金融业务要严格定位于支持住房租赁市场发展，不得为短期投机炒作行为提供融资。住房租赁金融产品及服务应与其他住房金融产品及服务明确区别，严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资，严禁将住房租赁金融产品违规用于商业性房地产开发。

全方位拓宽投融资渠道

为进一步加强和改善住房租赁市场金融服务，《意见》重点鼓励金融机构加大产品创新，从住房租赁开发建设、企事业单位批量购买租赁住房、住房租赁经营等方面着手，探索加大信贷支持力度，覆盖租赁住房项目的全周期。

平安证券地产行业首席分析师杨侃认为，开发建设环节，《意见》支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款，贷款期限一般为3年，最长不超过5年；批量购买方面，《意见》鼓励商业银行向符合条件主体发放住房租赁团体购房贷款，贷款额度不超过物业评估值80%、期限不超过30年；运营环节，《意见》支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许置换开发贷，贷款期限最长不超过20年、额度不超过物业评估值80%；同时《意见》支持向非自有产权的住房租赁企业发放经营性贷款，贷款期限最长不超过5年、额度不超过期限内应收租金总额70%。

一位产业投资基金工作人员对记者坦言，近年来，由于非标融资受限、PPP（政府和社会资本合作）项目入库趋严、城投债逐渐转型，传统的基建融资工具面临瓶颈，我国的基础设施建设资金明显不足，而基础设施建设对我国经济社会发展又起着重要的支撑作用。但是保障性租赁住房基础设施REITs项目申报要求项目运营时间原则上不低于３年，对已能够实现长期稳定收益的项目，可适当降低运营年限要求。目前国内存量的保障性租赁住房主要以各地保障房中心持有的公租房为主，且大部分仍处于建设期和交付期，很难满足项目申报对运营时间不低于３年的要求。总之，保障性租赁住房项目动工建设较晚，运营期相对较短，收益尚未稳定，严格意义上的保障性租赁住房REITs优质项目仍然是稀缺的。

值得一提的是，《意见》提出，稳步推进房地产投资信托基金试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有运营长期租赁住房。支持房地产投资信托基金份额交易流通，促进住房租赁企业长期稳定经营，防范短期炒作。优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金试点，为利用各类建设用地（含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等）依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。

（编辑：孟庆伟 校对：翟军）