北京楼市: 熊市抄豪宅,牛市出刚需!-叭楼楼市分享网

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Q:提问:西城上班上学，不用考虑学区，考虑居住舒适性，上班上学方便，房子保值易流动。盛景家园，天坛府，中国玺，哪个更复合以上几点？

A:回答:天坛府和盛景嘉园保值及流动价值都很好，中国玺地段资源要差一些，丽泽的刚需盘和初级改善盘更符合这个地段中短期的购买力，CEO盘并不是这个地段现在的主流产品，参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,在刚需地段布局CEO盘会存在流动风险,盛景嘉园包括中海紫御、壹瓶爆发性要比天坛府更强，永定门算是比较差的商圈，排名中下等水平，陶然亭的资源比永定门好很多，将来房子的成长性也不同，楼盘只能决定它自身的成长性，只有商圈才能决定房价的天花板，也就是说天坛府的爆发性及海拔高度都不如盛景，可参考星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！

Q:提问:京总，您好。认真阅读您的问答已经有一段时间了，也学习了星球精华文章，有些想法已经升级，还想就具体方案向您请教一下。我母亲一个人在三里屯居住，1998年的100平两室一厅、双卫双阳台南北通透，在六楼顶层，带电梯一梯两户（电梯不是后加装的），小区很安静很安全。我已婚未孕住在光华里50平老破小，才买两年，公婆住在附近比较好的小区150平，我们计划明年要孩子，不打算去东西海，我们工作单位在东二三环。

换房初衷是想离我近一些，或有更好的学区，更重要的是希望就此机会资产优化，买卖金额添50万之内可接受。方案一：原计划置换到温莎南向一室一厅优势是离我非常近，以后有孩子搭把手也方便，且租售比四个方案中最高；劣势是在商业区而非住宅区，且小区只有一栋楼流动性受影响。

看到您文章里说过学区在孩子上学前一年操作最好，很有启发，目前我们生活重心都在这边，要不就置换到温莎后，等快上学再看是都置换到太阳公元，也有可能公公婆婆到时候置换，我们租房。方案二：直接换到太阳公元南向一室一厅优势是像您文章中指出的，属于朝阳核心区第一梯队，且以后有孩子也能用上这个学区。但因为单价很贵，这个一室一厅真的非常小，感觉居住体验下降很多，且周围全是住宅，跟现在在商业区非常不一样，这点也有顾虑。

离我们又很远，所以很可能买了之后租出去（租售比四个方案中最低），再在我们附近租房住，等有孩子再一起搬到太阳宫附近。另外我们名下没有资格了，公公婆婆的房子在老公名下，只能我母亲的名字，这样如果奔学区的话，将来上学可能涉及排位问题。

方案三：置换到凤凰城的南向一室一厅优势是小区不错，总共四期流动性应该可以，听经纪人说中学跟太阳宫人大附是同样的师资。但这是一个折中的方案，也没离我们近，也不是朝阳最好的学区，但感觉比起太阳宫，更兼具了商业。以后我们就算搬过太阳宫，离着也比较近。

方案四：不换。直接等到孩子上学一年前，再全家都一起换，优势是省得五六年后再折腾换一趟，住着也舒服也不用添钱，且目前是两室一厅，比小众的一室一厅更有优势？顾虑是已发现流通性不行，房龄日渐增加，小区很少出房参考性小，且顶层市场反响不好，怕继续持，将来再换更优资产就得添更多钱。请问以上四种方案哪个更优，或您有更好的建议么？最近出价都比较低且周期长，要换的话应不应该一咬牙出了赶紧置换，还是等到市场回暖会更好出掉这个顶层呢？盼回复，感谢！

A:回答:您好，1、方案二三优于一，一要果断的弃掉，被商业体包围的小众盘无论品质高低都是没有长期价值的，符合长期价值的楼盘一定是要和商业体、产业区保持安全距离，最好的产住结合是动静分离而不是混为一体，所以你顾虑的太阳宫全是住宅区属于稀缺资源，而不是缺陷。关于太阳公元和凤凰城，太阳公元长期价值和流动性都很好，无论大小户型市场由暖转冷都会存在价格回调的现象，任何商品都不存在只涨不跌，好房子的回调比例会很小，差房子可能是涨多少跌多少，甚至跌破买入价。

凤凰城的保值性及流动性也很好，只是爆发条件可能比着太阳公元差一些，这个盘比较稳当，适合超长线投资。你也可以看看火星园，价格适中的白领盘更适合投资，可参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,87#朝阳跑赢大盘选筹导图

2、你描述中100平那套户型更有优势一些，参考星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,大两居符合未来的主流标准，50平这套显的就有些小了，这种老房子不能有太高的预期，北京商品房总量老房子的比例占到了70%以上，也就是说这类房子现在和将来都是没有稀缺性的，内城区相比于外城区只是保证了流动价值与保值性，而它未来的天花板取决于北京的市场均价，如果均价突破10万，内城区的老房子也会跟着往上走，所以这类房子的投资效率比较低，

如果有可能的话尽量选择换，最好是把100平和50平两套全部脱手换个大的，一居室不能作为增值的主要类型，只能作为跳板来过渡，将来有条件还是要升级为大户型的，现在的市场翻倍式的上涨在中短期几乎不太容易实现，500万的小房子按照10%也就是50万的差价，选对产品的情况下你的持仓面积越大，利润也就越多。如果是一换一建议出50留100，100平那套户型社区好一些，如果老破小的市场回暖它的反应速度会是最快的，可参考星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！

Q:提问:星主您好，拜读星球文章有段时间了，受益匪浅，想咨询您几个购房问题。本人情况：目前北京还有一个购房名额，二套新政出来后想利用上。前几年在亦庄河西购买了中铁国际公馆限竞房，暂时无法交易，3年后孩子也有学位需求；在亦庄经开区林肯公园有一套150平左右的商住，目前自住用，现520w左右；其余还有几套非北京房产，大约1000w左右；所有房子均无贷款，目前现金350w，年收入100左右。

问题：区域不限，购房希望保值增值，如果在亦庄这边买自然会更方便，家人也挺喜欢这边。目前比较感兴趣的是亦庄河西的招商玺，请问这个盘如何？今后还有保值和升值的潜力吗？感兴趣这个盘的原因是招商玺也在河西几所学校的学区内，3年后孩子有上学需求可以来这边住，等中铁国际公馆能交易后我也能直接卖掉。但买招商玺缺点也很明显，个人拙见1）看不到期房品质；

2）房子都买在河西是否合适？现在这个区域的房价是否虚高？这个盘感觉可能和旁边的京三号院品质差不多，之后也比不过同一区域的金茂府。现在京三号院的二手房成交的虽然有9万多，但几年后等河西片区的高考成绩出来后，万一不理想，房价会不会出现负面波动？3）想卖掉非北京的几套房产，把资金转到北京，然而实在是卖不动，所以目前经济水平只能凑些钱再用高杠杆买一套143的招商玺，这样操作是否合适？

A:回答:您好，1、关于亦庄是否存在价格虚高的现象，参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;亦庄不是在某一时期暴涨上来的，这里的房价也不是学位价值赋予的，即便是将来高考成绩出来后不理想，也不会说房价就会出现严重的下跌，反而学校还是大兴最好的学校，这些楼盘是因为稀缺性导致的价格上涨，在亦庄上班，最好的地段最好的楼盘就是河西，你在亦庄上班不可能到海淀或者朝阳买房，效率资源大于一切资源，亦庄的产业结构未来只会吸引更多的精英到这里租房和买房，在熊市可能会存在价格回调，这都属于正常现象

所有的商品不可能只涨不跌，这违背经济发展规律，牛市涨10%，熊市回落3%就属于正常，牛市涨20%，熊市跌20%甚至30%就不正常，这属于没有价值完全靠炒作的表现，在亦庄有自住需求，又有置换的资本，方向上无需担心！

2、关于新房和二手房的选择问题，这个还是主要看个人，新房自然是住起来体验感更好，但是亦庄8万多以上是属于豪宅线的价格，而豪宅的综合气质是讲究多方面的，比如能看到的社区环境，物管，园林，楼体外观，还有看不到的单元门大小，标准，单元门进去之后的布局与设施，走廊的宽度等等这些只有交房才能看到的东西，但凡有一项标准降低都会影响到这个盘的整体水准，CEO盘价高一定是各个方面都是远超其他盘的，怕的是花豪宅的价格买的是改善盘，这往后就不太好操作了，纯投资拿一套金茂的二手毛坯做一个精装更稳妥，如果将来新盘品质超过二手，会拉高二手的价格，品质不如二手也不会影响！

3、高杠杆的前提是保证选筹正确，有良好的还款能力就无需担心，房价将来一旦上涨基本可以抵消利息，这还不包括通胀因素，时机的选择上熊市买豪宅更有议价空间，差的房子想要正常价出只能等市场回暖，否则就要降价这个无解，看个人资金情况，买房资金够用就不用折价出，可参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶,祝顺利！

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图