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1、提问：京爷好，最近想买西城的学区房，小孩27年上学，最近看了德胜、新街口、月坛、展览路，你怎么评价这些区域，现在哪个更有价值呢，什么时候入手合适呢？
回答：你好，从学区来说，自然是德胜和月坛比较不错，无论是从小学质量，还是从中学通路来说，都是顶级的。这几年里，因为多校划片，德胜和月坛暴雷，房价大降，很多人转而涌入新街口和展览路，推高了房价。而今年开始，月坛有部分能上对口学校，因此一波家长也买入月坛，成交量显著提高，价格也被推高了一些。目前来看，新街口和展览路因为前期的家长涌入，价格被推高，而学校也不算突出，因此性价比还是有些差，这也是为什么现在价格明显下降，我认为未来还有一定的下降空间。月坛成交量大之后，也将慢慢进入平稳，后续走势，得看明年的结果了，目前性价比不算很突出。德胜，是目前性价比最高的学区板块，因为学校顶级，而且价格已经回调非常多，性价比明显高于新街口、月坛、展览路。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
2、提问：京爷，有几个问题想咨询一下：① 我看绿中介经纪人跟我说最近成交量其实还可以，周末成交都有300-400套日均，那很多人又说市场很凉，究竟哪个是真的呢？；② 都说次新很抗跌，那这次降价过程中是如此吗？③ 现在要纯投资，怎么样才算捡漏呢？
回答：① 现在市场确切无疑很差，链家的成交量高，那是因为市占率给提高了，所以数据好看一些了；② 市场下跌时，本来价值一般或者硬伤房，特别不抗跌，而有价值的房源，特别是次新热门小区更抗跌一些。但实际情况中不一定，还得看小区挂牌量是否很大，有没有着急卖房的人，如果这样，那再次新、稀缺热门小区也经不起价格下跌，比如这一波望京、回龙观等，也跌了不少；③ 从目前市场情况来看，至少得低于今年最高点的10%左右才算捡漏，如果是硬伤房，那还需要更多。
3、提问：您好，请问同小区同楼栋同户型，总层数20多层的前提下，四层和十三层价差正常来说应该是百分之多少的差价呢，关于各楼层的差价我们应该按照什么比例来评估呢，谢谢。
回答：你好，四层楼层还是有些低，低于正常楼层3-5%左右比较常见，不过一房一价，不一定这么来算。各层之间的价差，可以看看历史成交价，进行对比，你可以看看星球会员的福利《各个小区历史成交价》。
4、提问：京爷您好，孩子25年上学，打算用家里老破小置换东城学区～1.目前手里老破小不好卖，现在是否要大幅降价卖？2.目前看学区也降了不少，现在学区跟老破小比哪个降的幅度大呀？3.25年上学，是不是入手学区可以再等一等？
回答：你好，看你的手头老房子的属性，如果本来就不是太好卖的房子，可以考虑降价出手。如果是非学区老破小，那降幅估计会高于东城学区。如果买东城学区，25年上学，也不是不可以等，或者这一波降价后，入手高性价比的房源。相对来说，东城可能在全北京算是相对抗跌一些的。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据
5、最近京爷发现一个现象：很多人都在看房，还很想捡漏。但非常多非常多的人面临一个问题是：手头的房子没有卖出去。在这种情况下，只有卖了手头的房子才能考虑捡漏，不然也是白费力气。在我看来，如果你手头的房子总价不高，而且还带有一些缺陷，或者本来就不好卖，未来要置换到优质房产中，那是可以考虑降价出手的，这样才能抓住你要置换的捡漏房。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据
6、提问：京爷，翠微片区是不是过去几年学区原因超涨太多了，毕竟整个区域其实库存量很大。未来几年这个片区楼龄差点的老房子，走势怎么看
回答：你好，其实翠微这几年涨得挺一般的，主要是入学政策的变动。未来估计有一个去泡沫的过程，最近价格应该还会有一些回调，可以去捡漏。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据
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