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1、提问：京爷您好，有两个问题咨询一下：① 感觉望京的次新回调不少，但是清河次新相对来说回调幅度不大，同样是第一梯队的板块，为什么抗跌程度差异挺大？② 问一下北纬40度这个小区，价格已经跌回21年了，是因为在五环外所以相比同板块的其它次新，跌幅才这么大嘛？从保值增值角度来说，这个小区怎么样，跟澳洲康都和上京新航线比如何？
回答：你好，以下是我的回复：① 上一波行情中，清河和望京表现都很好，但这一波中，清河更抗跌。这里面的原因，首先是清河的购买力更加多元，望京则以互联网等相关产业为主，因此清河更稳健一些；其次，清河这边，有不少帮客户买房的公司使劲推，所以更难降价一些，不过性价比也会稍微差点儿，后期也会降一些。② 北纬这个小区，确实容易大起大落，比如2017年那一波也一样，也不太抗跌。抗跌性没有澳洲和上京强。小区倒是还不错，升值性和居住属性都还可以。对于大涨大跌的小区，谨记，一定要在价格比较低的时候入手。比如亦庄的万科金域东郡、回龙观的融泽，都是属于这类小区。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据
2、提问：中介说：公益西桥板块都是商品房，并且承接西城客户较多，周边商业也比较好。万年花城五期附近回迁房较多，丽泽发展差一些，周边商业也差一些。万年花城五期保值增值是否比城南嘉园差一些？
回答：你好，其实并非如此，万年花城这边的客户群体不仅仅是丽泽外溢，而是周围，甚至是西城、海淀外溢。周围是回迁，也体现出了其稀缺性，所以表现也不错。从过往表现来看，万年花城5期还稍微好点儿。其实对于中介来说，夸一个小区和贬低一个小区，有各种理由，目的就是为了更好地促成交，如果你自己不仔细分析，或者看数据，那很容易被套路。建议你可以看看星球内部的《各小区历史和最新成交数据》《各小区和板块收益率和价格趋势》
3、提问：请问京爷，之前建议中关村换胜古，现在房子满五了，但孩子四年级，当下置换还是过两年再置换更合适？主要未来两年的房市您怎么看呢？两边的房价不知道会差异更大，还是能差不多持平？
回答：你好，超过一年后的楼市都不好预算，不过按照当前市场情绪来看，如果没有超级大政策，似乎没有大涨的可能性，你倒是可以考虑等等再置换。这两边表现差距并不会太大的。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据
4、提问：最近关注京贸国际城，发现二居室的均价比三居室低。是因为二居室挂牌量大，有砸盘现象？还是三居室在区域板块更稀缺？三居室房源确实少很多。
回答：你好，京贸国际城这个小区，户型多而杂，很多户型比较一般，加之供应量大的话，均价会比较低一些。它的三居室在区域板块中，只有个别户型还不错，有些稀缺性，其他几个户型都挺差，没啥稀缺性。总而言之，这个小区还是比较看户型和楼栋。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
5、提问：京爷，夫妻双方在知春路和复兴门上班，孩子2026上学。如果目标是1000万左右的三居、学区还凑合，您推荐哪里的小区比较好？您之前提过的上林溪、当代这些小区，1000应该不够，得1300左右了。
回答：你好，这个预算的学区三居确实不是太好选择，五环外的话，基本上都比较贵了，怡美家园勉强可以看看。五环内，满庭芳园也可以考虑，其他基本上是老小区为主了，找个管理好点儿的小区即可，比如西三环北路105号院、农科院等，都是不错。你可以看看星球内部资料《海淀管理好的老公房社区推荐》
6、这几天来，咨询量开始上涨，这是比较突出的变化。这群粉丝的突出特点是：刚需客户群体为主，低总价的很多。另外，这群人的心理价位预期有些低。对于这个变化，我认为需要好好关注，未来几周这拨人的动向是市场的关键。我将继续在星球内部跟大家分享一线市场情况走势。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据
欢迎提问，内部资料：
《京爷北京买房十大顶级思维》
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