北京楼市：这类低价房子年底开始消耗！-叭楼楼市分享网

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1、提问：京爷，不少中介说，最近入场的人很多，成交量挺多，这是真的吗？

回答：中介的话，一半是真的，一半是假的。现在市场确实稍微活跃起来了一些，但成交难度也没有想象中容易，因为客户和业主的心理预期有较大的差距。我将继续在星球内部跟大家分享一线市场情况走势。

2、提问：京爷，目前西土城附近的两居室60平左右，94年以后的，这块房子潜力如何，目前购入的话是合适的时机嘛？

回答：你好，西土城附近板块，属于海淀非学区板块，交通方便、配套成熟，还是不错的，虽然很多都是老小区，但升值性非常不错，过往数据都能跑赢大盘，如果是楼龄90年代以后，管理不错的小区，那基本上没什么问题，可以上车。对于刚需来说，性价比高的房子，现在可以入手，属于相对低点。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》《北京各小区历史数据》

3、提问：京爷好，小孩明年上学，想买东城龙体的房子。我想咨询的是我该什么时候入手呢？学区房的价格趋势会怎么样呢？

回答：学区房对于一些人来说是刚性需求，特别是像你这种明年就要上学的情况。这种特别刚性的需求会在来年四五月学籍采集之前释放，因此会推动着市场。所以，学区房都是年底成交慢慢起来，一些低价房子开始消耗，然后延续到年后，价格会有一些上浮，再进入下一个周期。最近东城的东崇前和龙体也符合这个规律，前段时间东崇前的一些优质房源开始消耗，消耗完后，很多需求就外溢到了龙体板块，所以最近龙体成交还挺好，预计会持续到明年初。所以，像你这种明年就要上学的情况，最近有合适的就可以下手了。对于不少被市场看好的学区房板块来说，短期就会有一股力量去推动成交，这种力量就是学区刚性需求。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据

4、提问：京爷，之前问过这个问题，但是可能描述不清，重新问下~预算1000，两个孩子，大的2026上学。夫妻双方复兴门和知春路。有没有职住平衡、学区不是太差的选择？只看海淀朝阳，东西城应该没有吧？如果没有合适的选择，是不是就只能买一个占坑一居加租房了？

回答：你好，如果是海淀，自住+学区，可以重点考虑一下6号线沿线的小区，比如西三环北路105号院、建设部大院、工商大学等；北面则可以重点看看双榆树板块，比如双榆树北里之类的，或者看看农科院，也还不错。东城这边，可以重点考虑一下和平里的公房社区，比如化工大院、和平里X区。西城，可以考虑月坛公房三居。以上居住+升值+学区，都可以，你这种情况下，并非只能买一个占坑房。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

5、提问：京爷好。定慧福里北区东南向两居、丽泽景园高楼层纯南向两居、成府路20号院南北通透两居，价钱较为接近。请问不考虑通勤时间，从升值性、生活配套、居住环境等方面考虑，请问您觉得三者的顺序是怎样的？（不追求学区，比较看重学区附带的升值属性）

回答：你好，这几个小区各有优缺点，定慧福里北区带有一些学区属性，楼龄新，小区倒是一般，空间太小了，位置一般；丽泽景园最大的优点是新，而且靠近丽泽，缺点是回迁属性；成府路20号院最大的优点是地段好，配套好，户型也不错，人文素质高。从过往升值属性来说，其实差不多，并不是太好区分。相对来说，我认为如果是自住+保值，成府路20号院各方面都能兼顾一些，户型也不错，价值还可以，我个人会优选，当然其他两个也还不错。纯投资的话，你就看哪个能捡漏了。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京各小区历史数据》《北京买房看房技巧》

6、提问：京爷您好，目前在纠结两处房源选择，两个的类型完全不一样，如果考虑自住与未来保值情况的话哪个情况会好一点？1.望京西园三区102平米西朝向两居630w 2.后沙峪万科城市花园百合园复式216平米 710w 一层带花园

回答：你好，从从旁来说，后者肯定是好一些的，居住环境和空间都是好一些，不过位置还是差一点，而前者毕竟属于望京，所以升值性会稍微好点儿。不过我更建议看看望京的其他小区，比如望京花园等，相对好点儿。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

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